Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο

Επτά βήματα, με την πληρωμή να ακολουθεί τον έλεγχο.

Κάθε συναλλαγή διαφέρει, όμως η σειρά είναι κατά κανόνα η ίδια. Το να τη γνωρίζετε εκ των προτέρων κάνει το κόστος και το χρονοδιάγραμμα ευκολότερα στην εκτίμηση.

Τι κρίνεται σε κάθε στάδιο.

Ο έλεγχος τίτλου

Ο έλεγχος τίτλου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας επιβεβαιώνει ποιος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και αν ο πωλητής έχει πράγματι δικαίωμα να πωλήσει, αν υπάρχουν υποθήκες, επιβαρύνσεις, απαγορευτικές σημειώσεις ή άλλα εμπράγματα βάρη, αν εκκρεμούν αγωγές που αφορούν το ακίνητο, και αν η ανέγερση έγινε σύμφωνα με εγκεκριμένη άδεια οικοδομής και πολεοδομική άδεια.

Η σύμβαση πώλησης

Η σύμβαση καθορίζει το τίμημα, τον τρόπο και τον χρόνο καταβολής του, την ημερομηνία παράδοσης κατοχής, τυχόν αναβλητικές αιρέσεις, όπως έγκριση δανείου, και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς μέχρι τη μεταβίβαση. Σε νεόδμητο ακίνητο πρέπει να ρυθμίζει και το ζήτημα του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας, καθώς η καταβολή ΦΠΑ επηρεάζει το αν θα οφείλονται τέλη μεταβίβασης αργότερα.

Η κατάθεση για ειδική εκτέλεση

Μετά την υπογραφή, η σύμβαση κατατίθεται στο κατά τόπο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου. Μόλις κατατεθεί, ο πωλητής δεν μπορεί πλέον να μεταβιβάσει, να επιβαρύνει ή να υποθηκεύσει το ακίνητο προς βλάβη του αγοραστή χωρίς τη συναίνεσή του, και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα να ζητήσει από το Επαρχιακό Δικαστήριο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένη προθεσμία κατάθεσης, η οποία πρέπει να επιβεβαιώνεται σε κάθε περίπτωση.

Τέλη μεταβίβασης και χαρτόσημα.

Όταν ο τίτλος μεταβιβάζεται στο όνομα του αγοραστή, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εισπράττει τέλη μεταβίβασης, υπολογιζόμενα κλιμακωτά επί της εκτιμώμενης αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης.

• Έως €85.000: κανονικός συντελεστής 3%, μειωμένος συντελεστής 1,5%.
• €85.001 έως €170.000: κανονικός συντελεστής 5%, μειωμένος συντελεστής 2,5%.
• Άνω των €170.000: κανονικός συντελεστής 8%, μειωμένος συντελεστής 4%.

Ο μειωμένος συντελεστής αντιστοιχεί σε μείωση 50% και ισχύει όταν η συναλλαγή είναι μεταπώληση, δηλαδή δεν επιβλήθηκε ΦΠΑ στην αγορά. Όπου καταβλήθηκε ΦΠΑ κατά την αγορά, όπως συνήθως συμβαίνει σε νεόδμητα ακίνητα, δεν οφείλονται καθόλου τέλη μεταβίβασης. Ο συντελεστής εφαρμόζεται κλιμακωτά ανά ζώνη αξίας, όχι στο σύνολο της αξίας με ενιαίο ποσοστό, και ο ακριβής υπολογισμός εξαρτάται από την εκτίμηση αξίας του Κτηματολογίου.

Κατάργηση των χαρτοσήμων από την 1η Ιανουαρίου 2026

Μέχρι το τέλος του 2025, κάθε σύμβαση πώλησης ακινήτου υπόκειτο σε χαρτόσημα, με συντελεστή 0,15% για αξία €5.001 έως €170.000 και 0,20% για αξία άνω των €170.000, με ανώτατο όριο τις €20.000. Για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά, τα χαρτόσημα έχουν καταργηθεί. Αν το δικό σας συμβόλαιο υπογράφηκε στις ή πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2025, εξακολουθούν να ισχύουν οι παλαιοί συντελεστές: ο καταργητικός νόμος δεν περιέχει επιφύλαξη και το άρθρο 10(2) του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, διατηρεί τέλος που είχε ήδη γεννηθεί. Η ακριβής ημερομηνία υπογραφής έχει επομένως σημασία για το κόστος της συναλλαγής.

Τρεις περιπτώσεις που αλλάζουν τη διαδικασία.

Αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης

Πολίτες κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης αγοράζουν ακίνητο στην Κύπρο χωρίς ειδικό καθεστώς άδειας. Πολίτες τρίτων χωρών μπορούν επίσης να αγοράσουν, κατά κανόνα όμως χρειάζονται έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο πριν καταχωριστεί η μεταβίβαση στο όνομά τους. Η διαδικασία τρέχει παράλληλα με τα υπόλοιπα στάδια και δεν εμποδίζει την υπογραφή της σύμβασης ή την κατάθεσή της για ειδική εκτέλεση. Αναλαμβάνουμε την υποβολή και την παρακολούθηση της αίτησης, περιλαμβανομένων αγορών που ολοκληρώνονται εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσίου εγγράφου.

Ακίνητα χωρίς ξεχωριστό τίτλο

Πολλά ακίνητα, περιλαμβανομένων νεόδμητων μονάδων, αγορών σε πλειστηριασμό και εκχωρήσεων συμβατικών δικαιωμάτων, δεν διαθέτουν ακόμη ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας κατά τον χρόνο της αγοράς. Αυτό δεν εμποδίζει τη νόμιμη αγορά, απαιτεί όμως προσεκτική νομική διάρθρωση: ο αγοραστής προστατεύεται κυρίως μέσω της κατάθεσης της σύμβασης για ειδική εκτέλεση και μέσω ελέγχου της νομικής θέσης του αναπτυξιακού, ιδίως ως προς τυχόν υποθήκες που βαρύνουν το ευρύτερο οικόπεδο ή έργο.

Αγορές σε πλειστηριασμό

Στους περισσότερους πλειστηριασμούς, περιλαμβανομένων των ηλεκτρονικών, ο αγοραστής δεσμεύεται μόλις του κατακυρωθεί το ακίνητο, συχνά χωρίς δυνατότητα υπαναχώρησης, και τυχόν υφιστάμενα βάρη ενδέχεται να μην εκκαθαρίζονται αυτόματα με την πώληση. Ο νομικός έλεγχος πρέπει να γίνει πριν από την υποβολή προσφοράς, όχι μετά την κατακύρωση, και περιλαμβάνει το καθεστώς τίτλου, τυχόν υποθήκες που ενδέχεται να επιβιώσουν του πλειστηριασμού, και τη θέση σας έναντι τυχόν υφιστάμενου κατόχου.

Πόσο χρόνο διαρκεί η διαδικασία

Ο χρόνος ολοκλήρωσης εξαρτάται από την πολυπλοκότητα του ελέγχου τίτλου, από το αν το ακίνητο έχει ήδη χωριστό τίτλο, από το αν απαιτείται έγκριση Υπουργικού Συμβουλίου και από το αν εμπλέκεται τραπεζικό δάνειο. Ο έλεγχος τίτλου και η προετοιμασία της σύμβασης ολοκληρώνονται συνήθως μέσα σε λίγες εβδομάδες, ενώ η τελική μεταβίβαση εξαρτάται και από τον χρόνο διεκπεραίωσης του Κτηματολογίου.

Ο νομικός έλεγχος πριν από την προκαταβολή.

Πριν δεσμευτείτε με προκαταβολή ή υπογραφή, ελέγχουμε πλήρως το ακίνητο: ιδιοκτησία και τίτλο, υποθήκες και άλλα εμπράγματα βάρη στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, καθώς και το ιστορικό του πωλητή ή του αναπτυξιακού. Λαμβάνετε γραπτή έκθεση με σαφή κατάληξη: προχωρήστε, επαναδιαπραγματευτείτε ή αποσυρθείτε.

• Σταθερή αμοιβή από €600.
• Ακριβής προσφορά εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
• Γραπτή έκθεση εντός δύο εργάσιμων ημερών από την παραλαβή των εγγράφων.

Αν προχωρήσετε στην αγορά μέσω του γραφείου μας, η αμοιβή του ελέγχου συμψηφίζεται πλήρως με την αμοιβή της αγοραπωλησίας. Για τυπικές αγοραπωλησίες προσφέρουμε σταθερή αμοιβή, η οποία συμφωνείται πριν από την έναρξη των εργασιών.

Πώς ξεκινά μια υπόθεση

Θα χρειαστούμε το προσχέδιο της σύμβασης, τον αριθμό τίτλου ή τον έλεγχο Κτηματολογίου αν τον έχετε, τις άδειες και κάθε συμφωνία κράτησης που έχει ήδη υπογραφεί. Αν έχει καταβληθεί προκαταβολή, πείτε μας πότε και με ποιους όρους.

Υποβολή ερωτήματος