Ένσταση ΦΠΑ: η απόρριψη θέλει αιτιολογία, όχι τυπικό

Εταιρεία ανάπτυξης γης, εγγεγραμμένη στο μητρώο ΦΠΑ από το 2008, ανήγειρε δύο επαύλεις στο χωριό Άρμου της επαρχίας Πάφου. Σε έλεγχο του Τμήματος Φορολογίας Πάφου διαπιστώθηκε ότι οι επαύλεις, που είχαν ανεγερθεί με σκοπό την πώληση, χρησιμοποιούνταν τελικά από τους διευθυντές της εταιρείας, και η ιδιόχρηση αυτή θεωρήθηκε παράδοση αγαθών για την οποία οφειλόταν φόρος εκροών. Ακολούθησε βεβαίωση φόρου στις 26 Ιουνίου 2014. Η εταιρεία υπέβαλε ένσταση στις 23 Αυγούστου 2014, με περίπου είκοσι λόγους. Στις 2 Σεπτεμβρίου 2016 ο Έφορος ΦΠΑ απέρριψε την ένσταση με επιστολή που ανέφερε, κατ' ουσίαν, ότι επειδή δεν προσκομίστηκαν νέα στοιχεία ο ισχυρισμός δεν γινόταν αποδεκτός.

Στις 7 Σεπτεμβρίου 2026 το Διοικητικό Εφετείο έκρινε ότι αυτό δεν αποτελεί νόμιμη απάντηση σε ένσταση. Έκρινε επίσης ότι το πρωτόδικο δικαστήριο, αφού ορθά ακύρωσε την απόφαση για τον λόγο αυτό, προχώρησε πιο πέρα από όσο του επιτρεπόταν.

Δεν επρόκειτο για ζήτημα προσκόμισης νέων στοιχείων, αλλά εκτίμησης των ήδη υπαρχόντων και υπαγωγής τους στο ορθό νομικό πλαίσιο.

Ποιους αφορά

Κάθε κυπριακή εταιρεία που κτίζει και κρατά ακίνητα, και κάθε επιχείρηση που έλαβε ποτέ βεβαίωση φόρου και υπέβαλε ένσταση. Η απόφαση κρίνει δύο χωριστά πράγματα και το καθένα φέρνει τη δική του πρακτική προειδοποίηση.

Το πρώτο αφορά ευθέως τους επιχειρηματίες ανάπτυξης. Η ανέγερση καινούργιων κατοικιών προς πώληση και η εν συνεχεία παραχώρησή τους σε διευθυντές, μετόχους ή συγγενείς δεν είναι ουδέτερο γεγονός για τον ΦΠΑ. Η παράγραφος 3(ε) του Δεύτερου Παραρτήματος του Ν. 95(Ι)/2000 θεωρεί παράδοση αγαθών την ιδιοκατοίκηση, την ιδιόχρηση, τη μίσθωση ή τη χρησιμοποίηση για οποιοδήποτε σκοπό καινούργιων κτιρίων, και ο φόρος εκροών ακολουθεί. Το αν η διάταξη εφαρμόστηκε ορθά στη συγκεκριμένη εταιρεία παραμένει αναπάντητο, ο κίνδυνος όμως που περιγράφει είναι υπαρκτός και παραβλέπεται συστηματικά όταν μια ανάπτυξη δεν πωλείται και οι μονάδες μπαίνουν σε χρήση.

Το δεύτερο αφορά όποιον υποβάλλει ένσταση. Το στάδιο της ένστασης είναι εκείνο στο οποίο η υπόθεση είτε απαντάται κανονικά είτε αναβάλλεται σιωπηρά για μια δεκαετία, και η διαφορά φαίνεται στα έξοδα και όχι στον νόμο.

Το τυπικό που δεν ήταν απόφαση

Η ένσταση της εταιρείας δεν ήταν αίτημα επιείκειας. Έθετε συγκεκριμένα σημεία που άγγιζαν τον πυρήνα της διαφοράς. Ανέφερε ότι οι συνιδιοκτήτριες του τεμαχίου ουδέποτε αποξενώθηκαν την κατοχή ή την ιδιοκτησία του ακινήτου και ουδέποτε παρέδωσαν την κατοχή στην εταιρεία. Ανέφερε ότι καμία συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ της εταιρείας και των ιδιοκτητριών δεν είχε ενεργοποιηθεί. Ανέφερε ότι η αίτηση για πολεοδομική άδεια υποβλήθηκε και εκδόθηκε στο όνομα των συνιδιοκτητριών. Ανέφερε ότι η χρηματοδότηση της κατασκευής έγινε από δάνειο που έλαβαν οι συνιδιοκτήτριες στο όνομά τους. Διαβασμένα μαζί, τα σημεία αυτά έθεταν ένα ερώτημα: υπήρξε άραγε παράδοση από την εταιρεία αυτή, ή μήπως το τμήμα απλώς ταύτισε την εταιρεία με τους διευθυντές της.

Η επιστολή του Εφόρου δεν ασχολήθηκε με τίποτε από αυτά. Κατέγραφε ότι η βεβαίωση έγινε δυνάμει του άρθρου 49 του Νόμου από εξουσιοδοτημένη λειτουργό που άσκησε κατά το καλύτερο δυνατό την κρίση της μέσα στα πλαίσια της χρηστής διοίκησης, ότι επιδόθηκε δεόντως, και ότι επειδή δεν προσκομίστηκαν νέα στοιχεία που να συνηγορούν στην εξέταση της ένστασης, ο ισχυρισμός δεν γινόταν αποδεκτός.

Το άρθρο 51Α του Νόμου ορίζει ότι, όταν ο Έφορος απορρίπτει ένσταση, η απόφασή του περιλαμβάνει ρητώς τους λόγους στους οποίους βασίστηκε. Το Διοικητικό Εφετείο έκρινε ότι η γενικόλογη αναφορά περί μη προσκόμισης νέων στοιχείων, ενώ υπήρχε επαρκές υλικό επί του οποίου η διοίκηση μπορούσε να διαμορφώσει άποψη επί των προβαλλόμενων λόγων, δεν μπορεί να εκληφθεί ως αιτιολογημένη απόρριψη κατόπιν επαρκούς διερεύνησης όλων των δεδομένων. Το δικαστήριο επισήμανε και μια αντίφαση στην επιχειρηματολογία της Δημοκρατίας: η συνήγορος υποστήριξε ότι το τμήμα είχε ήδη όλα τα στοιχεία για να εξετάσει την ένσταση, και όμως η ένσταση απορρίφθηκε ακριβώς επειδή δεν είχε προστεθεί κάτι νέο.

Ως προς το μέτρο, το δικαστήριο επανέλαβε την πάγια θέση της νομολογίας, παραπέμποντας στη Δημοκρατία ν. Κοινότητας Πυργών κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 503, ότι η τελική εκτίμηση των γεγονότων και η λήψη της απόφασης αποτελούν καθήκον και υποχρέωση του αρμόδιου οργάνου, το δε κριτήριο για την πληρότητα της έρευνας είναι η διερεύνηση όλων των ουσιωδών στοιχείων. Η εταιρεία είχε επικαλεστεί και το άρθρο 46 του Ν. 158(Ι)/1999, που αφορά αποφάσεις που λαμβάνονται υπό καθεστώς ουσιώδους νομικής ή πραγματικής πλάνης.

Το μέρος της νίκης που αφαιρέθηκε

Έχοντας διαπιστώσει ότι δεν διενεργήθηκε έρευνα, το πρωτόδικο δικαστήριο δεν σταμάτησε εκεί. Σημειώνοντας ότι η Δημοκρατία απαντούσε για πρώτη φορά στους λόγους ένστασης μέσα στην προσφυγή, προχώρησε και εξέτασε την ουσία. Έκρινε ότι εσφαλμένα και υπό πλάνη θεωρήθηκε πως υπήρξε παράδοση αγαθών από την εταιρεία προς τους διευθυντές της, ότι ο καθορισμός της αξίας της παράδοσης έγινε κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων, ότι εσφαλμένα ο Έφορος ταύτισε την εταιρεία ως νομικό πρόσωπο με τους διευθυντές της, και ότι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν ήταν η αρμόδια αρχή για τον καθορισμό της αξίας.

Το Διοικητικό Εφετείο επικύρωσε την ακύρωση αλλά παραμέρισε το επιπλέον αυτό μέρος. Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης, έκρινε, άπτονταν ζητημάτων ουσίας που η εταιρεία είχε θέσει στην ένστασή της και επί των οποίων η διοίκηση δεν είχε ασκήσει πρωτογενή κρίση. Το πρωτόδικο δικαστήριο επεκτάθηκε επομένως λανθασμένα, και εν πολλοίς εκτός της ακυρωτικής φύσεως δικαιοδοσίας του.

Εκεί βρίσκεται το πρακτικό κεντρί. Η εταιρεία κέρδισε, η απόφαση έφυγε, και κανείς δεν έχει ακόμη κρίνει αν οφείλεται φόρος εκροών για τις δύο επαύλεις ή ποια θα ήταν η αξία της παράδοσης. Το θέμα επιστρέφει στον Έφορο για να εξεταστεί κανονικά, δώδεκα χρόνια μετά την έκδοση της βεβαίωσης. Επιδικάστηκαν έξοδα 3.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ υπέρ της εταιρείας.

Τι σημαίνει στην πράξη

1. Αντιμετωπίστε την ιδιόχρηση απούλητων μονάδων ως γεγονός ΦΠΑ, όχι ως λεπτομέρεια. Αν μια ανάπτυξη δεν πωλείται και εγκαθίστανται διευθυντές, μέτοχοι ή συγγενείς, ή αν οι μονάδες εκμισθωθούν, ενεργοποιείται η παράγραφος 3(ε) του Δεύτερου Παραρτήματος. Αποφασίστε και τεκμηριώστε τη θέση σας πριν την αποφασίσει ο έλεγχος για εσάς.
2. Κρατήστε καθαρή τη διαδρομή της ιδιοκτησίας από την αρχή. Τα επιχειρήματα που έδωσαν στην εταιρεία την υπόθεσή της ήταν έγγραφα: σε ποιανού το όνομα εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια, ποιος έλαβε το κατασκευαστικό δάνειο, αν παραδόθηκε ποτέ η κατοχή, αν ενεργοποιήθηκε ποτέ η αντιπαροχή. Τα γεγονότα αυτά παγιώνονται χρόνια πριν από κάθε βεβαίωση φόρου.
3. Βάλτε ολόκληρη την υπόθεσή σας στην ένσταση. Οι λόγοι που καταχωρίστηκαν το 2014 είναι εκείνοι που κράτησαν την εταιρεία μέσα από την προσφυγή και την έφεση. Ένσταση που απλώς ζητά επανεξέταση δεν δίνει στον Έφορο τίποτε να απαντήσει και σε εσάς τίποτε να προσβάλετε.
4. Απόφαση που λέει μόνο ότι δεν φέρατε κάτι νέο προσβάλλεται. Το άρθρο 51Α απαιτεί ρητή αιτιολογία. Αν η ένστασή σας στηριζόταν σε στοιχεία που το τμήμα ήδη κατείχε, η απουσία νέων εγγράφων δεν είναι νόμιμος λόγος απόρριψης.
5. Μην περιμένετε από το δικαστήριο να κρίνει τον φόρο. Η ακύρωση επιστρέφει το θέμα στον Έφορο, και το Διοικητικό Δικαστήριο δεν υποκαθιστά την κρίση της διοίκησης για το αν υπήρξε παράδοση ή για την αξία της. Σχεδιάστε με τη λογική ότι η επιτυχία στην προσφυγή ξαναρχίζει τη διαδικασία αντί να την τελειώνει.

Βεβαιώσεις τέτοιου είδους βρίσκονται στη συμβολή της φορολογίας με τον τίτλο, εκεί δηλαδή όπου η συμβουλή για ακίνητα και για κατασκευές πρέπει να διαβάζεται μαζί με τη θέση ΦΠΑ της εταιρείας που κρατά την ανάπτυξη.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Κυπριακή Δημοκρατία μέσω Υπουργού Οικονομικών v. Fondo Developers Ltd, Έφεση κατά Απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου 73/2022, Διοικητικό Εφετείο, 7 Σεπτεμβρίου 2026
• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000, Ν. 95(Ι)/2000, CyLaw
• Ο περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμος του 1999, Ν. 158(Ι)/1999, CyLaw

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.