Δικηγόροι Κατασκευών στην Κύπρο

Άδειες, αναθέσεις και οργάνωση του έργου

Συνδράμουμε σε κάθε στάδιο πριν και κατά τη διάρκεια ενός έργου, από την εξασφάλιση των ορθών εγκρίσεων μέχρι τη διάρθρωση της συμβατικής αλυσίδας: έλεγχοι πολεοδομικής άδειας, άδειας οικοδομής και συμμόρφωσης τίτλου· εξέταση της κύριας σύμβασης, των υπεργολαβιών και των διορισμών των μελετητών· στρατηγική ανάθεσης, προσφορές και επιλογή εργολάβου· εγγυητικές καλής εκτέλεσης, εγγυήσεις και απαιτήσεις ασφάλισης· παρεπόμενες εγγυήσεις και δικαιώματα υποκατάστασης για χρηματοδότες και αγοραστές· και συντονισμός με αρχιτέκτονες, μηχανικούς και επιμετρητές ποσοτήτων.

Οι άδειες είναι δύο, όχι μία, και προέρχονται από διαφορετικές αρχές. Η πολεοδομική άδεια κρίνει αν η ανάπτυξη επιτρέπεται να γίνει· η άδεια οικοδομής, δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96, διέπει τον τρόπο με τον οποίο κατασκευάζεται, και το άρθρο 9Α του ίδιου Νόμου εμποδίζει εντελώς την υλοποίηση άδειας εκτός αν η αρμόδια αρχή ικανοποιηθεί ότι έχει δεόντως διοριστεί επιβλέπων μηχανικός, με τον ιδιοκτήτη υποχρεωμένο να ειδοποιεί γραπτώς τον μηχανικό αυτόν για την έναρξη των εργασιών και για κάθε αναστολή τους. Όπου εργασίες εκτελούνται χωρίς την άδεια που απαιτεί ο ΚΕΦ. 96, το άρθρο 29 καθιστά την παράβαση αστικό αδίκημα αγώγιμο από οποιονδήποτε υφίσταται ζημιά από αυτήν, και το εδάφιο (3) εμποδίζει τον περιορισμό ή τον αποκλεισμό της ευθύνης αυτής με οποιονδήποτε συμβατικό όρο ή ειδοποίηση.

Η συμβατική αλυσίδα στέκεται πάνω σε αυτό. Η κύρια σύμβαση, οι υπεργολαβίες και οι διορισμοί των μελετητών είναι συμφωνίες δυνάμει του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, και όπου κάποια από αυτές καθορίζει ποσό πληρωτέο για καθυστέρηση, το άρθρο 74(1) κρίνει τι αξίζει: όπου σύμβαση κατονομάζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, μπορεί να επιδικαστεί εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό αυτό, ανεξαρτήτως αν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά ή απώλεια. Η σωστή διάρθρωση εξαρχής μειώνει τον κίνδυνο διαφορών αργότερα. Όπου χρειάζεται εξειδικευμένη τεχνική ή κοστολογική συμβολή, συντονιζόμαστε με τον κατάλληλο επαγγελματία.

Οικοδομικές συμβάσεις και έργα

Μια οικοδομική σύμβαση οφείλει να αποτυπώνει τον τρόπο με τον οποίο θα διοικηθεί πραγματικά το έργο. Συμβουλεύουμε για το αντικείμενο των εργασιών, το τίμημα, το χρονοδιάγραμμα, την πιστοποίηση, τις τροποποιήσεις, τις παρατάσεις χρόνου, τις κρατήσεις, την ασφάλιση, τις εγγυήσεις, τις υποχρεώσεις για ελαττώματα και τα δικαιώματα τερματισμού.

Η εργασία μας περιλαμβάνει την εξέταση ή την ετοιμασία οικοδομικών συμβάσεων, υπεργολαβιών, επιστολών ανάθεσης, εγγυήσεων, συμφωνιών διακανονισμού και της αλληλογραφίας του έργου. Συμβουλεύουμε επίσης κατά τη διάρκεια του έργου, όταν ένα ζήτημα πληρωμής, τροποποίησης ή καθυστέρησης πρέπει να αντιμετωπιστεί προτού εξελιχθεί σε μεγαλύτερη διαφορά.

Κατασκευαστικές διαφορές

Οι διαφορές που αφορούν ελαττώματα, ημιτελείς εργασίες, καθυστέρηση ή πληρωμή εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τα έγγραφα και από τις ειδοποιήσεις που δόθηκαν στον χρόνο τους. Συνδράμουμε σε απλήρωτες εργασίες, αμφισβητούμενα πιστοποιητικά και αποκοπές· απαιτήσεις για τροποποιήσεις και πρόσθετες εργασίες· ελαττώματα, κόστος αποκατάστασης και ημιτελείς εργασίες· καθυστέρηση, παρατάσεις χρόνου και διατάραξη· τελικούς λογαριασμούς, κρατήσεις και εγγυήσεις· και απαιτήσεις από παρεπόμενες εγγυήσεις, ευθύνη για ελαττώματα και απαιτήσεις τρίτων.

Ανάλογα με την υπόθεση, το κατάλληλο βήμα μπορεί να είναι μια στοχευμένη νομική γνωμάτευση, μια επίσημη επιστολή, διαπραγμάτευση, προσωρινή δικαστική θεραπεία, δικαστική διαδικασία ή συμβουλή συνδεδεμένη με διαιτησία. Σταθμίζουμε την αναλογικότητα, τη μαρτυρία, το κόστος και τον εμπορικό στόχο προτού εισηγηθούμε ενέργεια.

Η εργασία επί των διαφορών εκτίθεται αναλυτικότερα στις κατασκευαστικές διαφορές και στο κατασκευαστικό δίκαιο.

Πώς αξιολογούμε μια υπόθεση

Ξεκινούμε από τη σύμβαση, τα αρχεία τίτλου, την αλληλογραφία και οποιαδήποτε επείγουσα προθεσμία. Το χρήσιμο υλικό συχνά περιλαμβάνει σχέδια, πιστοποιητικά, αιτήσεις πληρωμής, οδηγίες εργοταξίου, φωτογραφίες, εκθέσεις εμπειρογνωμόνων και μια σαφή χρονολογική σειρά.

Μετά τους ελέγχους σύγκρουσης συμφέροντος και κανονιστικής συμμόρφωσης, επιβεβαιώνουμε γραπτώς το προτεινόμενο αντικείμενο εργασίας και τη βάση της αμοιβής.

Το ίδιο έργο φαίνεται διαφορετικό από κάθε θέση

Τι μετρά ως καλή έκβαση, και ποιοι είναι πραγματικά οι κίνδυνοι, εξαρτώνται από το πού βρίσκεστε στη συμβατική αλυσίδα.

Επιχειρηματίες ανάπτυξης και εργοδότες

Η έκθεση τρέχει προς δύο κατευθύνσεις ταυτόχρονα: προς τα πάνω, έναντι αγοραστών, χρηματοδοτών και αρχών, και προς τα κάτω, έναντι του εργολάβου και των μελετητών. Η εργασία συνεπώς αφορά τη συνοχή της αλυσίδας, ώστε μια υποχρέωση που οφείλεται σε αγοραστή να αντιστοιχεί σε υποχρέωση που οφείλεται σε εσάς από όποιον θα κληθεί πραγματικά να την εκτελέσει. Όπου οι μονάδες πωλούνται πριν από την αποπεράτωση, τα πωλητήρια έγγραφα και η οικοδομική σύμβαση πρέπει να διαβάζονται το ένα έναντι του άλλου αντί να συντάσσονται από διαφορετικά πρόσωπα σε διαφορετικούς χρόνους.

Κύριοι εργολάβοι

Ο κύριος εργολάβος στέκεται ανάμεσα σε έναν εργοδότη που θέλει βεβαιότητα και σε μια αλυσίδα προμήθειας που δεν μπορεί πάντοτε να τη δώσει. Η πρακτική εργασία αφορά την προστασία των δικαιωμάτων ενόσω το έργο τρέχει: να δίδονται οι ειδοποιήσεις που απαιτεί η σύμβαση, να τηρείται ενήμερος ο λογαριασμός των τροποποιήσεων, να ζητούνται και να επιδιώκονται εγκαίρως τα πιστοποιητικά, και να διασφαλίζεται ότι όσα έχουν γίνει αποδεκτά προς τα κάτω αντιστοιχούν σε όσα έχουν γίνει αποδεκτά προς τα πάνω. Όπου ο εργοδότης σταματά να πληρώνει, η απάντηση είναι μια αλληλουχία και όχι ένα μεμονωμένο βήμα, και η σειρά έχει σημασία.

Υπεργολάβοι και προμηθευτές

Τα επαναλαμβανόμενα προβλήματα είναι η πληρωμή που εξαρτάται από κάτι το οποίο ο υπεργολάβος δεν μπορεί να δει, ένα αντικείμενο εργασίας που ορίζεται με παραπομπή σε κύρια σύμβαση την οποία ουδέποτε του έδειξαν, και κρατήσεις που δεν αποδεσμεύονται ποτέ. Αυτά αντιμετωπίζονται κατά τον χρόνο της ανάληψης και πολύ δύσκολα κατόπιν, οπότε μια σύντομη εξέταση πριν από την υπογραφή μιας υπεργολαβίας είναι συνήθως το πιο ανταποδοτικό πράγμα που μπορεί να αγοράσει ένας υπεργολάβος από δικηγόρο.

Αρχιτέκτονες, μηχανικοί και άλλοι σύμβουλοι

Οι μελετητές απαντούν με βάση τους όρους των δικών τους διορισμών, και οι διορισμοί αυτοί είναι συχνά το λιγότερο προσεκτικά συνταγμένο έγγραφο του έργου. Η εργασία είναι και προληπτική, δηλαδή διορισμοί που ορίζουν την υπηρεσία, το επίπεδο επιμέλειας και τα όρια της ευθύνης, και αμυντική όταν φτάνει μια απαίτηση, όπου τα ερωτήματα είναι για τι ακριβώς αναλήφθηκε η δέσμευση, τι απαιτούσε το επίπεδο επιμέλειας, και πώς κατανέμεται η ευθύνη μεταξύ μελέτης, εργασίας και επίβλεψης.

Ιδιοκτήτες, αγοραστές και διαχειριστικές επιτροπές

Ο ιδιοκτήτης που αγόρασε αποπερατωμένη μονάδα βρίσκεται σε διαφορετική θέση από τον εργοδότη που παρήγγειλε την οικοδομή, διότι η σύμβαση είναι με τον πωλητή και όχι με οποιονδήποτε την έκτισε. Η διαπίστωση του ποια θεραπεία υπάρχει, και έναντι ποιου, είναι η πρώτη εργασία, και όπου εμπλέκεται πολυκατοικία το ερώτημα τι είναι ιδιωτικό και τι κοινόκτητο ελάττωμα τίθεται αμέσως. Όπου η υπόθεση είναι αγορά, τίτλος ή μίσθωση και όχι κατασκευή, ανήκει στα ακίνητα.

Χρηματοδότες και επενδυτές

Ο δανειστής ή ο επενδυτής είναι εκτεθειμένος σε ένα έργο που δεν ελέγχει, και η προστασία του είναι συμβατική: παρεπόμενες εγγυήσεις, δικαιώματα υποκατάστασης, εκχώρηση της οικοδομικής σύμβασης και των διορισμών των μελετητών, και εξασφάλιση επί του περιουσιακού στοιχείου. Τα έγγραφα αυτά αξίζει να διαβάζονται έναντι του συγκεκριμένου έργου αντί να αρχειοθετούνται ως τυποποιημένα έντυπα, αφού ένα δικαίωμα υποκατάστασης που δεν μπορεί πρακτικά να ασκηθεί δεν είναι προστασία.

Τι κοστίζει αυτή η εργασία

Η εξέταση σύμβασης πριν από την υπογραφή δίδεται με σταθερή αμοιβή, επειδή η εργασία είναι οριοθετήσιμη: διαβάζουμε τη σύμβαση, τις προδιαγραφές και τους διορισμούς, και εκθέτουμε τι λείπει, τι είναι επικίνδυνο και τι πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης, με σύνταξη όρων όπου τη θέλετε. Είναι το φθηνότερο χρήσιμο πράγμα σε αυτή τη σελίδα και εκείνο που παραλείπεται συχνότερα.

Η συμβουλή κατά τη διάρκεια ενεργού έργου λαμβάνεται γενικά σε σύντομα, οριοθετημένα κομμάτια: μια άποψη επί ειδοποίησης, μια επιστολή, η εξέταση μιας αίτησης ή ενός πιστοποιητικού, ή μια γνώμη για το αν κάποιο βήμα είναι διαθέσιμο. Αυτό ταιριάζει στον τρόπο που τρέχουν τα έργα και κρατά το κόστος ανάλογο προς μια απόφαση και όχι προς την αξία της οικοδομής.

Οι διαφορές τιμολογούνται κατά στάδιο και εκτιμώνται πριν από την έναρξη κάθε σταδίου, με τους δύο κρίσιμους αριθμούς μπροστά σας καθ' όλη τη διάρκεια: τι αξίζει η απαίτηση αν επιτύχει πλήρως, και τι θα έχει κοστίσει για να φτάσετε εκεί. Όπου οι δύο αυτοί αριθμοί πλησιάζουν, το λέμε. Το κόστος, η μαρτυρία και ο εμπορικός στόχος σταθμίζονται πριν εισηγηθούμε οποιοδήποτε βήμα, και για πελάτες εκτός Κύπρου μπορεί να διευθετηθεί εξ αποστάσεως συνάντηση.

Τι να μας στείλετε

Πριν μας δώσετε οδηγίες, προσδιορίστε τα μέρη, το έργο, το παρόν στάδιο της υπόθεσης και οποιαδήποτε δικαστική, συμβατική ή προθεσμία αποπεράτωσης. Αν τρέχει συμβατική προθεσμία ειδοποίησης, πείτε το στην πρώτη γραμμή.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία.