Ποιους εκπροσωπούμε
Επιχειρηματίες ανάπτυξης, εργολάβοι, υπεργολάβοι, σύμβουλοι
Συζητήστε το κατασκευαστικό σας έργοΑπαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Συμφωνούμε το αντικείμενο και την αμοιβή πριν ξεκινήσουμε.
Με λίγα λόγια
- Οικοδομικά συμβόλαια, άδειες και δόμηση έργου για όλα τα μέρη ενός έργου.
- Διαφορές για ελαττώματα, καθυστερήσεις, τροποποιήσεις και απλήρωτα πιστοποιητικά.
- Οι περισσότεροι φάκελοι ξεκινούν με τον ίδιο τρόπο: το κτήριο δεν είναι αυτό που περιγράφηκε, ή δεν παραδόθηκε στην ώρα του.
Περισσότερα για τις υπηρεσίες μας
Συμβουλεύουμε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, γενικούς εργολάβους, υπεργολάβους και συμβούλους σε οικοδομικά συμβόλαια, άδειες και δόμηση έργου, και χειριζόμαστε κατασκευαστικές διαφορές για ελαττώματα, καθυστερήσεις, τροποποιήσεις και απλήρωτα πιστοποιητικά, περιλαμβανομένων πελατών εκτός Κύπρου.
- Οικοδομικά συμβόλαια και υπεργολαβίες: αντικείμενο και προδιαγραφές, χρονοδιάγραμμα, πληρωμή συνδεδεμένη με την πρόοδο, παρακράτηση, τερματισμός και επίλυση διαφορών.
- Εγγυήσεις, εγγυητικές, χρηματοδότηση και ασφάλιση, και ποιον προστατεύει πραγματικά η καθεμία.
- Άδειες, πολεοδομία και περιβαλλοντική νομοθεσία, όπου ένα έργο συνήθως καθυστερεί προτού καν διαφωνήσει κανείς για την ποιότητα της εργασίας.
- Διαδικασίες προσφορών και συμφωνίες ανάπτυξης ακινήτων.
- Ελαττώματα: τι υποσχέθηκε η σύμβαση, τι παραδόθηκε, και οι θεραπείες ενδιάμεσα.
- Καθυστέρηση και παράταση χρόνου, εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις, και αξιώσεις για απώλεια και δαπάνη.
- Τροποποιήσεις, απλήρωτα πιστοποιητικά, και αξιώσεις κατά επαγγελματιών συμβούλων.
- Έργα ανανεώσιμων πηγών σε επίπεδο σύμβασης: διευθετήσεις γης και μίσθωσης, συμφωνίες εγκατάστασης και σύνδεσης, και συμβάσεις αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας.
Οι περισσότερες κατασκευαστικές διαφορές κρίνονται από έγγραφο που υπογράφηκε πριν τοποθετηθεί το πρώτο τούβλο: αόριστο αντικείμενο, ανοικτό χρονοδιάγραμμα, όροι πληρωμής αποσυνδεδεμένοι από την πρόοδο, και καμία ουσιαστική θεραπεία για καθυστέρηση ή ελαττώματα.
Αν πρόκειται να υπογράψετε οικοδομικό συμβόλαιο, η στιγμή να μας το στείλετε είναι τότε, όχι αφού εμφανιστεί το ελάττωμα.
Προθεσμίες. Ποια ισχύει εξαρτάται από το πώς στηρίζεται η απαίτηση. Απαίτηση επί του οικοδομικού συμβολαίου, περιλαμβανομένης της παράδοσης ελαττωματικού ακινήτου, τρέχει για έξι χρόνια κατά το άρθρο 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012. Απαίτηση σε αμέλεια κατά αρχιτέκτονα, μηχανικού ή εργολάβου τρέχει για τρία χρόνια κατά το άρθρο 6(2). Το άρθρο 27Α του ίδιου Νόμου αναστέλλει τον χρόνο παραγραφής για αμέλεια ή παράβαση θέσμιου καθήκοντος για τριάντα εννέα μήνες από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2021, οπότε η τριετία δεν απαντά από μόνη της αν μια αξίωση είναι εμπρόθεσμη.
Και οι δύο περίοδοι τρέχουν από την ημέρα που συμπληρώνεται η βάση της αγωγής, όχι αυτομάτως από την ελαττωματική εργασία. Στην αμέλεια η διάκριση είναι πραγματική, γιατί η ζημιά είναι μέρος όσων χρειάζεται η αξίωση: αμελής πράξη σε ένα έτος που προκαλεί ζημιά σε άλλο συμπληρώνει τη βάση της στο μεταγενέστερο. Το άρθρο 6(2) μεταθέτει την αφετηρία περαιτέρω όπου ο παθών πληροφορείται αργότερα σωματική βλάβη, και το άρθρο 14 όπου η αξίωση εμπλέκει δόλο, εσκεμμένη απόκρυψη ή πλάνη.
Στην πράξη η μαρτυρία δεσμεύει πρώτη: οι αξιώσεις αυτές κερδίζονται με μαρτυρία εμπειρογνώμονα, που γίνεται δυσκολότερο να συγκεντρωθεί όσο περισσότερο έχει κατοικηθεί ένα κτήριο.
Τι να μας στείλετε
Ξεκινήστε με αυτά: τα ονόματα όλων όσων εμπλέκονται, ώστε να γίνει έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων, σύντομη περιγραφή του τι συνέβη και πότε, και κάθε προθεσμία που ήδη γνωρίζετε.
Μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε: το συμβόλαιο με τα παραρτήματά του, το χρονοδιάγραμμα όπως συμφωνήθηκε και όπως εξελίχθηκε, τα πιστοποιητικά πληρωμής, και τη σύγχρονη αλληλογραφία. Αν τρέχει προθεσμία ειδοποίησης κατά το συμβόλαιο, αναφέρετέ την πρώτη.
Από πού να ξεκινήσετε
Το έργο έχει σταματήσει
Οι διαφορές που δημιουργεί ένα κατασκευαστικό έργο στην Κύπρο και πώς αντιμετωπίζεται η καθεμία.
Η οικοδομή έχει ελαττώματα
Τι θεωρείται ελάττωμα, υποχρεώσεις του επιχειρηματία ανάπτυξης, περίοδοι ευθύνης για ελαττώματα και οι θεραπείες στη διάθεσή σας.
Το έργο δεν ολοκληρώθηκε εγκαίρως
Παράταση χρόνου, εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις, η τεκμηρίωση που πρέπει να συγκεντρώσετε και οι προθεσμίες παραγραφής.
Πριν υπογράψετε τη σύμβαση
Γραπτός έλεγχος της σύμβασης που έχετε μπροστά σας, πριν την υπογράψετε.
Οι άνθρωποι που αναλαμβάνουν
Πώς τρέχει μια υπόθεση
Από την πρώτη επαφή ως την εφαρμογή
Κάθε υπόθεση διαφέρει, αλλά η διαδρομή είναι σε γενικές γραμμές η ίδια. Το να τη γνωρίζετε εκ των προτέρων κάνει το κόστος και το χρονοδιάγραμμα ευκολότερα να κριθούν.
Πρώτη επαφή και έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων.
Ανάθεση και συμφωνία αμοιβής πριν αρχίσει οποιαδήποτε εργασία.
Εξέταση του συμβολαίου, του χρονοδιαγράμματος, των προδιαγραφών και της αλληλογραφίας του έργου.
Η θέση των ειδοποιήσεων: τι επιδόθηκε, πότε, και αν έχει τρέξει συμβατική προθεσμία ή παραγραφή.
Αρχεία έργου, πιστοποιητικά, επιμετρήσεις και, όπου το ζήτημα είναι τεχνικό, μαρτυρία εμπειρογνώμονα.
Αξιολόγηση και προδικαστική στρατηγική, και έπειτα διαπραγμάτευση, διαιτησία ή δικαστήριο.
Συμβιβασμός ή απόφαση, και εκτέλεση ή εφαρμογή όσων συμφωνήθηκαν.
Το συμβόλαιο
Πού κρίνεται το έργο πριν καν ξεκινήσει
Αντικείμενο και προδιαγραφές, χρονοδιάγραμμα, πληρωμή συνδεδεμένη με την πρόοδο, παρακράτηση, τερματισμός και επίλυση διαφορών. Εγγυήσεις, εγγυητικές, χρηματοδότηση και ασφάλιση, και ποιον προστατεύει πράγματι η καθεμία.
Άδειες, πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, που είναι εκεί όπου ένα έργο συνήθως καθυστερεί προτού διαφωνήσει κανείς για την ποιότητα της εργασίας. Οι διαδρομές προσφυγής και οι προθεσμίες τους εκτίθενται στη σελίδα Πολεοδομικές Άδειες και Προσφυγές.
Διαδικασίες προσφορών και συμφωνίες ανάπτυξης ακινήτων, όπου η κατανομή του κινδύνου αποφασίζεται πριν υπογραφεί οτιδήποτε.
Οι διαφορές
Ελαττώματα, καθυστέρηση, τροποποιήσεις
Τρεις κατηγορίες, με διαφορετική απόδειξη η καθεμία.
Ελαττώματα: τι υποσχέθηκε το συμβόλαιο, τι παραδόθηκε, και οι θεραπείες ενδιάμεσα. Η απαίτηση στο συμβόλαιο τρέχει για έξι έτη κατά το άρθρο 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012.
Καθυστέρηση και παράταση χρόνου: εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις και απαιτήσεις για απώλεια και δαπάνη. Εδώ κρίνει το αρχείο, όχι η ανάμνηση: οι ειδοποιήσεις που δόθηκαν εγκαίρως και με τον τύπο που ορίζει το συμβόλαιο.
Τροποποιήσεις και απλήρωτα πιστοποιητικά: η συνηθέστερη αιτία που ένα έργο καταλήγει σε δικαστήριο ενώ όλοι συμφωνούν ότι η εργασία έγινε.
Η πλήρης εικόνα των διαφορών εκτίθεται στη σελίδα Κατασκευαστικές Διαφορές στην Κύπρο.
Πριν υπογράψετε
Οι ρήτρες που κρίνουν τα επόμενα δύο χρόνια
Ένα οικοδομικό συμβόλαιο διαβάζεται προσεκτικά δύο φορές: μία από εμάς πριν υπογραφεί, και μία από όλους όταν κάτι έχει πάει στραβά. Η πρώτη ανάγνωση είναι πολύ φθηνότερη.
Αντικείμενο και προδιαγραφές.
Το αντικείμενο είναι ο πήχης με τον οποίο μετριέται καθετί αργότερα, και αντικείμενο που υπάρχει μόνο ως δελτίο ποσοτήτων ή ως μια παράγραφος περιγραφής δεν είναι πήχης. Πρέπει να ορίζεται από σχέδια και προδιαγραφές που ταυτοποιούνται με αριθμό και αναθεώρηση και επισυνάπτονται στο συμβόλαιο, ώστε να μην υπάρχει διαφωνία για το ποια έκδοση ίσχυε. Όπου κατονομάζονται υλικά ή τελειώματα, το συμβόλαιο πρέπει να λέει τι γίνεται αν δεν βρεθούν, γιατί η υποκατάσταση που κανείς δεν προέβλεψε είναι από τις συνηθέστερες πηγές απαίτησης για ελαττώματα.
Χρονοδιάγραμμα και αποπεράτωση.
Ημερομηνία αποπεράτωσης που μετακινείται με ό,τι πει οποιοσδήποτε δεν είναι ημερομηνία. Το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει ημερομηνία, να εκθέτει τους συγκεκριμένους λόγους παράτασής της, να απαιτεί ειδοποίηση εντός ορισμένης προθεσμίας για κάθε απαίτηση παράτασης, και να λέει τι γίνεται αν η ειδοποίηση δεν δοθεί. Η τμηματική αποπεράτωση, όπου μέρη του έργου παραδίδονται χωριστά, χρειάζεται δικές της ημερομηνίες και δικές της συνέπειες αντί να συνάγεται από το σύνολο.
Πληρωμή, πιστοποίηση και παρακράτηση.
Η πληρωμή πρέπει να ακολουθεί την πρόοδο, και η πρόοδος να μετριέται με κάτι άλλο από τη γνώμη του ίδιου του εργολάβου. Το συμβόλαιο πρέπει να λέει ποιος πιστοποιεί, με ποια βάση, εντός ποιας προθεσμίας, και τι μπορεί να κάνει ένα μέρος αν πιστοποιητικό δεν εκδοθεί ή δεν πληρωθεί. Η παρακράτηση πρέπει να δηλώνει το ποσοστό, τα γεγονότα που αποδεσμεύουν κάθε μέρος της, και τελική προθεσμία μέχρι την οποία αποδεσμεύεται το υπόλοιπο, γιατί παρακράτηση χωρίς ημερομηνία αποδέσμευσης είναι παρακράτηση που εκκρεμεί ακόμη μια δεκαετία μετά. Οι προκαταβολές, αν υπάρχουν, πρέπει να εξασφαλίζονται.
Τροποποιήσεις.
Κάθε έργο αλλάζει. Αυτό που πρέπει να κάνει το συμβόλαιο είναι να καταστήσει την αλλαγή ιχνηλάσιμη: ποιος μπορεί να δώσει εντολή τροποποίησης, με ποιον τύπο, πώς αποτιμάται, και τι γίνεται όταν εργασία εκτελείται χωρίς εντολή. Συμβόλαια που απαιτούν γραπτές εντολές και μετά εφαρμόζονται προφορικά παράγουν το χειρότερο και από τα δύο, αφού η γραφειοκρατία χτυπά τον εργολάβο και η ανεπισημότητα τον εργοδότη. Αν τα μέρη σκοπεύουν να δουλεύουν με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο, το συμβόλαιο πρέπει να λέει ότι το μήνυμα αρκεί.
Ποιότητα, ελαττώματα και παράδοση.
Το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει τι σημαίνει αποπεράτωση, τι παραδίδεται κατά την παράδοση, και τι κάνουν τα μέρη για όσα εκκρεμούν την ημέρα εκείνη. Η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα, η διάρκειά της, τι την ενεργοποιεί και τι υποχρεώσεις επιβάλλει στον εργολάβο να επιστρέψει και να αποκαταστήσει, ανήκει εδώ και όχι στην αλληλογραφία. Το ίδιο και το ερώτημα ποιος κρατά ποιες εγγυήσεις για υλικά και εγκατεστημένο εξοπλισμό, και πώς μεταβιβάζονται σε εκείνον που πράγματι θα τις χρειαστεί.
Εξασφαλίσεις, ασφάλιση, και ποιος στέκει πίσω από ποιον.
Μια εγγυητική καλής εκτέλεσης, μια εταιρική εγγύηση μητρικής ή μια προσωπική εγγύηση αλλάζει τι αξίζει το συμβόλαιο αν ο αντισυμβαλλόμενος καταρρεύσει, και το ερώτημα ποιος στέκει πίσω από έναν νεοσύστατο εργολάβο αξίζει να τεθεί πριν την υπογραφή και όχι μετά. Το συμβόλαιο πρέπει να προσδιορίζει τι ασφάλιση φέρει κάθε μέρος, για ποιο ποσό, για πόσο, και ποιος κατονομάζεται σε αυτήν. Όπου οι σύμβουλοι προσλαμβάνονται χωριστά, οι συμβάσεις τους πρέπει να διαβάζονται μαζί με το οικοδομικό συμβόλαιο και όχι μεμονωμένα, αφού το κενό ανάμεσά τους είναι εκεί όπου εξαφανίζεται η ευθύνη.
Τερματισμός και επίλυση διαφορών.
Η ρήτρα τερματισμού είναι εκείνη που κανείς δεν περιμένει να χρησιμοποιήσει και εκείνη που καθορίζει τι γίνεται όταν το έργο αποτύχει. Πρέπει να εκθέτει τους λόγους, την απαιτούμενη ειδοποίηση, την ευκαιρία θεραπείας, και τις συνέπειες για το εργοτάξιο, τα υλικά, τον εξοπλισμό και την αποτίμηση της εργασίας που έγινε. Η ρήτρα επίλυσης διαφορών πρέπει να είναι απόφαση και όχι προεπιλογή: διαιτησία ή δικαστήριο, πού, και αν πρέπει να προηγηθεί κάποιο βήμα. Και οι δύο ρήτρες αξίζουν δέκα λεπτά κατά την υπογραφή και πολλαπλάσια αργότερα.
Αν το έργο έχει σταματήσει ή η οικοδομή δεν είναι αυτή που περιέγραφε η σύμβαση, πείτε μας τι συμφωνήθηκε, τι έχει πληρωθεί και πού βρίσκεται σήμερα το έργο, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Κατά τη διάρκεια του έργου
Τι να κάνετε όσο χτίζεται
Κερδίζει το μέρος που κράτησε αρχείο. Ισχύει και για τις δύο πλευρές και δεν κοστίζει σχεδόν τίποτε.
Δώστε τις ειδοποιήσεις που απαιτεί το συμβόλαιο
, όταν τις απαιτεί, ακόμη κι όταν η σχέση είναι καλή. Οι ειδοποιήσεις δεν είναι επιθετικότητα, είναι ο μηχανισμός που συμφώνησαν τα μέρη, και απαίτηση συμβατικά βάσιμη χάνεται τακτικά επειδή η ειδοποίηση που τη διατηρούσε δεν στάλθηκε ποτέ. Το μέρος που δίνει ειδοποιήσεις σταθερά από την αρχή δεν σηματοδοτεί τίποτε ασυνήθιστο όταν δώσει εκείνη που μετράει.
Επιβεβαιώστε γραπτώς τις προφορικές εντολές
την ίδια ημέρα, σε μία πρόταση, όποιος κι αν τις έδωσε. Κρατήστε το ημερολόγιο εργοταξίου, τις καταστάσεις εργατικού δυναμικού και εξοπλισμού, τα δελτία παράδοσης και τα πρακτικά των συσκέψεων, και κρατήστε τα κάπου αλλού από τον φορητό υπολογιστή ενός ανθρώπου. Φωτογραφίστε το έργο καθώς προχωρά, ιδίως ό,τι πρόκειται να καλυφθεί, και κρατήστε τις φωτογραφίες με τις ημερομηνίες τους ανέπαφες.
Διατυπώστε και απαντήστε παράπονα γραπτώς.
Μια ένσταση καταγραμμένη τη στιγμή της αξίζει περισσότερο από την ίδια ένσταση σε ανάμνηση δύο χρόνια μετά, και μια απάντηση δοσμένη τη στιγμή της αξίζει εξίσου για εκείνον που την έδωσε. Χειριστείτε τις αιτήσεις πληρωμής και τα πιστοποιητικά εμπρόθεσμα και με τον τύπο που ορίζει το συμβόλαιο, και δηλώστε τον λόγο κάθε αποκοπής όταν γίνεται και όχι όταν αμφισβητηθεί.
Όπου το έργο τροποποιείται έντονα, κρατήστε τον λογαριασμό τροποποιήσεων ως τρέχον έγγραφο αντί να τον ανασυνθέσετε στο τέλος, γιατί ένας τελικός λογαριασμός συναρμολογημένος από μνήμη παίρνει μήνες και διακανονίζεται για λιγότερα. Κρατήστε επίσης ενήμερη τη θέση των αδειών: εργασίες που ξεφεύγουν από τα εγκεκριμένα σχέδια δημιουργούν πρόβλημα τίτλου πολύ αφού φύγουν οι οικοδόμοι.
Κατασκευές, από τη σύμβαση ως τη διαφορά
Κάθε σελίδα που έχουμε για το κυπριακό κατασκευαστικό δίκαιο, ομαδοποιημένη κατά το τι έχει πάει στραβά και όχι κατά την ημερομηνία που γράφτηκε.
Τρεις χρήσιμες αφετηρίες
Όλοι οι οδηγοί, ανά θέμα
Πριν υπογραφεί η σύμβαση7
Πριν υπογράψετε οικοδομική σύμβαση: οι δέκα όροι
Οι κατασκευαστικές διαφορές γράφονται στη σύμβαση την ημέρα της υπογραφής. Αντικείμενο, πληρωμές, παράταση χρόνου, ελαττώματα και επίλυση διαφορών.
Η δομή των κατασκευαστικών συμβάσεων: ποιος ενάγεται για τι
Το έργο μοιάζει με μία επιχείρηση αλλά είναι σύνολο χωριστών διμερών συμβάσεων. Πού σπάνε οι ενώσεις, και γιατί η διαδρομή σχεδιάζεται πριν και όχι μετά.
Τα πρόσωπα του κατασκευαστικού έργου και τα δύο καπέλα του μηχανικού
Ποια σύμβαση κρατά ο καθένας, τι ανέλαβε, και αν ενεργούσε για τον εργοδότη ή ασκούσε ανεξάρτητη λειτουργία. Τρία σημεία που κρίνουν σε ποιον στρέφεστε.
Η προσφυγή σε κυπριακό διαγωνισμό κοστίζει πλέον εγγύηση
Ο Ν. 189(Ι)/2025 συνέδεσε το προσωρινό μέτρο με προσωπική εγγύηση 1% της αξίας, με ανώτατο τις 50.000 ευρώ, και ανέβασε το όριο των έργων στο ένα εκατομμύριο.
Δικηγόροι Κατασκευών στην Κύπρο
Δικηγόροι κατασκευών στην Κύπρο για επιχειρηματίες ανάπτυξης, εργολάβους, υπεργολάβους και μελετητές: άδειες, συμβάσεις, πληρωμές, ελαττώματα και διαφορές.
Ακίνητα και Κατασκευές
Ακίνητα και κατασκευές στην Κύπρο ως ένα ζήτημα: συμβάσεις, τίτλοι, άδειες, ελαττώματα και καθυστέρηση, για αγοραστές, πωλητές και εργολάβους.
Συμβόλαια FIDIC στην Κύπρο: ποιο βιβλίο κρατάτε;
Το χρώμα του βιβλίου FIDIC κρίνει ποιος εκπόνησε τη μελέτη, αν υπάρχει καν Μηχανικός που διαχειρίζεται τη σύμβαση, και πώς πληρώνεται ο εργολάβος για όσα χτίζει.
Χρήματα: πληρωμές, πιστοποιητικά και τροποποιήσεις3
Έγινε η εργασία, δεν ήρθαν τα χρήματα: τρεις διαφορετικές αξιώσεις
Πιστοποιημένο και απλήρωτο, μη πιστοποιημένο ή αμφισβητούμενο, και εργασία χωρίς συμφωνημένη τιμή. Τρεις θέσεις που αποδεικνύονται διαφορετικά.
Κατασκευαστικές αξιώσεις: τα τέσσερα σημεία που τις κρίνουν
Δικαίωμα, αιτιώδης σύνδεσμος, ποσοτικοποίηση και συμμόρφωση με τη διαδικασία. Οι περισσότερες αξιώσεις αποτυγχάνουν σε ένα από αυτά και όχι επί της ουσίας.
Τροποποιήσεις του έργου: η εντολή που δεν δόθηκε γραπτώς
Ποιος μπορεί να διατάξει τροποποίηση του έργου, με ποιον τύπο, πώς αποτιμάται, και γιατί ο χρόνος διεκδικείται χωριστά από την τιμή. Η πρόληψη, με δύο προτάσεις.
Χρόνος: καθυστέρηση και παρατάσεις3
Καθυστέρηση στο έργο: το δεκαπενθήμερο που κρίνει την αξίωση
Τέσσερις όροι διαβάζονται πρώτοι, η ειδοποίηση δίνεται στον τύπο που ορίζει η σύμβαση, και τα αρχεία τηρούνται καθημερινά. Θέση, όχι παράπονο.
Καθυστερήσεις σε κατασκευαστικά συμβόλαια στην Κύπρο
Παράταση χρόνου, εκκαθαρισμένες αποζημιώσεις και απαιτήσεις καθυστέρησης σε κατασκευαστικά συμβόλαια στην Κύπρο: προϋποθέσεις, τεκμηρίωση και προθεσμίες.
Παράταση χρόνου: τι κάνει, και τι δεν κάνει
Τι μετακινεί η παράταση και γιατί δεν πληρώνει, τα πέντε στοιχεία του αιτήματος, η προθεσμία ειδοποίησης, οι ταυτόχρονες καθυστερήσεις, και το άρθρο 74(1) του ΚΕΦ. 149.
Ελαττώματα, και η διαφορά που ακολουθεί4
Εργολάβος ως τριτοδιάδικος: ποιος πληρώνει τα έξοδα
Εργολάβος προσεπικλήθηκε σε αγωγή για ατύχημα, καμία μαρτυρία ευθύνης δεν δόθηκε εναντίον του, και το δικαστήριο τον άφησε να πληρώσει τα δικά του έξοδα.
Ελαττώματα Οικοδομής στην Κύπρο: Δικαιώματα Αγοραστή
Τι δικαιούται ο αγοραστής όταν η οικοδομή έχει ελαττώματα: τι θεωρείται ελάττωμα, ευθύνη εργολάβου και πωλητή, αποδεικτικά, προθεσμίες και τα βήματα διεκδίκησης.
Κατασκευαστικές διαφορές στην Κύπρο
Καθυστέρηση παράδοσης, κατασκευαστικά ελαττώματα, αποκλίσεις από τις μελέτες και διαφορές πληρωμών. Πότε η υπόθεση πηγαίνει σε διαιτησία και πότε σε αγωγή.
Δικαστηριακή εκπροσώπηση και διαιτησία
Από την πρώτη εκτίμηση της υπόθεσης ως την ακρόαση: προδικαστικά βήματα, ενδιάμεσα διατάγματα, δικόγραφα και μαρτυρία, διαιτησία και εκτέλεση αποφάσεων.
Στο εργοτάξιο2
Πολεοδομικές άδειες και προσφυγές
Πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής στην Κύπρο: το σύστημα των δύο αδειών, οι ιεραρχικές προσφυγές και οι προθεσμίες τους, και οι ειδοποιήσεις επιβολής.
Εργατικά και εργοταξιακά ατυχήματα
Ποιος μπορεί να ευθύνεται για ατύχημα σε εργοτάξιο ή στην εργασία στην Κύπρο, τι δείχνουν η άδεια οικοδομής και τα αρχεία του έργου, και η τριετής παραγραφή.
Αρθρογραφία2
Ο εργολάβος πληρώθηκε και έφυγε: τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης
Εργολάβος που πληρώθηκε και σταμάτησε να εμφανίζεται αρνείται να εκτελέσει τη σύμβαση. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να την τερματίσει και να αξιώσει αποζημίωση.
Διακοσμήτρια που ανέλαβε επίβλεψη πλήρωσε τις κακοτεχνίες
Διακοσμήτρια που είχε αναλάβει την επίβλεψη των εργασιών απέδωσε τις κακοτεχνίες στους εργολάβους. Το Εφετείο επικύρωσε αποζημιώσεις 174.570 ευρώ εις βάρος της.
Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Construction Law in Cyprus.
Πώς ξεκινά μια υπόθεση
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Το συμβόλαιο, το χρονοδιάγραμμα, τα πιστοποιητικά και την αλληλογραφία. Αν τρέχει συμβατική προθεσμία ειδοποίησης, πείτε το στην πρώτη γραμμή.
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο χρόνο έχω για απαίτηση σχετικά με ελάττωμα οικοδομής;
Εξαρτάται από το πώς διατυπώνεται η απαίτηση. Επί της οικοδομικής σύμβασης, έξι χρόνια, κατά το άρθρο 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012. Σε αμέλεια εναντίον του αρχιτέκτονα, του μηχανικού ή του εργολάβου, τρία χρόνια, κατά το άρθρο 6(2). Και οι δύο προθεσμίες τρέχουν από την ημέρα που συμπληρώθηκε η βάση της αγωγής, και όχι αυτομάτως από την ελαττωματική εργασία. Στην αμέλεια, επειδή η ζημιά είναι στοιχείο της αξίωσης, η βάση μπορεί να συμπληρωθεί σε μεταγενέστερο έτος από την αμελή πράξη. Το άρθρο 6(2) μεταθέτει την αφετηρία όπου ο παθών πληροφορείται αργότερα σωματική βλάβη, και το άρθρο 14 όπου η αξίωση εμπλέκει δόλο, εσκεμμένη απόκρυψη ή πλάνη. Το ακριβές σημείο εκκίνησης είναι ζήτημα πραγματικό. Το άρθρο 27Α του ίδιου Νόμου αναστέλλει τον χρόνο παραγραφής για αμέλεια ή παράβαση θέσμιου καθήκοντος για τριάντα εννέα μήνες από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2021, οπότε η τριετία δεν απαντά από μόνη της αν μια αξίωση είναι εμπρόθεσμη.
Στην πράξη η μαρτυρία δεσμεύει πριν από την προθεσμία: η απαίτηση για ελάττωμα χρειάζεται μαρτυρία εμπειρογνώμονα για το τι πήγε στραβά και πότε, και αυτό δυσκολεύει όσο περισσότερο έχει κατοικηθεί το κτήριο. Τεκμηριώστε το ελάττωμα, καθορίστε τις ημερομηνίες, και μετά ζητήστε συμβουλή.
Ελέγχετε οικοδομική σύμβαση πριν την υπογράψω;
Ναι, και είναι το φθηνότερο χρήσιμο πράγμα που κάνουμε. Εξετάζουμε αν το αντικείμενο ορίζεται πράγματι από σχέδια και προδιαγραφές, αν το χρονοδιάγραμμα έχει ημερομηνία αποπεράτωσης που σημαίνει κάτι, αν η πληρωμή ακολουθεί την πρόοδο, και αν υπάρχει πραγματική θεραπεία για την καθυστέρηση και για τα ελαττώματα. Οι περισσότερες κατασκευαστικές διαφορές κρίνονται από έγγραφο που υπογράφηκε πριν τοποθετηθεί το πρώτο τούβλο.
Ο εργολάβος σταμάτησε τις εργασίες και ζητά περισσότερα χρήματα. Τι επιλογές έχω;
Ξεκινήστε από τη σύμβαση και όχι από τη συζήτηση. Το αν ο εργολάβος δικαιούται περισσότερα εξαρτάται από το τι έχει εντολοδοτηθεί, τι έχει πιστοποιηθεί και τι λένε οι πρόνοιες πληρωμής, ενώ το αν δικαιούται να σταματήσει εξαρτάται από άλλες πρόνοιες. Η πληρωμή για να ξαναρχίσουν οι εργασίες, χωρίς να καταγραφεί για τι είναι η πληρωμή και χωρίς να αντιμετωπιστεί το υποκείμενο δικαίωμα, συνήθως αγοράζει λίγες εβδομάδες και αδυνατίζει τη θέση σας. Με τη σύμβαση, τις αιτήσεις πληρωμής και τα πιστοποιητικά μπροστά μας, η απάντηση συνήθως προκύπτει γρήγορα.
Χρειάζεται γραπτή σύμβαση για μικρό έργο;
Όσο μικρότερο το έργο, τόσο πιθανότερο είναι να μην υπάρχει τίποτε γραπτό και τόσο πιο επώδυνη γίνεται η διαφωνία, γιατί δεν υπάρχει μέτρο για το τι υποσχέθηκε ο καθένας. Σύντομη γραπτή συμφωνία που προσδιορίζει τα σχέδια και τις προδιαγραφές, καθορίζει τιμή και ημερομηνία αποπεράτωσης και συνδέει την πληρωμή με την πρόοδο, και ορίζει τι γίνεται με τα ελαττώματα, κοστίζει κλάσμα μιας εβδομάδας διαφοράς. Δεν χρειάζεται να είναι μεγάλη για να είναι χρήσιμη.
Η σχέση με τον εργολάβο χαλάει στη μέση του έργου. Είναι νωρίς για συμβουλή;
Είναι η καλύτερη στιγμή. Όσο οι εργασίες συνεχίζονται, τα αρχεία που θα κρίνουν την υπόθεση δημιουργούνται ακόμη και οι ειδοποιήσεις που απαιτεί η σύμβαση μπορούν ακόμη να δοθούν εμπρόθεσμα. Η συμβουλή στο στάδιο αυτό αφορά συνήθως τη σωστή διαχείριση της σύμβασης για το υπόλοιπο του έργου, που είναι και φθηνότερη από τη δίκη και συχνά εκείνο που την αποτρέπει.
Ποιος ευθύνεται αν λάθος είναι ο σχεδιασμός και όχι η εργασία;
Εξαρτάται από το ποιος ανέλαβε τι, και απαντάται από τις συμβάσεις ανάθεσης και όχι από το εργοτάξιο. Η ευθύνη σχεδιασμού μπορεί να βρίσκεται σε σύμβουλο που ανέθεσε απευθείας ο εργοδότης, ή στον εργολάβο όπου η σύμβαση τοποθετεί τον σχεδιασμό σε αυτόν, και ένα και μόνο φυσικό ελάττωμα μπορεί να εμπλέκει και τους δύο σε αναλογία που πρέπει να θεμελιωθεί. Γι’ αυτό οι συμβάσεις των συμβούλων και το οικοδομικό συμβόλαιο διαβάζονται μαζί και όχι χωριστά.
Το κτήριο ολοκληρώθηκε αλλά εκκρεμούν εργασίες. Να πληρώσω τον τελικό λογαριασμό;
Όχι χωρίς να καταγραφεί η θέση σας. Η πληρωμή έναντι ανεπιφύλακτου τελικού λογαριασμού μπορεί να εκληφθεί ως αποδοχή, οπότε αν εκκρεμούν εργασίες, ελαττώματα ή κρατήσεις προς αποδέσμευση, αυτό πρέπει να τεκμηριωθεί τη στιγμή εκείνη και η πληρωμή να γίνει με δηλωμένους όρους.
Μέρος της εργασίας αυτής είναι συνεχής και όχι υπόθεση προς υπόθεση: εργοληπτικές συμβάσεις και υπεργολαβίες, διαιτησίες, διαφορές με υπεργολάβους και προμηθευτές, ασφαλιστικές απαιτήσεις και πολεοδομικά ζητήματα, για κυπριακό εργολήπτη. Οι υποθέσεις πίσω από αυτές τις σελίδες.
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.