Βραχυχρόνια μίσθωση στην Κύπρο: το μητρώο, και ο αριθμός

Η εκμίσθωση διαμερίσματος ή έπαυλης σε παραθεριστές στην Κύπρο έπαψε προ ετών να είναι ιδιωτική διευθέτηση μεταξύ ιδιοκτήτη και πλατφόρμας. Το Μέρος IIIA του περί της Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμου του 2019, Ν. 34(Ι)/2019, καθιστά την εγγραφή προϋπόθεση της ίδιας της εκμίσθωσης, και οι υποχρεώσεις φτάνουν πλέον και στην πλατφόρμα.

Όλο το καθεστώς στρέφεται γύρω από έναν αριθμό.

Η απαγόρευση αφορά την εκμίσθωση, όχι τη διαφήμιση

Το άρθρο 16Α(1) προβλέπει ότι, ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης διάταξης του Νόμου ή άλλου νόμου, αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα δεν δύναται να ενοικιάζεται και/ή να εκμισθώνεται εκτός αν τηρούνται τρεις προϋποθέσεις μαζί:

• φέρει τα χαρακτηριστικά και τις προδιαγραφές μεμονωμένης κατοικίας και/ή μεμονωμένης τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης και/ή μεμονωμένου διαμερίσματος, όπως ορίζονται στο Πέμπτο Παράρτημα·
• είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων, που τηρεί το Υφυπουργείο Τουρισμού δυνάμει του Πέμπτου Παραρτήματος·
• διατηρεί σε ισχύ και έχει ανανεώσει την άδεια εγγραφής του.

Πρόκειται για απαγόρευση της ίδιας της εκμίσθωσης. Το μη εγγεγραμμένο κατάλυμα δεν είναι απλώς αδιαφήμιστο.

Ο αριθμός μπαίνει στη διαφήμιση, και στη συναλλαγή

Το άρθρο 16Α(2) επιτρέπει στον ιδιοκτήτη, στον δικαιούχο χρήστη, στον επιχειρηματία με την έγκριση ή εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, ή στον κύριο του καταλύματος, να το διαφημίζει, να το εκμισθώνει ή να το ενοικιάζει, νοουμένου ότι είναι εγγεγραμμένο και έχει λάβει αριθμό μητρώου, ο οποίος αναγράφεται στη διαφήμιση, στην προώθηση του καταλύματος, καθώς και σε όλες τις σχετικές συναλλαγές.

Ακολουθούν δύο επιφυλάξεις. Κατάλυμα που λειτουργούσε πριν από τον τροποποιητικό Νόμο του 2020 είχε τρία έτη για να συμμορφωθεί. Και μετά την πάροδο της μεταβατικής περιόδου, στον ιδιοκτήτη και στον πάροχο ηλεκτρονικής πλατφόρμας διαφήμισης απαγορεύεται να διαφημίζουν ή να αναρτούν καταλύματα που δεν έχουν εξασφαλίσει αριθμό μητρώου.

Η δεύτερη είναι ο λόγος που ο αριθμός μετρά εμπορικά και όχι μόνο νομικά: εκτίθεται η ίδια η ανάρτηση, όχι μόνο η εκμίσθωση.

Τι απαιτεί πράγματι η αίτηση

Η παράγραφος 1(β) του Πέμπτου Παραρτήματος δίνει το δικαίωμα αίτησης στον ιδιοκτήτη, στον δικαιούχο χρήστη, στον επιχειρηματία με την έγκριση ή εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, ή στον κύριο μονάδας όπως ο όρος ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο. Απαιτεί τον καθορισμένο τύπο αίτησης για το είδος του καταλύματος, το καθορισμένο τέλος εγγραφής ανά κατηγορία, και Υπεύθυνη Δήλωση που βεβαιώνει:

• εγγραφή στο Τμήμα Φορολογίας, δηλαδή αριθμό φορολογικής ταυτότητας ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, και ΦΠΑ όπου το προβλέπει η σχετική νομοθεσία·
• τις λεπτομέρειες του καταλύματος και τις ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές του·
• ασφαλιστική κάλυψη κατά παντός κινδύνου, για πυρκαγιά και αστική ευθύνη.

Η παράγραφος 1(γ) δίνει στο Υφυπουργείο δύο μήνες από την καταχώριση της Υπεύθυνης Δήλωσης για να εξετάσει την αίτηση και να ενημερώσει τον αιτητή για την έγκριση ή την απόρριψη, με αιτιολογία σε περίπτωση απόρριψης. Η αιτιολογημένη απόρριψη είναι απόφαση, και αυτό είναι που την καθιστά προσβλητέα.

Η παράγραφος 1(δ) προβλέπει ότι με την εγγραφή το Υφυπουργείο εκδίδει ειδικό σήμα και αριθμό εγγραφής, ο οποίος αναρτάται και δηλώνεται σε όλες τις συναλλαγές, και εκδίδει την πρώτη άδεια εγγραφής, που ισχύει τρία χρόνια από την έκδοσή της. Η παράγραφος 1(ε) την ανανεώνει κάθε τρία έτη κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται εντός τριών μηνών πριν από τη λήξη της υφιστάμενης άδειας, με το τέλος ανανέωσης.

Το παράθυρο ανανέωσης είναι η προθεσμία που χάνουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, γιατί ανοίγει και κλείνει πριν λήξει η ίδια η άδεια.

Πότε αφαιρείται η εγγραφή

Το άρθρο 16Α(3) επιτρέπει στο Υφυπουργείο να ανακαλέσει την άδεια εγγραφής με ταυτόχρονη διαγραφή του καταλύματος από το Μητρώο, όπου:

• η άδεια χορηγήθηκε δυνάμει ψευδών ή παραπλανητικών στοιχείων που υπέβαλε ο επιχειρηματίας·
• υπήρξε οριστική παύση των εργασιών της επιχείρησης·
• αυτεπάγγελτος έλεγχος από Λειτουργό του Υφυπουργείου διαπιστώσει ότι πιστοποιητικά ή έγγραφα απαραίτητα για την άδεια δεν έχουν ανανεωθεί·
• ο επιχειρηματίας καταδικάστηκε για σοβαρά αδικήματα κατά τον περί Ασφάλειας και Υγείας στην Εργασία Νόμο και τους Κανονισμούς του, μετά από διαβούλευση με τον Διευθυντή του Τμήματος Επιθεώρησης Εργασίας, ή για αδικήματα σε θέματα υγείας·
• ο επιχειρηματίας απεβίωσε, εκδόθηκε διάταγμα πτώχευσης για φυσικό πρόσωπο, ή διορίστηκε εκκαθαριστής για νομικό πρόσωπο·
• εκδόθηκε ή οριστικοποιήθηκε προσωρινό διάταγμα για παύση των λειτουργιών·
• υπήρξαν κατ' εξακολούθηση παραβάσεις του Νόμου ή των Κανονισμών.

Οι ποινές, και η πλατφόρμα

Το άρθρο 22(1) καθιστά αδίκημα τη διατήρηση ή λειτουργία αυτοεξυπηρετούμενου καταλύματος χωρίς άδεια εγγραφής ή μετά την ανάκλησή της, καθώς και τη χρήση του όρου «αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα», ή άλλου όρου που προσδίδει έννοια ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος, για μονάδα χωρίς άδεια δυνάμει των άρθρων 6, 13 και 16Α. Η ποινή είναι φυλάκιση μέχρι ένα έτος ή χρηματική ποινή μέχρι €5.000 ή και οι δύο, και όπου η παράβαση συνεχίζεται μετά την καταδίκη στοιχειοθετείται περαιτέρω αδίκημα με περαιτέρω ποινή μέχρι €200 για κάθε ημέρα. Το άρθρο 22(2) επιτρέπει στο Δικαστήριο, με την καταδίκη, να διατάξει τη διακοπή της λειτουργίας.

Το άρθρο 23(1) δίνει στο Υφυπουργείο και διοικητικό δρόμο: διοικητικό πρόστιμο €2.000 για παράβαση του Νόμου ή των Κανονισμών, και σε περίπτωση επανάληψης ή συνέχισης πρόστιμο που δεν υπερβαίνει τις €4.000.

Το Μέρος IIIB φτάνει στη συνέχεια στις πλατφόρμες. Το άρθρο 16Β(1) απαιτεί τόσο από το πρόσωπο που διαχειρίζεται μονάδα προσφερόμενη για βραχυχρόνια μίσθωση και δημοσιευμένη σε ιστότοπο επιγραμμικής πλατφόρμας, ανεξάρτητα από τον τόπο εγκατάστασης της πλατφόρμας, όσο και από τον ίδιο τον πάροχο της πλατφόρμας, να συμμορφώνονται με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1028. Το άρθρο 16Β(2) ορίζει το Υφυπουργείο Τουρισμού αρμόδια αρχή για το άρθρο 12 του Κανονισμού, και το άρθρο 16Β(3) το υποχρεώνει να έχει διαθέσιμο στο ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου κατάλογο των περιοχών όπου εφαρμόζεται η διαδικασία καταχώρισης και κατάλογο των περιοχών για τις οποίες έχουν ζητηθεί δεδομένα από παρόχους πλατφορμών, επικαιροποιημένους τακτικά.

Το άρθρο 22Α προσθέτει την ποινή. Πάροχος επιγραμμικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης που παραλείπει να συμμορφωθεί με το άρθρο 6(11), το άρθρο 7(2) ή (3), ή το άρθρο 9 του Κανονισμού είναι ένοχος αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι δύο έτη ή χρηματική ποινή μέχρι €20.000 ή και τα δύο, και σε περίπτωση επανάληψης σε ποινή μέχρι €1.000 για κάθε ημέρα συνέχισης.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Εγγραφείτε πριν αναρτήσετε, όχι μετά. Το άρθρο 16Α(1) απαγορεύει την εκμίσθωση, και το άρθρο 22(1) καθιστά τη λειτουργία χωρίς άδεια αδίκημα από μόνη της. Η ανάρτηση είναι η απόδειξη, όχι το αδίκημα.

Βάλτε τον αριθμό εκεί που πρέπει. Στη διαφήμιση, στην προώθηση και σε κάθε σχετική συναλλαγή, που πρακτικά σημαίνει στην ανάρτηση της πλατφόρμας, στην επιβεβαίωση κράτησης και στο τιμολόγιο.

Σημειώστε την ανανέωση τρεις μήνες νωρίτερα. Η αίτηση της παραγράφου 1(ε) υποβάλλεται εντός των τριών μηνών πριν από τη λήξη. Άδεια που αφέθηκε να λήξει παίρνει μαζί της και την εκμίσθωση.

Δείτε σε τι σας δεσμεύει η Υπεύθυνη Δήλωση. Βεβαιώνει ότι η φορολογική εγγραφή, οι τεχνικές προδιαγραφές και η ασφαλιστική κάλυψη κατά παντός κινδύνου για πυρκαγιά και αστική ευθύνη υπάρχουν όλες. Άδεια που εξασφαλίστηκε με δήλωση που δεν ήταν ακριβής ανακαλείται κατά το άρθρο 16Α(3)(α), και το σκέλος της ασφάλισης είναι εκείνο που οι ιδιοκτήτες συνήθως υποθέτουν αντί να ελέγξουν.

Συχνές Ερωτήσεις

Πηγές

• Ο περί της Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμος του 2019, 34(Ι)/2019, ενοποιημένο κείμενο, cylaw.org

Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Letting Short Term in Cyprus: the Register, and the Number.

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Κλείτος Πλατής

Δικηγόρος, Συνέταιρος

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 23 Αυγούστου 2026

Περισσότερα για αυτό: Καθυστερημένα ενοίκια και έξωση: ο οδηγός του ιδιοκτήτη, Το ενοίκιο πληρώνεται πλέον μόνο ηλεκτρονικά, Μακροχρόνια μίσθωση: δεν εγγράφεται χωρίς ρητό όρο εγγραφής, Κοινόχρηστα και κοινόκτητοι χώροι: δικαιώματα και διαφορές, Σημείο φόρτισης σε κοινόκτητη οικοδομή.