Βραχυχρόνια μίσθωση στην Κύπρο: το μητρώο, και ο αριθμός

Η εκμίσθωση διαμερίσματος ή έπαυλης σε παραθεριστές στην Κύπρο έπαψε προ ετών να είναι ιδιωτική διευθέτηση μεταξύ ιδιοκτήτη και πλατφόρμας. Το Μέρος IIIA του περί της Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμου του 2019, Ν. 34(Ι)/2019, καθιστά την εγγραφή προϋπόθεση της ίδιας της εκμίσθωσης, και οι υποχρεώσεις φτάνουν πλέον και στην πλατφόρμα.

Όλο το καθεστώς στρέφεται γύρω από έναν αριθμό.

Η απαγόρευση αφορά την εκμίσθωση, όχι τη διαφήμιση

Η απαγόρευση χτυπά την ίδια την εκμίσθωση, όχι τη διαφήμισή της. Το άρθρο 16Α(1) προβλέπει ότι, ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης διάταξης του Νόμου ή άλλου νόμου, αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα δεν δύναται να ενοικιάζεται και/ή να εκμισθώνεται εκτός αν τηρούνται τρεις προϋποθέσεις μαζί:

• φέρει τα χαρακτηριστικά και τις προδιαγραφές μεμονωμένης κατοικίας και/ή μεμονωμένης τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης και/ή μεμονωμένου διαμερίσματος, όπως ορίζονται στο Πέμπτο Παράρτημα·
• είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων, που τηρεί το Υφυπουργείο Τουρισμού δυνάμει του Πέμπτου Παραρτήματος·
• διατηρεί σε ισχύ και έχει ανανεώσει την άδεια εγγραφής του.

Πρόκειται για απαγόρευση της ίδιας της εκμίσθωσης. Το μη εγγεγραμμένο κατάλυμα δεν είναι απλώς αδιαφήμιστο.

Ο αριθμός μπαίνει στη διαφήμιση, και στη συναλλαγή

Ο αριθμός εγγραφής πρέπει να φαίνεται όπου φαίνεται και το κατάλυμα. Το άρθρο 16Α(2) επιτρέπει στον ιδιοκτήτη, στον δικαιούχο χρήστη, στον επιχειρηματία με την έγκριση ή εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, ή στον κύριο του καταλύματος, να το διαφημίζει, να το εκμισθώνει ή να το ενοικιάζει, νοουμένου ότι είναι εγγεγραμμένο και έχει λάβει αριθμό μητρώου, ο οποίος αναγράφεται στη διαφήμιση, στην προώθηση του καταλύματος, καθώς και σε όλες τις σχετικές συναλλαγές.

Ακολουθούν δύο επιφυλάξεις. Κατάλυμα που λειτουργούσε πριν από τον τροποποιητικό Νόμο του 2020 είχε τρία έτη για να συμμορφωθεί. Και μετά την πάροδο της μεταβατικής περιόδου, στον ιδιοκτήτη και στον πάροχο ηλεκτρονικής πλατφόρμας διαφήμισης απαγορεύεται να διαφημίζουν ή να αναρτούν καταλύματα που δεν έχουν εξασφαλίσει αριθμό μητρώου.

Η δεύτερη είναι ο λόγος που ο αριθμός μετρά εμπορικά και όχι μόνο νομικά: εκτίθεται η ίδια η ανάρτηση, όχι μόνο η εκμίσθωση.

Τι απαιτεί πράγματι η αίτηση

Η αίτηση δεν είναι έντυπο· είναι κατάλογος εγγράφων που πρέπει να υπάρχουν ήδη. Η παράγραφος 1(β) του Πέμπτου Παραρτήματος δίνει το δικαίωμα αίτησης στον ιδιοκτήτη, στον δικαιούχο χρήστη, στον επιχειρηματία με την έγκριση ή εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη, ή στον κύριο μονάδας όπως ο όρος ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο. Απαιτεί τον καθορισμένο τύπο αίτησης για το είδος του καταλύματος, το καθορισμένο τέλος εγγραφής ανά κατηγορία, και Υπεύθυνη Δήλωση που βεβαιώνει:

• εγγραφή στο Τμήμα Φορολογίας, δηλαδή αριθμό φορολογικής ταυτότητας ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, και ΦΠΑ όπου το προβλέπει η σχετική νομοθεσία·
• τις λεπτομέρειες του καταλύματος και τις ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές του·
• ασφαλιστική κάλυψη κατά παντός κινδύνου, για πυρκαγιά και αστική ευθύνη.

Η παράγραφος 1(γ) δίνει στο Υφυπουργείο δύο μήνες από την καταχώριση της Υπεύθυνης Δήλωσης για να εξετάσει την αίτηση και να ενημερώσει τον αιτητή για την έγκριση ή την απόρριψη, με αιτιολογία σε περίπτωση απόρριψης. Η αιτιολογημένη απόρριψη είναι απόφαση, και αυτό είναι που την καθιστά προσβλητέα.

Η παράγραφος 1(δ) προβλέπει ότι με την εγγραφή το Υφυπουργείο εκδίδει ειδικό σήμα και αριθμό εγγραφής, ο οποίος αναρτάται και δηλώνεται σε όλες τις συναλλαγές, και εκδίδει την πρώτη άδεια εγγραφής, που ισχύει τρία χρόνια από την έκδοσή της. Η παράγραφος 1(ε) την ανανεώνει κάθε τρία έτη κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται εντός τριών μηνών πριν από τη λήξη της υφιστάμενης άδειας, με το τέλος ανανέωσης.

Το παράθυρο ανανέωσης είναι η προθεσμία που χάνουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, γιατί ανοίγει και κλείνει πριν λήξει η ίδια η άδεια.

Πότε αφαιρείται η εγγραφή

Το άρθρο 16Α(3) επιτρέπει στο Υφυπουργείο να ανακαλέσει την άδεια εγγραφής με ταυτόχρονη διαγραφή του καταλύματος από το Μητρώο, όπου:

• η άδεια χορηγήθηκε δυνάμει ψευδών ή παραπλανητικών στοιχείων που υπέβαλε ο επιχειρηματίας·
• υπήρξε οριστική παύση των εργασιών της επιχείρησης·
• αυτεπάγγελτος έλεγχος από Λειτουργό του Υφυπουργείου διαπιστώσει ότι πιστοποιητικά ή έγγραφα απαραίτητα για την άδεια δεν έχουν ανανεωθεί·
• ο επιχειρηματίας καταδικάστηκε για σοβαρά αδικήματα κατά τον περί Ασφάλειας και Υγείας στην Εργασία Νόμο και τους Κανονισμούς του, μετά από διαβούλευση με τον Διευθυντή του Τμήματος Επιθεώρησης Εργασίας, ή για αδικήματα σε θέματα υγείας·
• ο επιχειρηματίας απεβίωσε, εκδόθηκε διάταγμα πτώχευσης για φυσικό πρόσωπο, ή διορίστηκε εκκαθαριστής για νομικό πρόσωπο·
• εκδόθηκε ή οριστικοποιήθηκε προσωρινό διάταγμα για παύση των λειτουργιών·
• υπήρξαν κατ' εξακολούθηση παραβάσεις του Νόμου ή των Κανονισμών.

Οι ποινές, και η πλατφόρμα

Η λειτουργία χωρίς εγγραφή είναι αδίκημα, και η πλατφόρμα δεν είναι εκτός εμβέλειας. Το άρθρο 22(1) καθιστά αδίκημα τη διατήρηση ή λειτουργία αυτοεξυπηρετούμενου καταλύματος χωρίς άδεια εγγραφής ή μετά την ανάκλησή της, καθώς και τη χρήση του όρου «αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα», ή άλλου όρου που προσδίδει έννοια ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος, για μονάδα χωρίς άδεια δυνάμει των άρθρων 6, 13 και 16Α. Η ποινή είναι φυλάκιση μέχρι ένα έτος ή χρηματική ποινή μέχρι €5.000 ή και οι δύο, και όπου η παράβαση συνεχίζεται μετά την καταδίκη στοιχειοθετείται περαιτέρω αδίκημα με περαιτέρω ποινή μέχρι €200 για κάθε ημέρα. Το άρθρο 22(2) επιτρέπει στο Δικαστήριο, με την καταδίκη, να διατάξει τη διακοπή της λειτουργίας.

Το άρθρο 23(1) δίνει στο Υφυπουργείο και διοικητικό δρόμο: διοικητικό πρόστιμο €2.000 για παράβαση του Νόμου ή των Κανονισμών, και σε περίπτωση επανάληψης ή συνέχισης πρόστιμο που δεν υπερβαίνει τις €4.000.

Το Μέρος IIIB φτάνει στη συνέχεια στις πλατφόρμες. Το άρθρο 16Β(1) απαιτεί τόσο από το πρόσωπο που διαχειρίζεται μονάδα προσφερόμενη για βραχυχρόνια μίσθωση και δημοσιευμένη σε ιστότοπο επιγραμμικής πλατφόρμας, ανεξάρτητα από τον τόπο εγκατάστασης της πλατφόρμας, όσο και από τον ίδιο τον πάροχο της πλατφόρμας, να συμμορφώνονται με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1028. Το άρθρο 16Β(2) ορίζει το Υφυπουργείο Τουρισμού αρμόδια αρχή για το άρθρο 12 του Κανονισμού, και το άρθρο 16Β(3) το υποχρεώνει να έχει διαθέσιμο στο ενιαίο ψηφιακό σημείο εισόδου κατάλογο των περιοχών όπου εφαρμόζεται η διαδικασία καταχώρισης και κατάλογο των περιοχών για τις οποίες έχουν ζητηθεί δεδομένα από παρόχους πλατφορμών, επικαιροποιημένους τακτικά.

Το άρθρο 22Α προσθέτει την ποινή. Πάροχος επιγραμμικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης που παραλείπει να συμμορφωθεί με το άρθρο 6(11), το άρθρο 7(2) ή (3), ή το άρθρο 9 του Κανονισμού είναι ένοχος αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι δύο έτη ή χρηματική ποινή μέχρι €20.000 ή και τα δύο, και σε περίπτωση επανάληψης σε ποινή μέχρι €1.000 για κάθε ημέρα συνέχισης.

Το μητρώο είναι το ένα από δύο καθεστώτα, και το άλλο τρέχει με ημερομηνίες

Η εγγραφή και η άδεια λειτουργίας είναι διαφορετικά πράγματα, και το ποιο χρειάζεται ένα ακίνητο το κρίνει ο ορισμός του νόμου και όχι ο ιδιοκτήτης. Το άρθρο 2 του Νόμου 34(Ι)/2019 ορίζει το αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα ως μεμονωμένη τουριστική επιπλωμένη έπαυλη ή μεμονωμένη κατοικία ή μεμονωμένο διαμέρισμα που αποτελεί μονάδα κατά τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, που δεν αποτελεί ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα όπως αυτά ορίζονται στα Μέρη ΙΙ και ΙΙΙ, που εκμισθώνεται ως έπαυλη, κατοικία ή μονάδα και όχι ως τμήμα της, και που είναι εγγεγραμμένο στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων δυνάμει του Μέρους ΙΙΙΑ. Κάθε σκέλος πρέπει να ισχύει. Εκμίσθωση τμήματος μονάδας, ή λειτουργία περισσότερων μονάδων μαζί ως επιχείρησης, φέρνει το ακίνητο στην άλλη πλευρά της γραμμής.

Η άλλη πλευρά της γραμμής έχει πλέον ημερομηνίες. Ο Νόμος 71(Ι)/2025, που δημοσιεύθηκε στις 30 Μαΐου 2025, αντικατέστησε το άρθρο 18 με χρονοδιάγραμμα νομιμοποίησης για ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα που λειτουργούν χωρίς άδεια. Όποιος λειτουργούσε ή προτίθετο να λειτουργήσει χωρίς άδεια όφειλε να την εξασφαλίσει έως τις 30 Νοεμβρίου 2025, και η οδός αυτή ήταν ανοικτή μόνο όπου είχε ήδη εκδοθεί άδεια οικοδομής για χρήση ως ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος, έστω και αν τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια δεν αποτύπωναν την πραγματική επί του εδάφους διάταξη.

Όσοι δεν πρόλαβαν είχαν εναλλακτική, και αυτή είναι που τρέχει ακόμη. Το άρθρο 18(2) εξαίρεσε όποιον υπέβαλε στο Υφυπουργείο Τουρισμού, έως τις 30 Νοεμβρίου 2025, καθορισμένη δέσμη: πιστοποιητικό πυροπροστασίας ή μελέτη ιδιώτη μελετητή με τα μέσα διαφυγής και τα μέτρα πυροπροστασίας, μαζί με σχέδια που υποδεικνύουν με διαφορετικό χρώμα τις προσθηκομετατροπές έναντι της υφιστάμενης άδειας οικοδομής· υγειονομικά πιστοποιητικά για το υποστατικό και για κολυμβητική δεξαμενή· πιστοποιητικό καταλληλότητας από το Τμήμα Ηλεκτρομηχανολογικών Υπηρεσιών· έκθεση ελέγχου ανελκυστήρα χωρίς παρατηρήσεις· γνωστοποίηση και βεβαίωση για υγρά πετρελαιοειδή και έκθεση ελέγχου υγραερίου, ή υπεύθυνη δήλωση όπου δεν απαιτούνται· βεβαίωση του Τμήματος Επιθεώρησης Εργασίας για Γραπτή Εκτίμηση Κινδύνων· αντίγραφο της πρώτης σελίδας της άδειας οικοδομής· και το έντυπο Διευθυντή Ξενοδοχειακής Επιχείρησης, με τα εταιρικά έγγραφα όπου ο επιχειρηματίας είναι νομικό πρόσωπο.

Το άρθρο 18(3) θέτει στη συνέχεια την 31η Αυγούστου 2026. Μέχρι την ημερομηνία αυτή το ίδιο πρόσωπο οφείλει να έχει εξασφαλίσει και υποβάλει αντίγραφο της αίτησης προς την αρμόδια αρχή για νομιμοποίηση όλων των κτιριακών παρατυπιών, αντίγραφο της απόδειξης του τέλους, και έκθεση ή υπεύθυνη δήλωση του μελετητή, αρχιτέκτονα ή πολιτικού μηχανικού, που κωδικοποιεί τις μη αδειοδοτημένες προσθηκομετατροπές και δηλώνει ότι η αίτηση τις καλύπτει όλες, ώστε να νομιμοποιηθεί η επί του εδάφους διάταξη. Επιφύλαξη του άρθρου 18(3) το λέει ρητά: όποιος δεν εξασφαλίσει τα έγγραφα αυτά έως την 31η Αυγούστου 2026 δεν δύναται να συνεχίσει τη λειτουργία μετά την ημερομηνία εκείνη.

Η ικανοποίηση του άρθρου 18(3) αγοράζει χρόνο και όχι άδεια. Εκδίδεται ειδικό σήμα λειτουργίας εντός δύο μηνών από πλήρη αίτηση, με ισχύ μέχρι τις 30 Ιουνίου 2027. Αν, όσο ισχύει, ο επιχειρηματίας υποβάλει άδεια οικοδομής της οποίας τα σχέδια αποτυπώνουν την πραγματική διάταξη του κτιρίου, το Υφυπουργείο εκδίδει άδεια λειτουργίας τριετούς ισχύος, έναντι των εν ισχύι πιστοποιητικών και του τέλους που καθορίζεται με Διάταγμα. Το άρθρο 18(4) κλείνει την αλληλουχία: μετά τις 30 Ιουνίου 2027 κανείς δεν δικαιούται να λειτουργεί ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα χωρίς να έχει εκ των προτέρων εξασφαλίσει την άδεια.

Η πυροπροστασία τρέχει σε δική της τροχιά. Κατά το άρθρο 18(5), όταν η Πυροσβεστική Υπηρεσία διαπιστώσει, εξετάζοντας τη μελέτη ή κατόπιν επιτόπιας επιθεώρησης, ότι ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα που λειτουργεί δυνάμει του άρθρου 18 δεν ικανοποιεί τα θέματα πυροπροστασίας, ο επιχειρηματίας έχει δύο μήνες από την ενημέρωσή του για να υποβάλει τροποποιημένη μελέτη μέσω του Υφυπουργείου, ή εν ισχύι πιστοποιητικό πυροπροστασίας αντ' αυτής. Αν η Πυροσβεστική διαπιστώσει το ίδιο στην τροποποιημένη μελέτη ή σε δεύτερη επιθεώρηση, ο επιχειρηματίας τερματίζει αμέσως τη λειτουργία. Το ίδιο το πιστοποιητικό πυροπροστασίας ισχύει πέντε έτη και ανανεώνεται κατόπιν επιθεώρησης.

Τίποτε από αυτά δεν αλλάζει το μητρώο, το οποίο ο Νόμος 71(Ι)/2025 άφησε άθικτο. Έχει σημασία γιατί οι ιδιοκτήτες συχνά θεωρούν το μητρώο ως το σύνολο του ρυθμιστικού ερωτήματος. Όπου το ακίνητο είναι στην πραγματικότητα ξενοδοχείο ή τουριστικό κατάλυμα, το μητρώο είναι το λάθος καθεστώς και οι πιο πάνω ημερομηνίες είναι οι πραγματικές.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Εγγραφείτε πριν αναρτήσετε, όχι μετά. Το άρθρο 16Α(1) απαγορεύει την εκμίσθωση, και το άρθρο 22(1) καθιστά τη λειτουργία χωρίς άδεια αδίκημα από μόνη της. Η ανάρτηση είναι η απόδειξη, όχι το αδίκημα.

Βάλτε τον αριθμό εκεί που πρέπει. Στη διαφήμιση, στην προώθηση και σε κάθε σχετική συναλλαγή, που πρακτικά σημαίνει στην ανάρτηση της πλατφόρμας, στην επιβεβαίωση κράτησης και στο τιμολόγιο.

Σημειώστε την ανανέωση τρεις μήνες νωρίτερα. Η αίτηση της παραγράφου 1(ε) υποβάλλεται εντός των τριών μηνών πριν από τη λήξη. Άδεια που αφέθηκε να λήξει παίρνει μαζί της και την εκμίσθωση.

Δείτε σε τι σας δεσμεύει η Υπεύθυνη Δήλωση. Βεβαιώνει ότι η φορολογική εγγραφή, οι τεχνικές προδιαγραφές και η ασφαλιστική κάλυψη κατά παντός κινδύνου για πυρκαγιά και αστική ευθύνη υπάρχουν όλες. Άδεια που εξασφαλίστηκε με δήλωση που δεν ήταν ακριβής ανακαλείται κατά το άρθρο 16Α(3)(α), και το σκέλος της ασφάλισης είναι εκείνο που οι ιδιοκτήτες συνήθως υποθέτουν αντί να ελέγξουν.

Συχνές Ερωτήσεις

Πηγές

• Ο περί της Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμος του 2019, 34(Ι)/2019, ενοποιημένο κείμενο, cylaw.org

Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Letting Short Term in Cyprus: the Register, and the Number.

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη