Οι περισσότερες συναλλαγές ακινήτων στην Κύπρο είναι έντιμες. Η προβληματική μειοψηφία ακολουθεί μοτίβα που επαναλαμβάνονται τόσο αξιόπιστα ώστε ο αγοραστής που τα ξέρει πιάνεται πολύ δύσκολα.
Ο κατάλογος που ακολουθεί είναι αυτός που ελέγχουμε, διαμορφωμένος από τους φακέλους που φτάνουν σε δικηγόρο μόνο αφού κάτι έχει ήδη πάει στραβά.
Πίεση στην κράτηση
Το κλασικό άνοιγμα: η τιμή είναι ειδική, αύριο έρχεται άλλος αγοραστής, και η κράτηση πρέπει να πληρωθεί σήμερα για να δεσμευτεί η μονάδα.
Κράτηση που υπογράφεται πριν από οποιονδήποτε έλεγχο δεσμεύει τα χρήματά σας με όρους που δεν διαβάσατε. Οι νόμιμοι πωλητές σας δίνουν μέρες για έλεγχο. Η κατασκευασμένη βιασύνη είναι το παλαιότερο εργαλείο της αγοράς.
Χρειάζεστε ανεξάρτητο έλεγχο πριν προχωρήσετε;
Περιγράψτε την αγορά που εξετάζετε και αν έχει ζητηθεί υπογραφή ή πληρωμή. Θα επιβεβαιώσουμε αν μπορούμε να αναλάβουμε, το αντικείμενο του ελέγχου και την αμοιβή.
Ζητήστε νομικό έλεγχο της αγοράςΟ δικηγόρος του πωλητή, προσφερόμενος σε εσάς
Θα σας πουν ότι είναι ταχύτερο και φθηνότερο να χρησιμοποιήσετε τον δικηγόρο του αναπτυξιακού φορέα ή του πωλητή για τα πάντα. Ένας δικηγόρος δεν εξυπηρετεί δύο αντίθετα συμφέροντα. Η ίδια η πρόταση σας λέει ότι η άλλη πλευρά θα προτιμούσε τα συμφέροντά σας χωρίς εκπροσώπηση.
Τα έγγραφα που λείπουν
Τίτλος που δεν είναι διαθέσιμος για επιθεώρηση, άδειες που «θα βρεθούν», υποθήκη που δεν ανέφερε κανείς μέχρι που ρωτήσατε γραπτώς.
Τα έγγραφα που υπάρχουν προσκομίζονται γρήγορα. Τα έγγραφα που υπόσχονται επανειλημμένα συνήθως δεν λένε αυτό που σας είπαν ότι λένε.
Το χρήμα που κινείται πριν από την έρευνα
Κάθε ποσό που φεύγει πριν ολοκληρωθεί ο έλεγχος τίτλου είναι ποσό που διαπραγματεύεστε για να πάρετε πίσω αντί να το κρατάτε. Αυτό ισχύει και για την «απλή κράτηση».
Προσοχή επίσης σε αλλαγές τραπεζικών στοιχείων με μήνυμα ή email την τελευταία στιγμή: επιβεβαιώστε τα με τηλέφωνο σε αριθμό που είχατε ήδη, όχι σε αριθμό που ήρθε με το μήνυμα.
Η ασυμφωνία μεταξύ αυτού που δείχνουν και αυτού που πωλούν
Δείγμα διαμερίσματος που δεν είναι η μονάδα σας, εμβαδά που περιλαμβάνουν χώρους που δεν είναι δικοί σας, θέσεις στάθμευσης και αποθήκες που «εννοούνται». Ό,τι δεν είναι γραμμένο με αριθμό και σχέδιο στη σύμβαση δεν υπάρχει.
Η άμυνα, με μια πρόταση
Σχεδόν κάθε ένα από τα πιο πάνω είναι τρόπος να κρατηθεί η συναλλαγή έξω από το μητρώο, και γι’ αυτό μία διάταξη κάνει το μεγαλύτερο μέρος της προστασίας. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Ν. 81(Ι)/2011, προβλέπει στο άρθρο 3 ότι η σύμβαση κατατίθεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Πωλητής που αποθαρρύνει την κατάθεση αυτή, ή που αφήνει τους έξι μήνες να τρέξουν, αφαιρεί το μοναδικό πράγμα που θα εξασφάλιζε τη θέση σας.
Δικός σας δικηγόρος, έλεγχος πριν από κάθε πληρωμή, και τίποτα προφορικό. Τα τρία μαζί κλείνουν σχεδόν κάθε μοτίβο αυτού του καταλόγου.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Ό,τι σας δόθηκε εγγράφως ή ηλεκτρονικά, το έντυπο κράτησης, τον αριθμό εγγραφής αν τον ξέρετε, και τη σειρά όσων έχουν ειπωθεί με ημερομηνίες. Αν έχουν ήδη σταλεί χρήματα, στείλτε πρώτα αυτό.
Το έγγραφο που σας οφείλει ο πωλητής εκ του νόμου
Μία από αυτές τις ενδείξεις έχει πλέον νομοθετική απάντηση, και οι περισσότεροι αγοραστές δεν τη γνωρίζουν. Από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο του 2023, το άρθρο 4(1Α) του Ν. 81(Ι)/2011 υποχρεώνει τον πωλητή να περιλαμβάνει, ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης, πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, το οποίο φέρει ημερομηνία που δεν διαφέρει από την ημερομηνία υπογραφής πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών.
Δεν είναι ευγένεια ούτε διαπραγματεύσιμο με τη σύνταξη. Σύμβαση που σας παρουσιάζεται χωρίς πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας προσαρτημένο σε αυτήν είναι σύμβαση που δεν συμμορφώνεται, και εκείνος που δεν συμμορφώνεται είναι ο πωλητής, όχι εσείς.
Το άρθρο 4(1Β) δίνει τη συνέπεια. Ανεξάρτητα από το αν συντρέχει ποινική ευθύνη δυνάμει του Νόμου, όταν πωλητής παραλείπει να συμμορφωθεί με το άρθρο 4(1Α), ο Διευθυντής δύναται να του επιβάλει διοικητικό πρόστιμο μέχρι €10.000, αφού τον ειδοποιήσει με συστημένη επιστολή για τους λόγους και του δώσει πέντε εργάσιμες ημέρες να υποβάλει παραστάσεις.
Όταν λοιπόν σας λένε ότι τα χαρτιά θα βρεθούν, το ερώτημα δεν είναι αν θα το πιστέψετε. Είναι γιατί δεν έχει προσαρτηθεί ένα πιστοποιητικό που εκδίδεται σε ημέρες και που ο πωλητής υποχρεούται να προσαρτήσει.
Η υποθήκη που εμφανίζεται αφού υπογράψετε
Το άρθρο 4(1) κλείνει την παλαιότερη παγίδα της κυπριακής μεταβίβασης. Πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης την οποία ο αγοραστής δεν έχει καταθέσει, ο πωλητής έχει υποχρέωση να καταθέσει ο ίδιος τη σύμβαση κατά το άρθρο 3, νοουμένου ότι μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις.
Η επιφύλαξη διαβάζεται δύο φορές. Η υποχρέωση του πωλητή εξαρτάται από το αν εσείς κρατήσατε τη δική σας πλευρά. Αγοραστής που καθυστέρησε μια δόση έχει, χωρίς να το γνωρίζει, απαλλάξει τον πωλητή από την υποχρέωση που τον προστάτευε.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιο έγγραφο πρέπει να προσαρτά ο πωλητής στη σύμβαση;
Πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, με ημερομηνία που δεν απέχει πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υπογραφής. Το άρθρο 4(1Α) του Ν. 81(Ι)/2011, όπως προστέθηκε από τον τροποποιητικό Νόμο του 2023, υποχρεώνει τον πωλητή να το περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης. Σύμβαση χωρίς αυτό δεν συμμορφώνεται, και η μη συμμόρφωση είναι του πωλητή.
Τι παθαίνει ο πωλητής που δεν το προσαρτά;
Το άρθρο 4(1Β) επιτρέπει στον Διευθυντή να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο μέχρι €10.000, ανεξάρτητα από τυχόν ποινική ευθύνη δυνάμει του Νόμου, αφού ειδοποιήσει τον πωλητή με συστημένη επιστολή για τους λόγους και του δώσει πέντε εργάσιμες ημέρες για παραστάσεις. Η απουσία του πιστοποιητικού δεν είναι τυπικότητα που δικαιούται κανείς να προσπεράσει.
Μπορεί ο πωλητής να υποθηκεύσει αφού υπογράψω;
Όχι χωρίς να καταθέσει πρώτα τη σύμβασή σας. Το άρθρο 4(1) υποχρεώνει τον πωλητή, πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης μη κατατεθειμένης από τον αγοραστή, να καταθέσει τη σύμβαση κατά το άρθρο 3. Η υποχρέωση είναι υπό αίρεση: ισχύει νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις. Αγοραστής που καθυστέρησε δόση μπορεί να απάλλαξε τον πωλητή από την υποχρέωση που τον προστάτευε.
Γιατί μετρά τόσο η κατάθεση σε μια απάτη;
Επειδή το άρθρο 5(1) ορίζει ότι η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, με σειρά προτεραιότητας από την ημερομηνία κατάθεσης. Ό,τι μπορεί να κάνει ένας ανέντιμος πωλητής εις βάρος σας, το κάνει στο παράθυρο πριν καταθέσετε. Το άρθρο 3(1)(γ) σας δίνει έξι μήνες από την υπογραφή για να κλείσετε αυτό το παράθυρο, και το να το κλείσετε νωρίς δεν κοστίζει τίποτε.
Με πιέζουν να πληρώσω κράτηση σήμερα.
Είναι το κλασικό άνοιγμα. Κράτηση που υπογράφεται πριν από οποιονδήποτε έλεγχο δεσμεύει τα χρήματά σας με όρους που δεν διαβάσατε. Οι νόμιμοι πωλητές δίνουν μέρες για έλεγχο.
Μου προτείνουν τον δικηγόρο του πωλητή. Είναι εντάξει;
Όχι. Ένας δικηγόρος δεν εξυπηρετεί δύο αντίθετα συμφέροντα, και η ίδια η πρόταση δείχνει ότι η άλλη πλευρά θα προτιμούσε τα δικά σας συμφέροντα χωρίς εκπροσώπηση.
Μου λένε ότι οι άδειες θα βρεθούν.
Τα έγγραφα που υπάρχουν προσκομίζονται γρήγορα. Όσα υπόσχονται επανειλημμένα συνήθως δεν λένε αυτό που σας είπαν ότι λένε.
Μου ζήτησαν με email να πληρώσω σε άλλο λογαριασμό.
Επιβεβαιώστε κάθε αλλαγή τραπεζικών στοιχείων τηλεφωνικά, σε αριθμό που είχατε ήδη και όχι σε αριθμό που ήρθε μαζί με το μήνυμα.
Σχετική αρθρογραφία
Η σειρά που προστατεύει είναι στο αγορά ακινήτου, τα βήματα με τη σειρά, και οι όροι της κράτησης στις συμφωνίες κράτησης. Ο έλεγχος περιγράφεται στον έλεγχο ακινήτου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 13 Μαρτίου 2026
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.