Νομικός έλεγχος ακινήτου
Έλεγχος τίτλου, βαρών και πολεοδομικών στοιχείων πριν προχωρήσετε.
Τι λαμβάνετε
Ρωτήστε για τον νομικό έλεγχο Συμβουλή για τους νομικούς κινδύνους και τα ζητήματα που χρειάζονται επίλυση πριν προχωρήσετε.
Η κατάλληλη υποστήριξη για την αγορά σας
Αρχικός νομικός έλεγχος, έλεγχος πωλητηρίου ή υποστήριξη σε όλη την αγορά. Επιλέξτε το αντικείμενο που χρειάζεστε.
Αγορά ακινήτου
Νομική υποστήριξη από τον αρχικό έλεγχο και τη σύμβαση μέχρι τη μεταβίβαση.
Τι λαμβάνετε
Ζητήστε εκτίμηση αμοιβής για την αγορά Συντονισμένη νομική υποστήριξη στα στάδια της συναλλαγής, με το αντικείμενο της εντολής συμφωνημένο εξαρχής.
Έλεγχος πωλητηρίου
Έλεγχος των όρων πληρωμής, παράδοσης και των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων πριν υπογράψετε.
Τι λαμβάνετε
Ζητήστε έλεγχο και εκτίμηση αμοιβής Σχόλια στους όρους και συμβουλή για αλλαγές που χρειάζονται πριν από την υπογραφή.
Πριν ξεκινήσουμε, επιβεβαιώνουμε το αντικείμενο, το χρονοδιάγραμμα και την αμοιβή. Για την πρώτη επικοινωνία αρκεί μια σύντομη περιγραφή.
Με λίγα λόγια
Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο εγγράφεται δυνάμει του Κεφ. 224, και το πιστοποιητικό έρευνας δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, το μερίδιό του και τις επιβαρύνσεις εναντίον του ακινήτου. Καταγράφει μόνο ό,τι έχει εγγραφεί, οπότε οι άδειες και η οικοδομή ελέγχονται χωριστά. Μετά τον Νόμο 132(Ι)/2023 το πιστοποιητικό αποτελεί μέρος της σύμβασης πώλησης και πρέπει να φέρει ημερομηνία όχι προγενέστερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή. Κάθε πρόβλημα αντιμετωπίζεται φθηνότερα πριν από την υπογραφή παρά μετά.
Σε τι αποσκοπεί ο έλεγχος
Ο νομικός έλεγχος δεν είναι τυπική διαδικασία.
Ο νομικός έλεγχος ακινήτου στην Κύπρο είναι η εργασία με την οποία διαπιστώνεται, προτού κινηθούν χρήματα, τι ακριβώς πωλείται, από ποιον, και τι το βαρύνει. Δεν είναι τυπική διαδικασία και δεν είναι η περιγραφή του κτηματομεσίτη με άλλη γραμματοσειρά. Είναι ένα καθορισμένο σύνολο ερευνών και ερωτημάτων, καθένα από τα οποία μπορεί να αποκαλύψει ένα ιδιαίτερο είδος προβλήματος, και η αξία του βρίσκεται στο ότι κάθε πρόβλημα που εντοπίζεται αντιμετωπίζεται φθηνότερα πριν από την υπογραφή παρά μετά από αυτήν.
Στη σελίδα αυτή παρατίθεται ποια είναι τα σημεία του ελέγχου και τι μπορεί να δείξει το καθένα. Η πληρότητα μετρά περισσότερο από τη σειρά. Μια έρευνα καθαρή ως προς τις επιβαρύνσεις δεν λέει τίποτε στον αγοραστή για το αν η οικοδομή ανεγέρθηκε με άδεια, και μια άδεια δεν λέει τίποτε για το αν ο πωλητής δικαιούται να πωλήσει.
Πώς ξεκινάτε πριν από την ανάθεση
Πείτε μας τα μέρη, ώστε να γίνει έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων, το ακίνητο και τον αριθμό εγγραφής ή την αναφορά τεμαχίου και φύλλου, ποιος είναι ο πωλητής, αν πρόκειται για εταιρεία ή για κληρονομία, και αν έχει ήδη καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό, πότε και με ποιους όρους. Μη μας στείλετε το προσχέδιο της σύμβασης, τυχόν πιστοποιητικό έρευνας, τα σχέδια, τις άδειες ή τη συμφωνία κράτησης προτού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε· μετά τον έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων μπορούν να σταλούν μέσω του κατάλληλου διαύλου.
Το μητρώο
Η έρευνα στο Κτηματολόγιο, και τι δείχνει και τι δεν δείχνει
Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο εγγράφεται δυνάμει του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, και το πιστοποιητικό έρευνας είναι το πρωταρχικό έγγραφο κάθε συναλλαγής. Προσδιορίζει το εγγεγραμμένο ακίνητο και την περιγραφή του, τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και το μερίδιο που κατέχει, καθώς και τις επιβαρύνσεις που είναι εγγεγραμμένες εναντίον του. Το δικαίωμα του αγοραστή να ερευνά είναι νομοθετικό: κατά το άρθρο 51Α του ίδιου Νόμου, κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαιούται πληροφορίες για κάθε καταχώρηση στα μητρώα, και ο ορισμός περιλαμβάνει ρητά το πρόσωπο που ικανοποιεί τον Διευθυντή ότι είναι προτιθέμενος αγοραστής ή ενυπόθηκος δανειστής, και τον δικηγόρο που αποδεδειγμένα ενεργεί για λογαριασμό του. Πωλητής που αντιστέκεται στην έρευνα αντιστέκεται σε κάτι που ο Νόμος σας δίνει.
Μετά τον Νόμο 132(Ι)/2023 το πιστοποιητικό δεν είναι απλώς χρήσιμο, αποτελεί μέρος της σύμβασης. Το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης και πρέπει να φέρει ημερομηνία όχι προγενέστερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Δύο συνέπειες προκύπτουν από αυτό. Το πιστοποιητικό πρέπει να εξασφαλίζεται μέσα σε καθορισμένο χρονικό παράθυρο αμέσως πριν από την υπογραφή και όχι με την άνεση κάποιων εβδομάδων νωρίτερα, ενώ ένα πιστοποιητικό εκπρόθεσμο είναι ελάττωμα της ίδιας της σύμβασης και όχι απλώς κενό στην πληροφόρηση του αγοραστή. Όταν ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό και τα έγγραφα ταξιδεύουν, το παράθυρο των πέντε εργάσιμων ημερών γίνεται ο περιορισμός γύρω από τον οποίο οργανώνεται ολόκληρο το χρονοδιάγραμμα.
Τα όρια της έρευνας αξίζει να διατυπωθούν το ίδιο καθαρά με το περιεχόμενό της. Το πιστοποιητικό έρευνας καταγράφει ό,τι έχει εγγραφεί. Δεν καταγράφει ό,τι δεν εγγράφηκε: μια κατοχή που ουδέποτε καταχωρίστηκε, ένα σύνορο που μετακινήθηκε επί του εδάφους, μια προσθήκη που κτίστηκε χωρίς άδεια και ουδέποτε δηλώθηκε, μια διευθέτηση μεταξύ του πωλητή και τρίτου προσώπου που ουδέποτε κατατέθηκε κάπου. Για τον λόγο αυτό η έρευνα είναι το πρώτο σημείο του καταλόγου και όχι ολόκληρος ο κατάλογος.
Τα σημεία του ελέγχου, και τι αποκαλύπτει το καθένα
Επτά έλεγχοι, επτά διαφορετικά προβλήματα.
Καθένας από αυτούς υπάρχει επειδή μια συναλλαγή πήγε στραβά ελλείψει του. Κανένας δεν υποκαθιστά τον άλλο.
Εγγεγραμμένη ιδιοκτησία, περιγραφή και έκταση
Ποιος είναι εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης, σε ποιο μερίδιο, και αν το ακίνητο που πωλείται είναι το ακίνητο του μητρώου. Οι διαφορές μεταξύ της έκτασης που εμφανίζεται στο μητρώο, της έκτασης που αναγράφεται στο ενημερωτικό της πώλησης και της έκτασης επί του εδάφους είναι αρκετά συνήθεις ώστε να ελέγχονται σε κάθε συναλλαγή και όχι μόνο στις ύποπτες. Όταν ο πωλητής είναι ένας από περισσότερους συνιδιοκτήτες αδιαίρετων μεριδίων, αυτό που πωλείται είναι μερίδιο και όχι οριοθετημένο τμήμα γης, πράγμα που μεταβάλλει τόσο το τι λαμβάνει ο αγοραστής όσο και το τι μπορεί να πράξει με αυτό.
Επιβαρύνσεις: υποθήκες, σημειώματα και απαγορεύσεις
Το μητρώο καταγράφει ό,τι βαρύνει το ακίνητο. Η υποθήκη υπέρ τράπεζας είναι η γνωστή περίπτωση, και σε ένα αναπτυξιακό έργο ενδέχεται να είναι εγγεγραμμένη επί ολόκληρου του τεμαχίου και όχι επί της μονάδας που αγοράζεται. Σημείωμα εγγεγραμμένο σε συνέχεια δικαστικής απόφασης εναντίον του ιδιοκτήτη μπορεί να εμποδίσει τη μεταβίβαση. Ενδέχεται επίσης να υπάρχουν εγγεγραμμένες μισθώσεις, δουλείες, δικαιώματα διόδου ή απαγορεύσεις μεταβίβασης. Καθένα από αυτά χρειάζεται απάντηση πριν από την υπογραφή, και η απάντηση είναι γραπτή ανάληψη υποχρέωσης ή μηχανισμός μέσα στη σύμβαση για αποδέσμευση έναντι της πληρωμής κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Η διαβεβαίωση ότι το ζήτημα θα τακτοποιηθεί πλησιέστερα προς την ημερομηνία δεν αποτελεί απάντηση.
Η πολεοδομική θέση και οι άδειες
Οι οικοδομικές εργασίες απαιτούν άδεια δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Το άρθρο 9Α του Νόμου αυτού προβλέπει ότι καμία άδεια οικοδομής δεν υλοποιείται εάν δεν έχει δεόντως διοριστεί επιβλέπων μηχανικός, και ότι ο ιδιοκτήτης οφείλει να γνωστοποιεί γραπτώς την έναρξη των εργασιών και κάθε αναστολή τους. Αυτό που αναζητά ο αγοραστής είναι το σύνολο των αδειοδοτήσεων υπό τις οποίες πράγματι κτίστηκε η οικοδομή και τα σχέδια που εγκρίθηκαν με αυτές: η πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής, τα εγκεκριμένα σχέδια, και το αν αυτό που στέκεται στο τεμάχιο αντιστοιχεί σε αυτά. Η αντιπαραβολή των εγκεκριμένων σχεδίων με την οικοδομή είναι ένας από τους λίγους ελέγχους του καταλόγου αυτού που μπορεί να αποκαλύψει πρόβλημα το οποίο κανένα μητρώο δεν πρόκειται ποτέ να δείξει.
Μη εγκεκριμένες εργασίες και σημειώσεις στον τίτλο
Όπου εργασίες εκτελέστηκαν χωρίς άδεια, ή κατά παρέκκλιση από την άδεια που δόθηκε, η κατάσταση μπορεί να καταλήξει να καταγραφεί στον τίτλο. Σημείωση τέτοιου είδους μπορεί να επηρεάσει τις δικαιοπραξίες επί του ακινήτου και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, και στην πράξη γίνεται πρόβλημα του αγοραστή με τη μεταβίβαση. Είναι ερώτημα που απαντάται πριν από την καταβολή ποσού κράτησης και όχι μετά, γιατί το κόστος της τακτοποίησης των μη εγκεκριμένων εργασιών, όπου αυτές μπορούν καθόλου να τακτοποιηθούν, βαρύνει όποιον είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου όταν το ερώτημα τεθεί τελικά. Τι σημαίνουν τέτοιες σημειώσεις στην πράξη εξετάζεται στη σελίδα δικηγόροι ακινήτων στην Κύπρο.
Αν υφίσταται καθόλου ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας
Σημαντικός αριθμός ακινήτων στην Κύπρο, ιδίως μονάδες σε αναπτύξεις που κτίστηκαν από τη δεκαετία του 2000 και εξής, δεν έχουν δικό τους ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Η γη είναι εγγεγραμμένη και η ανάπτυξη είναι εγγεγραμμένη, η επιμέρους μονάδα όμως ουδέποτε εγγράφηκε ξεχωριστά. Ακίνητα σε αυτή τη θέση αγοράζονται και πωλούνται με εκχώρηση συμβατικών δικαιωμάτων και όχι με μεταβίβαση τίτλου, και αυτό που λαμβάνει ο αγοραστής είναι διαφορετικό ως προς τη φύση του. Η διαπίστωση του ποιο από τα δύο προσφέρεται δεν είναι ζήτημα λεπτομέρειας: καθορίζει τη δομή της συναλλαγής, την προστασία που είναι διαθέσιμη στον αγοραστή, και το τι πρέπει να συμβεί προτού μπορέσει ποτέ να εκδοθεί τίτλος.
Κοινόκτητοι χώροι και κοινόχρηστες δαπάνες
Σε οικοδομή υπό καθεστώς κοινοκτησίας η μονάδα είναι μόνο μέρος αυτού που αγοράζεται. Τι λογίζεται ως κοινόκτητη ιδιοκτησία, ποιο μερίδιό της αναλογεί στη μονάδα, ποιες είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες και αν έχουν εξοφληθεί, αν υφίσταται και λειτουργεί διαχειριστική επιτροπή, και αν ήδη εκκρεμεί διαφορά ή οφειλή, είναι όλα ζητήματα τα οποία ο αγοραστής κληρονομεί στην πράξη. Οι καθυστερημένες κοινόχρηστες δαπάνες που βαρύνουν μια μονάδα αποτελούν συνήθη και εντελώς αποφεύξιμη έκπληξη, και το ερώτημα που τις αποκαλύπτει χρειάζεται μία επιστολή.
Η θέση του ίδιου του πωλητή
Το τελευταίο σημείο είναι το πρόσωπο που βρίσκεται στην άλλη πλευρά του τραπεζιού. Είναι ο πωλητής ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, και αν όχι, σε ποια βάση πωλεί. Αν ο πωλητής είναι εταιρεία, υφίσταται, ποιος έχει εξουσία να υπογράψει για λογαριασμό της, και υπάρχει στα αρχεία της κάτι που αφορά την πώληση. Αν το ακίνητο περιήλθε με κληρονομική διαδοχή, έχει διαχειριστεί η κληρονομία και δικαιούται το πρόσωπο που πωλεί να το πωλήσει. Αν ο πωλητής βρίσκεται στο εξωτερικό, υπάρχει πληρεξούσιο έγγραφο, εξουσιοδοτεί τη συγκεκριμένη πώληση, και είναι σε τύπο που θα γίνει αποδεκτός. Αν ο πωλητής αντιμετωπίζει οικονομικές δυσχέρειες, αυτό χρωματίζει καθετί άλλο στη σελίδα αυτή, γιατί ο κίνδυνος στο διάστημα μεταξύ υπογραφής και μεταβίβασης είναι κίνδυνος που αφορά τον πωλητή και όχι το ακίνητο.
Για βοήθεια με το ακίνητό σας, περιγράψτε σύντομα τι χρειάζεστε στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Με ποια πλευρά είμαστε
Η έρευνα γίνεται για τον αγοραστή, και για κανέναν άλλο
Ο νομικός έλεγχος αξίζει όσο αξίζει η ανεξαρτησία εκείνου που τον διενεργεί. Δεν αναλαμβάνουμε οδηγίες και από τα δύο μέρη μιας πώλησης, και δεν λαμβάνουμε τίποτε από κτηματομεσίτη, από αναπτυξιακή εταιρεία ή από πωλητή σε σχέση με αγορά στην οποία ενεργούμε. Αυτό έχει σημασία σε ένα ακριβώς σημείο: όταν το μητρώο αποκαλύψει γεγονός που καθιστά την αγορά κακή ιδέα. Εκείνο που κάνουμε τότε είναι να σας το πούμε.
Η εργασία γίνεται για εσάς και όχι για να συμπληρωθεί ένας φάκελος. Αν κάποιος στην αλυσίδα σας πρότεινε δικηγόρο, διαπιστώστε για λογαριασμό ποιου ενεργεί ο δικηγόρος αυτός, και διαπιστώστε το πριν καταβληθεί προκαταβολή.
Τα όρια
Τι δεν μπορεί να σας πει ο νομικός έλεγχος
Ο νομικός έλεγχος είναι έλεγχος νομικών αρχείων, και αξίζει να λεχθεί καθαρά πού σταματούν τα αρχεία αυτά. Δεν θα σας πει αν η οικοδομή είναι υγιής, αν η στέγη στάζει, ή αν οι εργασίες έγιναν σε σωστό επίπεδο. Αυτό είναι δουλειά επιμετρητή ή μηχανικού, και αξίζει να ανατεθεί.
Δεν θα σας πει πού περνά το σύνορο επί του εδάφους, παρά μόνο πού λέει το σχέδιο του Κτηματολογίου ότι περνά, και τα δύο δεν συμπίπτουν πάντοτε. Ούτε θα σας πει τι μπορεί να κτιστεί στο διπλανό τεμάχιο σε πέντε χρόνια, πέρα από όσα επιτρέπει η σημερινή πολεοδομική θέση.
Ο αγοραστής που κατανοεί τα όρια αυτά αναθέτει τη σωστή συμβουλή δίπλα στον έλεγχο. Ο αγοραστής που δεν τα κατανοεί τείνει να υποθέτει ότι η έγκριση του δικηγόρου καλύπτει τα πάντα, πράγμα που δεν ισχύει.
Χρήμα και ταυτότητα
Πού πάνε τα χρήματα, και ποιος ρωτά
Δικηγόροι, τράπεζες και κτηματομεσίτες στην Κύπρο υπόκεινται σε υποχρεώσεις κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, και ο αγοραστής πρέπει να αναμένει ότι θα του ζητηθούν έγγραφα ταυτοποίησης και αποδεικτικά της προέλευσης των κεφαλαίων της αγοράς. Η ετοιμασία του υλικού αυτού εξαρχής αποφεύγει την καθυστέρηση που προκύπτει όταν ζητείται μία εβδομάδα πριν από τη μεταβίβαση. Τι απαιτούν πράγματι οι υποχρεώσεις αυτές εκτίθεται στο σημείωμά μας για την προέλευση των κεφαλαίων σε αγορά ακινήτου.
Δύο κανόνες προστατεύουν τα ίδια τα χρήματα. Τα κεφάλαια κινούνται μέσα από εποπτευόμενα κανάλια και προς στοιχεία λογαριασμού που επιβεβαιώνονται ανεξάρτητα από το ηλεκτρονικό ταχυδρομείο, γιατί η δόλια ανακατεύθυνση προκαταβολής είναι ο συνηθέστερος τρόπος με τον οποίο χάνονται χρήματα σε συναλλαγή ακινήτου. Και προκαταβολή που δεν έχει ακόμη κερδηθεί ανήκει σε λογαριασμό πελατών δικηγόρου έναντι καθορισμένων όρων αποδέσμευσης, και όχι στα χέρια του πωλητή ή του κτηματομεσίτη.
Όπου η αγορά ολοκληρώνεται με πληρεξούσιο, το έγγραφο συντάσσεται για τη συγκεκριμένη συναλλαγή: το συγκεκριμένο ακίνητο, τις συγκεκριμένες πράξεις, και ορισμένη διάρκεια. Γενικό πληρεξούσιο προς πρόσωπο συνδεδεμένο με τον πωλητή δεν είναι διευκόλυνση αλλά κίνδυνος.
Πού οδηγεί
Ο έλεγχος δεν είναι αυτοσκοπός
Παράγει τρία πράγματα: απόφαση για το αν θα προχωρήσετε, κατάλογο ζητημάτων που πρέπει να ρυθμιστούν μέσα στη σύμβαση αντί να θεωρηθούν δεδομένα, και χρονοδιάγραμμα των βημάτων που προστατεύουν τον αγοραστή μετά την υπογραφή. Το κυριότερο από τα βήματα αυτά είναι η κατάθεση της σύμβασης πώλησης δυνάμει του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Νόμος 81(Ι)/2011, η οποία είναι εκείνο που επιτρέπει στον αγοραστή να επιδιώξει τη μεταβίβαση αντί να ενάγει για αποζημιώσεις στο διάστημα μεταξύ υπογραφής και μεταβίβασης του τίτλου, και η οποία φέρει τη δική της προθεσμία. Το ζήτημα αναλύεται στο άρθρο μας για την ειδική εκτέλεση και την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου.
Οι θεραπείες που γράφονται μέσα στη σύμβαση επηρεάζονται από το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Όπου η σύμβαση κατονομάζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, μπορεί να επιδικαστεί εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό αυτό, ανεξάρτητα από το αν αποδεικνύεται πραγματική ζημία ή απώλεια. Ποσό γραμμένο σε μια σύμβαση πώλησης ως πληρωτέο αν η μία πλευρά δεν ολοκληρώσει είναι επομένως ανώτατο όριο και όχι αυτόματο δικαίωμα, και τούτο ισχύει και προς τις δύο κατευθύνσεις.
Η σειρά με την οποία εκτελείται μια συναλλαγή, από τη σύμβαση ως τη μεταβίβαση, περιγράφεται στη σελίδα αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο. Όταν το ακίνητο κτίζεται αντί να αγοράζεται έτοιμο, η συμβατική πλευρά του ζητήματος εξετάζεται στις κατασκευαστικές διαφορές, ενώ η υπόλοιπη εργασία εντάσσεται στους δικηγόρους ακινήτων.
Συχνές ερωτήσεις για τον νομικό έλεγχο ακινήτου
Ο κτηματομεσίτης λέει ότι ο τίτλος είναι καθαρός. Χρειάζεται και πάλι έρευνα;
Ναι, και όχι μόνο ως προφύλαξη. Δυνάμει του Νόμου 132(Ι)/2023 το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης και πρέπει να φέρει ημερομηνία όχι προγενέστερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή. Η έρευνα είναι επομένως μέρος της ίδιας της συναλλαγής και όχι προαιρετική διαβεβαίωση από την οποία ο αγοραστής μπορεί να παραιτηθεί επειδή κάποιος του έδωσε προφορική διαβεβαίωση.
Πόσο πρόσφατο πρέπει να είναι το πιστοποιητικό έρευνας;
Όχι παλαιότερο των πέντε εργάσιμων ημερών κατά την υπογραφή, δυνάμει του Νόμου 132(Ι)/2023. Πρόκειται για σύντομο χρονικό παράθυρο, και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η έρευνα ολοκληρώνεται συνήθως τελευταία και όχι πρώτη, παρότι τα ερωτήματα που γεννά τίθενται πολύ νωρίτερα.
Τι δεν δείχνει το πιστοποιητικό έρευνας;
Καταγράφει ό,τι έχει εγγραφεί. Δεν καταγράφει ό,τι δεν εγγράφηκε: κατοχή που ουδέποτε καταχωρίστηκε, σύνορο που μετακινήθηκε επί του εδάφους, προσθήκη που κτίστηκε χωρίς άδεια και ουδέποτε δηλώθηκε, ή διευθέτηση μεταξύ του πωλητή και τρίτου προσώπου που ουδέποτε κατατέθηκε κάπου. Για τον λόγο αυτό η έρευνα είναι το πρώτο σημείο του ελέγχου και όχι ολόκληρος ο έλεγχος.
Η μονάδα δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Να αποσυρθώ;
Όχι κατ' ανάγκη, και πολλά ακίνητα στην Κύπρο βρίσκονται σε αυτή τη θέση. Αγοράζονται και πωλούνται με εκχώρηση συμβατικών δικαιωμάτων. Σημασία έχει να γίνει αντιληπτό με ακρίβεια τι λαμβάνεται αντί τίτλου ιδιοκτησίας, τι μεσολαβεί μεταξύ του ακινήτου και της έκδοσης τίτλου, και πώς προστατεύεται ο αγοραστής στο ενδιάμεσο. Αυτά είναι ερωτήματα που απαντώνται πριν από την καταβολή οποιουδήποτε ποσού, όχι μετά.
Ο πωλητής έχει υποθήκη επί του ακινήτου. Είναι μοιραίο;
Είναι σύνηθες και είναι διαχειρίσιμο, αλλά μόνο αν ρυθμιστεί μέσα στη σύμβαση. Χρειάζεται μηχανισμός που συνδέει την αποδέσμευση της επιβάρυνσης με την καταβολή, ώστε τα χρήματα και η αποδέσμευση να συμβαίνουν ταυτόχρονα και όχι με την ελπίδα ότι το ένα θα ακολουθήσει το άλλο. Σε αναπτυξιακό έργο, ελέγξτε αν η επιβάρυνση αφορά ολόκληρο το τεμάχιο και όχι μόνο τη μονάδα, γιατί αυτό μεταβάλλει το ποιος άλλος πρέπει να συμφωνήσει.
Ποιοι χειρίζονται τη δουλειά αυτή
Οι δύο συνεταίροι έχουν συνολικά άνω των 40 ετών δικηγορικής εμπειρίας στην Κύπρο. Κάθε υπόθεση τη χειρίζεται ένας από τους δύο.
Ανδρέας Κλεάνθους
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Ασκεί δικηγορία στην Κύπρο πάνω των 30 ετών. Η εργασία του περιλαμβάνει δικαστηριακές υποθέσεις, είσπραξη οφειλών, ακίνητα, διαθήκες και διαχείριση κληρονομιών.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος και Συνέταιρος
Συμβουλεύει σε δικαστηριακές υποθέσεις, σε εταιρικά και εμπορικά ζητήματα και σε θέματα ακινήτων και κατασκευών. Η δικαστηριακή του εργασία περιλαμβάνει δικόγραφα, ενδιάμεσες αιτήσεις, μαρτυρία, διαπραγματεύσεις και προετοιμασία ακρόασης.
Σχετικά κείμενα
Κληρονομιά ακινήτου στην Κύπρο
ΟδηγόςΑγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο
ΑκίνηταΕιδική εκτέλεση στην Κύπρο: κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου
ΆρθροΠερισσότερα σχετικά κείμενα (2)
Για τα μεταβιβαστικά και τον ΦΠΑ που αναλογούν σε συγκεκριμένο τίμημα, δείτε τον υπολογιστή μεταβιβαστικών και ΦΠΑ.
Η ίδια συναλλαγή από την πλευρά του πωλητή εκτίθεται στη σελίδα πώληση ακινήτου χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας.
Συναφείς σελίδες: Κατασκευαστικές διαφορές και δικαστηριακή εκπροσώπηση. Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Property Due Diligence.
Επικοινωνία
Πώς ξεκινά ένας έλεγχος
Θα χρειαστούμε το προσχέδιο της σύμβασης, την αναφορά του τίτλου και τυχόν πιστοποιητικό έρευνας που έχει ήδη εξασφαλιστεί, τα σχέδια και τις άδειες, και τυχόν συμφωνία κράτησης που υπογράφηκε, με σημείωση για το ποιος είναι ο πωλητής και για οποιοδήποτε ποσό έχει ήδη καταβληθεί.
Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου.
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.