Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: τα βήματα με τη σειρά τους

Γιατί η σειρά είναι το ζητούμενο

Σχεδόν κάθε πρόβλημα που φτάνει στο γραφείο μετά από μια αγορά ακινήτου έχει την ίδια ρίζα: κάποιο βήμα έγινε πριν από το βήμα που έπρεπε να προηγηθεί. Η προκαταβολή δόθηκε πριν από τον έλεγχο. Η σύμβαση υπογράφηκε πριν διαβαστεί ο τίτλος. Η κατάθεση στο Κτηματολόγιο έγινε εκπρόθεσμα, ή δεν έγινε καθόλου.

Τα ίδια τα βήματα, μαζί με τα τέλη μεταβίβασης και το συνολικό κόστος, περιγράφονται στη σελίδα Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο. Εδώ το ζητούμενο είναι διαφορετικό: τι ακριβώς προστατεύει το καθένα, και τι μένει ακάλυπτο όταν η σειρά αντιστραφεί.

Πρώτα ο έλεγχος, μετά οποιοδήποτε χρήμα

Ο έλεγχος του ακινήτου απαντά σε δύο ερωτήματα: τι ακριβώς αποκτάτε, και τι μπορεί να σας το αφαιρέσει. Έρευνα τίτλου στο Κτηματολόγιο για υποθήκες, επιβαρύνσεις και απαγορευτικά μέτρα, και έλεγχος της πολεοδομικής νομιμότητας, ώστε προσθήκες ή μετατροπές να μη γίνουν δικό σας πρόβλημα μετά τη μεταβίβαση. Τι περιλαμβάνει αναλυτικά περιγράφεται στη σελίδα Έλεγχος ακινήτου στην Κύπρο.

Η κράτηση συχνά προηγείται στην πράξη, γιατί ο πωλητής θέλει δέσμευση. Το εργαλείο που συμβιβάζει τα δύο είναι η διατύπωση της κράτησης: επιστρεπτέα προκαταβολή αν ο έλεγχος αποκαλύψει πρόβλημα. Μία παράγραφος στη σωστή θέση, πριν δοθεί το πρώτο ευρώ, αξίζει όσο ολόκληρη η υπόλοιπη διαπραγμάτευση.

Κάθε βήμα προστατεύει το επόμενο. Γι' αυτό η σειρά δεν είναι τυπολατρία, είναι ο ίδιος ο μηχανισμός της προστασίας.

Η σύμβαση γράφεται πάνω στα ευρήματα

Η σύμβαση δεν είναι έντυπο που συμπληρώνεται. Είναι το έγγραφο που μετατρέπει τα ευρήματα του ελέγχου σε όρους: τι πρέπει να εξοφληθεί ή να αρθεί πριν τη μεταβίβαση, με ποια χρονοδιαγράμματα, τι γίνεται αν ο πωλητής δεν συμμορφωθεί, πότε και πώς καταβάλλεται κάθε δόση. Σύμβαση που υπογράφηκε πριν από τον έλεγχο σημαίνει όρους που διαπραγματεύτηκαν στα τυφλά.

Η κατάθεση στο Κτηματολόγιο δεν είναι προαιρετική

Η κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι η προστασία του αγοραστή για το διάστημα ανάμεσα στην υπογραφή και τη μεταβίβαση, το διάστημα δηλαδή όπου έχει δώσει χρήματα και δεν έχει ακόμη τίτλο. Το νομοθέτημα είναι ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011. Θέτει προθεσμία έξι μηνών από την υπογραφή της σύμβασης, και ρήτρα που απαγορεύει την κατάθεση είναι άκυρη. Εκπρόθεσμη κατάθεση επιτρέπεται μόνο με άδεια του δικαστηρίου, όταν αυτό κριθεί δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, και δεν πρέπει κανείς να βασίζεται εκ των προτέρων σε αυτήν.

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 η κατάθεση απλοποιήθηκε: οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν με τον περί Χαρτοσήμων (Καταργητικό) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025, και νέα σύμβαση κατατίθεται όπως υπογράφεται, χωρίς το ενδιάμεσο βήμα της χαρτοσήμανσης. Για έγγραφα που υπογράφηκαν μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025 το τέλος που είχε ήδη γεννηθεί παραμένει οφειλόμενο.

Δύο πράγματα για το ίδιο το έγγραφο άλλαξαν πρόσφατα, και βαρύνουν τον πωλητή. Από την τροποποίηση που επέφερε ο Ν. 132(Ι)/2023, το άρθρο 4(1Α) του Ν. 81(Ι)/2011 απαιτεί από τον πωλητή να περιλάβει στη σύμβαση, ως αναπόσπαστο μέρος της, πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας με ημερομηνία εντός πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την υπογραφή. Και το άρθρο 4(1Β) επισύρει διοικητικό πρόστιμο μέχρι δέκα χιλιάδες ευρώ για τη μη συμμόρφωση. Ο αγοραστής που δεν βλέπει το πιστοποιητικό αυτό προσαρτημένο στη σύμβαση βλέπει σύμβαση που δεν συμμορφώνεται.

Πώς λειτουργεί η προστασία της ειδικής εκτέλεσης εξηγείται αναλυτικά στο άρθρο μας για την ειδική εκτέλεση.

Η μεταβίβαση, και τι προηγείται από αυτήν

Στη μεταβίβαση ο τίτλος πρέπει να περάσει στον αγοραστή ελεύθερος βαρών. Υποθήκη του πωλητή, ή υποθήκη πάνω σε ολόκληρη την ανάπτυξη, πρέπει να αποδεσμευθεί ή να αρθεί πριν, όχι μετά. Όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, η πώληση πρέπει να έχει εγκριθεί από όποιον έχει εξουσία να τη δεσμεύει, και όταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί πριν διοικηθεί η περιουσία.

Όταν κάποιο βήμα λείπει

Ακίνητο χωρίς ξεχωριστό τίτλο, πωλητής με υποθήκες που υπερβαίνουν το τίμημα, σύμβαση που δεν κατατέθηκε ποτέ: τίποτα από αυτά δεν σημαίνει αυτόματα ότι η αγορά χάθηκε, σημαίνει όμως ότι χρειάζεται στρατηγική και όχι υπομονή. Οι επιλογές σε αυτές τις περιπτώσεις περιγράφονται στη σελίδα Δικηγόροι ακινήτων στην Κύπρο.

Συχνές Ερωτήσεις

Σχετικά Άρθρα

Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο

Έλεγχος ακινήτου στην Κύπρο

Ειδική εκτέλεση: τι προστατεύει η κατάθεση του συμβολαίου

Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: πλήρης οδηγός

Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.

Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη