Έφεση κατά ειδοποίησης πλειστηριασμού: σε ποιους επιδίδεται

Ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου το ακίνητο οδηγείται σε πλειστηριασμό μπορεί να προσβάλει την ειδοποίηση του δανειστή με έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, χωρίς να υποχρεούται να επιδώσει την έφεση σε κάθε πιστωτή που έχει εγγράψει δικαστική απόφαση επί του ακινήτου. Αυτό έκρινε το Εφετείο στις 5 Οκτωβρίου 2026, στην υπόθεση Φουτρής ν. ΚΕΔΙΠΕΣ, και παραμέρισε απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που είχε απορρίψει την έφεση του οφειλέτη ακριβώς γι’ αυτόν τον λόγο.

Η απόφαση αφορά όποιον βρίσκεται σε οποιαδήποτε πλευρά αναγκαστικής πώλησης δυνάμει του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965: οφειλέτες, εγγυητές και πιστωτές που έχουν εγγράψει memo στο ακίνητο του οφειλέτη.

Τα γεγονότα

Η ΚΕΔΙΠΕΣ επέδωσε στον κ. Φουτρή Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, ημερομηνίας 1 Φεβρουαρίου 2023, δυνάμει του άρθρου 44Γ(2) του Ν. 9/1965. Με αυτήν τον ενημέρωνε ότι τα υποθηκευμένα μερίδιά του σε δύο τεμάχια στην Κλήρου θα πωλούνταν με πλειστηριασμό στις 8 Ιουνίου 2023, προς είσπραξη ενυπόθηκου χρέους 51.977,92 ευρώ πλέον τόκων. Ο οφειλέτης καταχώρισε έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας.

Η ΚΕΔΙΠΕΣ ένστηκε ότι η έφεση δεν είχε επιδοθεί σε κάθε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο». Το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου έδειχνε τρεις εταιρείες που είχαν εγγράψει δικαστικές αποφάσεις επί του ακινήτου. Στις 7 Ιουνίου 2023, την παραμονή του πλειστηριασμού, το Επαρχιακό Δικαστήριο δέχθηκε την ένσταση και απέρριψε την έφεση, χωρίς να εξετάσει τους υπόλοιπους λόγους του οφειλέτη.

Στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα επιδίδονται οι ειδοποιήσεις, όχι η έφεση

Το Εφετείο συμφώνησε ότι οι δικαιούχοι memo και οι εγγυητές είναι ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Το άρθρο 44ΙΕ ορίζει ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο όποιον έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου, και περιλαμβάνει ρητά τους εγγυητές του ενυπόθηκου χρέους. Και οι δύο ομάδες θέλουν το ακίνητο να πωληθεί στην υψηλότερη τιμή: οι εγγυητές για να μη κληθούν αργότερα να πληρώσουν το υπόλοιπο, οι δικαιούχοι memo για να μείνει κάτι και γι’ αυτούς.

Γι’ αυτό ο Νόμος υποχρεώνει τον δανειστή να τους επιδίδει κάθε ειδοποίησή του, μεταξύ άλλων τις Ειδοποιήσεις Τύπου Ι και ΙΑ, την εκτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή, την ειδοποίηση περαιτέρω πλειστηριασμού, την Ειδοποίηση Τύπου ΙΓ και την ειδοποίηση για την προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος. Και καθένας τους έχει δικό του δικαίωμα έφεσης κατά της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ και κατά της προτεινόμενης διάθεσης, δυνάμει των άρθρων 44Γ(3) και 44Ι(3).

Εκείνο που ο Νόμος δεν λέει είναι ότι η έφεση ενός ενδιαφερομένου πρέπει να επιδίδεται σε όλους τους άλλους. Όπου ο νομοθέτης ήθελε επίδοση αίτησης σε τρίτους, το προέβλεψε ρητά, όπως στο άρθρο 41(2) του ίδιου Νόμου. Το Δικαστήριο παρέπεμψε και στην εκτέλεση με πώληση ακινήτου δυνάμει του ΚΕΦ. 6, όπου το άρθρο 24 και ο Κανονισμός 49.1(3) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023 αρκούνται σε επίδοση μόνο στον οφειλέτη. Αν κάθε δικαιούχος memo και κάθε εγγυητής καθίστατο αναγκαίος διάδικος στην έφεση του οφειλέτη, αυτό, κατά το Δικαστήριο, θα ήταν απολύτως δυσλειτουργικό όπου οι ενδιαφερόμενοι είναι πολλοί.

Ο δικαιούχος memo ή ο εγγυητής που διαφωνεί με την πώληση έχει δική του έφεση να καταχωρίσει. Δεν είναι αναγκαίος διάδικος στην έφεση του οφειλέτη.

Ούτε η απουσία διαδίκου οδηγεί αυτόματα σε απόρριψη

Το Εφετείο εντόπισε και δεύτερο σφάλμα. Το Επαρχιακό Δικαστήριο αντιμετώπισε τη μη επίδοση ως μοιραία εκ προοιμίου. Αυτός δεν είναι ο κανόνας. Με βάση την παλαιά Δ.9 θ.10 και σήμερα τον Κανονισμό 20.2(2) των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, το δικαστήριο που διαπιστώνει ότι λείπει αναγκαίος διάδικος έχει διακριτική ευχέρεια να τον προσθέσει, ακόμη και αυτεπάγγελτα. Η απόρριψη είναι συνήθως η έσχατη λύση, όταν η δίκη έχει ήδη ολοκληρωθεί και δεν υπάρχει άλλη δικονομική επιλογή.

Η έφεση επέτυχε, με έξοδα 4.100 ευρώ, και η έφεση του οφειλέτη παραπέμφθηκε σε άλλο Επαρχιακό Δικαστήριο για να εξεταστούν οι λόγοι που δεν είχαν εξεταστεί ποτέ. Το Εφετείο σημείωσε ότι η ΚΕΔΙΠΕΣ είχε προγραμματίσει νέο πλειστηριασμό για την επομένη, 6 Οκτωβρίου 2026, βάσει μεταγενέστερης Ειδοποίησης Τύπου ΙΓ, και ότι είναι ορθό και αναμένεται να μην προχωρήσει, ώστε να εκδικαστεί η έφεση.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αν είστε οφειλέτης και λάβετε Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, έχετε 45 ημέρες από την παραλαβή για να καταχωρίσετε έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, και μόνο για τους λόγους που απαριθμεί το άρθρο 44Γ(3). Σε αυτούς περιλαμβάνονται η ειδοποίηση που δεν πληροί τις προϋποθέσεις τύπου και περιεχομένου, η ειδοποίηση που δεν επιδόθηκε δεόντως και η ειδοποίηση που στάλθηκε πριν λήξει η προθεσμία πληρωμής. Η χαμένη προθεσμία των 45 ημερών διορθώνεται πολύ δυσκολότερα από ό,τι κρίθηκε σε αυτή την υπόθεση. Επιδώστε την έφεση στον δανειστή· δεν χρειάζεται να την επιδώσετε και σε κάθε δικαιούχο memo ή εγγυητή του πιστοποιητικού έρευνας.

Αν είστε εγγυητής ή έχετε εγγράψει memo στο ακίνητο του οφειλέτη, το δίδαγμα είναι το αντίστροφο. Δεν θα σας φέρουν στην έφεση του οφειλέτη, άρα μην την περιμένετε. Αν έχετε λόγο από όσους προβλέπει το άρθρο 44Γ(3), η δική σας έφεση, μέσα σε 45 ημέρες από την παραλαβή της ειδοποίησης, είναι ο δρόμος.

Η παγίδα για τον οφειλέτη είναι να διαβάσει την απόφαση ως νίκη επί της ουσίας. Δεν είναι. Η υπόθεση επιστρέφει για εκδίκαση, τρία χρόνια μετά την αρχική απόρριψη, και το δικαίωμα του δανειστή να πωλήσει κρίνεται ακόμη με βάση τους υπόλοιπους λόγους. Ούτε η έφεση σταματά από μόνη της τον πλειστηριασμό: εδώ το Εφετείο στηρίχθηκε στην αυτοσυγκράτηση του δανειστή, όχι σε διάταγμα.

Το τμήμα ακινήτων του γραφείου ελέγχει πιστοποιητικά έρευνας του Κτηματολογίου και ειδοποιήσεις πλειστηριασμού, και η δικαστηριακή μας εκπροσώπηση καλύπτει εφέσεις κατά ειδοποιήσεων πώλησης του Μέρους VIA.

Πηγές

• Δήμος Φουτρής ν. Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 169/2023, Εφετείο Κύπρου, 5 Οκτωβρίου 2026
• Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, Ν. 9/1965, ενοποιημένο κείμενο, Μέρος VIA, άρθρα 44Γ, 44Ι και 44ΙΕ, CyLaw
• Ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος, ΚΕΦ. 6, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 24, CyLaw

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.