Memo σε ακίνητο στην Κύπρο: τι σημαίνει και πώς αφαιρείται

Βγάλατε πιστοποιητικό έρευνας για το ακίνητό σας, ή για ένα ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε, και βρήκατε εγγεγραμμένο «memo». Τι σημαίνει αυτό, και τι μπορείτε να κάνετε;

Το memo είναι εγγραφή δικαστικής απόφασης. Δεν εμποδίζει από μόνο του μια πώληση, αλλά δεν σβήνει με αυτήν: ακολουθεί το ακίνητο μέχρι να εξοφληθεί το χρέος ή να λήξει η εγγραφή. Οι δικηγόροι μας για ακίνητα μπορούν να εξετάσουν τι ακριβώς είναι εγγεγραμμένο και πώς αφαιρείται.

Τι είναι το memo

Ο πιστωτής που έχει δικαστική απόφαση υπέρ του μπορεί να την εγγράψει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και να κάνει το ακίνητο του οφειλέτη εγγύηση για την πληρωμή του χρέους. Αυτό ορίζει το άρθρο 53 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, και η εγγραφή αυτή είναι που τα δικαστήρια και η πράξη ονομάζουν «memo».

Αφορά ακίνητο εγγεγραμμένο στο όνομα του οφειλέτη, στο οποίο έχει συμφέρον.

Η εγγραφή γίνεται με κατάθεση επίσημου αντιγράφου της απόφασης και υπογεγραμμένου σημειώματος που περιγράφει το ακίνητο (άρθρο 54).

Το memo δεν είναι υποθήκη που υπογράψατε: είναι δικαστική απόφαση εναντίον σας, εγγεγραμμένη στο ακίνητό σας.

Πόσο διαρκεί

Η εγγραφή ισχύει συνήθως για δέκα χρόνια από την πρώτη εγγραφή (άρθρο 55). Μετά λήγει, εκτός αν ο πιστωτής πετύχει παράταση, αυτό που συνήθως λέγεται «ανανέωση του memo».

Η παράταση δίνεται μόνο με διάταγμα του Δικαστηρίου, για έως δέκα χρόνια κάθε φορά (άρθρο 56). Ο νόμος βάζει αυστηρές προϋποθέσεις:

• η αίτηση υποβάλλεται τουλάχιστον έναν μήνα πριν από τη λήξη·
• το διάταγμα πρέπει να εκδοθεί πριν από τη λήξη·
• ειδοποιείται το Κτηματολόγιο για την αίτηση·
• το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι η απόφαση δεν προήλθε από συμπαιγνία και ότι η παράταση δεν βλάπτει δυσμενώς τον οφειλέτη ή άλλους πιστωτές.

Αν το memo στον τίτλο σας είναι παλιό, η ημερομηνία της εγγραφής και κάθε παράτασης αξίζει να ελεγχθεί.

Τι σημαίνει για πώληση ή αγορά

Όσο ισχύει η εγγραφή, το ακίνητο είναι εγγύηση για το χρέος με προτεραιότητα έναντι των χρεών του οφειλέτη που δεν είχαν ήδη επιβαρύνει το ακίνητο. Το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει την πώλησή του για την εκτέλεση της απόφασης (άρθρο 57).

Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από μεταβίβαση ή υποθήκευση που έγινε μετά την εγγραφή. Όποιος αγόρασε ή πήρε υποθήκη σε ακίνητο με memo έχει μόνο αξίωση αποζημίωσης κατά εκείνου που του το μεταβίβασε ή του το υποθήκευσε.

Πριν αγοράσετε, ζητήστε πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας και συμφωνήστε γραπτώς πώς εξοφλείται κάθε memo από το τίμημα.

Το αντίστροφο ισχύει επίσης: memo που εγγράφηκε αφού είχε ήδη γίνει δήλωση μεταβίβασης ή υποθήκης δεν θίγει το συμφέρον που μεταβιβάστηκε, υπό την προϋπόθεση ότι τα τέλη καταβλήθηκαν την ημέρα της δήλωσης (άρθρο 58).

Πώς αφαιρείται

Ο πιο καθαρός δρόμος είναι η εξόφληση. Όταν η εγγεγραμμένη απόφαση ικανοποιηθεί, ο πιστωτής υποβάλλει στο Κτηματολόγιο γραπτή γνωστοποίηση εξόφλησης εντός τριάντα ημερών, για να αποσυρθεί η εγγραφή (άρθρο 59).

Αν δεν το κάνει, ο νόμος τον καθιστά υπόλογο για κάθε ζημιά που προκαλεί στον οφειλέτη ή στους άλλους πιστωτές του η εγγραφή που έμεινε. Κρατήστε απόδειξη της εξόφλησης και ζητήστε γραπτώς από τον πιστωτή να κάνει τη γνωστοποίηση.

Αν υπάρχουν περισσότερα memo στο ίδιο ακίνητο και ένας πιστωτής το πουλήσει, το υπόλοιπο μετά την εξόφλησή του και τα έξοδα πηγαίνει στους άλλους πιστωτές με τη σειρά των εγγραφών τους (άρθρο 62). Το άρθρο μας για την έφεση κατά ειδοποίησης πλειστηριασμού εξετάζει πώς επηρεάζονται οι πιστωτές με memo όταν η τράπεζα πουλά το ακίνητο.

Τι σημαίνει στην πράξη

• Ζητήστε πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας και δείτε ποιος έχει εγγράψει το memo, πότε και για ποια απόφαση.
• Ελέγξτε αν η εγγραφή έχει λήξει ή αν υπάρχει διάταγμα παράτασης.
• Σε πώληση, συμφωνήστε γραπτώς ότι το memo εξοφλείται από το τίμημα και ότι ο πιστωτής θα γνωστοποιήσει την εξόφληση στο Κτηματολόγιο.
• Αν πληρώσατε και το memo δεν αποσύρθηκε, ζητήστε γραπτώς από τον πιστωτή να υποβάλει τη γνωστοποίηση.

Το memo δεν φεύγει με την πώληση. Φεύγει με την εξόφληση, με τη λήξη του, ή με γνωστοποίηση του πιστωτή στο Κτηματολόγιο.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος, Κεφ. 6, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 53 έως 59 και 62

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.