Πληρεξούσιο 13 ετών δεν αρκούσε για την υποθήκη της έπαυλης

Βρετανός ιδιοκτήτης ανήγειρε το 1991 έπαυλη στην Τάλα της επαρχίας Πάφου. Τον Δεκέμβριο του 1996 υπέγραψε πληρεξούσιο προς φίλο του, κτηματομεσίτη, ώστε να υποθηκεύσει το ακίνητο για να πάρει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης δάνειο από συγκεκριμένη εταιρεία. Η υποθήκη εκείνη ετοιμάστηκε και ύστερα αποσύρθηκε, γιατί τα χρήματα δεν δόθηκαν ποτέ. Δεκατρία χρόνια αργότερα, τον Μάρτιο του 2009, ο αντιπρόσωπος πήγε στο Κτηματολόγιο με το ίδιο έγγραφο και υποθήκευσε την έπαυλη για 170.000 ευρώ, προς εξασφάλιση δανείου που πήραν ο ίδιος και η σύζυγός του. Τον ιδιοκτήτη δεν τον ενημέρωσε κανείς. Στις 2 Οκτωβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε ομόφωνα την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου ότι η υποθήκη δεν δεσμεύει τον ιδιοκτήτη και ότι ο δανειστής οφείλει να απαλλάξει το ακίνητο.

Το δίδαγμα είναι απλό. Το ειδικό πληρεξούσιο εξαντλείται μόλις γίνει η πράξη για την οποία δόθηκε, και ο δανειστής που το δέχεται χρόνια μετά, για δάνειο που ωφελεί τον ίδιο τον αντιπρόσωπο, αναλαμβάνει τον κίνδυνο.

Το ειδικό πληρεξούσιο λήγει όταν εκπληρωθεί ο σκοπός του

Ο δανειστής υποστήριξε ότι το έγγραφο του 1996 δεν ανακλήθηκε ποτέ και άρα ίσχυε ακόμη το 2009. Το Δικαστήριο δεν το δέχθηκε. Σύμφωνα με το Μέρος XIII του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το πληρεξούσιο δημιουργεί σχέση αντιπροσωπείας, και ο ιδιοκτήτης είχε παραδεχθεί ότι το συγκεκριμένο δόθηκε για μία μόνο πράξη: υποθήκη προς όφελος μίας εταιρείας, για να εξασφαλίσει ο ίδιος χρήματα. Με την υπογραφή εκείνης της υποθήκης, στις 23 Δεκεμβρίου 1996, η εξουσία εξαντλήθηκε. Έπαψε να υπάρχει επειδή ολοκληρώθηκε ο σκοπός της, όχι επειδή ανακλήθηκε, οπότε δεν υπήρχε τίποτα να ανακληθεί. Η τυπική ανάκληση από τον ιδιοκτήτη τον Απρίλιο του 2009 ήταν, κατά το Δικαστήριο, νομικά αδιάφορη.

Στο ίδιο συμπέρασμα οδηγούσε και η διατύπωση. Το έγγραφο επέτρεπε στον αντιπρόσωπο να υποθηκεύσει το ακίνητο «εις οιονδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή τράπεζα», αντί οποιουδήποτε τιμήματος. Οι λέξεις αυτές περιέγραφαν ποιος μπορούσε να είναι ο δανειστής. Δεν επέτρεπαν να δοθεί το σπίτι του εντολέα ως εξασφάλιση για ξένο χρέος. Ο αντιπρόσωπος βρίσκεται σε θέση εμπιστοσύνης και οφείλει να ενεργεί για τον εντολέα, όχι για τον εαυτό του. Δάνειο προς τον αντιπρόσωπο και τη σύζυγό του, εξασφαλισμένο στο σπίτι του εντολέα, εξυπηρετούσε μόνο τον αντιπρόσωπο, και χωρίς ρητή και σαφή εξουσιοδότηση ήταν εκτός του πληρεξουσίου.

Οι λέξεις «εις οιονδήποτε πρόσωπο ή οργανισμό ή τράπεζα» έλεγαν ποιος μπορούσε να δανείσει. Δεν έλεγαν ποιανού το χρέος μπορούσε να εξασφαλίσει το σπίτι.

Γιατί ο δανειστής δεν μπορούσε να στηριχθεί στα έγγραφα

Το Δικαστήριο δέχθηκε τον γενικό κανόνα της Τράπεζα Κύπρου Λτδ ν. Φλωρίδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 508, ότι η τράπεζα δεν αναμένεται να επικοινωνεί με τον εντολέα κάθε φορά που της προσκομίζεται πληρεξούσιο, γιατί έτσι το έγγραφο θα έχανε κάθε χρησιμότητα. Η υπόθεση όμως δεν ήταν συνηθισμένη. Το πληρεξούσιο ήταν ειδικό και όχι γενικό. Το δάνειο το πήραν ο αντιπρόσωπος και η σύζυγός του, χωρίς κανένα όφελος για τον ιδιοκτήτη. Ο δανειστής δέχθηκε τη διαβεβαίωση του αντιπροσώπου ότι είχε δικαιώματα στο ακίνητο ως αγοραστής, ενώ αγοράστρια στο κατατεθειμένο πωλητήριο ήταν εταιρεία, ξεχωριστό νομικό πρόσωπο. Και ανάμεσα στην υπογραφή του εγγράφου και στη χρήση του είχαν περάσει δεκατρία χρόνια. Όλα μαζί όφειλαν να θέσουν τον δανειστή σε εγρήγορση. Η ίδια η μάρτυράς του παραδέχθηκε ότι δεν έγιναν ενδελεχείς έλεγχοι, και είπε ότι ο οργανισμός δεν τελούσε τότε υπό την εποπτεία της Κεντρικής Τράπεζας. Το δάνειο το είχε παραχωρήσει συνεργατικό πιστωτικό ίδρυμα, και την έφεση την άσκησε η διάδοχός του, η Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (ΚΕΔΙΠΕΣ).

Ο δανειστής υποστήριξε επίσης ότι ο ιδιοκτήτης δεν ήταν πια ο πραγματικός κύριος, επειδή από το 1996 ήταν κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο πωλητήριο έγγραφο υπέρ της εταιρείας του αντιπροσώπου. Το Δικαστήριο απέρριψε και αυτό. Το κατατεθειμένο πωλητήριο δίνει στον αγοραστή δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κατά τον Ν. 81(Ι)/2011 και συμφέρον κατά το δίκαιο της επιείκειας, όμως ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης παραμένει κύριος μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου. Όποιος συναλλάσσεται για το ακίνητο δεν μπορεί να τον αγνοήσει.

Τι σημαίνει στην πράξη

Πιο εκτεθειμένοι είναι οι ιδιοκτήτες που υπέγραψαν πληρεξούσιο πριν από χρόνια, συχνά ενώ ζούσαν στο εξωτερικό, και το ξέχασαν. Ο ιδιοκτήτης εδώ το έδωσε σε φίλο που ήταν και ο μεσίτης του, συνηθισμένος τρόπος για να γίνει μια αγορά, μια υποθήκη ή μια εργασία στο Κτηματολόγιο όταν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό. Ο ιδιοκτήτης εδώ δικαιώθηκε, όμως η αγωγή καταχωρίστηκε το 2010 και η έφεση κρίθηκε τον Οκτώβριο του 2026, δεκαέξι χρόνια μετά. Η δικαίωση στο δικαστήριο είναι η τελευταία γραμμή άμυνας, όχι η πρώτη.

Αν έχετε δώσει πληρεξούσιο για ακίνητο στην Κύπρο, βρείτε το και διαβάστε το. Αν δόθηκε για μία πράξη, θα έπρεπε να έχει λήξει με αυτήν, όμως ο τρίτος μπορεί να μην το γνωρίζει. Ανακαλέστε το γραπτώς, κρατήστε απόδειξη ότι η ανάκληση έφτασε στον αντιπρόσωπο, και ζητήστε από δικηγόρο να εξασφαλίσει πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο που να δείχνει κάθε υποθήκη, πωλητήριο και memo που βαρύνει το ακίνητο. Κάντε το τώρα, όχι όταν σας γράψει τράπεζα για χρέος που ποτέ δεν αναλάβατε.

Η παγίδα είναι να θεωρήσετε ότι ένα παλιό έγγραφο έχει πεθάνει απλώς επειδή σταματήσατε να το χρησιμοποιείτε. Ένα γενικό πληρεξούσιο, σε αντίθεση με αυτό της υπόθεσης, μπορεί να ισχύει μέχρι να ανακληθεί, και το Δικαστήριο επανέλαβε ότι ο δανειστής δεν υποχρεούται κατά κανόνα να τηλεφωνήσει στον ιδιοκτήτη πριν στηριχθεί σε αυτό. Κάθε νέο πληρεξούσιο που υπογράφετε πρέπει να κατονομάζει την πράξη, τον δανειστή, το ποσό και ημερομηνία λήξης.

Για τους δανειστές και για όποιον παίρνει εξασφάλιση σε ακίνητο μέσω πληρεξουσίου, το μήνυμα είναι το αντίστροφο. Όταν το πληρεξούσιο είναι παλιό, όταν είναι ειδικό ή όταν το δάνειο ωφελεί τον αντιπρόσωπο και όχι τον ιδιοκτήτη, επικοινωνήστε με τον ιδιοκτήτη πριν εγγραφεί η υποθήκη.

Η ομάδα μας για ακίνητα κάνει τους ελέγχους στο Κτηματολόγιο που περιγράφονται πιο πάνω, και η δικαστηριακή μας εκπροσώπηση αναλαμβάνει όπου υποθήκη ή πώληση έχει ήδη εγγραφεί χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη.

Πηγές

• Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λίμιτεδ ν. Graham Robert Ball, Πολιτική Έφεση αρ. 195/2017, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 2 Οκτωβρίου 2026
• Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149, CyLaw
• Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, CyLaw

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη