Ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλεί χωρίς να επιδώσει δύο ειδοποιήσεις με τη σειρά. Η δεύτερη, Τύπου «ΙΑ», παραμερίζεται από το Επαρχιακό Δικαστήριο, και η έφεση καταχωρίζεται εντός σαράντα πέντε ημερών από την παραλαβή της. Από τον Μάιο του 2026 το δικαστήριο αποφασίζει εντός δώδεκα μηνών, και η κακή πίστη του οφειλέτη αίρει την προστασία.
Οι περισσότεροι δανειολήπτες συναντούν τη διαδικασία εκποίησης για πρώτη φορά όταν φτάνει επιστολή που ορίζει ημερομηνία πλειστηριασμού της κατοικίας τους. Ως τότε ένα ρολόι τρέχει συνήθως μήνες, και το ερώτημα δεν είναι πια αν οφείλεται το χρέος αλλά αν τα βήματα που οδήγησαν εδώ έγιναν σωστά. Το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, ορίζει τα βήματα αυτά, και είναι ακριβές ως προς αυτά. Γι' αυτό αξίζουν έλεγχο.
Δύο ειδοποιήσεις, με αυτή τη σειρά
Τίποτε δεν πωλείται πριν επιδοθεί η πρώτη ειδοποίηση και μείνει αναπάντητη. Το άρθρο 44Γ(1) απαιτεί από τον ενυπόθηκο δανειστή να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και σε κάθε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, γραπτή ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων είσπραξης, καλώντας τον να εξοφλήσει και τάσσοντας προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε ημερών από την επίδοση. Η ειδοποίηση ενημερώνει ότι, αν το ποσό δεν εξοφληθεί, ο δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα πώλησης κατά το Μέρος αυτό.
Όταν ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα, η ειδοποίηση Τύπου «Ι» αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα ημερών από την ειδοποίηση Τύπου «Θ» του ίδιου Παραρτήματος. Η επίδοση έχει και μια δεύτερη, χρήσιμη συνέπεια: μετά από αυτήν, κάθε αρμόδια αρχή παρέχει στον δανειστή, κατόπιν αιτήματος, όλες τις πληροφορίες για τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που βαρύνουν το ακίνητο, εντός δεκαπέντε ημερών.
Μόνο αν η πρώτη ειδοποίηση μείνει αναπάντητη ακολουθεί η δεύτερη. Κατά το άρθρο 44Γ(2) ο δανειστής δύναται τότε να επιδώσει δεύτερη γραπτή ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ», που αναφέρει ότι το ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα της πώλησης.
Ο Νόμος 76(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 21 Απριλίου 2026, αντικατέστησε τον ίδιο τον Τύπο «Ι» στο Δεύτερο Παράρτημα. Όπου προσκομίζεται ειδοποίηση στον παλαιό τύπο για χρέος που κλήθηκε μετά την ημερομηνία εκείνη, ο τύπος είναι κάτι που ελέγχεται και όχι κάτι που θεωρείται δεδομένο.
Οι σαράντα πέντε ημέρες για την έφεση παραμερισμού
Η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» προσβάλλεται, και το παράθυρο είναι στενό. Το άρθρο 44Γ(3) επιτρέπει στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και σε κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης εντός σαράντα πέντε ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της. Η προθεσμία τρέχει από την παραλαβή, όχι από την ημερομηνία της ειδοποίησης ούτε από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.
Οι λόγοι είναι κλειστοί. Το εδάφιο επιτρέπει την έφεση μόνο για τους ακόλουθους:
- η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις του προβλεπόμενου τύπου και περιεχομένου·
- η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί·
- η ειδοποίηση εστάλη πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή προς τον δανειστή·
- έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του οφειλέτη κατά το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου·
- ο οφειλέτης είναι επιλέξιμος και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρότι είχε υποχρέωση κατά το Μέρος VIA του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν προσήλθε σε διαμεσολάβηση·
- έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του οφειλέτη κατά τον περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων Νόμο ή εκκρεμεί αίτηση για τέτοιο διάταγμα·
- έχει εγκριθεί η συμμετοχή του οφειλέτη στο σχέδιο ΕΣΤΙΑ ή σε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις, ή εκκρεμεί σχετική αίτηση·
- η ειδοποίηση αφορά ακίνητο που αποτελεί κύρια κατοικία κατά το σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης», που εγκρίθηκε με την υπ' αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, με εγκεκριμένη αίτηση ένταξης, ή με αίτηση ή ένσταση που εκκρεμεί όπου ο αιτητής ή μέλος της οικογένειάς του πληροί τον όρο 2.2.2 ή ο αιτητής πληροί τον όρο 2.5 του σχεδίου.
Λόγος που δεν είναι στον κατάλογο δεν είναι λόγος, όσο άδικη και αν φαίνεται η υποκείμενη θέση. Γι' αυτό η χρήσιμη δουλειά σε φάκελο εκποίησης γίνεται στα έγγραφα και στις ημερομηνίες και όχι στην ουσία του χρέους, και γι' αυτό ο φάκελος πρέπει να φτάσει σε δικηγόρο όσο οι σαράντα πέντε ημέρες τρέχουν ακόμη.
Τι οφείλει πλέον να κάνει το δικαστήριο, και πόσο γρήγορα
Από τον Μάιο του 2026 η έφεση έχει δικαστήριο που οφείλει να την κρίνει με χρονοδιάγραμμα. Ο Νόμος 116(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 12 Μαΐου 2026, αντικατέστησε το εδάφιο (1) του άρθρου 22Γ του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/1960, ώστε κάθε Δικαστής Επαρχιακού Δικαστηρίου με αρμοδιότητα να εκδικάζει διαφορές μεταξύ δανειολήπτη, εγγυητή ή παρόχου εξασφάλισης και πιστωτή για το χρεωστικό υπόλοιπο τερματισθείσας πιστωτικής διευκόλυνσης, περιλαμβανομένων υπερχρεώσεων και καταχρηστικών ρητρών, καθώς και διαφορές για την πώληση ενυπόθηκης κατοικίας κατά το Μέρος VIA του Ν. 9/1965, να έχει εξουσία να εξετάζει την έφεση και να παραμερίζει την ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ».
Το νέο εδάφιο (2) του άρθρου 22Γ ορίζει τον ρυθμό. Η ακρόαση ολοκληρώνεται και εκδίδεται απόφαση επί της ουσίας εντός δώδεκα μηνών από την παραπομπή της υπόθεσης στον εκδικάζοντα Δικαστή, εκτός αν το Δικαστήριο ορίσει διαφορετικά, συμπεριλαμβανομένης απόφασης σε τυχόν έφεση ή αίτηση παραμερισμού. Νέα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδίδεται εκ νέου μόνο μετά την πάροδο της περιόδου αυτής από τον παραμερισμό, ή μετά την έκδοση τελεσίδικης απόφασης στην εκκρεμούσα διαδικασία.
Το εδάφιο (3) κρατά δεύτερη πόρτα ανοικτή. Αν δεν έχει εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση και παραληφθεί νέα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ο οφειλέτης έχει δικαίωμα νέας έφεσης παραμερισμού, εφόσον συντρέχουν ειδικοί λόγοι ως ήθελε κρίνει το Δικαστήριο.
Το εδάφιο (4) κλείνει το σύνολο σε μία περίπτωση. Όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει σε οποιονδήποτε επίδικο χρόνο επιδείξει κακή πίστη, τα εδάφια (1) έως (3) και ο λόγος παραμερισμού δεν τυγχάνουν εφαρμογής, ούτε στην αρχική ειδοποίηση, ούτε σε νέα, ούτε σε μεταγενέστερες κατά το Μέρος VIA. Η συμπεριφορά κατά τη διάρκεια των καθυστερήσεων, και στην αλληλογραφία, είναι επομένως μέρος της υπόθεσης και όχι υπόβαθρό της.
Υπάρχει και μεταβατικός κανόνας που αξίζει να ξέρει όποιος κρατά ήδη ειδοποίηση. Όπου η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είχε ήδη αποσταλεί κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 116(Ι)/2026, οι σαράντα πέντε ημέρες μετρούν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου και όχι από την παραλαβή της ειδοποίησης.
Οι τριάντα ημέρες για το ποσό, ενώπιον του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου
Ο οφειλέτης που αμφισβητεί το ποσό και όχι τη διαδικασία έχει χωριστή και προγενέστερη διαδρομή. Το άρθρο 44Γ(4) επιτρέπει σε επιλέξιμο οφειλέτη να καταχωρίσει παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο κατά τον περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμο εντός τριάντα ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης Τύπου «Ι», για το ποσό που το αδειοδοτημένο ίδρυμα δηλώνει σε αυτήν ως απαιτούμενο. Ο Νόμος 76(Ι)/2026 όρισε την προθεσμία αυτή σε τριάντα ημέρες από την παραλαβή της ειδοποίησης· ήταν είκοσι μία.
Ο Επίτροπος εξετάζει το παράπονο και εκδίδει γραπτή τελική απόφαση εντός σαράντα πέντε ημερών από την υποβολή του, και επιδίδει άμεσα το παράπονο στο ίδρυμα. Το ίδρυμα δεν προχωρεί με τη σκοπούμενη πώληση πριν από την παρέλευση των σαράντα πέντε ημερών ή μέχρι να παρέλθει η δέκατη εργάσιμη ημέρα από την έκδοση της απόφασης, όποιο επέλθει αργότερα.
Τι ακολουθεί εξαρτάται από την αποδοχή. Ίδρυμα και οφειλέτης δηλώνουν εντός δέκα εργάσιμων ημερών από την έκδοση αν αποδέχονται την απόφαση ως δεσμευτική. Αν δεν γίνει δεκτή ως δεσμευτική, είτε γιατί διαφωνούν είτε γιατί δεν συμφωνεί το ίδρυμα, η διαδικασία σκοπούμενης πώλησης αναστέλλεται μέχρι την έκδοση απόφασης από αρμόδιο Δικαστήριο για το ύψος του νόμιμα απαιτητού ποσού, απόφαση που είναι πρωτόδικη σε πολιτική αγωγή, εκκρεμούσα ή μελλοντική, με επίδικο θέμα το ποσό.
Αν φτάσει στον πλειστηριασμό
Δύο διατάξεις κρίνουν σε τι τιμή μπορεί να πωληθεί το ακίνητο. Κατά το άρθρο 44ΙΑ(1), όταν ο δανειστής δεν πωλήσει εντός έξι μηνών από την ολοκλήρωση του πρώτου πλειστηριασμού, έχει την επιλογή να αγοράσει ο ίδιος στην αγοραία αξία, βάσει της τελευταίας εκτίμησης του Μέρους αυτού ή εξ υπαρχής εκτίμησης κατά το άρθρο 44Δ. Κατά το άρθρο 44ΙΑ(2) δύναται αντ' αυτού να συνεχίσει τις προσπάθειες πώλησης κατά τα άρθρα 44Ζ και 44Η, και από τον Νόμο 101(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 22 Απριλίου 2026, οφείλει να το κάνει με επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του πενήντα τοις εκατό της αγοραίας αξίας. Το εδάφιο αυτό επέτρεπε προηγουμένως τις μεταγενέστερες προσπάθειες χωρίς καμία επιφυλασσόμενη τιμή.
Μετά την πώληση, το άρθρο 44ΙΒ υποχρεώνει τον δανειστή να υποβάλει εντός τριάντα ημερών αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για μετεγγραφή στο όνομα του αγοραστή, με ένορκη δήλωση του δανειστή ή του δημοπράτη που βεβαιώνει την πιστή τήρηση του Μέρους VIA. Η ένορκη αυτή δήλωση είναι έγγραφο που ενδιαφέρει τόσο τον αγοραστή όσο και τον οφειλέτη που προσβάλλει.
Τι να μας στείλετε
Την ειδοποίηση που λάβατε μαζί με τον φάκελο, γιατί από την ημερομηνία παραλαβής τρέχουν οι σαράντα πέντε ημέρες. Την κατάσταση λογαριασμού που τη συνόδευε. Το υποθηκευτικό έγγραφο και τη σύμβαση πίστωσης με κάθε αναδιάρθρωσή της. Και πείτε μας αν έχετε αιτηθεί ένταξη σε κάποιο σχέδιο, αν εκκρεμεί αίτηση αφερεγγυότητας και αν η τράπεζα προσήλθε σε διαμεσολάβηση, γιατί πέντε από τους οκτώ λόγους στηρίζονται σε γεγονότα τέτοιου είδους και όχι στην ίδια την ειδοποίηση. Μη μας στείλετε εμπιστευτικά έγγραφα πριν σας επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο χρόνο έχω για να προσβάλω ειδοποίηση εκποίησης στην Κύπρο;
Σαράντα πέντε ημέρες από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Το άρθρο 44Γ(3) του Ν. 9/1965 επιτρέπει στον ενυπόθηκο οφειλέτη, και σε κάθε ενδιαφερόμενο μέρος, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης εντός της προθεσμίας αυτής. Όπου η ειδοποίηση είχε ήδη σταλεί κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 116(Ι)/2026 στις 12 Μαΐου 2026, οι σαράντα πέντε ημέρες τρέχουν από την ημερομηνία εκείνη.
Για ποιους λόγους παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ»;
Μόνο για τους οκτώ του άρθρου 44Γ(3): η ειδοποίηση δεν πληροί τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο· δεν επιδόθηκε δεόντως· εστάλη πριν λήξει η προθεσμία πληρωμής· ισχύει παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα κατά το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου· η τράπεζα δεν προσήλθε σε διαμεσολάβηση ενώ είχε υποχρέωση για επιλέξιμο οφειλέτη· υπάρχει ή εκκρεμεί προστατευτικό διάταγμα κατά τον περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων Νόμο· ο οφειλέτης συμμετέχει ή αιτήθηκε ένταξη στο ΕΣΤΙΑ ή σε άλλο κυβερνητικό σχέδιο και συμμορφώνεται· ή το ακίνητο είναι κύρια κατοικία στο σχέδιο «Ενοίκιο Έναντι Δόσης» με εγκεκριμένη ή εκκρεμούσα αίτηση.
Πόσο γρήγορα οφείλει να αποφασίσει το δικαστήριο;
Εντός δώδεκα μηνών. Το εδάφιο (2) του άρθρου 22Γ του περί Δικαστηρίων Νόμου, που προστέθηκε με τον Ν. 116(Ι)/2026, απαιτεί η ακρόαση να ολοκληρωθεί και να εκδοθεί απόφαση επί της ουσίας εντός δώδεκα μηνών από την παραπομπή στον εκδικάζοντα Δικαστή, συμπεριλαμβανομένης απόφασης σε έφεση ή αίτηση παραμερισμού, εκτός αν το Δικαστήριο ορίσει διαφορετικά.
Μπορεί η τράπεζα να στείλει απλώς νέα ειδοποίηση αν κερδίσω;
Όχι αμέσως. Νέα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» επιδίδεται μόνο μετά την πάροδο των δώδεκα μηνών από τον παραμερισμό ή μετά την έκδοση τελεσίδικης απόφασης στην εκκρεμούσα διαδικασία. Αν δεν έχει εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση και φτάσει νέα ειδοποίηση, το εδάφιο (3) του άρθρου 22Γ επιτρέπει νέα έφεση παραμερισμού εφόσον συντρέχουν ειδικοί λόγοι.
Τι γίνεται αν αμφισβητώ το ποσό και όχι την ειδοποίηση;
Ο επιλέξιμος οφειλέτης δύναται να καταχωρίσει παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο εντός τριάντα ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης Τύπου «Ι», για το ποσό που δηλώνεται ως απαιτούμενο. Ο Επίτροπος αποφασίζει εντός σαράντα πέντε ημερών, η τράπεζα δεν προχωρεί πριν από την προθεσμία αυτή ή τη δέκατη εργάσιμη ημέρα μετά την απόφαση, όποιο επέλθει αργότερα, και αν η απόφαση δεν γίνει δεκτή ως δεσμευτική η πώληση αναστέλλεται μέχρι να κρίνει δικαστήριο το νόμιμα απαιτητό ποσό.
Μπορεί το ακίνητο να εκπλειστηριαστεί σε οποιαδήποτε τιμή;
Όχι πλέον. Από τον Νόμο 101(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 22 Απριλίου 2026, το άρθρο 44ΙΑ(2) απαιτεί οι συνεχιζόμενες προσπάθειες πώλησης να γίνονται με επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του πενήντα τοις εκατό της αγοραίας αξίας. Το εδάφιο επέτρεπε προηγουμένως να γίνονται χωρίς καμία επιφυλασσόμενη τιμή.
Μετρά η δική μου συμπεριφορά;
Ναι, και καθοριστικά. Το εδάφιο (4) του άρθρου 22Γ ορίζει ότι όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει σε οποιονδήποτε επίδικο χρόνο επιδείξει κακή πίστη, οι προστασίες των εδαφίων (1) έως (3) και ο λόγος παραμερισμού δεν εφαρμόζονται, ούτε στην αρχική ειδοποίηση, ούτε σε νέα, ούτε σε μεταγενέστερες κατά το Μέρος VIA.
Πηγές
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος, Ν. 9/1965, Μέρος VIA
- Ο περί Δικαστηρίων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026, Ν. 116(Ι)/2026
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026, Ν. 76(Ι)/2026
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (Αρ. 2) Νόμος του 2026, Ν. 101(Ι)/2026