Εμπορικός ενοικιαστής ισχυρίστηκε ότι συμφώνησε νέα μίσθωση αφού έχασε την αγωγή έξωσης. Το Ανώτατο έκρινε στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 ότι το ένταλμα κατοχής ισχύει.
Κλείτος Πλατής, δικηγόρος
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Ο εμπορικός ενοικιαστής που χάνει την αγωγή έξωσης δεν μπορεί αργότερα να κρατήσει μακριά τον ιδιοκτήτη λέγοντας ότι συμφωνήθηκε νέα μίσθωση, εκτός αν μπορεί να την αποδείξει. Στις 30 Σεπτεμβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση εταιρείας ενοικιάστριας και άφησε σε ισχύ το ένταλμα κατοχής που εξασφάλισε ο ιδιοκτήτης έξι χρόνια μετά την απόφαση.
Αυτό αφορά κάθε ιδιοκτήτη και κάθε ενοικιαστή επαγγελματικού χώρου στην Κύπρο. Οι υποθέσεις έξωσης συχνά διαρκούν χρόνια, και στο μεταξύ τα μέρη συνεχίζουν συχνά να συναλλάσσονται. Ό,τι συμφωνήσουν στο διάστημα αυτό, και ο τρόπος που το καταγράφουν, κρίνει ποιος κρατά τον χώρο στο τέλος.
Τι συνέβη
Η ενοικιάστρια ήταν εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που εισήγαγε βαρέα μηχανήματα και ανταλλακτικά. Ενοικίαζε υποστατικό στην Τόχνη, όπου είχε το εγγεγραμμένο γραφείο της και ασκούσε τις εργασίες της. Το 2018 η ιδιοκτήτρια την ενήγαγε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού για καθυστερημένα ενοίκια και για διάταγμα έξωσης.
Η απόφαση εκδόθηκε εναντίον της ενοικιάστριας στις 27 Φεβρουαρίου 2019, και η έφεσή της απορρίφθηκε στις 16 Ιουλίου 2024. Κατά τη διάρκεια της έφεσης είχε εξασφαλίσει αναστολή της έξωσης. Μετά την έφεση ζήτησε από το Ανώτατο άδεια επί νομικού σημείου, και η αίτηση αυτή απορρίφθηκε στις 4 Νοεμβρίου 2024.
Η ενοικιάστρια υποστήριξε ότι τον Ιούλιο του 2024, μετά την απόρριψη της έφεσης, συνήψε νέα συμφωνία ενοικίασης με την ιδιοκτήτρια και πλήρωνε κανονικά το ενοίκιο κάθε μήνα. Η ιδιοκτήτρια αρνήθηκε ότι υπήρξε νέα συμφωνία. Στις 27 Ιουνίου 2025, με μονομερή αίτηση της ιδιοκτήτριας, το Επαρχιακό Δικαστήριο διέταξε την έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής.
Η ενοικιάστρια ζήτησε από το Ανώτατο Δικαστήριο ένταλμα certiorari για την ακύρωση του διατάγματος. Δικαστής του Ανωτάτου απέρριψε την αίτηση στις 31 Μαρτίου 2026, και η ενοικιάστρια καταχώρισε έφεση.
Τι υποστήριξε η ενοικιάστρια
Η ενοικιάστρια υποστήριξε ότι το διάταγμα του 2019 είχε εκπνεύσει, επειδή η νέα μίσθωση το είχε αντικαταστήσει, και ότι το ένταλμα έδινε ισχύ σε διάταγμα που είχε πια απωλέσει το αντικείμενό του. Υποστήριξε επίσης ότι η απόφαση ποτέ δεν επιδόθηκε στο εγγεγραμμένο γραφείο της. Στην ακρόαση της έφεσης ο συνήγορός της πρόσθεσε νέο σημείο: ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν εξέτασε αν όσοι είχαν την πραγματική κατοχή είχαν ειδοποιηθεί πριν δοθεί άδεια για το ένταλμα.
Γιατί απορρίφθηκε η έφεση
Σημείο που δεν τέθηκε πρωτοδίκως δεν μπορεί να τεθεί για πρώτη φορά κατ’ έφεση. Το Δικαστήριο έκρινε ότι το επιχείρημα για την ειδοποίηση ήταν νέο και αρνήθηκε να αποφανθεί, αφού η ιδιοκτήτρια δεν είχε ποτέ την ευκαιρία να το απαντήσει πρωτοδίκως.
Η προσωπική επίδοση στον μοναδικό διευθυντή της εταιρείας ήταν καλή επίδοση. Ήταν αδιαμφισβήτητο ότι η απόφαση επιδόθηκε προσωπικά σε εκείνον. Κατά τους κανονισμούς που ίσχυαν τότε, η επίδοση σε ανώτερο αξιωματούχο της εταιρείας ήταν ένας από τους έγκυρους τρόπους επίδοσης, και το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν χρειαζόταν επιπλέον επίδοση στο εγγεγραμμένο γραφείο. Σημασία έχει, είπε, ότι η εταιρεία γνώριζε την απόφαση, και τα διαβήματα που έκανε από το 2019 το έδειχναν χωρίς αμφιβολία.
Ο ισχυρισμός για νέα μίσθωση ήταν διαφορά πραγματικών γεγονότων, και το certiorari δεν κρίνει γεγονότα. Η ενοικιάστρια δεν έδωσε καμία λεπτομέρεια για τη νέα μίσθωση: ούτε πότε συνομολογήθηκε, ούτε αν ήταν γραπτή ή προφορική, ούτε το ενοίκιο, ούτε τη διάρκεια. Η ένορκη δήλωσή της παρέλειπε επίσης την αναστολή που είχε εξασφαλίσει και την αίτηση για άδεια του 2024. Ορθά ο πρωτόδικος δικαστής έκρινε ότι δεν επρόκειτο για νομικό ζήτημα, και το Ανώτατο συμφώνησε.
Η ενοικιάστρια είχε και άλλο ένδικο μέσο, και αυτό αρκούσε από μόνο του για να απορριφθεί το certiorari. Όποιος επηρεάζεται από διάταγμα που εκδόθηκε μονομερώς μπορούσε να ζητήσει από το δικαστήριο που το εξέδωσε τον παραμερισμό του. Το certiorari είναι εξαιρετικό μέτρο, και το Δικαστήριο επανέλαβε ότι η φύση του εντάλματος κατοχής δεν αποτελεί από μόνη της εξαιρετική περίσταση που δικαιολογεί την παράκαμψη αυτής της οδού.
Νέα μίσθωση μετά από απόφαση έξωσης προστατεύει τον ενοικιαστή μόνο αν αποδεικνύεται. Χωρίς ημερομηνίες, όρους και γραπτό κείμενο, είναι ισχυρισμός που ο ιδιοκτήτης απλώς αρνείται.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 3.000 ευρώ σε βάρος της ενοικιάστριας.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για τον ενοικιαστή που έχασε την αγωγή έξωσης: αν καταλήξετε σε νέα συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη, καταγράψτε την γραπτώς, με υπογραφές και των δύο, με ημερομηνία, ενοίκιο και διάρκεια, και με ρητή πρόνοια ότι αντικαθιστά το διάταγμα έξωσης. Το ενοίκιο που πληρώθηκε και έγινε δεκτό, από μόνο του, δεν άφησε στην ενοικιάστρια τίποτα που να μπορεί να αποδείξει.
Αν εκδοθεί ένταλμα κατοχής χωρίς να ειδοποιηθείτε, κινηθείτε γρήγορα, και κινηθείτε πρώτα στο Επαρχιακό Δικαστήριο που το εξέδωσε. Η αίτηση στο Ανώτατο για certiorari δεν είναι συντόμευση: εδώ πέρασαν από το διάταγμα του Ιουνίου 2025 ως τον Σεπτέμβριο του 2026 για να μάθει η ενοικιάστρια ότι διάλεξε λάθος δρόμο.
Ό,τι κι αν καταχωρίσετε, πείτε στο δικαστήριο ολόκληρο το ιστορικό, και τα διαβήματα που δεν σας βοηθούν. Η ένορκη δήλωση της ενοικιάστριας παρέλειπε τη δική της αναστολή και τη δική της αίτηση για άδεια, και το Δικαστήριο το έλαβε υπόψη εναντίον της.
Για τον ιδιοκτήτη: το διάταγμα έξωσης δεν εκπνέει απλώς επειδή οι εφέσεις κράτησαν χρόνια. Πριν δεχτείτε ενοίκιο μετά την απόφαση, συμβουλευτείτε για το πώς καταγράφεται η πληρωμή, γιατί ο ενοικιαστής μπορεί αργότερα να την επικαλεστεί, όπως επιχείρησε να κάνει αυτή η ενοικιάστρια. Όταν η ενοικιάστρια είναι εταιρεία, η προσωπική επίδοση στον διευθυντή της κρίθηκε αρκετή, και αξίζει να κρατάτε στοιχεία της επίδοσης.
Οι δικηγόροι μας για ακίνητα εκπροσωπούν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές επαγγελματικών χώρων, και η ομάδα μας για δικαστικές υποθέσεις χειρίζεται αγωγές έξωσης και την εκτέλεση διαταγμάτων ανάκτησης κατοχής.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Έχασα την αγωγή έξωσης, αλλά ο ιδιοκτήτης δεχόταν στη συνέχεια ενοίκιο. Σταματά αυτό την έξωση;
Όχι από μόνο του. Στην υπόθεση αυτή ο ενοικιαστής ισχυρίστηκε ότι συμφωνήθηκε νέα μίσθωση και ότι πλήρωνε το ενοίκιο κάθε μήνα, δεν έδωσε όμως καμία λεπτομέρεια για το πότε, για το αν ήταν γραπτή ή προφορική, για το ενοίκιο ή για τη διάρκεια. Το Ανώτατο Δικαστήριο αντιμετώπισε τον ισχυρισμό ως αμφισβητούμενο πραγματικό ζήτημα, που δεν μπορούσε να σταματήσει το ένταλμα κατοχής μέσω αίτησης για certiorari.
Το ένταλμα κατοχής εκδόθηκε χωρίς να το γνωρίζω. Τι κάνω πρώτα;
Ζητάτε από το Επαρχιακό Δικαστήριο που εξέδωσε το διάταγμα να το παραμερίσει. Το διάταγμα εκδόθηκε με μονομερή αίτηση, και το Δικαστήριο έκρινε ότι η ύπαρξη αυτού του ένδικου μέσου αρκούσε από μόνη της για να απορριφθεί το certiorari στο Ανώτατο.
Η απόφαση επιδόθηκε στον διευθυντή μας και όχι στο εγγεγραμμένο γραφείο. Ήταν καλή η επίδοση;
Στην υπόθεση αυτή, ναι. Η προσωπική επίδοση στον μοναδικό διευθυντή της εταιρείας ήταν ένας από τους έγκυρους τρόπους επίδοσης σε εταιρεία κατά τους κανονισμούς που ίσχυαν τότε, και το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν χρειαζόταν επιπλέον επίδοση στο εγγεγραμμένο γραφείο.
Τι πρέπει να αναφέρει το πρώτο μου μήνυμα;
Το δικαστήριο και τον αριθμό της αγωγής, την ημερομηνία της απόφασης έξωσης, την ημερομηνία τυχόν εντάλματος κατοχής και πώς το πληροφορηθήκατε, και ό,τι έχετε γραπτώς για οποιαδήποτε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη μετά την απόφαση, μαζί με αποδείξεις ενοικίου και μηνύματα.
Πηγές
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Κύπρος
Δημοσιεύθηκε 24 Οκτωβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Το πρώτο σας μήνυμα δεν κοστίζει τίποτα: εντός μίας εργάσιμης ημέρας σας λέμε αν μπορούμε να βοηθήσουμε και πόσο θα κοστίσει.
klitos@kleanthousplatis.com
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973
Περαιτέρω ανάγνωση
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.