Πωλητήριο για να μην πληρωθεί ο πιστωτής: ακυρώθηκε η κατάθεση

Εταιρεία που όφειλε 262.985,37 ευρώ από απόφαση του 2009 πώλησε ένα από τα σπίτια της στη σύζυγο του ίδιου του διευθυντή της και κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο. Στις 24 Σεπτεμβρίου 2026 το Εφετείο επικύρωσε το διάταγμα που ακύρωσε την κατάθεση, επειδή η σύμβαση είχε γίνει για να καταδολιεύσει τους εξ αποφάσεως πιστωτές.

Η απόφαση ενδιαφέρει δύο κατηγορίες αναγνωστών. Τον πιστωτή που έχει απόφαση εναντίον εταιρείας, γιατί δείχνει ότι ένα κατατεθειμένο πωλητήριο που στέκεται ανάμεσα σε αυτόν και στην περιουσία της εταιρείας μπορεί να αφαιρεθεί. Και τον αγοραστή που αγοράζει από developer με χρέη, γιατί δείχνει τι δεν προστατεύει το δικαστήριο.

Τι συνέβη

Η απόφαση εκδόθηκε στις 14 Απριλίου 2009, εναντίον της Mindoras Estates Ltd, για 262.985,37 ευρώ πλέον τόκους και έξοδα. Πιστωτές ήταν η περιουσία του αποβιώσαντα Απόστολου Ποταμού, μέσω της διαχειρίστριάς της, και η Μαρία Ποταμού.

Οι πιστωτές υπέβαλαν στη συνέχεια αίτηση, στην ίδια διαδικασία, για τρία πράγματα:

• την εξέταση των διευθυντών της εταιρείας, ώστε να διαταχθεί πληρωμή με μηνιαίες δόσεις·
• την ακύρωση της κατάθεσης, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 30 Νοεμβρίου 2010 μεταξύ της εταιρείας και της Κυριακούλας Ζωρζή·
• διάταγμα που να εμποδίζει την εταιρεία να διαθέσει ή να επιβαρύνει την περιουσία της.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο ενέκρινε το δεύτερο και το τρίτο. Ακύρωσε την κατάθεση. Εφέσεις άσκησαν τόσο η εταιρεία όσο και η κα Ζωρζή, και απορρίφθηκαν και οι δύο.

Γιατί το δικαστήριο διαπίστωσε καταδολίευση

Το εύρημα στηρίχθηκε σε γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν, ιδωμένα μαζί. Το πωλητήριο υπογράφηκε από τον κ. Κάιζερ, ως διευθυντή της εταιρείας, με τη σύζυγό του, κα Ζωρζή, μετά την απόφαση του 2009. Κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 31 Ιανουαρίου 2012, αφού είχε θεσπιστεί ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011.

Ο κ. Κάιζερ γνώριζε το εξ αποφάσεως χρέος. Γνώριζε επίσης τις αγωγές ειδικής εκτέλεσης για άλλα τρία σπίτια που ανεγέρθηκαν στα ακίνητα της εταιρείας. Το σπίτι που πωλήθηκε στη σύζυγό του ήταν το τέταρτο, εκείνο που αφορούσε τη διαφορά με τους πιστωτές, και το ζεύγος το χρησιμοποιούσε για ιδιοκατοίκηση. Η εταιρεία δεν εισέπραξε τίποτα από την πώληση για να πληρώσει τα χρέη της.

Το Εφετείο έκρινε ότι οι πράξεις αυτές δεν αφήνουν περιθώριο για άλλη ερμηνεία: ο διευθυντής και η σύζυγός του είχαν πρόθεση να καταδολιεύσουν τους πιστωτές. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε επίσης σημειώσει ότι η εταιρεία δεν έκανε καμία προσπάθεια να πληρώσει και ότι το χρέος δεν εμφανιζόταν καν στους λογαριασμούς της.

Σύμβαση που έγινε, μεταξύ άλλων, για να καταδολιεύσει τον εξ αποφάσεως πιστωτή δεν μπορεί να δημιουργήσει έγκυρη επιβάρυνση στο ακίνητο.

Τα επιχειρήματα που δεν πέτυχαν

Η εταιρεία υποστήριξε ότι είχε άλλο ακίνητο που μπορούσε να ικανοποιήσει την απόφαση. Δεν είχε. Το ακίνητο εκείνο δεν μεταβιβάστηκε ποτέ στην εταιρεία· είχε υποθηκευθεί, και με το δάνειο που λήφθηκε πληρώθηκαν άλλα χρέη της εταιρείας. Το Εφετείο διερωτήθηκε πώς θα μπορούσε το πρωτόδικο δικαστήριο να το λογαριάσει ως περιουσία της εταιρείας.

Η κα Ζωρζή υποστήριξε ότι, αφού οι πιστωτές δεν την αντεξέτασαν, αποδέχθηκαν την ένορκη δήλωσή της. Η ένορκη δήλωσή της υιοθετούσε εκείνη του συζύγου της, και αυτός είχε αντεξεταστεί. Το Εφετείο έκρινε ότι θα ήταν σχήμα οξύμωρο να γίνει δεκτή ανεπιφύλακτα η δική της εκδοχή, τη στιγμή που η δική του είχε ελεγχθεί.

Το Εφετείο επανέλαβε επίσης ότι επεμβαίνει στην αξιολόγηση των μαρτύρων από το πρωτόδικο δικαστήριο μόνο όταν τα ευρήματα αντίκεινται στην κοινή λογική ή δεν στηρίζονται στη μαρτυρία που έγινε δεκτή. Οι εφέσεις απορρίφθηκαν με ένα σετ εξόδων 4.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αν έχετε απόφαση εναντίον εταιρείας που απομακρύνει περιουσία από τον πιστωτή, το κατατεθειμένο πωλητήριο δεν είναι το τέλος του δρόμου. Οι πιστωτές εδώ δεν καταχώρισαν νέα αγωγή. Υπέβαλαν αίτηση στο πλαίσιο της εκτέλεσης της απόφασής τους, ζήτησαν να εξεταστούν οι διευθυντές, να ακυρωθεί η κατάθεση και να εμποδιστούν νέες διαθέσεις. Εκείνο που έκρινε την αίτηση ήταν η μαρτυρία:

• ποιος υπέγραψε το πωλητήριο, και για ποια πλευρά·
• πότε υπογράφηκε και πότε κατατέθηκε, σε σχέση με την ημερομηνία της απόφασης·
• τι εισέπραξε, αν εισέπραξε κάτι, η εταιρεία για το ακίνητο·
• ποιος μένει ή χρησιμοποιεί το ακίνητο σήμερα·
• τι λένε οι λογαριασμοί της εταιρείας για το χρέος.

Η παγίδα για την πλευρά του οφειλέτη είναι να θεωρήσει την πώληση μέσα στην οικογένεια καταφύγιο. Πωλητήριο που υπογράφεται μετά την απόφαση, με συγγενή του διευθυντή, χωρίς να φτάσει τίποτα στην εταιρεία, είναι ακριβώς η εικόνα που το δικαστήριο χαρακτήρισε καταδολίευση.

Για τον αγοραστή, το δίδαγμα είναι το αντίστροφο. Η κατάθεση προστατεύει μια γνήσια αγορά. Κρατήστε τα στοιχεία που δείχνουν ότι η δική σας είναι τέτοια: τα τραπεζικά εμβάσματα, τις ημερομηνίες τους και τις αποδείξεις. Αν αγοράζετε από developer με αποφάσεις εναντίον του, ελέγξτε τον τίτλο και τις εγγραφές πάνω του πριν πληρώσετε, όπως εξηγούμε στο άρθρο για το memo σε ακίνητο.

Οι δικηγόροι μας για ακίνητα και για δικαστικές υποθέσεις αναλαμβάνουν πιστωτές που εκτελούν αποφάσεις και αγοραστές των οποίων το πωλητήριο αμφισβητείται, και τα υπόλοιπα μέσα εκτέλεσης περιγράφονται στον οδηγό μας για την εκτέλεση δικαστικής απόφασης.

Η κατάθεση στο Κτηματολόγιο προστατεύει μια αγορά. Δεν προστατεύει μεταβίβαση που έγινε για να μείνει ο πιστωτής απ’ έξω.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Mindoras Estates Ltd ν. Μαρίας Γεωργίου, ως διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Απόστολου Ποταμού, κ.α., Πολιτικές Εφέσεις αρ. Ε41/2020 και Ε42/2020, Εφετείο Κύπρου, 24 Σεπτεμβρίου 2026
• Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, CyLaw

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.