Ειδοποίηση επιβολής από την Πολεοδομική Αρχή: τι κάνετε

Στις υποθέσεις που έχουν δημοσιευθεί, η ειδοποίηση προερχόταν από το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας ή από Δήμο που ενεργούσε ως Πολεοδομική Αρχή. Αναφέρει ότι μια οικοδομή, μια προσθήκη ή μια χρήση στο ακίνητο δεν έχει πολεοδομική άδεια, ή παραβιάζει τους όρους της, και δίνει προθεσμία μέσα στην οποία ο ιδιοκτήτης πρέπει να κατεδαφίσει, να μετατρέψει ή να σταματήσει. Επιδίδεται κατά το άρθρο 46 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972.

Η προθεσμία της ειδοποίησης είναι ο χρόνος που έχει ο ιδιοκτήτης για να αντιδράσει, και ο νόμος του δίνει περισσότερους από έναν τρόπους. Το σημείωμα αυτό εξηγεί τι είναι η ειδοποίηση, την ιεραρχική προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών και τι αναστέλλει, τους λόγους που ευδοκιμούν, πώς μια μεταγενέστερη άδεια τερματίζει την ειδοποίηση, και τι ακολουθεί αν δεν γίνει τίποτα. Οι γενικότεροι κανόνες για πολεοδομικές άδειες και άδειες οικοδομής βρίσκονται στη σελίδα μας για τις πολεοδομικές άδειες στην Κύπρο.

Τι είναι η ειδοποίηση

Η ειδοποίηση επιβολής είναι η επίσημη απαίτηση της Πολεοδομικής Αρχής να διορθωθεί ανάπτυξη που θεωρεί παράνομη. Το άρθρο 46(1) την επιτρέπει όταν έγινε ανάπτυξη χωρίς την πολεοδομική άδεια που απαιτούνταν, ή όταν δεν τηρήθηκαν οι όροι ή οι περιορισμοί μιας άδειας, και η Αρχή θεωρεί την ειδοποίηση σκόπιμη προς το συμφέρον της πρέπουσας πολεοδομικής ρύθμισης.

Κατά το άρθρο 46(2) η ειδοποίηση επιδίδεται στον ιδιοκτήτη και στον κάτοχο, και μπορεί να επιδοθεί και σε οποιονδήποτε άλλο έχει συμφέρον στο ακίνητο που επηρεάζεται ουσιωδώς. Κατά το άρθρο 46(3) πρέπει να ορίζει την ανάπτυξη που προβάλλεται ότι έγινε χωρίς άδεια, ή τα σημεία στα οποία δεν τηρήθηκαν οι όροι, και μπορεί να απαιτεί, μέσα σε ορισμένη προθεσμία, τα μέτρα που χρειάζονται για την αφαίρεση της ανάπτυξης ή την επαναφορά του ακινήτου, περιλαμβανομένης της κατεδάφισης ή μετατροπής οικοδομών, του τερματισμού χρήσης ή της εκτέλεσης εργασιών.

Κατά το άρθρο 46(4) η ειδοποίηση τίθεται σε ισχύ όταν λήξει η προθεσμία που ορίζει. Το άρθρο 4 ορίζει ως Πολεοδομική Αρχή τον Υπουργό ή την αρχή στην οποία έχουν μεταβιβασθεί οι αρμοδιότητές του, και γι' αυτό η ειδοποίηση μπορεί να προέρχεται από Δήμο: στην υπόθεση του Οργανισμού Συγκοινωνιών Πάφου (2018) την εξέδωσε ο Δήμαρχος Πάφου.

Η ιεραρχική προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών

Η ιεραρχική προσφυγή πρέπει να υποβληθεί μέσα στην προθεσμία της ειδοποίησης. Το άρθρο 47(1) επιτρέπει σε όποιον έλαβε την ειδοποίηση, ή σε οποιονδήποτε άλλο έχει συμφέρον στο ακίνητο, να προσφύγει στον Υπουργό Εσωτερικών σε οποιονδήποτε χρόνο μέσα στην προθεσμία με τη λήξη της οποίας η ειδοποίηση τίθεται σε ισχύ. Κατά το άρθρο 47(2) η προσφυγή υποβάλλεται με γραπτή ειδοποίηση που αναφέρει τους ακριβείς λόγους στους οποίους στηρίζεται.

Η ιεραρχική προσφυγή αναστέλλει την ειδοποίηση. Κατά το άρθρο 47(3) η ειδοποίηση παραμένει χωρίς ισχύ μέχρι να εκδοθεί τελική απόφαση ή να αποσυρθεί η προσφυγή, με μία εξαίρεση: το μέρος της ειδοποίησης που απαιτεί τον τερματισμό οικοδομικών ή άλλων εργασιών. Στην υπόθεση Θεοδώρου (2014) το Ανώτατο Δικαστήριο εξήγησε ότι η αναστολή αφορά την ποινική ευθύνη που διαφορετικά θα ακολουθούσε μετά την πάροδο της προθεσμίας συμμόρφωσης.

Η προθεσμία της ειδοποίησης είναι ο χρόνος για να ενεργήσετε. Ιεραρχική προσφυγή μέσα σε αυτήν παγώνει την ειδοποίηση μέχρι να αποφασίσει ο Υπουργός.

Οι λόγοι που ευδοκιμούν

Η ιεραρχική προσφυγή ευδοκιμεί με τους λόγους που απαριθμεί ο νόμος, γι' αυτό πρέπει να στηρίζεται σε αυτούς. Το άρθρο 47(1) δίνει πέντε:

• ότι χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια για την ανάπτυξη·
• ότι δεν απαιτούνταν πολεοδομική άδεια, ή ότι τηρήθηκαν οι όροι της άδειας·
• ότι αυτό που περιγράφει η ειδοποίηση δεν αποτελεί καθόλου ανάπτυξη·
• ότι η ειδοποίηση απαιτεί περισσότερα από όσα χρειάζονται για την επαναφορά του ακινήτου στην προηγούμενη κατάστασή του, ή για τη συμμόρφωση με τους όρους·
• ότι η ειδοποίηση δεν επιδόθηκε και στον ιδιοκτήτη και στον κάτοχο.

Στην υπόθεση Karma Estates (2013) οι ιδιοκτήτες προσέφυγαν κατά ειδοποίησης για κατεδάφιση δύο κατοικιών που ανεγέρθηκαν χωρίς άδεια, προβάλλοντας ότι είχαν αποσύρει την πολεοδομική τους αίτηση κατόπιν υπόδειξης του Τμήματος και είχαν ζητήσει να επανεξεταστεί. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την απόρριψη από τον Υπουργό: τα επιχειρήματα αυτά δεν εμπίπτουν στους λόγους του άρθρου 47(1), οι οποίοι, όπως είπε, διατυπώνονται περιοριστικά. Απέρριψε επίσης το επιχείρημα ότι θα ζημιωθούν οι αγοραστές των κατοικιών, κρίνοντας ότι δικαιώματα δεν μπορούν να θεμελιωθούν στην παράνομη χρήση οικοδομής.

Ο τέταρτος λόγος αφορά το μέτρο. Η ειδοποίηση δεν μπορεί να απαιτεί περισσότερα από όσα χρειάζονται για την επαναφορά του ακινήτου ή τη συμμόρφωση με τους όρους, και γι' αυτό η απαίτηση να κατεδαφιστεί ολόκληρη κατασκευή, όπου αρκεί κάτι λιγότερο, προσβάλλεται με βάση αυτόν.

Η απόφαση του Υπουργού και το δικαστήριο

Ο Υπουργός έχει ευρείες εξουσίες επί της προσφυγής και πρέπει να τις ασκεί ο ίδιος. Κατά το άρθρο 47(4) ο Υπουργός μπορεί να διορθώσει μη ουσιώδη παρατυπία, ελάττωμα ή λάθος στην ειδοποίηση, και μπορεί να την επικυρώσει παρότι δεν επιδόθηκε και στον ιδιοκτήτη και στον κάτοχο, αν κανείς από όσους δικαιούνταν επίδοση δεν παραβλάπτεται σοβαρά. Κατά το άρθρο 47(5) δίνει οδηγίες για την εκτέλεση της απόφασής του, περιλαμβανομένης της ακύρωσης της ειδοποίησης και της έκδοσης πολεοδομικής άδειας, με ή χωρίς όρους. Στην υπόθεση Cyprus Limni Resorts (2011) ο Υπουργός τροποποίησε την ειδοποίηση, προσθέτοντας και αφαιρώντας τεμάχια, πριν την επικυρώσει.

Η απόφαση πρέπει να είναι του ίδιου του Υπουργού. Στην υπόθεση Τριανταφυλλίδου (2006) το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε την απόρριψη ιεραρχικής προσφυγής, επειδή ο φάκελος περιείχε μόνο εισήγηση λειτουργού με μια μονογραφή δίπλα της και δεν έδειχνε ότι αποφάσισε ο Υπουργός. Στην υπόθεση του Οργανισμού Συγκοινωνιών Πάφου (2018) το Διοικητικό Δικαστήριο ακύρωσε απόρριψη που είχε εγκρίνει ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου, κρίνοντας ότι την αρμοδιότητα την έχει μόνο ο Υπουργός, και ενόσω εκκρεμούσε η προσφυγή είχε εκδώσει προσωρινό διάταγμα αναστολής της εκτέλεσης της ειδοποίησης.

Η απόφαση του Υπουργού προσβάλλεται με προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο κατά το Άρθρο 146 του Συντάγματος, εντός εβδομήντα πέντε ημερών. Στις υποθέσεις Τριανταφυλλίδου, Karma Estates, Cyprus Limni Resorts και του Οργανισμού Συγκοινωνιών Πάφου, η προσφυγή στράφηκε κατά της απόφασης του Υπουργού επί της ιεραρχικής προσφυγής.

Νομιμοποίηση της ανάπτυξης

Πολεοδομική άδεια που χορηγείται μετά την ειδοποίηση την τερματίζει, στον βαθμό που καλύπτει. Το άρθρο 51(1) προνοεί ότι, αν χορηγηθεί πολεοδομική άδεια για τη διατήρηση των οικοδομών ή έργων, ή για τη συνέχιση της χρήσης, η ειδοποίηση παύει να ισχύει καθόσον απαιτεί την κατεδάφιση, τη μετατροπή ή τον τερματισμό τους. Κατά το άρθρο 51(2) το ίδιο ισχύει όταν χορηγείται άδεια για τη διατήρηση της ανάπτυξης χωρίς συμμόρφωση με όρο προηγούμενης άδειας.

Το άρθρο 51(3) διατηρεί την ευθύνη για αδίκημα που ήδη διαπράχθηκε με τη μη συμμόρφωση πριν η ειδοποίηση πάψει να ισχύει, γι' αυτό ο χρόνος μετρά. Μετρά και η σειρά των αδειών: στην υπόθεση Θεοδώρου (2014) η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου έκρινε ότι καλυπτική άδεια οικοδομής δεν μπορεί να εκδοθεί χωρίς πολεοδομική άδεια για τα ίδια έργα, και ότι η αναστολή της ειδοποίησης δεν εμπόδιζε την αρμόδια αρχή να την αρνηθεί με βάση τις παραβάσεις που περιέγραφε η ειδοποίηση.

Αν δεν γίνει τίποτα

Η ειδοποίηση που αγνοείται οδηγεί σε δίωξη, πρόστιμα και εργασίες με έξοδα του ιδιοκτήτη. Κατά το άρθρο 48(1) ο ιδιοκτήτης που δεν λαμβάνει τα μέτρα που απαιτεί η ειδοποίηση μέσα στην προθεσμία συμμόρφωσης διαπράττει αδίκημα, και κατά το άρθρο 48(4) περαιτέρω αδίκημα, με πρόστιμο για κάθε ημέρα, αν μετά από πρώτη καταδίκη δεν πράξει το συντομότερο δυνατό ό,τι εξαρτάται από αυτόν για να συμμορφωθεί. Κατά το άρθρο 48(7) η προθεσμία συμμόρφωσης αρχίζει από την ημερομηνία που η ειδοποίηση τίθεται σε ισχύ, τηρουμένης της αναστολής του άρθρου 47(3).

Το άρθρο 48Α επιτρέπει στην Πολεοδομική Αρχή να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο, με αιτιολογημένη απόφαση αφού ακούσει τον παραβάτη ή του δώσει την ευκαιρία να ακουστεί, ανεξάρτητα από το αν υπάρχει ποινική δίωξη. Κατά του προστίμου χωρεί ιεραρχική προσφυγή στον Υπουργό εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίησή του.

Κατά το άρθρο 49 η Αρχή μπορεί να εισέλθει στο ακίνητο, να εκτελέσει τις εργασίες που απαιτεί η ειδοποίηση και να ανακτήσει την εύλογη δαπάνη της από τον ιδιοκτήτη. Δεν μπορεί να εισέλθει σε κατοικία χωρίς δικαστικό ένταλμα, σε άλλη οικοδομή χωρίς γραπτή προειδοποίηση οκτώ ημερών προς τον κάτοχο, ή σε άλλο ακίνητο χωρίς γραπτή προειδοποίηση μιας ημέρας, εκτός αν ο κάτοχος συναινέσει γραπτώς.

Η πώληση δεν τερματίζει την ειδοποίηση. Τα άρθρα 48(2) και (3) επιτρέπουν σε ιδιοκτήτη που πώλησε πριν λήξει η προθεσμία συμμόρφωσης να φέρει τον νέο ιδιοκτήτη ενώπιον του δικαστηρίου, και ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταδικαστεί όταν η παράλειψη οφείλεται σε αυτόν.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Σημειώστε την ημερομηνία επίδοσης και την προθεσμία. Η ιεραρχική προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών πρέπει να υποβληθεί μέσα στην προθεσμία της ειδοποίησης, και όλα τα άλλα εξαρτώνται από αυτή την ημερομηνία.

Προσφύγετε γραπτώς, με τους λόγους του νόμου. Αναφέρετε με ακρίβεια ποιος από τους πέντε λόγους του άρθρου 47(1) ισχύει και γιατί, με τις άδειες, τα σχέδια και τις φωτογραφίες που το δείχνουν.

Κρατήστε τις εργασίες σταματημένες. Η ιεραρχική προσφυγή αναστέλλει την ειδοποίηση, όχι όμως την απαίτηση να σταματήσουν οι οικοδομικές εργασίες.

Εξετάστε παράλληλα την πολεοδομική άδεια. Άδεια για ό,τι κτίστηκε τερματίζει την ειδοποίηση στον βαθμό αυτό κατά το άρθρο 51, και η καλυπτική άδεια οικοδομής την προϋποθέτει.

Ελέγξτε ποιος αποφάσισε. Η απόφαση επί της ιεραρχικής προσφυγής πρέπει να είναι του ίδιου του Υπουργού· αν δεν είναι, μπορεί να ακυρωθεί με προσφυγή εντός εβδομήντα πέντε ημερών.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972, Ν. 90/1972, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 4, 5 και 46 έως 52, CyLaw
• Οργανισμός Συγκοινωνιών Πάφου (Ο.ΣΥ.ΠΑ.) Λίμιτεδ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας κ.ά., Υπόθεση Αρ. 1145/2016, Διοικητικό Δικαστήριο, 11 Μαΐου 2018
• Θεοδώρου ν. Επάρχου Πάφου, (2014) 3 ΑΑΔ 585
• Karma Estates Ltd ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Υπόθεση Αρ. 335/2010, Ανώτατο Δικαστήριο, 16 Σεπτεμβρίου 2013
• Cyprus Limni Resorts & Golfcourses Plc ν. Κυπριακής Δημοκρατίας κ.ά., Υπόθεση Αρ. 528/2009, Ανώτατο Δικαστήριο, 26 Ιουλίου 2011
• Τριανταφυλλίδου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας κ.ά., Υπόθεση Αρ. 548/2004, Ανώτατο Δικαστήριο, 17 Απριλίου 2006

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη