Ρυμοτομία στο τεμάχιό σας: παραχώρηση και αποζημίωση

Η είδηση έρχεται συνήθως με μια αίτηση για πολεοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής: μέρος του τεμαχίου βρίσκεται μέσα σε δεσμευτική ρυμοτομία, και η άδεια θα απαιτήσει να αφεθεί η λωρίδα αυτή για τον δρόμο. Άλλοτε έρχεται ως γνωστοποίηση ότι δημοσιεύθηκαν νέα σχέδια για κάποιον δρόμο. Και στις δύο περιπτώσεις η ρυμοτομία διέπεται από τα άρθρα 12, 13 και 18 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96, και ο ιδιοκτήτης έχει περισσότερα περιθώρια από όσα δείχνει η πρώτη επιστολή.

Η ρυμοτομία δεν είναι απαλλοτρίωση, και δεν παίρνει τη γη την ημέρα που δημοσιεύεται. Όταν το κράτος απαλλοτριώνει γη για δρόμο, ακολουθείται άλλη διαδικασία, την οποία εξηγούμε στο σημείωμα για την επιστολή απαλλοτρίωσης από Υπουργείο ή Δήμο.

Πότε η ρυμοτομία γίνεται δεσμευτική

Η ρυμοτομία γίνεται δεσμευτική τρεις μήνες μετά τη δημοσίευσή της, και από τότε καμία άδεια δεν εκδίδεται παρά μόνο σύμφωνα με αυτήν. Το άρθρο 12(1) επιτρέπει στην αρμόδια αρχή, με τη σύμφωνη γνώμη της τοπικής αρχής, να ετοιμάζει σχέδια που δείχνουν το πλάτος ενός δρόμου και τη χάραξη που πρέπει να λάβει, για τη διεύρυνση ή την ευθυγράμμισή του.

Κατά το άρθρο 12(2) η αρμόδια αρχή καταθέτει τα σχέδια στο γραφείο της και στο γραφείο της τοπικής αρχής, και δημοσιεύει γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα και σε μία ή περισσότερες τοπικές εφημερίδες ότι διατίθενται προς επιθεώρηση από το κοινό. Διατίθενται για τρεις μήνες από τη γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα. Κατά το άρθρο 12(3), με την εκπνοή της περιόδου αυτής τα σχέδια καθίστανται δεσμευτικά για την αρμόδια αρχή και για όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται, τηρουμένης οποιασδήποτε απόφασης επί προσφυγής κατά το άρθρο 18.

Μετά τη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης, το άρθρο 2 του ΚΕΦ. 96 ορίζει ως αρμόδια αρχή τον Διευθυντή Αδειοδότησης της Ανάπτυξης κάθε Επαρχιακού Οργανισμού Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ).

Οι τρεις μήνες: προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών

Τα ίδια τα σχέδια προσβάλλονται όσο εκτίθενται. Το άρθρο 18(1)(β) επιτρέπει σε όποιον ενίσταται σε σχέδια που ετοιμάστηκαν κατά το άρθρο 12 να προσφύγει γραπτώς στον Υπουργό Εσωτερικών, εκθέτοντας τους λόγους του, σε οποιονδήποτε χρόνο κατά τον οποίο τα σχέδια είναι εκτεθειμένα για επιθεώρηση.

Κατά το άρθρο 18(2) ο Υπουργός εξετάζει την προσφυγή, μπορεί να ακούσει τον προσφεύγοντα, και αποφασίζει και κοινοποιεί την απόφασή του εντός εξήντα ημερών. Κατά το άρθρο 18(3) όποιος δεν ικανοποιείται από την απόφαση του Υπουργού μπορεί να καταχωρίσει προσφυγή εντός εβδομήντα πέντε ημερών.

Η παράλειψη προσφυγής δεν στερεί από τον ιδιοκτήτη την αποζημίωση αργότερα. Στην υπόθεση Christodoulides (1961) το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η παράλειψη προσφυγής κατά το άρθρο 18 δεν επηρεάζει το δικαίωμα αποζημίωσης κατά το άρθρο 13(1), του οποίου η επιφύλαξη λειτουργεί αυτοτελώς, και στην υπόθεση Μακροσέλλης (2017) επανέλαβε ότι η μη αμφισβήτηση της δεσμευτικής ρυμοτομίας δεν επηρεάζει την απαίτηση για αποζημίωση.

Τι κάνει η ρυμοτομία στη γη σας, και τι δεν κάνει

Η λωρίδα παραμένει δική σας μέχρι να οικοδομήσετε. Στην υπόθεση Σεργίδης (2014) το Ανώτατο Δικαστήριο, ακολουθώντας την παλαιότερη απόφασή του στην υπόθεση Σωφρονίου (1976), έκρινε ότι κανένα μέρος της γης δεν παραχωρείται στον δρόμο μέχρι να υποβληθεί αίτηση για άδεια οικοδομής και να εγκριθεί η έκδοσή της. Μέχρι τότε ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να είναι κύριος της επηρεαζόμενης γης και να την απολαμβάνει, εκτός από το ότι δεν μπορεί να οικοδομήσει πάνω της, και γι' αυτό η ρυμοτομία δεν εξομοιώνεται με απαλλοτρίωση.

Η ρυμοτομία επηρεάζει όμως την αξία. Στην υπόθεση Κυπριανίδη (1997) το Ανώτατο Δικαστήριο, ακολουθώντας την υπόθεση Demades (1977), δέχθηκε ότι ένας πρόθυμος αγοραστής θα θεωρούσε δεδομένο ότι η έκταση που είναι διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν περιλαμβάνει το μέρος που επηρεάζεται από τη ρυμοτομία. Όποιος αγοράζει τεμάχιο έχει συμφέρον να γνωρίζει για τη ρυμοτομία πριν συμφωνήσει την τιμή.

Όταν υποβάλλετε αίτηση για άδεια οικοδομής

Η άδεια οικοδομής είναι η στιγμή που η λωρίδα περνά στον δρόμο, και η στιγμή που μπορεί να γεννηθεί αποζημίωση. Το άρθρο 13(1) προνοεί ότι όταν μια άδεια συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά δρόμου σύμφωνα με δεσμευτικό σχέδιο, το διάστημα ανάμεσα στη νέα και την παλιά πλευρά γίνεται τμήμα του δρόμου χωρίς αποζημίωση, εκτός αν διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη. Αν θα προερχόταν, η αρμόδια αρχή καταβάλλει αποζημίωση που θεωρείται εύλογη, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης. Κατά το άρθρο 13(2) το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο τροποποιεί στη συνέχεια τις εγγραφές, μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερομένου.

Η άδεια που ενεργοποιεί το άρθρο 13 είναι η άδεια οικοδομής. Στην υπόθεση Σεργίδης ένας όρος σε άδεια κατεδάφισης δεν αρκούσε: το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η άδεια του άρθρου 13(1) σημαίνει άδεια οικοδομής, και ο ιδιοκτήτης, που δεν είχε λάβει ποτέ τέτοια, δεν είχε χάσει τη λωρίδα.

Η βλάβη είναι ζήτημα πραγματικό. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου (2001) το Ανώτατο Δικαστήριο είπε ότι δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης λωρίδας, αλλά σημαίνει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης. Στην υπόθεση Christodoulides (1963), όπως παρατίθεται εκεί, η παραχώρηση πέραν του 43% τεμαχίου στο εμπορικό κέντρο πόλης ήταν βλάβη. Στην ίδια την υπόθεση Γεωργαλλίδου, λωρίδα σχεδόν όσο ένα οικόπεδο, αξίας £31.395, χωρίς υπεραξία για το υπόλοιπο κτήμα, ήταν επίσης βλάβη.

Δεν υπάρχει ποσοστό που δίνεται δωρεάν. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου η Δημοκρατία υποστήριξε, και το Επαρχιακό Δικαστήριο δέχθηκε, ότι λωρίδα μέχρι ένα λογικό ποσοστό 15% του τεμαχίου παραχωρείται χωρίς αποζημίωση. Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε κάθε προκαθορισμένο ποσοστό: μετρά κυρίως η αξία της ίδιας της λωρίδας, μαζί με την απώλεια συντελεστή δόμησης και κάλυψης στο υπόλοιπο τεμάχιο.

Η ρυμοτομία ορίζει πού θα περάσει ο δρόμος. Αν θα αποζημιωθείτε για τη λωρίδα κρίνεται από το τι σας κοστίζει πραγματικά η παραχώρησή της, και αυτό πρέπει να αποδειχθεί.

Η μαρτυρία πρέπει να στηρίζει την αξίωση. Στην υπόθεση Στυλιανού (2024) το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε βλάβη, επειδή ο εκτιμητής των ιδιοκτητών είχε αναφέρει ποσοστό επιζήμιας επίδρασης χωρίς να εξηγήσει πώς το καθόρισε, και είχε περιγράψει την αλλοίωση του σχήματος του τεμαχίου και την οχληρία από τον δρόμο χωρίς συγκριτικές πωλήσεις ή άλλα στοιχεία.

Αν το κράτος απαλλοτριώσει τη λωρίδα

Όταν το κράτος απαλλοτριώνει γη που επηρεάζεται από ρυμοτομία πριν παραχωρηθεί με άδεια οικοδομής, η ρυμοτομία δεν μηδενίζει την αποζημίωση. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν είχε επιδικάσει τίποτα για 483 τετραγωνικά μέτρα που απαλλοτριώθηκαν από κτήμα 4.325 τετραγωνικών μέτρων, με τη σκέψη ότι η γη υπό δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται δωρεάν εκ του νόμου. Το Ανώτατο Δικαστήριο διαφώνησε, κρίνοντας ότι ο περιορισμός αποζημιώνεται μέσω του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου, Ν. 15/1962, σε συνδυασμό με το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος, και καθόρισε την αποζημίωση σε £31.395.

Η θέση είναι διαφορετική όταν η άδεια έχει ήδη υλοποιηθεί. Στην υπόθεση Μακροσέλλης (2017) η λωρίδα είχε διαμορφωθεί σε πεζοδρόμιο και δρόμο με βάση όρους άδειας οικοδομής, χρόνια πριν απαλλοτριωθεί τυπικά. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι, αφού η ρυμοτομία είχε υλοποιηθεί, κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης δεν υπήρχε πλέον περιορισμός που να αποζημιώνεται με βάση την αγοραία αξία· απέμενε αξίωση για βλάβη κατά το άρθρο 13(1), με τις δικές της προϋποθέσεις. Στην υπόθεση Στυλιανού (2024) ιδιοκτήτες που είχαν αποδεχθεί και υλοποιήσει τέτοιους όρους χωρίς να τους αμφισβητήσουν δεν μπορούσαν να διεκδικήσουν την αξία της λωρίδας δεκαετίες αργότερα.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Ελέγξτε για ρυμοτομία πριν αγοράσετε ή σχεδιάσετε. Τα σχέδια φυλάσσονται στην αρμόδια αρχή και στην τοπική αρχή, και η ρυμοτομία αλλάζει τόσο την έκταση που οικοδομείται όσο και την τιμή.

Αξιοποιήστε τους τρεις μήνες. Όταν δημοσιεύονται νέα σχέδια, η προσφυγή στον Υπουργό Εσωτερικών κατά το άρθρο 18, με λόγους, είναι ο τρόπος να προσβληθεί η ίδια η χάραξη.

Εκτιμήστε τη βλάβη όταν έρθει η άδεια. Αν η άδεια απαιτεί να παραχωρηθεί η λωρίδα, εξετάστε τι σας κοστίζει αυτό πέρα από την ίδια τη λωρίδα, πριν υλοποιήσετε τον όρο.

Ετοιμάστε τη μαρτυρία. Η αξίωση για βλάβη κρίνεται με βάση τα γεγονότα: το μέγεθος και την αξία της λωρίδας, την επίδραση στο υπόλοιπο τεμάχιο και συγκριτικές πωλήσεις, από εκτιμητή που εξηγεί τους αριθμούς του.

Ξέρετε σε ποια περίπτωση βρίσκεστε. Λωρίδα που δεν παραχωρήθηκε ποτέ και απαλλοτριώνεται αργότερα αποζημιώνεται στην απαλλοτρίωση· λωρίδα που παραχωρήθηκε ήδη με άδεια που υλοποιήσατε δεν αποζημιώνεται εκεί, και η αποζημίωσή της, αν υπάρχει, είναι η αξίωση για βλάβη.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, ΚΕΦ. 96, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2, 12, 13 και 18, CyLaw
• Ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962, Ν. 15/1962, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 10, CyLaw
• Κυπριακή Δημοκρατία ν. Στυλιανού κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 311/2015, Ανώτατο Δικαστήριο, 24 Σεπτεμβρίου 2024
• Ματθαίος Γ. Μακροσέλλης Λίμιτεδ κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 268/10, Ανώτατο Δικαστήριο, 3 Μαρτίου 2017
• Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, (2014) 1 ΑΑΔ 1115
• Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, (2001) 1 ΑΑΔ 365
• Κυπριανίδη κ.ά. ν. Δήμου Λευκωσίας, (1997) 1 ΑΑΔ 586
• Christodoulides v. Municipal Corporation of Famagusta, (1961) 1 CLR 129

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη