Εξοφλημένο, και ακόμη όχι δικό σας. Ο νόμος έχει ξανά δρόμο
Με μια ματιά
- Ο μηχανισμός του 2015 κρίθηκε αντισυνταγματικός τον Ιούνιο του 2024 και οι αιτήσεις πάγωσαν.
- Ο Ν. 110(Ι)/2025 τον ξαναέχτισε γύρω από τον δανειστή: πρώτα συγκατάθεση, και δικαστικός δρόμος όταν αυτή απορρίπτεται.
- Οι προθεσμίες είναι αυστηρές, και κάποιες τρέχουν ήδη.
Εγκλωβισμένος αγοραστής είναι όποιος πλήρωσε ακίνητο στην Κύπρο, συχνά εξ ολοκλήρου, αλλά δεν πήρε ποτέ τον τίτλο, γιατί η υποθήκη ή άλλα βάρη του πωλητή κάθονταν στη γη πριν κατατεθεί η δική του σύμβαση. Το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, που προστέθηκε με τον Ν. 139(Ι)/2015, επέτρεπε στο Κτηματολόγιο να μεταβιβάσει τον τίτλο παρά ταύτα.
Στις 20 Ιουνίου 2024, στην Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, το Εφετείο έκρινε τις κεντρικές διατάξεις του μηχανισμού αντισυνταγματικές, αντίθετες με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, γιατί αφαιρούσαν τα δικαιώματα των εξασφαλισμένων πιστωτών χωρίς συγκατάθεση. Χιλιάδες εκκρεμείς αιτήσεις πάγωσαν. Ο Ν. 110(Ι)/2025, που δημοσιεύτηκε στις 4 Ιουλίου 2025, είναι η απάντηση: μηχανισμός ξαναχτισμένος για να αντέξει εκείνη την απόφαση.
Από πού ξεκινάτε
Πείτε μας τα μέρη, ώστε να γίνει έλεγχος σύγκρουσης συμφερόντων, το ακίνητο, μια σύντομη περιγραφή του τι έχετε πληρώσει, και αν τράπεζα ή άλλος δικαιούχος βάρους αρνήθηκε συγκατάθεση. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας με το πού στέκει η υπόθεσή σας στον νέο νόμο. Μη μας στείλετε την κατατεθειμένη σύμβαση ή άλλα εμπιστευτικά έγγραφα προτού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε· μετά τον έλεγχο μπορούν να σταλούν μέσω του κατάλληλου διαύλου.
Συζητήστε το θέμα του τίτλου σαςΠοιους φτάνει ο νέος νόμος
Δύο ημερομηνίες κρίνουν αν είστε μέσα
Κατά το νέο άρθρο 44ΙΗ, ο μηχανισμός εφαρμόζεται όταν η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014, ή συνομολογήθηκε μέχρι τότε και κατατέθηκε αργότερα με διάταγμα δικαστηρίου, σε αίτηση που καταχωρίστηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.
Πρέπει να έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο. Όπου τίτλος δεν υπάρχει, ο νόμος προβλέπει βεβαίωση της αρμόδιας αρχής κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο ότι η έκδοση τίτλου δεν είναι εφικτή, και οι περιπτώσεις αυτές μένουν, κατ΄ ουσίαν, έξω από τον μηχανισμό μεταβίβασης: εδώ είναι η σκληρή άκρη της μεταρρύθμισης, και εδώ κάθεται μεγάλο μέρος των παγωμένων αιτήσεων.
Αν η τράπεζα αρνήθηκε τη συγκατάθεση ή πάγωσε η αίτησή σας, γράψτε μας πότε κατατέθηκε η σύμβασή σας και τι έχετε πληρώσει, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ο μηχανισμός
Πρώτα συγκατάθεση, και δρόμος 45 ημερών όταν απορρίπτεται
Όπου βάρη ή απαγορεύσεις γράφτηκαν πριν από την κατάθεση της σύμβασής σας, η αφετηρία είναι πλέον η γραπτή συγκατάθεση όσων τα κατέχουν, συνήθως της τράπεζας του επιχειρηματία, για την απαλλαγή τους. Αυτό απαίτησε η απόφαση του Εφετείου: ο εξασφαλισμένος πιστωτής δεν παρακάμπτεται πια απλώς.
Όταν η συγκατάθεση απορρίπτεται και το τίμημα έχει πλήρως εξοφληθεί, ο αγοραστής μπορεί να αποταθεί στο δικαστήριο εντός σαράντα πέντε ημερών από την άρνηση για διάταγμα ότι η άρνηση είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη. Αντίγραφο του διατάγματος αυτού στέκει τότε στη θέση της συγκατάθεσης ενώπιον του Κτηματολογίου. Ο νόμος δεν ορίζει τι είναι καταχρηστικό ή αδικαιολόγητο· οι λέξεις θα πάρουν περιεχόμενο υπόθεση την υπόθεση, και αυτό κάνει την ποιότητα της αίτησης να μετρά.
Όσο η αίτηση εκκρεμεί, και εφόσον αντίγραφό της κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, η εκτέλεση κατά του ακινήτου, και κατά τους περί Πτώχευσης και περί Εταιρειών Νόμους, αναστέλλεται, και η κατάθεση λειτουργεί ως απαγόρευση κάθε αποξένωσης του ακινήτου. Αγοραστής που έχει πληρώσει μέρος μόνο του τιμήματος κρατά την ίδια προστασία αναλαμβάνοντας γραπτώς να καταβάλει το υπόλοιπο στον ειδικό λογαριασμό που προβλέπει ο νόμος.
Αν είχατε ήδη αιτηθεί
Οι παγωμένες αιτήσεις ξαναξεκινούν, με χρονοδιάγραμμα
Οι αιτήσεις που έγιναν πριν από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου εξετάζονται ξανά, εφόσον μπορεί να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο. Ο τίτλος πρέπει να εκδοθεί μέσα σε δύο χρόνια και οκτώ μήνες από την έναρξη ισχύος, δηλαδή έως τις αρχές Μαρτίου 2028, και μετά την ειδοποίηση του Κτηματολογίου ο αγοραστής έχει οκτώ μήνες να υποβάλει τα έγγραφα που απαριθμεί ο νόμος, μαζί και το πιστοποιητικό της άδειας οικοδομής της ανάπτυξης. Όπου το Κτηματολόγιο διαπιστώσει ότι τίτλος δεν μπορεί να εκδοθεί, μπορεί να απορρίψει την αίτηση.
Το πρακτικό σημείο: αυτές δεν είναι προθεσμίες για παρακολούθηση από απόσταση. Τα έγγραφα θέλουν χρόνο να μαζευτούν, κάποια πρέπει να έρθουν από τον επιχειρηματία ή τις αρχές, και μια απορριφθείσα αίτηση είναι κακό μέρος για να ανακαλύψετε ότι έλειπε ένα πιστοποιητικό.
Συχνές ερωτήσεις
Είμαι εγκλωβισμένος αγοραστής με τη νομική έννοια;
Αν αγοράσατε ακίνητο στην Κύπρο, η σύμβασή σας κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014, ή συνομολογήθηκε μέχρι τότε και κατατέθηκε με διάταγμα δικαστηρίου σε αίτηση που έγινε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024, και ο τίτλος δεν μεταβιβάστηκε ποτέ λόγω προγενέστερης υποθήκης ή άλλων βαρών του πωλητή, βρίσκεστε στο πεδίο του Μέρους VIB του Ν. 9/1965 όπως ξαναχτίστηκε από τον Ν. 110(Ι)/2025. Πρέπει να έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο.
Τι έγινε τον Ιούνιο του 2024;
Στην Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, που εκδόθηκε στις 20 Ιουνίου 2024, το Εφετείο έκρινε τις κεντρικές διατάξεις του μηχανισμού του 2015 αντισυνταγματικές, αντίθετες με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, γιατί επέτρεπαν τη μεταβίβαση υποθηκευμένου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του εξασφαλισμένου πιστωτή. Οι εκκρεμείς αιτήσεις πάγωσαν μέχρι τον νέο νόμο.
Τι αλλάζει ο Ν. 110(Ι)/2025;
Ξαναχτίζει τον μηχανισμό γύρω από τα συνταγματικά δικαιώματα του δανειστή: οι δικαιούχοι των προγενέστερων βαρών πρέπει να συγκατατεθούν γραπτώς στην απαλλαγή, και όταν η συγκατάθεση απορρίπτεται και το τίμημα έχει πλήρως εξοφληθεί, ο αγοραστής μπορεί να αποταθεί στο δικαστήριο εντός 45 ημερών από την άρνηση για διάταγμα ότι η άρνηση είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη. Το διάταγμα αυτό υποκαθιστά τη συγκατάθεση. Η εκτέλεση κατά του ακινήτου αναστέλλεται όσο εκκρεμεί η αίτηση.
Η τράπεζα αρνήθηκε τη συγκατάθεση. Πόσο χρόνο έχω;
Σαράντα πέντε ημέρες από την άρνηση για την καταχώριση της δικαστικής αίτησης. Η προθεσμία είναι σύντομη σκόπιμα, και η αίτηση πρέπει να πείσει το δικαστήριο ότι η άρνηση είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη, όρους που ο νόμος αφήνει αόριστους, οπότε η απόδειξη της πλήρους εξόφλησης και της ίδιας της άρνησης πρέπει να είναι έτοιμη πριν έρθει η επιστολή, όχι μετά.
Είχα κάνει αίτηση πριν από χρόνια και όλα σταμάτησαν. Τι γίνεται τώρα;
Οι αιτήσεις που έγιναν πριν από τον νέο νόμο εξετάζονται ξανά, εφόσον μπορεί να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο μέσα σε δύο χρόνια και οκτώ μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή έως τις αρχές Μαρτίου 2028. Μετά την ειδοποίηση του Κτηματολογίου έχετε οκτώ μήνες να υποβάλετε τα απαιτούμενα έγγραφα. Αν δεν μπορεί να εκδοθεί τίτλος, η αίτηση μπορεί να απορριφθεί, γι΄ αυτό οι περιπτώσεις χωρίς τίτλο θέλουν ξεχωριστή συμβουλή.
Η οικοδομή μου δεν έχει καθόλου ξεχωριστούς τίτλους. Με βοηθά ο νόμος;
Όχι άμεσα. Ο μηχανισμός μεταβίβασης απαιτεί εκδομένο τίτλο ιδιοκτησίας. Όπου η αρμόδια αρχή βεβαιώνει ότι τίτλος δεν μπορεί να εκδοθεί, η περίπτωση μένει έξω από τον μηχανισμό, και οι ρεαλιστικοί δρόμοι είναι συμβατικοί: ειδική εκτέλεση όπου τη στηρίζει η κατατεθειμένη σύμβαση, εκχώρηση, ή αγωγή αποζημιώσεων. Ποιος από αυτούς είναι ανοιχτός εξαρτάται από τα έγγραφα.
Σχετικά κείμενα
Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι τους μπλοκάρει, και τι τους ξεμπλοκάρει
ΟδηγόςΕιδική Εκτέλεση
ΆρθροΕκχώρηση Συμβατικών Δικαιωμάτων
ΆρθροΠερισσότερα σχετικά κείμενα (1)
Κάθε παραπομπή αυτής της σελίδας διαβάστηκε στο κείμενο του Ν. 110(Ι)/2025 όπως δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα, και καταγράφεται στο μητρώο πηγών. Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα Trapped Buyers in Cyprus.
Η σελίδα αυτή είναι γενικής πληροφόρησης και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Οι νόμοι και η εφαρμογή τους ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε υπόθεση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.