Η κατάθεση του πωλητηρίου εντός έξι μηνών από την υπογραφή είναι η πύλη για την προστασία της ειδικής εκτέλεσης. Αν η προθεσμία πέρασε, δεν χάθηκαν όλα: ο νόμος δίνει στο δικαστήριο εξουσία να επιτρέψει εκπρόθεσμη κατάθεση, με προϋποθέσεις που εφαρμόζονται αυστηρά.
Τι λέει ακριβώς ο νόμος
Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Ν. 81(Ι)/2011, ορίζει στο άρθρο 3 ότι η σύμβαση κατατίθεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Η κατάθεση είναι μία από τις προϋποθέσεις για να μπορεί ο αγοραστής να ζητήσει αργότερα ειδική εκτέλεση: να μεταβιβαστεί δηλαδή το ακίνητο στο όνομά του με διάταγμα δικαστηρίου, ακόμη κι αν ο πωλητής αρνείται.
Τι ακριβώς προστατεύει η κατάθεση, και από τι, το εξηγούμε αναλυτικά στο άρθρο μας για την ειδική εκτέλεση. Εδώ μας απασχολεί το χρονικό όριο, και το τι γίνεται όταν χαθεί.
Η προθεσμία δεν ξεκινά πάντα από την υπογραφή
Ο ίδιος ο νόμος προβλέπει παραλλαγές που πολλοί αγνοούν, και που μπορεί να σημαίνουν ότι η δική σας προθεσμία δεν έχει καν αρχίσει να τρέχει. Στην αντιπαροχή, η επιφύλαξη (i) του άρθρου 3(1)(γ) ξεκινά την προθεσμία για τον πάροχο, δηλαδή τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη της γης, με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο, δηλαδή σε εκείνον που αναλαμβάνει την ανάπτυξη. Η φορά είναι αυτή και όχι η αντίστροφη: το ρολόι του ιδιοκτήτη ξεκινά όταν η γη φεύγει από το δικό του όνομα. Όταν ο πωλητής δεν είναι ακόμη εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, και δεν εγγραφεί μέσα στο εξάμηνο, η κατάθεση μπορεί να γίνει εντός έξι μηνών από την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Και όταν η σύμβαση εκχωρήθηκε μέσα στην προθεσμία, ο εκδοχέας καταθέτει μαζί με αντίγραφο της εκχώρησης και πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου που επιβάλλεται με τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο.
Πριν λοιπόν συμπεράνετε ότι η προθεσμία χάθηκε, αξίζει να ελεγχθεί από πότε ακριβώς μετρούσε στη δική σας περίπτωση. Δεν είναι σπάνιο η «χαμένη» προθεσμία να αποδεικνύεται ζωντανή.
Η ρήτρα που απαγορεύει την κατάθεση δεν ισχύει
Ορισμένες συμβάσεις, ιδίως παλαιότερες συμβάσεις με developers, περιέχουν όρο που απαγορεύει στον αγοραστή να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο. Ο νόμος είναι ευθύς: τέτοιος όρος είναι εξ υπαρχής άκυρος. Αν αυτός ήταν ο λόγος που δεν καταθέσατε, ο όρος δεν σας δέσμευε ποτέ.
Το άρθρο 12: η δεύτερη ευκαιρία
Για τον αγοραστή που όντως έχασε την προθεσμία, ο νόμος κρατά μια δικλίδα. Το άρθρο 12 δίνει στο δικαστήριο εξουσία να επιτρέψει την κατάθεση της σύμβασης εκπρόθεσμα, σε οποιοδήποτε χρόνο, εφόσον η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει και το δικαστήριο κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.
Η εξουσία αυτή επιβεβαιώθηκε πρόσφατα και σε δεύτερο βαθμό: το Εφετείο, στην Παναγιώτου ν. Αθανασίου, Πολιτική Έφεση 370/2019, απόφαση της 16ης Οκτωβρίου 2025, επικύρωσε ότι το δικαστήριο έχει τη δικαιοδοσία, εφαρμόζοντάς την όμως με αυστηρότητα. Η νομολογία σταθμίζει, μεταξύ άλλων, την καλή πίστη του αγοραστή. Με απλά λόγια: η δεύτερη ευκαιρία υπάρχει, αλλά δεν χαρίζεται.
Το άρθρο 12 είναι δικλίδα διάσωσης, όχι δεύτερη προθεσμία: κερδίζεται με τεκμηρίωση και καθαρή εικόνα, όχι αυτόματα.
Αν πέρασε το εξάμηνο και το πωλητήριο δεν κατατέθηκε, πείτε μας την ημερομηνία υπογραφής και αν η σύμβαση ισχύει ακόμη, στο office@kleanthousplatis.com, ή μέσω της φόρμας επικοινωνίας. Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Τι κάνετε τώρα, με τη σειρά
Πρώτο, ελέγξτε ότι η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει: είναι προϋπόθεση του άρθρου 12. Δεύτερο, μαζέψτε ό,τι δείχνει τη δική σας συνέπεια: αποδείξεις πληρωμών, κατοχή του ακινήτου, αλληλογραφία με τον πωλητή. Τρίτο, εξηγήστε γιατί η κατάθεση δεν έγινε εμπρόθεσμα: η αιτία της καθυστέρησης θα απασχολήσει το δικαστήριο. Και τέταρτο, κινηθείτε τώρα: αγοραστής που έμαθε το πρόβλημα και συνέχισε να περιμένει δυσκολεύει τη δική του αίτηση.
Ακόμη και αν η κατάθεση δεν γίνει τελικά δυνατή, ο αγοραστής δεν μένει χωρίς δικαιώματα: οι συμβατικές του αξιώσεις κατά του πωλητή διατηρούνται. Ποιο μείγμα συμφέρει, και με ποια σειρά, είναι ερώτημα για τα δικά σας δεδομένα, όχι για γενικές απαντήσεις.
Συχνές Ερωτήσεις
Τι μου δίνει πράγματι η κατάθεση;
Το άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011 ορίζει ότι η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, και ότι το βάρος ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή του. Δεν σας κάνει ιδιοκτήτη· σας βάζει στη σειρά πάνω στον τίτλο, μπροστά από ό,τι εγγραφεί μετά.
Χωρίς κατάθεση, χάνω την ειδική εκτέλεση;
Γίνεται διακριτική αντί για δικαίωμα. Το άρθρο 6(1) απαιτεί η σύμβαση να είναι κατατεθειμένη κατά τα άρθρα 3(1) και 3Α και η αγωγή να εγερθεί εντός της περιόδου παραγραφής. Το άρθρο 6(2) επιτρέπει στο Δικαστήριο να διατάξει ειδική εκτέλεση γραπτής μη κατατεθειμένης ή προφορικής σύμβασης όταν το κρίνει δίκαιο και εύλογο, εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων από προγενέστερα βάρη ή απαγορεύσεις.
Πέρασε η προθεσμία. Υπάρχει τρόπος;
Το άρθρο 12 επιτρέπει στο Δικαστήριο, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιονδήποτε χρόνο, έστω και αν παρήλθε η προβλεπόμενη περίοδος ή η προθεσμία κατάθεσης. Είναι αίτηση, με έξοδα και με αβεβαιότητα, και εξαρτάται από το τι ενεγράφη στο μεταξύ.
Ο πωλητής οφείλει να προσαρτήσει πιστοποιητικό έρευνας;
Ναι, από τον τροποποιητικό Νόμο του 2023. Το άρθρο 4(1Α) υποχρεώνει τον πωλητή να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, με ημερομηνία που δεν απέχει πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Το άρθρο 4(1Β) επιτρέπει στον Διευθυντή διοικητικό πρόστιμο μέχρι €10.000 για τη μη συμμόρφωση.
Το συμβόλαιό μου λέει ότι απαγορεύεται η κατάθεση στο Κτηματολόγιο. Ισχύει;
Όχι. Όρος σύμβασης που απαγορεύει την κατάθεση είναι εξ υπαρχής άκυρος κατά τον νόμο. Δεν σας δέσμευε ποτέ.
Ο πωλητής δεν έχει ακόμη τίτλο στο όνομά του. Τρέχει η προθεσμία μου;
Αν ο πωλητής δεν ήταν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και δεν εγγράφηκε μέσα στο εξάμηνο από την υπογραφή, ο νόμος επιτρέπει κατάθεση εντός έξι μηνών από την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του. Η δική σας προθεσμία μπορεί να μην έχει καν αρχίσει.
Πέρασαν χρόνια από την υπογραφή. Έχει νόημα το άρθρο 12;
Ο νόμος επιτρέπει την αίτηση σε οποιοδήποτε χρόνο, εφόσον η σύμβαση ισχύει ακόμη. Όσο μεγαλύτερη όμως η καθυστέρηση, τόσο περισσότερη εξήγηση και τεκμηρίωση θα ζητήσει το δικαστήριο. Αξίζει εκτίμηση στα συγκεκριμένα γεγονότα πριν αποφασιστεί οτιδήποτε.
Σχετικά Άρθρα
Ειδική εκτέλεση: τι προστατεύει η κατάθεση του συμβολαίου
Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: τα βήματα με τη σειρά τους
Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.
Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 20 Απριλίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.