Κατασκευαστικές διαφορές στην Κύπρο

Πρώτα η ρήτρα διαιτησίας, και μετά η αγωγή.

Πριν προτείνουμε αγωγή, εξετάζουμε πάντα αν υπάρχει ρήτρα διαιτησίας στη σύμβαση και αν ο διακανονισμός εκτός δικαστηρίου είναι ρεαλιστική επιλογή, καθώς αυτό συχνά εξοικονομεί χρόνο και κόστος. Όπου η διαιτησία δεν προβλέπεται ή δεν εξυπηρετεί τον πελάτη, προχωρούμε σε αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Επαρχιακού Δικαστηρίου, σύμφωνα με τους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας του 2023, οι οποίοι καθορίζουν τα χρονοδιαγράμματα δικογράφων, αποκάλυψης εγγράφων και διαχείρισης της υπόθεσης μέχρι την ακρόαση.

Τι εξετάζουμε πρώτα

Ο Κλείτος Πλατής, συνέταιρος του γραφείου, ασχολείται συστηματικά με ακίνητα, κατασκευές και εμπορικές διαφορές, και γνωρίζει την πρακτική πλευρά των σχέσεων ιδιοκτήτη, εργολάβου και μελετητή στην Κύπρο.

Εξηγούμε από την αρχή τις ρεαλιστικές επιλογές σας, το ενδεχόμενο κόστος και τον αναμενόμενο χρόνο, και απαντούμε σε κάθε επικοινωνία εντός μίας εργάσιμης ημέρας.

Ποιος λογοδοτεί σε ποιον

Τα περισσότερα κυπριακά έργα έχουν περισσότερα μέρη από όσα κατονομάζει η πρώτη γραμμή του συμβολαίου. Υπάρχει ο εργοδότης, που μπορεί να είναι ιδιοκτήτης που χτίζει για δική του χρήση ή επιχειρηματίας ανάπτυξης που χτίζει για πώληση. Υπάρχει ο κύριος εργολάβος, και κάτω από αυτόν υπεργολάβοι και προμηθευτές. Υπάρχουν σύμβουλοι: αρχιτέκτονας, πολιτικός μηχανικός, ενίοτε επιμετρητής ποσοτήτων ή διαχειριστής έργου.

Κατά το άρθρο 9Α του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96, καμία άδεια οικοδομής δεν υλοποιείται χωρίς να έχει διοριστεί δεόντως επιβλέπων μηχανικός, και ο ιδιοκτήτης οφείλει να γνωστοποιεί γραπτώς την έναρξη των εργασιών και κάθε αναστολή τους. Ο διορισμός αυτός μετράει στη διαφορά, γιατί προσδιορίζει ποιος έφερε την ευθύνη επίβλεψης τον χρόνο που εκτελέστηκε η εργασία για την οποία γίνεται το παράπονο.

Ποιος λογοδοτεί σε ποιον ακολουθεί τα συμβόλαια και όχι το εργοτάξιο. Ο υπεργολάβος γενικά λογοδοτεί στον κύριο εργολάβο που τον προσέλαβε και όχι στον εργοδότη, εκτός αν άμεση συμφωνία, παρεπόμενη εγγύηση ή εκχώρηση δημιουργεί σύνδεσμο μεταξύ τους. Ο εργοδότης που θέλει θεραπεία εναντίον ειδικού με τον οποίο δεν συμβλήθηκε ποτέ πρέπει να βρει αυτόν τον σύνδεσμο, ή να στραφεί κατά του κύριου εργολάβου και να αφήσει εκείνον να τη μεταφέρει προς τα κάτω. Ο αγοραστής ολοκληρωμένης μονάδας βρίσκεται συνήθως σε ακόμη διαφορετική θέση, γιατί συμβλήθηκε με τον πωλητή και όχι με όποιον έχτισε.

Το πρώτο ερώτημα σε σχεδόν κάθε κατασκευαστικό φάκελο δεν είναι επομένως τι πήγε στραβά. Είναι ποιος συμβλήθηκε με ποιον, με ποιους όρους, και τι λέει καθένα από αυτά τα συμβόλαια για το πράγμα για το οποίο γίνεται τώρα το παράπονο.

Έξι επιχειρήματα, έξι διαφορετικοί φάκελοι

Σε ένα πραγματικό έργο επικαλύπτονται και συχνά προβάλλονται μαζί. Παραμένουν έξι διαφορετικές ασκήσεις, και η αντιμετώπισή τους ως μίας είναι ο τρόπος με τον οποίο μια καλή απαίτηση αποδυναμώνεται από μια κακή προσαρτημένη σε αυτήν.

Ελαττώματα. Η απαίτηση για ελάττωμα είναι απαίτηση ότι αυτό που χτίστηκε αποκλίνει από αυτό που υποσχέθηκε. Ξεκινά από τις προδιαγραφές, τα σχέδια και κάθε απαίτηση απόδοσης στο συμβόλαιο, γιατί το ελάττωμα είναι απόκλιση από ένα πρότυπο και το πρότυπο πρέπει να προσδιοριστεί πριν συζητηθεί οτιδήποτε άλλο. Οι θεραπείες είναι το κόστος αποκατάστασης, η ζημιά που υφίσταται όσο αποκαθίσταται, και, όπου το προβλέπει το συμβόλαιο, η υποχρέωση του εργολάβου να επιστρέψει και να διορθώσει κατά την περίοδο ευθύνης για ελαττώματα. Τα ελαττώματα που μετρούν περισσότερο είναι εκείνα που κανείς δεν μπορούσε να δει κατά την παράδοση, και εντοπίζονται συνήθως από κάποιον που ζει στο κτίριο χρόνια, γι' αυτό και η θέση της παραγραφής ελέγχεται πρώτη και όχι τελευταία.

Καθυστέρηση και παράταση χρόνου. Η καθυστέρηση παράγει δύο απαιτήσεις που δείχνουν προς αντίθετες κατευθύνσεις. Ο εργοδότης λέει ότι το έργο άργησε και απαιτεί για την αργοπορία. Ο εργολάβος λέει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε ζητήματα που του δίνουν δικαίωμα σε περισσότερο χρόνο, και απαιτεί παράταση και συχνά το κόστος της παρατεταμένης παραμονής στο εργοτάξιο. Και τα δύο κρίνονται στο ίδιο υλικό: τη συμβατική ημερομηνία αποπεράτωσης, τον μηχανισμό παράτασής της, τις ειδοποιήσεις που απαιτεί το συμβόλαιο και το αν δόθηκαν όταν απαιτούνταν, και ανάλυση του τι πράγματι καθυστέρησε την αποπεράτωση αντί για κατάλογο όσων πήγαν στραβά.

Όπου το συμβόλαιο ορίζει ποσό πληρωτέο για καθυστέρηση, κεντρικό είναι το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149: όπου η σύμβαση κατονομάζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, μπορεί να επιδικαστεί εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό αυτό, ανεξάρτητα από το αν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά. Το κατονομαζόμενο ποσό είναι επομένως οροφή και αφετηρία, όχι αυτόματο δικαίωμα στο σύνολό του. Το Ανώτατο Δικαστήριο έχει διευκρινίσει πώς λειτουργεί η διακριτική ευχέρεια: στην Ανόρθωσις ν. Απόλλων (2002) 1 ΑΑΔ 518 το αν το συμφωνημένο ποσό είναι γνήσια προεκτίμηση ή ποινική ρήτρα δεν μεταβάλλει την εξουσία του δικαστηρίου να επιδικάσει εύλογη αποζημίωση μέχρι αυτό, αν και η γνήσια προεκτίμηση βαρύνει στον καθορισμό του ποσού, και τίποτε πέραν του κατονομαζόμενου ποσού δεν επιδικάζεται· η Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd (1997) 1 ΑΑΔ 814 δείχνει το τίμημα της προσέλευσης χωρίς μαρτυρία που να συνδέει την πραγματική ζημιά με το συμφωνημένο ποσό.

Τροποποιήσεις. Σχεδόν τίποτε δεν χτίζεται ακριβώς όπως προσφέρθηκε. Το επιχείρημα σπάνια αφορά το αν η εργασία άλλαξε και σχεδόν πάντοτε το αν η αλλαγή δόθηκε ως εντολή, από ποιον, και σε ποια τιμή. Ο εργολάβος που εκτελεί πρόσθετη εργασία με προφορική εντολή κάποιου στο εργοτάξιο, χωρίς τη γραπτή εντολή που απαιτεί το συμβόλαιο, βρίσκεται σε ασθενέστερη θέση από τον εργολάβο που έκανε την πανομοιότυπη εργασία με υπογραμμένη εντολή και συμφωνημένη τιμή, παρότι το κτίριο είναι το ίδιο.

Απλήρωτα πιστοποιητικά και παρακράτηση. Οι διαφορές πληρωμών είναι οι συνηθέστερες και, στα χαρτιά, συχνά οι πιο περιορισμένες. Τα ερωτήματα είναι αν το πιστοποιητικό εκδόθηκε έγκυρα, αν η αποκοπή ήταν από εκείνες που επιτρέπει το συμβόλαιο, και αν η παρακράτηση είναι στην πραγματικότητα ανταπαίτηση για ελαττώματα ή καθυστέρηση παρουσιασμένη ως ζήτημα πληρωμής. Η παρακράτηση είναι το ίδιο επιχείρημα με ρολόι: ποσοστό που κρατείται, αποδεσμεύεται σταδιακά με αναφορά στην αποπεράτωση και στη λήξη της περιόδου ευθύνης για ελαττώματα, και πολύ συχνά κρατείται ακόμη πολύ μετά τα γεγονότα που υποτίθεται ότι θα το αποδέσμευαν. Παρακράτηση που απλώς δεν αποδεσμεύτηκε ποτέ είναι χρέος, και αντιμετωπίζεται καλύτερα ως τέτοιο όσο το επιτρέπει ακόμη η παραγραφή.

Απαιτήσεις κατά συμβούλων. Αρχιτέκτονες, πολιτικοί μηχανικοί, επιμετρητές και διαχειριστές έργου προσλαμβάνονται με δικούς τους όρους και απαντούν με αυτούς. Η απαίτηση κατά συμβούλου αφορά την εκτέλεση επαγγελματικών υπηρεσιών: σχεδιασμό που δεν μπορούσε να χτιστεί όπως σχεδιάστηκε, επίβλεψη που δεν εντόπισε αυτό που η επίβλεψη υπήρχε για να εντοπίσει, πιστοποίηση εργασίας ή ποσών που δεν έπρεπε να πιστοποιηθούν. Είναι απαιτήσεις με βαρύ φάκελο, χρειάζονται συνήθως μαρτυρία εμπειρογνώμονα από την ίδια ειδικότητα, και θέτουν ζήτημα κατανομής, αφού ένα φυσικό ελάττωμα μπορεί να βαρύνει τον σχεδιαστή, τον εργολάβο, ή και τους δύο σε αναλογία που πρέπει να αποδειχθεί.

Τερματισμός. Ο τερματισμός είναι το βήμα που μετατρέπει ένα δύσκολο έργο σε δικαστική διαφορά, και το βήμα που γίνεται συχνότερα λάθος. Το δικαίωμα τερματισμού πηγάζει από το συμβόλαιο ή από το γενικό δίκαιο, το συμβόλαιο συνήθως ορίζει ειδοποίηση και ευκαιρία θεραπείας, και το μέρος που τερματίζει χωρίς να έχει το δικαίωμα έχει το ίδιο αποκηρύξει τη σύμβαση και δίνει στην άλλη πλευρά απαίτηση. Όπου εξετάζεται τερματισμός, η σειρά των ειδοποιήσεων μετράει περισσότερο από τη δύναμη του υποκείμενου παραπόνου, και η συμβουλή αξίζει πριν από την πρώτη επιστολή και όχι μετά.

Αυτές οι υποθέσεις κρίνονται από αρχεία που έγιναν τη στιγμή

Η ειλικρινής ανάμνηση ενός εργοταξίου τρία χρόνια μετά δεν επιβιώνει της επαφής με μια χρονολογημένη εντολή που λέει κάτι άλλο.

Τι κρίνει. Το συμβόλαιο, οι προδιαγραφές και τα σχέδια, μαζί με το ποια αναθεώρηση ίσχυε όταν εκτελέστηκε η επίμαχη εργασία· η πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής και ο διορισμός του επιβλέποντος μηχανικού· το χρονοδιάγραμμα και κάθε αναθεώρησή του· τα αρχεία εργοταξίου, δηλαδή ημερολόγια, ημερήσιες καταστάσεις εργατικού δυναμικού και εξοπλισμού, δελτία παράδοσης και πρακτικά συσκέψεων· οι εντολές, τα αιτήματα πληροφοριών και οι απαντήσεις σε αυτά· οι αιτήσεις πληρωμής, τα πιστοποιητικά και η αλληλογραφία γύρω από κάθε αποκοπή· χρονολογημένες φωτογραφίες και το τοπογραφικό υλικό που παράγεται πλέον τακτικά στα κυπριακά εργοτάξια· και η επιθεώρηση του έργου από κατάλληλα καταρτισμένο εμπειρογνώμονα, με κάθε δοκιμή ή αποκάλυψη.

Γιατί φθείρεται, και μάλιστα προβλέψιμα. Η εργασία καλύπτεται καθώς το κτίριο τελειώνει, οπότε το ελάττωμα που πρέπει να αποδειχθεί καταλήγει πίσω από σοβά, κάτω από γαρμπιλομπετόν ή κάτω από το έδαφος. Εκτελούνται επιδιορθώσεις, ενίοτε από ιδιοκτήτη που ενεργεί καλόπιστα, και καταστρέφουν την απόδειξη του τι υπήρχε πριν. Τα κτίρια κατοικούνται και μεταβάλλονται, και η μεταβολή γίνεται η απάντηση στην απαίτηση. Άνθρωποι φεύγουν από τις εμπλεκόμενες εταιρείες και τα τηλέφωνά τους αντικαθίστανται. Τα ημερολόγια εργοταξίου και τα έντυπα αρχεία δεν κρατιούνται επ' αόριστον από κανέναν.

Η πρακτική συνέπεια είναι ότι η αξία μιας κατασκευαστικής απαίτησης συνήθως πέφτει με τον χρόνο ακόμη κι όταν η νομική θέση δεν έχει αλλάξει καθόλου. Η επιθεώρηση, η φωτογράφιση και η διαφύλαξη των εγγράφων αξίζουν όταν πρωτοεντοπίζεται το πρόβλημα, όχι όταν λαμβάνεται τελικά η απόφαση για αγωγή.

Και η παραγραφή. Οι προθεσμίες διέπονται από τον περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμο 66(I)/2012, με έξι έτη για τη σύμβαση κατά το άρθρο 7(1). Ο χρόνος τρέχει γενικά από τη συμπλήρωση της βάσης της αγωγής, και αυτό δαγκώνει περισσότερο στις υποθέσεις ελαττωμάτων, γιατί η ημερομηνία που συμπληρώθηκε η βάση και η ημερομηνία που ο ιδιοκτήτης ανακάλυψε το ελάττωμα δεν είναι κατ' ανάγκη η ίδια, και μια απαίτηση μπορεί να βρίσκεται πολύ πιο κοντά στο τέλος της ζωής της από όσο υποθέτει ο ιδιοκτήτης. Οι χρόνοι και οι κανόνες που τους σταματούν εκτίθενται στην παραγραφή αγώγιμων δικαιωμάτων.

Πρώτα τα έγγραφα, μετά το επιχείρημα

Μια υπόθεση οικοδομικών ελαττωμάτων ξεκινά από τα έγγραφα και όχι από το επιχείρημα. Εξετάζουμε τη σύμβαση, τα σχέδια και την αλληλογραφία, και όπου τα ελαττώματα είναι τεχνικά φέρνουμε ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα να τα επιθεωρήσει και να τα καταγράψει πριν διαταραχθεί ή επιδιορθωθεί οτιδήποτε. Με τη μαρτυρία εξασφαλισμένη, θέτουμε την απαίτηση γραπτώς στον επιχειρηματία ανάπτυξης ή στον εργολάβο, με ορισμένη προθεσμία αποκατάστασης.

Όπου η απάντηση δεν επαρκεί, οι διαδρομές είναι εκείνες που δίνει η σύμβαση: διαπραγμάτευση, διαιτησία όπου υπάρχει ρήτρα διαιτησίας, ή δικαστική διαδικασία. Οι προθεσμίες τρέχουν από νωρίτερα από όσο υποθέτουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, και γι’ αυτό η εξέταση προηγείται και η επιστολή έπεται.

Πώς ξεκινά μια υπόθεση

Θα χρειαστούμε τη σύμβαση έργου, τις εγκεκριμένες μελέτες, τις πιστοποιήσεις και την αλληλογραφία με τον εργολάβο ή τον μελετητή, μαζί με σύντομο χρονολόγιο του τι συνέβη και πότε.

Υποβολή ερωτήματος