Ειδική Εκτέλεση στην Κύπρο: Κατάθεση Πωλητηρίου Εγγράφου

Τι κάνει στην πράξη η κατάθεση

Δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, ο αγοραστής που καταθέτει πωλητήριο έγγραφο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αποκτά πραγματική προστασία. Το κατατεθειμένο συμβόλαιο λειτουργεί ως εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, θεμελιώνει την προτεραιότητα του αγοραστή έναντι μεταγενέστερων υποθηκών, πωλήσεων και άλλων δικαιοπραξιών, και διατηρεί το δικαίωμα να ζητηθεί από το δικαστήριο ειδική εκτέλεση, δηλαδή διάταγμα που επιβάλλει τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή με τους όρους του συμβολαίου.

Το κατατεθειμένο συμβόλαιο σημειώνεται στο αρχείο του ακινήτου. Από εκείνη τη στιγμή, όποιος συναλλαγεί με το ίδιο ακίνητο το κάνει γνωρίζοντας το δικαίωμά σας, και τα δικά του δικαιώματα έπονται των δικών σας.

Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο. Ένας αγοραστής χωρίς κατατεθειμένο συμβόλαιο, όταν ο πωλητής υποθηκεύσει ή πωλήσει το ακίνητο σε τρίτο, μένει με απαίτηση κατά ενός προσώπου, όχι με δικαίωμα επί του ακινήτου. Χωρίς την κατάθεση, ο αγοραστής κρατά μόνο προσωπική αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή, που είναι μικρή παρηγοριά αν ο πωλητής είναι αφερέγγυος ή το ακίνητο έχει μεταπωληθεί.

Η διάταξη που κάνει τη δουλειά είναι το άρθρο 5(1) του Ν. 81(Ι)/2011. Τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων του Νόμου, η κατάθεση της σύμβασης συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενό της, και το βάρος αυτό ακολουθεί τη σειρά προτεραιότητας που λαμβάνει με την κατάθεσή του. Η προτεραιότητα είναι συνάρτηση της ημερομηνίας και ώρας κατάθεσης, όχι της ημερομηνίας της σύμβασης και όχι του τι γνώριζε ο καθένας.

Η επιφύλαξη του άρθρου 5(1) απαντά στο ερώτημα που θέτει πάντα ο αγοραστής μονάδας που δεν έχει χτιστεί ή δεν έχει διαχωριστεί. Όπου το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα μεγαλύτερης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή, το βάρος βαρύνει ολόκληρη την εγγεγραμμένη ιδιοκτησία, και μόνο με τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για το τμήμα αυτό περιορίζεται στο τμήμα που αγοράστηκε. Ο αγοραστής ενός διαμερίσματος σε πολυκατοικία κρατά επομένως βάρος επί ολόκληρης της ανάπτυξης μέχρι να εκδοθούν οι χωριστοί τίτλοι.

Το άρθρο 5(2) ρυθμίζει την υποθήκη που προϋπήρχε, και είναι η χρησιμότερη διάταξη του Νόμου για αγοραστή που ανακάλυψε δάνειο του επιχειρηματία ανάπτυξης επί της γης. Ανεξάρτητα από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, όπου υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη πριν από την κατάθεση της σύμβασης, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, όπως καθορίζεται στα εδάφια (4), (5) και (6) του άρθρου 7. Ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχθεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους. Και στην περίπτωση αυτή το εμπράγματο βάρος της κατάθεσης προηγείται της προϋπάρχουσας υποθήκης, ανεξάρτητα από το αν αποπληρώθηκε ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος.

Μία προϋπόθεση αφορά τους παλαιότερους φακέλους. Για συμβάσεις που ήταν ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, ή που είχαν συνομολογηθεί, πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου, το άρθρο 5(2) εφαρμόζεται μόνο εφόσον προσαχθεί για τον σκοπό αυτό η γραπτή συγκατάθεση του πωλητή και του ενυπόθηκου δανειστή.

Οι προθεσμίες

Ο νόμος θέτει αυστηρή προθεσμία κατάθεσης από την υπογραφή. Η προθεσμία είναι έξι μήνες και βρίσκεται στο άρθρο 3(1)(γ): η σύμβαση κατατίθεται εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Δύο επιφυλάξεις μετακινούν την αφετηρία. Σε σύμβαση αντιπαροχής, η προθεσμία για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αντιπάροχο. Και όταν δεν υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο κατά τη διάρκεια της προθεσμίας, το άρθρο κάνει τη δική του πρόβλεψη αντί απλώς να αποσβέσει το δικαίωμα.

Η κατάθεση απορρίπτεται επίσης αν δεν ικανοποιείται το υπόλοιπο του άρθρου 3(1), και κάθε σκέλος του ματαιώνει στην πράξη υπαρκτά συμβόλαια. Κατά την παράγραφο (α) πρέπει να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο στο όνομα ενός τουλάχιστον από τους πωλητές, είτε του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης είτε του μεγαλύτερου ακινήτου που το περιλαμβάνει. Όταν το αντικείμενο είναι τμήμα συνιδιόκτητης ιδιοκτησίας χωρίς χωριστή εγγραφή και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, η επιφύλαξη απαιτεί η σύμβαση να συνοδεύεται από συμφωνία διανομής υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες, με δεόντως πιστοποιημένες υπογραφές, και το τμήμα που πωλείται να αναλογεί σε έναν τουλάχιστον από τους πωλητές, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσής του. Κατά την παράγραφο (β) η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή, να περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία ταυτότητας των συμβαλλομένων, να περιγράφει επαρκώς το ακίνητο, να αναφέρει το αντάλλαγμα και να είναι υπογεγραμμένη από όλα τα μέρη.

Το άρθρο 4 επιβάλλει έπειτα δύο υποχρεώσεις στον πωλητή. Κατά το άρθρο 4(1), πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης την οποία ο αγοραστής δεν έχει καταθέσει, ο πωλητής οφείλει να την καταθέσει ο ίδιος κατά το άρθρο 3, νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις μέχρι τότε συμβατικές του υποχρεώσεις. Κατά το άρθρο 4(1Α), που προστέθηκε με τον τροποποιητικό νόμο του 2023, ο πωλητής περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, με ημερομηνία που δεν απέχει από την ημερομηνία υπογραφής πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών. Πωλητής που το παραλείπει υπόκειται, κατά το άρθρο 4(1Β), σε διοικητικό πρόστιμο μέχρι €10.000 που επιβάλλει ο Διευθυντής, ύστερα από ειδοποίηση με συστημένη επιστολή και προθεσμία πέντε εργάσιμων ημερών για παραστάσεις· κατά το άρθρο 4(1Γ) δύναται να προσφύγει στον Υπουργό εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης.

Για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν απαιτείται χαρτοσήμανση: οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν από την ημερομηνία αυτή με τον περί Χαρτοσήμων (Καταργητικό) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025. Συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή εξακολουθούν να διέπονται από το προηγούμενο καθεστώς ως προς τη χαρτοσήμανση, κατά το άρθρο 10(2) του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1.

Όταν πρόκειται για μεταπώληση, δηλαδή εκχώρηση των συμβατικών δικαιωμάτων, και η εκχώρηση πρέπει να κατατεθεί ώστε η προστασία να περάσει στον νέο αγοραστή.

Η απώλεια της προθεσμίας θεραπεύεται μόνο σε περιορισμένες περιπτώσεις, με άδεια του δικαστηρίου, και ενίοτε καθόλου. Γι' αυτό η κατάθεση δεν είναι διαδικαστική λεπτομέρεια που αφήνεται για αργότερα.

Όταν τα πράγματα πάνε στραβά

Το ίδιο το διάταγμα είναι το άρθρο 7(1), που επιτρέπει στο δικαστήριο να διατάξει ειδική εκτέλεση υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους, παρά τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου. Το άρθρο 7(2) επιτρέπει στο διάταγμα να προχωρήσει πέρα από τη σκέτη εντολή μεταβίβασης: μπορεί να διατάξει τη λήψη όλων των αναγκαίων μέτρων και διαβημάτων για την εξασφάλιση των πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων που απαιτούνται για χωριστή εγγραφή, και να διορίσει πρόσωπο άλλο από τον πωλητή για να τα λάβει ή να τον αντικαταστήσει, με διαταγή για τα συνεπαγόμενα έξοδα. Κατά το άρθρο 7(3) η διαταγή αυτή για τα έξοδα αποτελεί επιβάρυνση όπως η εγγραφή δικαστικής απόφασης κατά το άρθρο 53 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, και βαρύνει όλα τα τμήματα για τα οποία διενεργείται χωριστή εγγραφή.

Η διάταξη που απαντά στον συνηθέστερο φόβο, την υποθήκη του εργολάβου πάνω σε ολόκληρο το έργο, είναι το άρθρο 7(4). Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης ακόμη και όταν υποθήκη που βαρύνει το ακίνητο ήταν ήδη κατατεθειμένη πριν από τη σύμβαση, αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης, και όταν αυτό είναι τμήμα μεγαλύτερης ιδιοκτησίας, το ποσό που αναλογεί στο τμήμα υπολογιζόμενο με βάση τον συντελεστή της αξίας του. Κατά το άρθρο 7(5) ο συντελεστής αντιστοιχεί στο ποσοστό της αξίας του τμήματος σε σχέση με τη συνολική αξία της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας, και στην κοινόκτητη ιδιοκτησία δεν περιλαμβάνει την αξία της περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Κατά το άρθρο 7(6) ο συντελεστής κάθε τμήματος που προκύπτει με βάση την πολεοδομική άδεια καθορίζεται από τον πωλητή και κατατίθεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την πώληση οποιουδήποτε τμήματος. Μία επιφύλαξη ξεχνιέται εύκολα: το άρθρο 7(8) περιορίζει τα εδάφια (4), (5) και (6) σε σύμβαση που είχε κατατεθεί πριν από την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2023. Όταν την αγωγή εγείρει εκδοχέας εξασφάλισης, το άρθρο 7(7) επιβάλλει στο δικαστήριο να διατάξει την εγγραφή στο όνομα του αγοραστή και την ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης επί του νέου τίτλου.

Η έκδοση του διατάγματος δεν είναι η τελευταία ημερομηνία που πρέπει να σημειωθεί. Κατά το άρθρο 8(1), όποιος εξασφάλισε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης πρέπει να απευθυνθεί στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο εντός ενός έτους από την ημερομηνία έκδοσής του, για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα που αναγράφεται στο διάταγμα. Με την παρουσίαση του διατάγματος ή επίσημου αντιγράφου του, και των εγγράφων που απαιτεί ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός μεριμνά ώστε να γίνουν όλες οι αναγκαίες εγγραφές, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που βαρύνουν το ακίνητο ή τον ιδιοκτήτη του και έπονται κατά προτεραιότητα της σύμβασης, με μοναδική εξαίρεση βάρος που δημιουργήθηκε με διάταγμα δυνάμει των εδαφίων (2) και (3) του άρθρου 7.

Ο αγοραστής με κατατεθειμένο συμβόλαιο μπορεί να ζητήσει ειδική εκτέλεση, δηλαδή διάταγμα που υποχρεώνει τον πωλητή να μεταβιβάσει.

Η θεραπεία παραμένει διακριτική για το δικαστήριο και προϋποθέτει ότι ο ίδιος ο αγοραστής εκπλήρωσε τις δικές του υποχρεώσεις. Η τεκμηρίωση των πληρωμών είναι εδώ καθοριστική.

Όπου η ειδική εκτέλεση είναι αδύνατη, για παράδειγμα επειδή το ακίνητο μεταβιβάστηκε έγκυρα σε τρίτο νωρίτερα, το κατατεθειμένο συμβόλαιο εξακολουθεί να ενισχύει τη θέση του αγοραστή σε αγωγή για αποζημιώσεις.

Το συμπέρασμα

Η κατάθεση του συμβολαίου είναι η φθηνότερη ασφάλεια στις κυπριακές μεταβιβάσεις, και εκείνη που χειρίζεται λανθασμένα συχνότερα. Το γραφείο καταθέτει τα συμβόλαια ως θέμα ρουτίνας σε κάθε αγορά που χειρίζεται, παρακολουθεί τις προθεσμίες, και ενεργεί για αγοραστές σε διαδικασίες ειδικής εκτέλεσης όταν η μεταβίβαση αρνείται.

Η κατάθεση είναι ασφάλεια ελάχιστου κόστους, και παραλείπεται πολύ πιο συχνά από όσο θα περίμενε κανείς. Όταν φτάνει η υπόθεση σε εμάς μετά το πρόβλημα, το πρώτο που ελέγχουμε είναι αν το συμβόλαιο κατατέθηκε και πότε.

Σχετικά άρθρα

Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο

Δικηγόροι ακινήτων στην Κύπρο

Ελαττώματα οικοδομής στην Κύπρο

Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.

Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου | 9 Ιανουαρίου 2026

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Συχνές Ερωτήσεις