Προβλήματα τίτλων ιδιοκτησίας

Η διάγνωση

Πρώτα διαπιστώνεται ποιο πρόβλημα έχετε

Με λίγα λόγια

• Πέντε διαφορετικές καταστάσεις, με διαφορετικά πρόσωπα που πρέπει να ενεργήσουν.
• Άλλες λύνονται διοικητικά και μία καταλήγει στο δικαστήριο.
• Η λάθος προσπάθεια στο λάθος πρόβλημα είναι ο λόγος που αυτές οι υποθέσεις τρέχουν επί δεκαετία.

Οι άνθρωποι φτάνουν σε αυτό το θέμα έχοντας ακούσει την ίδια φράση επί χρόνια. Αξίζει να γνωρίζετε ότι καλύπτει τουλάχιστον πέντε διακριτές καταστάσεις. Δεν είναι εναλλάξιμες.

Η διάγνωση είναι σχεδόν πάντα οι ίδιες τρεις ερωτήσεις: τι δείχνει το κτηματολόγιο για τη γη, τι στέκεται πάνω της σε σχέση με ό,τι επιτράπηκε, και τι λέει το δικό σας συμβόλαιο και πού κατατέθηκε.

Ο ξεχωριστός τίτλος δεν εκδόθηκε ποτέ

Η μονάδα σας αποτελεί μέρος μεγαλύτερου τεμαχίου που δεν έχει διαιρεθεί, οπότε δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή προς μεταβίβαση. Είναι η συνηθέστερη περίπτωση, και συχνά κανενός η κακοπιστία.

Η πρακτική δουλειά είναι να βρεθεί πού ακριβώς σταμάτησε η διαδικασία: αν εκδόθηκαν τα τελικά πιστοποιητικά, αν υποβλήθηκε αίτηση διαίρεσης, και αν υπάρχει εγγεγραμμένο εμπόδιο.

Όπου υπάρχει εγγεγραμμένη απαγόρευση, το άρθρο 34 του Κεφ. 224 προβλέπει ότι η διαίρεση δεν εγγράφεται όσο η απαγόρευση ισχύει, εκτός αν συναινέσει το πρόσωπο υπέρ του οποίου λειτουργεί. Η συναίνεση αυτή βρίσκεται τότε στην κρίσιμη διαδρομή.

Η ανάπτυξη είναι υποθηκευμένη και ο αγοραστής πλήρωσε πλήρως

Είναι η κατάσταση για την οποία γράφτηκε η νομοθεσία, και υπάρχει θεσμική διέξοδος.

Το άρθρο 7 του Ν.9/1965 απαγορεύει τη μεταβίβαση ή υποθήκευση ακίνητης ιδιοκτησίας από οποιονδήποτε άλλον πλην του ιδιοκτήτη της, και μέχρι να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι ο ιδιοκτήτης στο μητρώο παραμένει ο επιχειρηματίας ανάπτυξης, ή όποιος πήρε τη θέση του.

Το Μέρος VIIA του Ν.9/1965, άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ, υπάρχει για αγοραστές που εκπλήρωσαν ή ουσιωδώς εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους και δεν έχουν τίτλο επειδή η ανάπτυξη είναι επιβαρυμένη.

Το άρθρο 44ΙΗ θέτει τις προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων ότι το συμβόλαιο κατατέθηκε κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο μέχρι την ημερομηνία που ορίζει το άρθρο, και τη συναίνεση όσων έχουν προηγούμενες επιβαρύνσεις ή απαγορεύσεις. Όπου η συναίνεση δεν δίδεται και το τίμημα έχει καταβληθεί πλήρως, η εναλλακτική είναι δικαστικό διάταγμα ότι αρνείται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα.

Το άρθρο 44ΙΤΗ επιτρέπει στον Διευθυντή να προβεί στη μεταβίβαση αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν αίτησης του αγοραστή, του πωλητή, του ενυπόθηκου δανειστή ή του εκδοχέα, και αναστέλλει εκκρεμείς διαδικασίες κατά τον περί Πτώχευσης και τον περί Εταιρειών Νόμο μέχρι να κριθεί η αίτηση. Η αναστολή αυτή σημαίνει ότι ο μηχανισμός δεν ματαιώνεται απλώς και μόνο επειδή ο επιχειρηματίας κατέρρευσε.

Η διαδρομή περνά από την κατάθεση του συμβολαίου. Ο αγοραστής που δεν το κατέθεσε ποτέ βρίσκεται εκτός του μηχανισμού που φτιάχτηκε ακριβώς για τη δική του περίπτωση.

Memo, και αδειοδότητες εργασίες

Το memo. Είναι η εγγραφή δικαστικής απόφασης εναντίον του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Το άρθρο 43 του Ν.9/1965 προβλέπει ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν ακυρώνει τη διαδικασία, δεν παρατείνει προθεσμία που θέτει ο Νόμος, ούτε ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει πώληση. Με απλά λόγια, το memo ακολουθεί τη γη. Δεν μένει πίσω με εκείνον που δημιούργησε το χρέος.

Οι εργασίες χωρίς άδεια. Πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις κατά το άρθρο 10Β του Κεφ. 96 παράγει σημείωση παρατυπίας, που καταγράφει το εύρημα αλλά δεν εμποδίζει εκούσια μεταβίβαση. Πιστοποιητικό μη εγκεκριμένων εργασιών κατά το άρθρο 10Γ παράγει επιπλέον απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης, που όντως σταματά τη δικαιοπραξία.

Το πρώτο ερώτημα σε κάθε σημείωση επί τίτλου είναι επομένως ποιο από τα δύο είναι. Το δεύτερο είναι αν οι εργασίες μπορούν να νομιμοποιηθούν και με τι κόστος, γιατί το κόστος βαρύνει όποιον κατέχει το ακίνητο όταν τεθεί τελικά το ερώτημα.

Το συμβόλαιο δεν κατατέθηκε, ή κατατέθηκε εκπρόθεσμα

Η κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο Κτηματολόγιο κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011, Ν.81(Ι)/2011, δίνει στον αγοραστή τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης. Το άρθρο 3(1)(γ), σε συνδυασμό με το άρθρο 77Α του Κεφ. 149, απαιτούσε κατάθεση εντός έξι μηνών από την υπογραφή.

Όπου αυτό δεν έγινε, η θέση του αγοραστή είναι ουσιωδώς ασθενέστερη, και μάλιστα προς δύο κατευθύνσεις ταυτόχρονα: η θεραπεία που επιβάλλει τη μεταβίβαση ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμη με τους ίδιους όρους, και η θεσμική διαδρομή του Μέρους VIIA, που εξαρτάται από την κατάθεση, ενδέχεται να είναι κλειστή.

Αυτό δεν είναι πάντοτε μοιραίο, και αξίζει πάντοτε να διαπιστωθεί με ακρίβεια, γιατί όσα πιστεύουν οι άνθρωποι για τη δική τους κατάθεση αποδεικνύονται συχνά λανθασμένα προς αμφότερες τις κατευθύνσεις.

Τι να μας στείλετε

Το συμβόλαιο, κάθε στοιχείο κατάθεσης, τον τίτλο ή τα στοιχεία τεμαχίου, και την αλληλογραφία με τον επιχειρηματία ή την τράπεζα, με σημείωση για το τι πληρώθηκε και πότε.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία. Τηλέφωνο +357 22 680 330, office@kleanthousplatis.com.