Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι τους μπλοκάρει, και τι τους ξεμπλοκάρει

Η ανάπτυξη είναι υποθηκευμένη και ο αγοραστής πλήρωσε πλήρως

Είναι η κατάσταση για την οποία γράφτηκε η νομοθεσία, και υπάρχει θεσμική διέξοδος.

Το άρθρο 7 του Ν.9/1965 απαγορεύει τη μεταβίβαση ή υποθήκευση ακίνητης ιδιοκτησίας από οποιονδήποτε άλλον πλην του ιδιοκτήτη της, και μέχρι να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι ο ιδιοκτήτης στο μητρώο παραμένει ο επιχειρηματίας ανάπτυξης, ή όποιος πήρε τη θέση του.

Το Μέρος VIIA του Ν.9/1965, άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ, υπάρχει για αγοραστές που εκπλήρωσαν ή ουσιωδώς εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους και δεν έχουν τίτλο επειδή η ανάπτυξη είναι επιβαρυμένη.

Το άρθρο 44ΙΗ θέτει τις προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων ότι το συμβόλαιο κατατέθηκε κατά τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο μέχρι την ημερομηνία που ορίζει το άρθρο, και τη συναίνεση όσων έχουν προηγούμενες επιβαρύνσεις ή απαγορεύσεις. Όπου η συναίνεση δεν δίδεται και το τίμημα έχει καταβληθεί πλήρως, η εναλλακτική είναι δικαστικό διάταγμα ότι αρνείται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα.

Το άρθρο 44ΙΘ επιτρέπει στον Διευθυντή να προβεί στη μεταβίβαση αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν αίτησης του αγοραστή, του πωλητή, του ενυπόθηκου δανειστή ή του εκδοχέα, και αναστέλλει εκκρεμείς διαδικασίες κατά τον περί Πτώχευσης και τον περί Εταιρειών Νόμο μέχρι να κριθεί η αίτηση. Η αναστολή αυτή σημαίνει ότι ο μηχανισμός δεν ματαιώνεται απλώς και μόνο επειδή ο επιχειρηματίας κατέρρευσε.

Η διαδρομή περνά από την κατάθεση του συμβολαίου. Ο αγοραστής που δεν το κατέθεσε ποτέ βρίσκεται εκτός του μηχανισμού που φτιάχτηκε ακριβώς για τη δική του περίπτωση.

Η αφετηρία του προβλήματος είναι το άρθρο 7 του Νόμου 9/1965, που απαγορεύει τη μεταβίβαση ή την υποθήκευση ακίνητης ιδιοκτησίας από οποιονδήποτε άλλον πλην του ιδιοκτήτη της. Μέχρι να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι, ιδιοκτήτης στο μητρώο είναι ο επιχειρηματίας ανάπτυξης, ή όποιος πήρε τη θέση του. Όπου η γη είναι επιβαρυμένη προς τράπεζα για τον δικό του δανεισμό, ο αγοραστής που πλήρωσε για μια μονάδα δεν έχει ούτε τίτλο ούτε προφανή τρόπο να τον επιβάλει.

Στις προϋποθέσεις του άρθρου 44ΙΗ ανήκει και η συναίνεση εκείνων υπέρ των οποίων λειτουργούν προηγούμενες εγγεγραμμένες επιβαρύνσεις ή απαγορεύσεις, για την αποδέσμευση, ακύρωση ή διαγραφή τους. Όπου η συναίνεση αυτή δεν εξασφαλίζεται και το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως, η εναλλακτική είναι δικαστικό διάταγμα ότι η άρνηση είναι καταχρηστική και αδικαιολόγητη.

Το άρθρο 44ΙΘ επιτρέπει στον Διευθυντή να προβεί στη μεταβίβαση αυτεπάγγελτα ή κατόπιν αίτησης του αγοραστή, του πωλητή, του ενυπόθηκου δανειστή, του δανειστή ή του εκδοχέα. Και το άρθρο 44Κ ορίζει τι εξετάζεται, περιλαμβανομένου του αν το τίμημα εξοφλήθηκε πλήρως και αν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος, προβλέποντας ότι σε μερική πληρωμή ο αγοραστής καλείται εντός εξήντα ημερών να καταβάλει το υπόλοιπο σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό.

Memo, και αδειοδότητες εργασίες

Το memo. Είναι η εγγραφή δικαστικής απόφασης εναντίον του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Το άρθρο 43 του Ν.9/1965 προβλέπει ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν ακυρώνει τη διαδικασία, δεν παρατείνει προθεσμία που θέτει ο Νόμος, ούτε ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει πώληση. Με απλά λόγια, το memo ακολουθεί τη γη. Δεν μένει πίσω με εκείνον που δημιούργησε το χρέος.

Οι εργασίες χωρίς άδεια. Πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις κατά το άρθρο 10Β του Κεφ. 96 παράγει σημείωση παρατυπίας, που καταγράφει το εύρημα αλλά δεν εμποδίζει εκούσια μεταβίβαση. Πιστοποιητικό μη εγκεκριμένων εργασιών κατά το άρθρο 10Γ παράγει επιπλέον απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης, που όντως σταματά τη δικαιοπραξία.

Το πρώτο ερώτημα σε κάθε σημείωση επί τίτλου είναι επομένως ποιο από τα δύο είναι. Το δεύτερο είναι αν οι εργασίες μπορούν να νομιμοποιηθούν και με τι κόστος, γιατί το κόστος βαρύνει όποιον κατέχει το ακίνητο όταν τεθεί τελικά το ερώτημα.

Ακόμη και η απαγόρευση έχει όρια που θέτει το ίδιο το άρθρο. Κατά το άρθρο 10Γ(2) δεν ισχύει σε μη εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση, σε κληρονομική διαδοχή, σε δωρεά σε σύζυγο, τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας, ούτε σε μεταβίβαση ή υποθήκευση προς όφελος αδειοδοτημένου πιστωτικού ιδρύματος ή εταιρείας εξαγοράς πιστώσεων στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης. Και κατά το άρθρο 10Γ(3), η εκούσια μεταβίβαση δεν περιλαμβάνει μεταβίβαση μετά από ειδική εκτέλεση, δικαστικό διάταγμα, αναγκαστική εκτέλεση ή εκποίηση συνεπεία υποθήκης.

Η διάκριση αυτή μετρά περισσότερο από όσο φαίνεται: ο αγοραστής που κατέθεσε το συμβόλαιό του δεν βρίσκεται στη θέση του πωλητή που προσπαθεί να μεταβιβάσει εκούσια. Και κατά το άρθρο 34 του ΚΕΦ. 224, διαίρεση δεν εγγράφεται ενόσω ισχύει απαγόρευση, εκτός αν συναινέσει το πρόσωπο υπέρ του οποίου αυτή λειτουργεί, οπότε όπου ο τίτλος σας εξαρτάται από διαχωρισμό μεγαλύτερου τεμαχίου, η συναίνεση αυτή βρίσκεται στην κρίσιμη διαδρομή.

Η μεταβίβαση, και τα δύο έντυπα πάνω στα οποία τρέχει

Ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν αλλάζει χέρια με υπογραφή. Αλλάζει χέρια με εγγραφή στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, και η εγγραφή τρέχει πάνω σε δύο κατονομαζόμενα έντυπα και σε ένα σύντομο σύνολο βεβαιώσεων. Το να γνωρίζετε ποια είναι, είναι η διαφορά ανάμεσα σε ημερομηνία μεταβίβασης που κρατά και σε μία που εγκαταλείπεται το πρωί.

Ο Τύπος Ν.270 είναι η δήλωση μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, 9/1965. Συμπληρώνεται στο επαρχιακό γραφείο ή ετοιμάζεται μέσα από την πύλη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και νέος τύπος βρίσκεται σε ισχύ από τον Απρίλιο του 2022. Προσέρχονται και οι δύο πλευρές για να τον υπογράψουν, ή προσέρχεται πληρεξούσιος με έγγραφο συνταγμένο για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Το Έντυπο Ν.313 είναι η φορολογική βεβαίωση του πωλητή, που εκδίδει το Τμήμα Φορολογίας. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ανακοίνωσε στις 18 Ιανουαρίου 2018 ότι καταργείται η πρακτική της προσκόμισής του εις διπλούν: από την 1η Φεβρουαρίου 2018 προσκομίζεται ένα μόνο Ν.313 κατά την αποδοχή της δήλωσης μεταβίβασης, και βεβαιώνει την καταβολή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τον περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμο, 24/1980, καθώς και τη διευθέτηση της καταβολής των κεφαλαιουχικών κερδών όπως καθορίζεται κατά τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο, 52/1980.

Δίπλα του στέκουν οι τοπικές βεβαιώσεις, που προέρχονται από άλλη αρχή: τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης της περιοχής, για δημοτικά ή κοινοτικά τέλη, αποχέτευση και νερό. Λαμβάνονται χωριστά, λήγουν, και είναι το στοιχείο που αφήνεται συχνότερα για την εβδομάδα της μεταβίβασης.

Έπειτα τα μεταβιβαστικά τέλη, τα οποία το Κτηματολόγιο υπολογίζει επί της δικής του εκτίμησης της αξίας και όχι επί του τιμήματος του συμβολαίου. Η κλίμακα, η μείωση κατά το ήμισυ και η σχέση με τον ΦΠΑ εκτίθενται με υπολογιστή στα μεταβιβαστικά τέλη και ΦΠΑ.

Τι απαιτεί ο Νόμος από τον πωλητή, και τι κοστίζει η παράλειψη

Το μεγαλύτερο μέρος της δυσκολίας ενός αγοραστή με τον τίτλο ξεκινά από την άλλη πλευρά του συμβολαίου, και ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, επιβάλλει στον πωλητή τρεις υποχρεώσεις που αξίζει να είναι γνωστές ονομαστικά.

Άρθρο 4(1). Πριν υποθηκεύσει ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης την οποία ο αγοραστής δεν έχει καταθέσει, ο πωλητής έχει υποχρέωση να καταθέσει ο ίδιος τη σύμβαση κατά το άρθρο 3, νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει μέχρι τότε τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις. Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης που υποθηκεύει το τεμάχιο πάνω από ακατάθετη σύμβαση δεν ασκεί συνήθη εμπορική ελευθερία.

Άρθρο 4(1Α). Για σύμβαση που συνομολογείται μετά την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού Νόμου του 2023, ο πωλητής περιλαμβάνει, ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης, πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου με ημερομηνία που δεν απέχει πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Δεν είναι παράρτημα που τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να παραλείψουν.

Άρθρο 4(1Β). Όπου ο πωλητής παραλείπει να συμμορφωθεί, και ανεξάρτητα από τυχόν ποινική ευθύνη δυνάμει του Νόμου, ο Διευθυντής δύναται να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο που δεν υπερβαίνει τις €10.000, αφού τον ειδοποιήσει με συστημένη επιστολή για τους λόγους και του δώσει πέντε εργάσιμες ημέρες για παραστάσεις. Κατά το άρθρο 4(1Γ)(α) ο πωλητής έχει έπειτα τριάντα ημέρες από την κοινοποίηση της απόφασης για να προσφύγει στον Υπουργό.

Για τον αγοραστή η πρακτική αξία τους είναι αποδεικτική και όχι κυρωτική. Σύμβαση υπογεγραμμένη χωρίς το πιστοποιητικό, ή τεμάχιο υποθηκευμένο πάνω από ακατάθετη σύμβαση, είναι γεγονός που αλλάζει τη διαπραγμάτευση.