Πώληση Χωρίς Τίτλο

Τι πωλείται

Δεν πωλείτε κυριότητα, γιατί δεν την έχετε

Πολλά κυπριακά ακίνητα, ιδίως μονάδες σε αναπτύξεις που κτίστηκαν από τη δεκαετία του 2000 και μετά, εξακολουθούν να μην έχουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Πωλούνται και αγοράζονται καθημερινά. Ο πωλητής σε τέτοια συναλλαγή βρίσκεται σε ουσιωδώς διαφορετική θέση από τον πωλητή που κρατά τίτλο, και η διαφορά δεν είναι βαθμού.

Το άρθρο 7 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν. 9/1965, απαγορεύει τη μεταβίβαση ή υποθήκευση ακινήτου από πρόσωπο άλλο από τον ιδιοκτήτη του. Μέχρι να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι, ιδιοκτήτης στο μητρώο είναι ο επιχειρηματίας ανάπτυξης, ή όποιος πήρε έκτοτε τη θέση του. Αυτό που κρατάτε είναι συμβατική θέση: τα δικαιώματα του αγοραστή δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, μαζί με όση προστασία προσέδωσε ο νόμος όταν το έγγραφο κατατέθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Αυτό που πωλείτε είναι η θέση αυτή, με εκχώρηση.

Η διάκριση δεν είναι τυπική. Καθορίζει τι μπορείτε να υποσχεθείτε στον αγοραστή, τι θα σας ζητήσει ο δικηγόρος του, και τι παραμένει στους ώμους σας μετά την υπογραφή.

Τι πρέπει να έχει έτοιμο ο πωλητής

Ο αγοραστής που συμβουλεύεται σωστά θα ζητήσει όλα όσα ακολουθούν, και θα τα ζητήσει πριν από την υπογραφή και όχι μετά. Ο πωλητής που τα έχει έτοιμα διαπραγματεύεται από εντελώς άλλη θέση.

Πρώτα: κατατέθηκε το δικό σας συμβόλαιο, και πότε

Σχεδόν κάθε τι αξίας στη θέση σας στηρίζεται στην κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου. Κατά το άρθρο 3(1)(γ) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν. 81(Ι)/2011, σε συνδυασμό με το άρθρο 77Α του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, πιστό αντίγραφο του εγγράφου έπρεπε να κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής, ενώ η εκπρόθεσμη κατάθεση επισύρει επιβάρυνση δέκα τοις εκατό επί των μεταβιβαστικών τελών. Υπάρχουν καθορισμένες εναλλακτικές αφετηρίες, μεταξύ άλλων η σύμβαση ανταλλαγής γης με μονάδες, όπου η προθεσμία τρέχει από τη μεταβίβαση, και η περίπτωση όπου δεν υπήρξε εγγραφή στο όνομα του πωλητή εντός των έξι μηνών, όπου τρέχει από την εγγραφή αυτή. Το άρθρο 12 επιτρέπει στο δικαστήριο, κατόπιν αίτησης, να επιτρέψει κατάθεση ή αγωγή εκπρόθεσμα όπου το κρίνει δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.

Αν το συμβόλαιο δεν κατατέθηκε ποτέ, πείτε το εξαρχής. Δεν τερματίζει κατ' ανάγκη την πώληση, αλλά αλλάζει το τι πωλείται, και ο αγοραστής που θα το ανακαλύψει αργά θα το εκλάβει ως λόγο αποχώρησης και όχι ως λόγο επαναδιαπραγμάτευσης.

Ολόκληρη η αλυσίδα, χωρίς αποκρύψεις

Δικαιώματα αυτού του είδους συχνά μεταβιβάζονται περισσότερες από μία φορές: από τον αρχικό αγοραστή σε τράπεζα, από την τράπεζα σε εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, και παρακάτω. Κάθε κρίκος πρέπει να υπάρχει ως έγγραφο και να προσκομίζεται. Η νομοθεσία αναγνωρίζει ρητά την κατηγορία: το άρθρο 44ΙΘ(1) του Ν. 9/1965 απαριθμεί τον εκδοχέα μεταξύ των προσώπων που μπορούν να αιτηθούν στον Διευθυντή μεταβίβαση δυνάμει του Μέρους VIIΑ, δίπλα στον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και τον δανειστή. Αυτό που δεν κάνει η νομοθεσία είναι να αποδείξει την αλυσίδα σας. Είναι εργασία εγγράφων, και είναι εκείνη που καθυστερεί συχνότερα αυτές τις πωλήσεις.

Τι λέει το μητρώο για το μητρικό τεμάχιο

Το μητρώο που μετρά δεν είναι δικό σας, γιατί εγγραφή δεν έχετε. Είναι η εγγραφή του τεμαχίου επί του οποίου βρίσκεται η μονάδα, και τρεις καταχωρίσεις σε αυτό αφορούν άμεσα το τι μπορείτε να παραδώσετε:

• Υποθήκη. Πριν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή μονάδας προς υποθήκευση, οπότε η τράπεζα που χρηματοδοτεί την ανάπτυξη κρατά την επιβάρυνσή της επί του τεμαχίου ως έχει εγγραφεί. Η αποδέσμευση ως προς μία μονάδα απαιτεί τη γραπτή δήλωση ή συγκατάθεση του κατόχου της επιβάρυνσης, ή δικαστική απόφαση που επιτρέπει την πώληση χωρίς αυτήν, δυνάμει του άρθρου 44ΤΗ του Ν. 9/1965
• Memo, δηλαδή η εγγραφή δικαστικής απόφασης εναντίον του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Το άρθρο 43 του Ν. 9/1965 προβλέπει ότι η μεταβίβαση δεν ακυρώνει τη διαδικασία, δεν παρατείνει προθεσμία που τάσσει ο Νόμος, ούτε ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει πώληση, οπότε το memo ακολουθεί τη γη
• Σημείωση παρατυπίας ή απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης, από πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις δυνάμει του άρθρου 10Β του Κεφ. 96, ή πιστοποιητικό μη εγκεκριμένων εργασιών δυνάμει του άρθρου 10Γ. Το πρώτο δεν εμποδίζει δικαιοπραξία, το δεύτερο την εμποδίζει. Κατά το άρθρο 34 του Κεφ. 224 διαχωρισμός δεν εγγράφεται ενόσω ισχύει απαγόρευση, εκτός αν συναινέσει γραπτώς το πρόσωπο υπέρ του οποίου λειτουργεί, και εκεί ακριβώς η απαγόρευση παύει να είναι αφηρημένη και αρχίζει να εμποδίζει τη μονάδα σας από το να αποκτήσει ποτέ δικό της τίτλο

Το ερώτημα της συγκατάθεσης του επιχειρηματία ανάπτυξης

Είναι το ερώτημα που θέτουν πρώτο οι πωλητές, και εκείνο για το οποίο λέγονται τα λιγότερα με βεβαιότητα. Η νομοθεσία που έχει ερευνήσει το γραφείο δεν επιβάλλει γενική απαίτηση συγκατάθεσης του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη σε εκχώρηση συμβατικών δικαιωμάτων. Το αν απαιτείται συγκατάθεση στη δική σας περίπτωση είναι επομένως ζήτημα των όρων του αρχικού πωλητηρίου εγγράφου, που διέπεται από τον περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149, και πολλά τέτοια έγγραφα περιέχουν όντως σχετική ρήτρα.

Αυτό που κατονομάζει η νομοθεσία είναι άλλες συγκαταθέσεις, και αξίζει να διαχωριστούν ώστε να μην ξοδέψει κανείς μήνες κυνηγώντας τη λάθος. Η γραπτή συγκατάθεση προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου επιβάρυνσης, ή δικαστική απόφαση στη θέση της, δυνάμει του άρθρου 44ΤΗ του Ν. 9/1965. Η γραπτή συγκατάθεση των προσώπων υπέρ των οποίων λειτουργούν προηγούμενες εγγεγραμμένες επιβαρύνσεις ή απαγορεύσεις, για την αποδέσμευση, ακύρωση ή διαγραφή τους, δυνάμει του άρθρου 44ΙΗ του ίδιου Νόμου, ή, όπου η συγκατάθεση δεν λαμβάνεται και το τίμημα έχει καταβληθεί πλήρως, δικαστικό διάταγμα ότι αρνείται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα. Και η γραπτή συγκατάθεση του προσώπου υπέρ του οποίου λειτουργεί απαγόρευση, πριν εγγραφεί διαχωρισμός, δυνάμει του άρθρου 34 του Κεφ. 224. Καμία από αυτές δεν είναι η συγκατάθεση του επιχειρηματία ανάπτυξης στην εκχώρηση αυτή καθαυτή.

Ανοίξτε τον δρόμο προς ξεχωριστό τίτλο όπου γίνεται

Το Μέρος VIIΑ του Ν. 9/1965, άρθρα 44ΙΗ έως 44ΚΖ, υπάρχει για αγοραστές που εκπλήρωσαν ή ουσιωδώς εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους και δεν έχουν τίτλο επειδή η ανάπτυξη είναι επιβαρυμένη. Το άρθρο 44ΙΗ θέτει τις προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων ότι το συμβόλαιο κατατέθηκε δυνάμει του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου μέχρι την ημερομηνία που ορίζει το άρθρο, και η συγκατάθεση ή το δικαστικό διάταγμα που περιγράφηκε πιο πάνω. Το άρθρο 44ΙΘ επιτρέπει στον Διευθυντή να προβεί στη μεταβίβαση αυτεπάγγελτα ή κατόπιν αίτησης του αγοραστή, του πωλητή, του ενυπόθηκου δανειστή, του δανειστή ή του εκδοχέα, και αναστέλλει εκκρεμείς διαδικασίες δυνάμει των Μερών VI και VIΑ του Νόμου, του περί Πτώχευσης Νόμου και του περί Εταιρειών Νόμου μέχρι να κριθεί η αίτηση. Το άρθρο 44Κ ορίζει τι εξετάζει ο Διευθυντής, περιλαμβανομένου του αν το τίμημα καταβλήθηκε πλήρως και του αν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος, και προβλέπει ότι όπου η καταβολή είναι μερική ο αγοραστής καλείται εντός εξήντα ημερών να καταβάλει το υπόλοιπο σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό.

Το αν η μονάδα σας εμπίπτει στο Μέρος VIIΑ είναι ζήτημα ημερομηνιών και εγγράφων, και αξίζει να απαντηθεί πριν βγει στην αγορά. Ο πωλητής που μπορεί να δείξει ότι ο δρόμος υπάρχει πωλεί κάτι εντελώς διαφορετικό από τον πωλητή που δεν μπορεί. Ο Ν. 9/1965 έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα, οπότε η αρίθμηση του Μέρους VIIΑ και η προθεσμία λαμβάνονται από το κείμενο που ισχύει, πριν γίνει οτιδήποτε επί αυτών.

Τι δίνει η κατάθεση, και τι δεν δίνει

Εκεί βρίσκεται η αξία, οπότε αξίζει ακρίβεια.

Κατά το άρθρο 6(1) του Ν. 81(Ι)/2011 το κατατεθειμένο συμβόλαιο είναι δεκτικό ειδικής εκτέλεσης με διάταγμα του δικαστηρίου, δηλαδή δικαίωμα να εξαναγκαστεί η μεταβίβαση και όχι απλώς να διεκδικηθούν αποζημιώσεις. Κατά το άρθρο 8(1) ο λειτουργός του Κτηματολογίου που εκτελεί τέτοιο διάταγμα προβαίνει στις εγγραφές ανεξάρτητα από επιβαρύνσεις και απαγορεύσεις που κατατάσσονται μετά το κατατεθειμένο συμβόλαιο. Κατά το άρθρο 10, μόλις το ακίνητο εγγραφεί δυνάμει του διατάγματος, περιέρχεται στο πρόσωπο αυτό κατά την έκταση της κυριότητας και του συμφέροντος που απορρέουν από το συμβόλαιο. Οι τρεις αυτές διατάξεις μαζί είναι ο λόγος που ένα κατατεθειμένο συμβόλαιο αξίζει κάτι, παρότι δεν είναι τίτλος.

Δύο κανόνες χρόνου προσκολλώνται στο ένδικο μέσο και όχι στην κατάθεση. Το άρθρο 6(1)(β) παραπέμπει την αγωγή ειδικής εκτέλεσης στην προθεσμία παραγραφής που προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία περί παραγραφής αγώγιμων δικαιωμάτων για αξιώσεις από παράβαση σύμβασης, που αποτελεί ουσιώδη μεταβολή σε σχέση με το καταργηθέν Κεφ. 232 και την προθεσμία των έξι μηνών του. Και μόλις εκδοθεί διάταγμα, το άρθρο 9(1) τερματίζει το δικαίωμα αν το πρόσωπο υπέρ του οποίου εκδόθηκε δεν προσέλθει στο Κτηματολόγιο για εγγραφή εντός ενός έτους, με επιφύλαξη της εξουσίας του δικαστηρίου κατά το άρθρο 9(2) να το ανανεώσει για περαιτέρω περιόδους μέχρι ενός έτους η καθεμία.

Η χαρτοσήμανση δεν τίθεται πλέον. Το άρθρο 3(1) του Ν. 81(Ι)/2011 θέτει τις προϋποθέσεις κατάθεσης χωρίς να απαιτεί χαρτοσήμανση, ενώ οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026 με τον περί Χαρτοσήμων (Καταργητικό) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025. Έγγραφα που υπογράφηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή εξακολουθούν να διέπονται από το παλαιό καθεστώς ως προς τη χαρτοσήμανση, που σε παλαιά αλυσίδα εκχωρήσεων δεν είναι θεωρητικό σημείο.

Τι παραμένει στους ώμους του πωλητή

Η εκχώρηση μεταβιβάζει δικαιώματα. Το αν απαλλάσσει και τον εκχωρητή από τις δικές του υποχρεώσεις δυνάμει του αρχικού συμβολαίου είναι διαφορετικό ερώτημα, και είναι εκείνο που μένει συχνότερα αναπάντητο στα έγγραφα. Διέπεται από τους όρους που συμφωνήθηκαν και από το αν σας απάλλαξε ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, που είναι συνήθη ζητήματα του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, και όχι κάτι που ρυθμίζει η νομοθεσία περί ακινήτων. Τι μένει σε εσάς και τι όχι διαβάζεται από το αρχικό συμβόλαιο και την εκχώρηση: το υπόλοιπο του αρχικού τιμήματος, και κάθε υποχρέωση καταβολής επιβαρύνσεων ή συνεισφοράς στις δαπάνες της ανάπτυξης που το συμβόλαιο επέρριψε στον αγοραστή.

Δύο ακόμη εκθέσεις αξίζει να κατονομαστούν. Πωλητές στην αγορά αυτή συνήθως δεν παρέχουν εγγύηση τίτλου και πωλούν ως έχει. Το αν αυτό επιτυγχάνεται εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τις λέξεις της δικής σας εκχώρησης, και ρήτρα που θεωρείται δεδομένη αντί να συνταχθεί δεν είναι ρήτρα. Και όπου η μονάδα βρίσκεται σε οικοδομή υπό κοινή ιδιοκτησία, το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ. 224 υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες των μονάδων να συνεισφέρουν στις δαπάνες ασφάλισης, συντήρησης, επιδιόρθωσης, αποκατάστασης και διαχείρισης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, και επιτρέπει στη διαχειριστική επιτροπή να ανακτήσει το ποσό με αγωγή. Ποιος επωμίζεται τις συνεισφορές αυτές πριν υπάρξουν ξεχωριστοί τίτλοι κρίνεται από το συμβόλαιο και όχι από το μητρώο, οπότε στο συμβόλαιο πρέπει να κριθεί.

Η σελίδα αυτή δεν λέει τίποτε για τη φορολογική μεταχείριση της εκχώρησης συμβατικών δικαιωμάτων, γιατί η έρευνα του γραφείου δεν την τεκμηριώνει. Όποιος σας δώσει την απάντηση χωρίς να διαβάσει τα έγγραφά σας, εικάζει.

Η πλευρά του αγοραστή στην ίδια συναλλαγή, και οι λόγοι για τους οποίους ενδέχεται να μην υπάρχει ακόμη ξεχωριστός τίτλος, εκτίθενται στη σελίδα Προβλήματα Τίτλων Ιδιοκτησίας. Η πλήρης σειρά των ελέγχων πριν από την αγορά είναι στη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.

Τι να μας στείλετε

Το αρχικό πωλητήριο έγγραφο, την απόδειξη ή οπισθογράφηση που δείχνει την κατάθεσή του στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και την ημερομηνία της, κάθε εκχώρηση της αλυσίδας χωρίς αποκρύψεις, τον αριθμό εγγραφής του μητρικού τεμαχίου ή πιστοποιητικό έρευνας για αυτό, το ιστορικό πληρωμών δυνάμει του αρχικού συμβολαίου, και κάθε αλληλογραφία με τον επιχειρηματία ανάπτυξης ή με τράπεζα για συγκατάθεση ή αποδέσμευση. Αν έχετε μπροστά σας προσχέδιο εκχώρησης, στείλτε το πριν υπογραφεί.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία. Τηλέφωνο +357 22 680 330, office@kleanthousplatis.com.