Ελεγκτής Ενοικιοστασίου

Ο ιδιοκτήτης που νομίζει ότι διώχνει ενοικιαστή με ειδοποίηση ενός μήνα, και ο ενοικιαστής που νομίζει ότι τον προστατεύει ο Νόμος, κάνουν το ίδιο ερώτημα: εμπίπτει η οικοδομή στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, Ν. 23/1983.

Το άρθρο 2 απαντά με ορισμό δύο σκελών, και πρέπει να πληρούνται και τα δύο. Η οικοδομή πρέπει να βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής, και να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999. Αν λείπει ένα από τα δύο, ο Νόμος δεν εφαρμόζεται καθόλου.

Επειδή τα σκέλη είναι σωρευτικά, η ημερομηνία κρίνει μόνη της τα περισσότερα ερωτήματα. Οικοδομή που αποπερατώθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2000 και μετά δεν μπορεί να εμπίπτει ό,τι και αν ισχύει για την περιοχή, και το εργαλείο το λέει χωρίς να χρειαστεί καν να κοιτάξει το Διάταγμα.

Το άρθρο 2 δεν αφήνει καμία από τις δύο λέξεις στη συνήθη χρήση, και οι δύο ορισμοί φτάνουν πιο μακριά από ό,τι υποδηλώνουν οι λέξεις.

Κατοικία σημαίνει οικοδομή ή κατασκευή, ή μέρος της, που ενοικιάζεται ως κατοικία προσώπου ή για τη στέγαση σωματείων, ιδρυμάτων και μη επαγγελματικών οργανώσεων, έστω και αν μέρος αυτής χρησιμοποιείται για επαγγελματικούς σκοπούς. Από αυτό προκύπτουν τρία. Ένα διαμέρισμα ή ένα δωμάτιο αρκεί, γιατί μετρά και μέρος οικοδομής. Υποστατικά που ενοικιάζονται σε σύλλογο, ίδρυμα ή σωματείο εμπίπτουν, όχι μόνο σε πρόσωπο. Και η μεικτή χρήση δεν βγάζει το ακίνητο έξω: διαμέρισμα με ιατρείο μέσα παραμένει κατοικία.

Κατάστημα σημαίνει ακίνητο ενοικιαζόμενο για οποιαδήποτε εργασία, επιτήδευμα ή οποιονδήποτε άλλο επαγγελματικό σκοπό και χρησιμοποιούμενο ως τέτοιο. Δεν εννοεί μόνο μαγαζί. Γραφείο, εργαστήριο, ιατρείο ή αποθήκη εμπίπτουν. Προσέξτε τα δύο σκέλη: πρέπει να ενοικιάζεται για τον σκοπό αυτό και να χρησιμοποιείται πράγματι ως τέτοιο.

Αυτό μετρά ήδη στην πρώτη ερώτηση του ελεγκτή. Ο ενοικιαστής που υποθέτει ότι επειδή νοικιάζει έναν όροφο, ή επειδή νοικιάζει ως σωματείο, ή επειδή νοικιάζει γραφείο και όχι μαγαζί βρίσκεται εκτός Νόμου, συνήθως κάνει λάθος.

Το άρθρο 3(1) εξουσιοδοτεί το Υπουργικό Συμβούλιο να κηρύσσει περιοχές ως ελεγχόμενες με διάταγμα. Το άρθρο 3(2) του επιτρέπει να το ακυρώσει ολικά ή μερικά, και το άρθρο 3(3) το υποχρεώνει να εξετάζει τουλάχιστον κάθε πέντε χρόνια αν χρειάζεται διαφοροποίηση, λαμβάνοντας υπόψη την εμπορική και τουριστική ανάπτυξη κάθε περιοχής.

Το διάταγμα που ισχύει είναι το περί Ενοικιοστασίου (Ελεγχόμενες Περιοχές) Διάταγμα του 2007, ΚΔΠ 519/2007, που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα, Παράρτημα Τρίτο (Ι), Αρ. 4242 της 30ής Νοεμβρίου 2007. Η παράγραφος 4 του ίδιου Διατάγματος κατάργησε τα ΚΔΠ 149/75, 154/77 και 149/2003, οπότε ενοποίησε ό,τι προηγήθηκε.

Έκτοτε δεν το αντικατέστησε τίποτε. Κάθε κανονιστική πράξη ενοικιοστασίου που δημοσιεύτηκε από το 2008 μέχρι το 2026 εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 8(4)(α), που ορίζει το επιτρεπόμενο ποσοστό αύξησης ενοικίου, ή δυνάμει του άρθρου 19(2). Καμία δεν εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 3.

Τι κηρύσσει ο Πίνακας

Ελεγχόμενες είναι οι περιοχές εντός των δημοτικών ορίων Λευκωσίας, Αμμοχώστου, Λάρνακας, Λεμεσού, Πάφου και Κερύνειας, καθώς επίσης:

• Επαρχία Λευκωσίας: οι Δήμοι Αγλαντζιάς, Έγκωμης, Αγίου Δομετίου, Στροβόλου, Λακατάμειας και Λατσιών, και τα Κοινοτικά Συμβούλια Κακοπετριάς, Γαλάτας και Ευρύχου
• Επαρχία Αμμοχώστου: οι Δήμοι Παραλιμνίου και Αγίας Νάπας
• Επαρχία Λάρνακας: οι Δήμοι Αραδίππου και Λευκάρων
• Επαρχία Λεμεσού: οι Δήμοι Κάτω Πολεμιδιών, Μέσα Γειτονιάς, Αγίου Αθανασίου και Γερμασόγειας, τα Κοινοτικά Συμβούλια Πάνω Πλατρών, Κάτω Πλατρών και Πάνω Πολεμιδιών, και τμήματα των ορίων Μουτταγιάκας, Αγίου Τύχωνα, Παρεκκλησιάς, Πύργου, Μονής, Μοναγρουλλίου και Πεντακώμου, όπως περιγράφονται στην παράγραφο 2(i) έως (vii) του ΚΔΠ 280/95 και εμφαίνονται στον τοπογραφικό χάρτη 5611
• Επαρχία Πάφου: οι Δήμοι Γεροσκήπου και Πόλεως Χρυσοχούς, και το τμήμα του Κόλπου της Μάας, γνωστού ως Κόλπου των Κοραλλιών, που χρωματίζεται με κίτρινο στον χάρτη 6351

Και τι εξαιρεί

Ο Πίνακας αφαιρεί τις περιοχές που καταλαμβάνονται, κατέχονται ή χρησιμοποιούνται από τους αερολιμένες Λάρνακας και Πάφου και από τα λιμάνια Λεμεσού, παλαιό και νέο, Λάρνακας, Πάφου, Βασιλικού, Ζυγίου και Λατσιού, τις περιοχές μέσα στις οποίες βρίσκονται τουριστικά περίπτερα, τις τουριστικές παραλίες ή υποστατικά ιδιοκτησίας του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, και την κρατική γη που εκμισθώθηκε από το Δημόσιο στον Οργανισμό αυτόν με σύμβαση μίσθωσης μεγαλύτερη των δεκαπέντε ετών για την ανάπτυξη του τουρισμού.

Οι δύο καταχωρίσεις που ορίζονται με τοπογραφικό χάρτη και όχι με όνομα είναι το τίμιο όριο κάθε διαδικτυακού εργαλείου. Το αν συγκεκριμένο τεμάχιο στα κοινοτικά της Λεμεσού, ή στον Κόλπο των Κοραλλιών, πέφτει μέσα στη γραμμή είναι ζήτημα του χάρτη και του αριθμού εγγραφής.

Ο ενοικιαστής που παραμένει μετά τη λήξη του συμβολαίου δεν γίνεται παράνομος κατακρατητής: γίνεται θέσμιος ενοικιαστής. Το άρθρο 2 ορίζει θέσμιο ενοικιαστή ως τον ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος, κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Η ιδιότητα δεν επιλέγεται και δεν διαπραγματεύεται. Γεννιέται από τον νόμο όταν λήξει ο συμβατικός χρόνος και ο ενοικιαστής παραμείνει.

Το άρθρο 4 καθιδρύει τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων, όχι περισσότερα από τρία, με Πρόεδρο που έχει τα προσόντα Επαρχιακού Δικαστή και δύο ακόμη μέλη που διορίζει το Ανώτατο Δικαστικό Συμβούλιο.

Το άρθρο 11(1) είναι εκείνο που υποτιμούν οι ιδιοκτήτες. Καμιά απόφαση και κανένα διάταγμα δεν εκδίδεται για την ανάκτηση της κατοχής κατοικίας ή καταστήματος για το οποίο ισχύει ο Νόμος, ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, πλην επί των λόγων που απαριθμεί. Περιλαμβάνουν ενοίκιο νομίμως οφειλόμενο που καθυστερείται επί είκοσι μία ή περισσότερες ημέρες μετά την επίδοση γραπτής ειδοποίησης απαίτησης, διαγωγή που αποτελεί οχληρία ή διαρκή ενόχληση, επιδείνωση της κατάστασης λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαρής αμέλειας, παράβαση ρητής υποχρέωσης περί μη υπενοικίασης, και εύλογη απαίτηση του ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για κατοίκηση συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα.

Αρκετοί από τους λόγους αυτούς φέρουν δικές τους επιφυλάξεις. Στα καθυστερημένα ενοίκια το Δικαστήριο δεν διατάζει ανάκτηση αν ο ενοικιαστής πληρώσει εντός δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση της αίτησης, εκτός αν ο ενοικιαστής δεν κατέβαλλε συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στην επιδείνωση δεν διατάζει έξωση αν επανορθώσει πλήρως τις ζημιές εντός δύο μηνών. Και στον λόγο της ιδιοκατοίκησης δεν εκδίδει διάταγμα αν πειστεί ότι, λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων, θα προξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία με την έκδοσή του παρά με την άρνηση, με τις περιστάσεις να περιλαμβάνουν ρητά το αν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών κατά το Μέρος V.

Οι ορισμοί και οι λόγοι προέρχονται από το ενοποιημένο κείμενο του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν. 23/1983, όπως δημοσιεύεται από το CyLaw, με ιστορικό τροποποιήσεων μέχρι τον Ν. 54(Ι)/2023.

Οι ελεγχόμενες περιοχές προέρχονται από το ίδιο το Διάταγμα, ΚΔΠ 519/2007, Παράρτημα Τρίτο (Ι), Αρ. 4242 της 30ής Νοεμβρίου 2007, και παρατίθενται με τα δημοτικά ονόματα που χρησιμοποιεί εκείνο και όχι εκσυγχρονισμένα.

Ότι το Διάταγμα δεν έχει αντικατασταθεί διαπιστώθηκε διαβάζοντας τον ετήσιο κατάλογο Κανονιστικών Διοικητικών Πράξεων για κάθε χρονιά από το 2008 μέχρι το 2026.

Ελέγχθηκε στις 15 Αυγούστου 2026. Το άρθρο 3(3) απαιτεί επανεξέταση τουλάχιστον κάθε πέντε χρόνια, οπότε η σελίδα δεν ενημερώνεται αυτόματα και η θέση πρέπει να επιβεβαιώνεται πριν χρησιμοποιηθεί.

Θα χρειαστούμε τον αριθμό εγγραφής, την ημερομηνία αποπεράτωσης της οικοδομής και το ενοικιαστήριο έγγραφο. Όπου η τοποθεσία εμπίπτει σε μία από τις δύο καταχωρίσεις που ορίζονται με χάρτη, ο αριθμός εγγραφής είναι αυτό που μας επιτρέπει να την ελέγξουμε στον τοπογραφικό χάρτη.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία.