Δικαιώματα ενοικιαστή όταν ο ιδιοκτήτης ζητά να φύγετε

Φτάνει μια επιστολή που λέει ότι χρωστάτε ενοίκια, ή ότι ο ιδιοκτήτης θέλει πίσω το σπίτι, ή ότι η ενοικίαση λήγει τον επόμενο μήνα. Πολλοί ενοικιαστές υποθέτουν ότι ο ιδιοκτήτης κρατά όλα τα χαρτιά. Το κυπριακό δίκαιο δεν το βλέπει έτσι.

Όπως κι αν χαρακτηρίζεται η ενοικίασή σας, ο ιδιοκτήτης που θέλει να φύγετε πρέπει να πάει στο δικαστήριο. Τι θα του ζητήσει το δικαστήριο, και τι μπορείτε να απαντήσετε, εξαρτάται πρώτα από ένα ερώτημα: αν ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος εφαρμόζεται στο σπίτι σας. Ο ελεγκτής ενοικιοστασίου μας το απαντά, και οι δικηγόροι ακινήτων του γραφείου ενεργούν και για ενοικιαστές, όχι μόνο για ιδιοκτήτες.

Χωρίς δικαστικό διάταγμα δεν υπάρχει έξωση

Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αλλάξει τις κλειδαριές, να κόψει τις παροχές ή να βγάλει τα πράγματά σας για να σας αναγκάσει να φύγετε. Στην Kennedy Hotels Ltd ν. Indjirdjian (1992) 1 ΑΑΔ 400 η ιδιοκτήτρια συγκροτήματος στη Λευκωσία, που βιαζόταν να το κατεδαφίσει, γκρέμισε μέρος της σκάλας και της στέγης ενός διαμερίσματος για να βγάλει τον κάτοχο. Ο κάτοχος είχε ήδη χάσει το δικαίωμα να μένει εκεί. Το Ανώτατο έκρινε ότι μπορούσε και πάλι να βγει μόνο με απόφαση δικαστηρίου, και επικύρωσε αποζημιώσεις για τα κινητά του μαζί με παραδειγματικές αποζημιώσεις.

Ο κανόνας δεν περιορίζεται στο ενοικιοστάσιο. Σε υπόθεση του 2010 ο ενοικιαστής καταστήματος εκτός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου είχε δώσει ειδοποίηση και έπειτα παρέμεινε, και η ιδιοκτήτρια άνοιξε το κατάστημα με κλειδί που κρατούσε. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας έκρινε ότι η υπέρβαση των δικαιωμάτων κατοχής δεν δίνει στον ιδιοκτήτη δικαίωμα να πάρει την κατοχή με τη βία: ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποταθεί στο δικαστήριο για την έξωση, και η είσοδός της παραβίασε τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Η παράνομη είσοδος ή επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αστικό αδίκημα κατά το άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148.

Πρώτα, ελέγξτε αν εφαρμόζεται το ενοικιοστάσιο

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983, Ν. 23/1983, προστατεύει τον ενοικιαστή μόνο όταν συντρέχουν δύο προϋποθέσεις μαζί. Κατά το άρθρο 2, η οικοδομή πρέπει να βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή που κήρυξε το Υπουργικό Συμβούλιο, και πρέπει να συμπληρώθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 1999. Οικοδομή που συμπληρώθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2000 και μετά είναι εκτός του Νόμου όπου κι αν βρίσκεται.

Ο Νόμος αφήνει επίσης εκτός ορισμένες ενοικιάσεις. Το άρθρο 2 εξαιρεί, μεταξύ άλλων:

• επιπλωμένες κατοικίες ή διαμερίσματα που ενοικιάζονται για λιγότερο από έξι μήνες·
• ξενοδοχεία, ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα·
• γη για γεωργικούς σκοπούς, πρατήρια πετρελαιοειδών και χώρους στάθμευσης.

Ενοικιαστής κατά τον Νόμο είναι πρόσωπο που συνήθως διαμένει, ή εταιρεία που έχει την έδρα της, στην Κύπρο. Ο ενοικιαστής που παραμένει μετά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης γίνεται θέσμιος ενοικιαστής, και κατά το άρθρο 27 τηρεί τους όρους της τελευταίας συμφωνίας όσο διατηρεί την κατοχή.

Στο ενοικιοστάσιο: οι λόγοι που πρέπει να αποδείξει ο ιδιοκτήτης

Ο θέσμιος ενοικιαστής εξώνεται μόνο για λόγο του άρθρου 11(1), και μόνο από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όπως επιβεβαίωσε το Ανώτατο στη Βάσος ν. Κασπαρή (1999). Οι λόγοι περιλαμβάνουν καθυστερημένα ενοίκια, οχληρία ή παράνομη χρήση, σοβαρή ζημιά στο ακίνητο, παράβαση ρητής απαγόρευσης υπενοικίασης, την ανάγκη του ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση της οικογένειάς του, και έργα που ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκτελέσει χωρίς την κατοχή.

Αρκετοί λόγοι έχουν ενσωματωμένες προστασίες για τον ενοικιαστή:

• Καθυστερημένα ενοίκια: το ενοίκιο πρέπει να οφείλεται νόμιμα και να καθυστερεί είκοσι μία ή περισσότερες ημέρες μετά από γραπτή ειδοποίηση απαίτησης, και διάταγμα δεν εκδίδεται αν πληρώσετε ό,τι οφείλεται μέσα σε δεκατέσσερις ημέρες από την επίδοση της αίτησης, εκτός αν δεν πληρώνατε συστηματικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Ενοίκιο που στάλθηκε με συστημένη επιστολή στο πρόσωπο που δικαιούται να το εισπράξει θεωρείται προσφερθέν.
• Ιδιοκατοίκηση: το διάταγμα εκδίδεται μόνο αν το Δικαστήριο το κρίνει λογικό, και δεν εκδίδεται αν η έκδοσή του θα προκαλούσε μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την άρνησή του. Το Δικαστήριο εξετάζει, μεταξύ άλλων, αν υπάρχει για εσάς άλλη ανάλογη στέγη με λογικό ενοίκιο.
• Ζημιά: διάταγμα έξωσης δεν εκδίδεται αν επανορθώσετε πλήρως τη ζημιά μέσα σε δύο μήνες από την επίδοση της αίτησης.
• Έργα: όταν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται την κατοχή για έργα όπως ουσιαστική μετατροπή, πρέπει να σας έχει δώσει γραπτή προειδοποίηση τουλάχιστον τεσσάρων μηνών, και να διαθέτει όποια άδεια χρειάζονται τα έργα.

Όπου δεν απαιτείται άλλη ειδοποίηση, το άρθρο 11(2) υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να σας επιδώσει γραπτή προειδοποίηση τουλάχιστον ενός μηνός. Ακόμη και μετά από διάταγμα έξωσης για καθυστερημένα ενοίκια, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος των ενενήντα ημερών. Απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων υπόκειται σε έφεση στο Εφετείο μέσα σε σαράντα δύο ημέρες (άρθρο 7).

Στο ενοικιοστάσιο: η απάντηση σε αίτηση για καθυστερημένα ενοίκια

Η απάντησή σας σε αίτηση για καθυστερημένα ενοίκια γίνεται δεκτή για καταχώριση μόνο με απόδειξη πληρωμής. Κατά το άρθρο 11(1)(α)(ii) η απάντηση πρέπει να συνοδεύεται από απόδειξη ότι το ποσό της αίτησης κατατέθηκε στο Δικαστήριο, ή από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη ή τον αντιπρόσωπό του, ή από απόδειξη κατάθεσης τράπεζας υπέρ του ιδιοκτήτη.

Τα αρχεία του τι πληρώσατε και πώς, λοιπόν, κρίνουν αν μπορείτε καν να αμυνθείτε. Από την 1η Ιουλίου 2026 το ενοίκιο καταβάλλεται με ηλεκτρονικά μέσα κατά το άρθρο 48Α του Ν. 4/1978, που αφήνει τραπεζικό ίχνος για κάθε πληρωμή. Το άρθρο μας για τις ηλεκτρονικές πληρωμές ενοικίου εξηγεί τον κανόνα.

Εκτός ενοικιοστασίου: η συμφωνία σας και το Επαρχιακό Δικαστήριο

Αν ο Νόμος δεν εφαρμόζεται, η ενοικίασή σας είναι συνήθης σύμβαση, και ο ιδιοκτήτης που ζητά την κατοχή καταχωρίζει αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Στη Φυσεντζίδη ν. K&C Snooker & Pool Entertainment (Πολιτική Έφεση 30/2019, 1 Ιουνίου 2020) το Ανώτατο έκρινε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο είχε δικαιοδοσία για ακίνητο εκτός του Νόμου. Διέταξε την εκκένωση και επιδίκασε αποζημιώσεις ίσες με το μηνιαίο ενοίκιο μέχρι την παράδοση, μείον όσα είχαν ήδη πληρωθεί.

Για τον ενοικιαστή προκύπτουν δύο πράγματα:

• Η συμφωνία κρίνει: τη διάρκεια, την ειδοποίηση που χρειάζεται για να τερματιστεί, και την τύχη της εγγύησης. Διαβάστε τη πριν απαντήσετε σε οτιδήποτε.
• Η παραμονή αφού η ενοικίαση έληξε νόμιμα μπορεί να σας κοστίσει αποζημιώσεις για κάθε μήνα κατοχής, γι’ αυτό το πότε έληξε η ενοικίαση αξίζει να διευκρινιστεί νωρίς.

Όταν σας επιδοθεί αγωγή, οι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας του 2023 βάζουν το χρονόμετρο. Καταχωρίζετε σημείωμα εμφάνισης μέσα σε 14 ημέρες από την επίδοση (κανονισμός 10.4(1)) και υπεράσπιση μέσα σε 28 ημέρες από την καταχώριση της εμφάνισης (κανονισμός 17.4(1)), προθεσμία που τα μέρη μπορούν να παρατείνουν με συμφωνία μέχρι 42 ημέρες συνολικά (κανονισμός 17.5(1)). Αν χαθούν, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει απόφαση ερήμην.

Όταν φτάσει η επιστολή

Απαντήστε γραπτώς, κρατήστε αντίγραφο, και μη σταματήσετε να πληρώνετε το ενοίκιο που δέχεστε ότι οφείλετε. Μια σύντομη γραπτή απάντηση που αμφισβητεί ό,τι αμφισβητείτε, και πληρώνει ό,τι δεν αμφισβητείτε, αφήνει αρχείο που σας βοηθά σε όποιο δικαστήριο κι αν φτάσει η υπόθεση.

Κατά το άρθρο 29 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, οι ειδοποιήσεις του Νόμου γίνονται γραπτώς και μπορούν να σας επιδοθούν προσωπικά, να αφεθούν στην τελευταία γνωστή διεύθυνσή σας στην Κύπρο, ή να σταλούν εκεί με συστημένη επιστολή. Κρατήστε τους φακέλους και σημειώστε την ημερομηνία που παραλάβατε την καθεμία, γιατί οι προθεσμίες τρέχουν από την επίδοση.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

• Μάθετε πότε συμπληρώθηκε η οικοδομή και αν βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, με τον ελεγκτή ενοικιοστασίου.
• Κρατήστε τη συμφωνία, κάθε επιστολή του ιδιοκτήτη με τον φάκελό της, και τα αρχεία πληρωμών σας.
• Πληρώνετε το ενοίκιο ηλεκτρονικά και εγκαίρως όσο κρατά η διαφορά, και πληρώστε ό,τι δεν αμφισβητείτε.
• Αν ο ιδιοκτήτης αλλάξει κλειδαριές, κόψει παροχές ή βγάλει τα πράγματά σας, κινηθείτε την ίδια μέρα.
• Αν σας επιδοθεί αίτηση ή αγωγή, σημειώστε την ημερομηνία επίδοσης και γράψτε μας αμέσως.

Ο ιδιοκτήτης που θέλει να φύγετε πρέπει να πείσει δικαστήριο, και ο ενοικιαστής που απαντά εγκαίρως μπορεί να τον υποχρεώσει να αποδείξει κάθε βήμα.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/1983), ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2, 7, 11, 27 και 29
• Ο περί Αστικών Αδικημάτων Νόμος, Κεφ. 148, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 43
• Kennedy Hotels Ltd ν. Indjirdjian (1992) 1 ΑΑΔ 400, Ανώτατο Δικαστήριο, 12 Μαρτίου 1992
• Εμπορική Εταιρεία Παλαιχωρίου Λτδ ν. Στυλιανού, Αγωγή 10474/01, Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, 30 Απριλίου 2010
• Φυσεντζίδη ν. K&C Snooker & Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση 30/2019, Ανώτατο Δικαστήριο, 1 Ιουνίου 2020
• Βάσος ν. Κασπαρή (1999) 1 ΑΑΔ 306, Ανώτατο Δικαστήριο
• Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας 2023, κανονισμοί 10.4, 17.4 και 17.5, CyLaw
• Ο περί Βεβαιώσεως και Εισπράξεως Φόρων Νόμος (Ν. 4/1978), ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 48Α

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.