Υπολογιστής Μεταβιβαστικών και ΦΠΑ

Δύο επιβαρύνσεις κρίνουν το πραγματικό κόστος απόκτησης ακινήτου στην Κύπρο, και αλληλοαποκλείονται αντί να αθροίζονται. Αγορά που φέρει ΦΠΑ δεν φέρει μεταβιβαστικά. Αγορά που δεν φέρει ΦΠΑ φέρει μεταβιβαστικά, μειωμένα κατά το ήμισυ.

Το χαρτόσημο δεν αποτελεί πλέον τρίτη επιβάρυνση. Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2024 καταργήθηκαν την 1η Ιανουαρίου 2026 με τον περί Χαρτοσήμων (Καταργητικό) Νόμο του 2025, Ν. 239(Ι)/2025, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της 31ης Δεκεμβρίου 2025. Ο καταργητικός νόμος έχει δύο άρθρα και δεν περιέχει επιφύλαξη, οπότε για ό,τι προηγήθηκε ισχύει το άρθρο 10(2) του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1: τέλος που είχε ήδη γεννηθεί σε έγγραφο υπογεγραμμένο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025 επιβιώνει της κατάργησης και παραμένει οφειλόμενο. Τι ανατρέπει και τι δεν ανατρέπει η κατάργηση εκτίθεται στην κατάργηση του χαρτοσήμου.

Ο υπολογιστής πιο πάνω εφαρμόζει την κλίμακα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και τους κανόνες του ΦΠΑ όπως ισχύουν, ώστε να δείτε τον αριθμό πριν δεσμευτείτε σε τίμημα. Το εργαλείο είναι ενδεικτικό και δεν αποτελεί εκτίμηση αξίας, για τους λόγους που εκτίθενται πιο κάτω.

Τα μεταβιβαστικά χρεώνονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όταν ο τίτλος περνά στο όνομά σας, με ανοδική κλίμακα:

• 3 τοις εκατό στις πρώτες €85.000, δηλαδή €2.550
• 5 τοις εκατό από €85.001 έως €170.000, δηλαδή επιπλέον €4.250
• 8 τοις εκατό σε κάθε ποσό άνω των €170.000

Όπου η αγορά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, τα τέλη της κλίμακας μειώνονται κατά 50 τοις εκατό. Όπου η αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ, δεν οφείλονται καθόλου μεταβιβαστικά.

Η αγορά σε κοινό όνομα αλλάζει την αριθμητική. Τα τέλη υπολογίζονται επί κάθε μεριδίου και όχι επί του ακινήτου συνολικά, οπότε δύο αγοραστές με μισό μερίδιο ο καθένας υπολογίζονται στη μισή αξία ο καθένας, και ο καθένας διατρέχει χωριστά τις χαμηλότερες βαθμίδες. Σε αγορά άνω των €170.000 η διαφορά είναι πραγματική.

Η αξία είναι του Κτηματολογίου, όχι δική σας. Τα τέλη υπολογίζονται επί της αξίας που αποδίδει το Κτηματολόγιο κατά την ημερομηνία μεταβίβασης, που μπορεί να μην είναι το ποσό του συμβολαίου σας.

Το μεταπωλούμενο ακίνητο δεν φέρει ΦΠΑ. Γι' αυτό υπάρχουν σε αυτό τα μεταβιβαστικά, και γι' αυτό μετρά η μείωση του 50 τοις εκατό.

Το νέο ακίνητο φέρει ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19 τοις εκατό, εκτός αν ο αγοραστής υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή για κύρια και μόνιμη κατοικία.

Ο μειωμένος συντελεστής 5 τοις εκατό

Ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού, νοουμένου ότι η αξία τους δεν υπερβαίνει τις €350.000. Πέραν αυτού η θέση είναι αναλογική:

• όπου η αξία είναι έως €350.000, ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται αναλογικά προς τα τετραγωνικά μέτρα του δομήσιμου εμβαδού όταν αυτό υπερβαίνει τα 130 και έως τα 190
• όπου η αξία κυμαίνεται από €350.001 έως €475.000, ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στην αξία έως €350.000, αναλογικά προς τα τετραγωνικά μέτρα άνω των 130 και έως 190

Ο μειωμένος συντελεστής δεν εφαρμόζεται καθόλου όπου το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα, ή η συνολική αξία της κατοικίας υπερβαίνει τις €475.000. Τότε ισχύει ο κανονικός συντελεστής στο σύνολο.

Διαφορετικά όρια ισχύουν για πρόσωπο με αναπηρία, για το οποίο ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στα πρώτα 190 τετραγωνικά μέτρα ανεξαρτήτως συνολικού εμβαδού, και για πολύτεκνες οικογένειες με τουλάχιστον τέσσερα τέκνα, όπου το εμβαδόν αυξάνεται κατά 15 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν των τριών, χωρίς να επηρεάζονται τα όρια αξίας. Υπάρχουν επίσης μεταβατικές διατάξεις για αναπτύξεις των οποίων οι πολεοδομικές αιτήσεις προηγούνται της 31ης Οκτωβρίου 2023. Κανένα από αυτά δεν μοντελοποιείται από τον υπολογιστή.

Ο μειωμένος συντελεστής συνοδεύεται από δέσμευση δεκαετίας. Ο δικαιούχος που παύει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως κύρια και μόνιμη εντός δεκαετίας οφείλει να ειδοποιήσει το Τμήμα Φορολογίας εντός τριάντα ημερών και να καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του μειωμένου και του κανονικού συντελεστή για το εναπομείναν διάστημα.

Υπολογίζει. Δεν συμβουλεύει, και υπάρχουν τέσσερα σημεία στα οποία μια πραγματική αγορά αποκλίνει από την αριθμητική.

Η εκτίμηση του Κτηματολογίου. Τα μεταβιβαστικά τέλη ακολουθούν την αξία του Κτηματολογίου και όχι το τίμημα του συμβολαίου. Όπου τα δύο διαφέρουν, το τέλος ακολουθεί το Κτηματολόγιο.

Η υπαγωγή στον μειωμένο συντελεστή. Ο συντελεστής του 5 τοις εκατό απαιτεί υπεύθυνη δήλωση προς το Τμήμα Φορολογίας και εξαρτάται από προϋποθέσεις που αφορούν τον αγοραστή και το ακίνητο, τις οποίες κανένας υπολογιστής δεν μπορεί να ελέγξει.

Το τι ακριβώς πωλείται. Όπου η αγορά γίνεται με εκχώρηση συμβατικών δικαιωμάτων αντί για μεταβίβαση εγγεγραμμένου τίτλου, τα σημεία χρέωσης και ο χρόνος τους είναι διαφορετικά.

Όλα τα υπόλοιπα της συναλλαγής. Τα δικηγορικά έξοδα, η άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου όπου ο αγοραστής δεν είναι πολίτης κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα έξοδα υποθήκης και οι έρευνες που ανήκουν πριν από την υπογραφή είναι χωριστά.

Η τελευταία περίπτωση εκτίθεται στις σελίδες Προβλήματα Τίτλων και Αγορά σε Πλειστηριασμό. Η πλήρης σειρά των ελέγχων πριν από την αγορά είναι στη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.

Η κλίμακα και η αριθμητική ακολουθούν τον υπολογιστή μεταβιβαστικών τελών του Τμήματος Κτηματολογίου, περιλαμβανομένης της σημείωσής του ότι τα τέλη υπολογίζονται επί ολόκληρων μεριδίων.

Οι μηχανισμοί του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ ακολουθούν την Εγκύκλιο ΦΠΑ 11/2023 του Εφόρου Φορολογίας, της 28ης Νοεμβρίου 2023.

Οι συντελεστές και τα όρια μεταβάλλονται. Ελέγχθηκαν στις 18 Αυγούστου 2026 και δεν ενημερώνονται αυτόματα.

Θα χρειαστούμε το συμβόλαιο ή το προσχέδιο, τα στοιχεία του τίτλου και το τίμημα, με σημείωση για το αν ο πωλητής είναι επιχειρηματίας ανάπτυξης και αν το ακίνητο θα είναι η μόνιμη κατοικία σας.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία.