Μεταβιβαστικά και ΦΠΑ

Οι δύο επιβαρύνσεις

Τι πληρώνει πράγματι ο αγοραστής πάνω από το τίμημα

Δύο επιβαρύνσεις κρίνουν το πραγματικό κόστος απόκτησης ακινήτου στην Κύπρο, και αλληλοαποκλείονται αντί να αθροίζονται. Αγορά που φέρει ΦΠΑ δεν φέρει μεταβιβαστικά. Αγορά που δεν φέρει ΦΠΑ φέρει μεταβιβαστικά, μειωμένα κατά το ήμισυ.

Το εργαλείο είναι ενδεικτικό και δεν αποτελεί εκτίμηση αξίας, για τους λόγους που εκτίθενται πιο κάτω.

Η κλίμακα, και το μισό που δεν χρεώνεται

Τα μεταβιβαστικά χρεώνονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όταν ο τίτλος περνά στο όνομά σας, με ανοδική κλίμακα:

• 3 τοις εκατό στις πρώτες €85.000, δηλαδή €2.550
• 5 τοις εκατό από €85.001 έως €170.000, δηλαδή επιπλέον €4.250
• 8 τοις εκατό σε κάθε ποσό άνω των €170.000

Όπου η αγορά δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, τα τέλη της κλίμακας μειώνονται κατά 50 τοις εκατό. Όπου η αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ, δεν οφείλονται καθόλου μεταβιβαστικά.

Η αγορά σε κοινό όνομα αλλάζει την αριθμητική. Τα τέλη υπολογίζονται επί κάθε μεριδίου και όχι επί του ακινήτου συνολικά, οπότε δύο αγοραστές με μισό μερίδιο ο καθένας υπολογίζονται στη μισή αξία ο καθένας, και ο καθένας διατρέχει χωριστά τις χαμηλότερες βαθμίδες. Σε αγορά άνω των €170.000 η διαφορά είναι πραγματική.

Η αξία είναι του Κτηματολογίου, όχι δική σας. Τα τέλη υπολογίζονται επί της αξίας που αποδίδει το Κτηματολόγιο κατά την ημερομηνία μεταβίβασης, που μπορεί να μην είναι το ποσό του συμβολαίου σας.

Δεκαεννέα τοις εκατό, ή πέντε, ή καθόλου

Το μεταπωλούμενο ακίνητο δεν φέρει ΦΠΑ. Γι' αυτό υπάρχουν σε αυτό τα μεταβιβαστικά, και γι' αυτό μετρά η μείωση του 50 τοις εκατό.

Το νέο ακίνητο φέρει ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19 τοις εκατό, εκτός αν ο αγοραστής υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή για κύρια και μόνιμη κατοικία.

Ο μειωμένος συντελεστής 5 τοις εκατό

Ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού, νοουμένου ότι η αξία τους δεν υπερβαίνει τις €350.000. Πέραν αυτού η θέση είναι αναλογική:

• όπου η αξία είναι έως €350.000, ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται αναλογικά προς τα τετραγωνικά μέτρα του δομήσιμου εμβαδού όταν αυτό υπερβαίνει τα 130 και έως τα 190
• όπου η αξία κυμαίνεται από €350.001 έως €475.000, ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στην αξία έως €350.000, αναλογικά προς τα τετραγωνικά μέτρα άνω των 130 και έως 190

Ο μειωμένος συντελεστής δεν εφαρμόζεται καθόλου όπου το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα, ή η συνολική αξία της κατοικίας υπερβαίνει τις €475.000. Τότε ισχύει ο κανονικός συντελεστής στο σύνολο.

Διαφορετικά όρια ισχύουν για άτομα με αναπηρία και για πολύτεκνες οικογένειες, και υπάρχουν μεταβατικές διατάξεις για αναπτύξεις με παλαιότερες πολεοδομικές αιτήσεις. Κανένα από αυτά δεν μοντελοποιείται από τον υπολογιστή.

Ο μειωμένος συντελεστής συνοδεύεται από δέσμευση δεκαετίας. Ο δικαιούχος που παύει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως κύρια και μόνιμη εντός δεκαετίας οφείλει να ειδοποιήσει το Τμήμα Φορολογίας εντός τριάντα ημερών και να καταβάλει τη διαφορά για το εναπομείναν διάστημα.

Πού παύει ο αριθμός να είναι αξιόπιστος

Υπολογίζει. Δεν συμβουλεύει, και υπάρχουν σημεία όπου μια πραγματική αγορά αποκλίνει από την αριθμητική: η εκτίμηση του Κτηματολογίου, η υπαγωγή στον μειωμένο συντελεστή που απαιτεί υπεύθυνη δήλωση προς το Τμήμα Φορολογίας, και το τι ακριβώς πωλείται όταν η αγορά γίνεται με εκχώρηση συμβατικών δικαιωμάτων αντί για μεταβίβαση εγγεγραμμένου τίτλου.

Η τελευταία περίπτωση εκτίθεται στις σελίδες Προβλήματα Τίτλων και Αγορά σε Πλειστηριασμό. Η πλήρης σειρά των ελέγχων πριν από την αγορά είναι στη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.

Από πού προέρχονται οι αριθμοί

Η κλίμακα και η αριθμητική ακολουθούν τον υπολογιστή μεταβιβαστικών τελών του Τμήματος Κτηματολογίου, περιλαμβανομένης της σημείωσής του ότι τα τέλη υπολογίζονται επί ολόκληρων μεριδίων.

Οι μηχανισμοί του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ ακολουθούν την Εγκύκλιο ΦΠΑ 11/2023 του Εφόρου Φορολογίας, της 28ης Νοεμβρίου 2023.

Οι συντελεστές και τα όρια μεταβάλλονται. Ελέγχθηκαν στις 15 Αυγούστου 2026 και δεν ενημερώνονται αυτόματα.

Για τον αριθμό της δικής σας αγοράς

Στείλτε μας το συμβόλαιο ή το προσχέδιο, τα στοιχεία του τίτλου και το τίμημα, με σημείωση για το αν ο πωλητής είναι επιχειρηματίας ανάπτυξης και αν το ακίνητο θα είναι η μόνιμη κατοικία σας.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία. Τηλέφωνο +357 22 680 330, office@kleanthousplatis.com.