Αγορά ακινήτου σε πλειστηριασμό

Η σειρά

Η προσφορά είναι η δέσμευση, και γίνεται πριν σας συμβουλεύσει κανείς

Με λίγα λόγια

• Η νικήτρια προσφορά δεσμεύει. Δεν υπάρχει στάδιο μετά, στο οποίο ένα πρόβλημα γίνεται πρόβλημα του πωλητή.
• Δύο κατηγορίες: ακίνητο με ξεχωριστό τίτλο, και συμβατικά δικαιώματα που πωλούνται με εκχώρηση χωρίς εγγύηση τίτλου.
• Ο φάκελος του πλειστηριασμού συντάσσεται από τον πωλητή. Δεν αποτελεί έρευνα του κινδύνου και δεν καλύπτεται με εγγύηση.

Τράπεζες, εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων και επενδυτικά ταμεία διαθέτουν σήμερα μεγάλο μέρος κυπριακών ακινήτων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών, σε τιμές επιφύλαξης που μπορούν να βρίσκονται ουσιωδώς κάτω από τις γενικές εκτιμήσεις του Κτηματολογίου.

Αυτό που διαφοροποιεί τον πλειστηριασμό δεν είναι η τιμή. Είναι η σειρά με την οποία συμβαίνουν τα πράγματα. Σε συνήθη πώληση ο αγοραστής ερευνά, μετά διαπραγματεύεται, μετά υπογράφει. Στον πλειστηριασμό οι όροι είναι καθορισμένοι πριν καταχωρηθεί το ακίνητο, και η έρευνα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την προσφορά.

Τι ακριβώς πωλείται

Δύο ακίνητα μπορεί να φαίνονται ίδια στην καταχώριση και να έχουν εντελώς διαφορετικό κίνδυνο.

Ακίνητο με ξεχωριστό τίτλο. Ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και η πώληση ολοκληρώνεται με συνήθη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο. Τα ερωτήματα είναι τα γνωστά: τι είναι εγγεγραμμένο κατά του τίτλου και τι στέκεται στη γη.

Συμβατικά δικαιώματα με εκχώρηση. Ο πωλητής, συχνά εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, δεν είναι καθόλου ιδιοκτήτης. Κατέχει συμβατικά δικαιώματα βάσει κατατεθειμένου συμβολαίου και τα πωλεί με εκχώρηση, ρητά χωρίς εγγύηση τίτλου.

Ο λόγος είναι θεσμικός. Το άρθρο 7 του Ν.9/1965 απαγορεύει τη μεταβίβαση από οποιονδήποτε πλην του ιδιοκτήτη, και μέχρι να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι ο ιδιοκτήτης στο μητρώο παραμένει ο επιχειρηματίας ανάπτυξης.

Πριν προσφέρετε σε ακίνητο εκχώρησης, το ερώτημα δεν είναι αν η έκπτωση είναι ελκυστική. Είναι τι πρέπει να συμβεί, και ποιος πρέπει να συνεργαστεί, για να εγγραφεί ποτέ το ακίνητο στο όνομά σας.

Τι δείχνει το μητρώο, διαβασμένο έναντι του φακέλου

Διενεργούμε δική μας έρευνα στο Κτηματολόγιο και τη διαβάζουμε έναντι του φακέλου, γιατί το ενδιαφέρον βρίσκεται συνήθως στη διαφορά τους.

Υποθήκες και προηγούμενες επιβαρύνσεις, και ο μηχανισμός με τον οποίο απελευθερώνονται σε σχέση με τη στιγμή της πληρωμής. Memo, όπου κατά το άρθρο 43 του Ν.9/1965 η μεταβίβαση δεν ακυρώνει, καθυστερεί ή αναβάλλει τη διαδικασία, οπότε ακολουθεί τη γη.

Σημειώσεις και απαγορεύσεις από τις οικοδομικές εργασίες: το άρθρο 10Β του Κεφ. 96 παράγει σημείωση παρατυπίας που δεν εμποδίζει μεταβίβαση, ενώ το άρθρο 10Γ παράγει απαγόρευση που την εμποδίζει. Η διάκριση κρίνει αν το ακίνητο μπορεί καν να μεταβιβαστεί σε εσάς, και δεν προκύπτει πάντοτε από τον φάκελο.

Οι συναινέσεις σε ακίνητο εκχώρησης ονομάζονται από τον νόμο: το άρθρο 44ΤΗ του Ν.9/1965 απαιτεί τη γραπτή δήλωση ή συναίνεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή, ή δικαστική απόφαση που επιτρέπει την πώληση χωρίς αυτήν.

Τι ακολουθεί, και με ποιο χρονοδιάγραμμα

Το συμβόλαιο ή η εκχώρηση πρέπει να οριστικοποιηθεί και να υπογραφεί. Όπου η αγορά γίνεται με συμβόλαιο πώλησης, αυτό κατατίθεται στο Κτηματολόγιο κατά τον Ν.81(Ι)/2011. Το άρθρο 3(1)(γ), με το άρθρο 77Α του Κεφ. 149, απαιτεί κατάθεση εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Η προθεσμία δεν είναι διακριτική, και είναι εκείνη που βλέπουμε να χάνεται συχνότερα.

Όπου ο αγοραστής είναι υπήκοος τρίτης χώρας, η απόκτηση απαιτεί άδεια, και η διαδικασία τρέχει παράλληλα και όχι στο τέλος. Έπειτα απελευθερώνονται οι επιβαρύνσεις έναντι πληρωμής στη σωστή στιγμή, και λαμβάνεται η μεταβίβαση.

Τι να μας στείλετε

Τον αριθμό καταχώρισης, τον φάκελο και την προθεσμία, με σημείωση για το αν το ακίνητο πωλείται με τίτλο ή με εκχώρηση.

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία. Τηλέφωνο +357 22 680 330, office@kleanthousplatis.com.