Το σπίτι δεν χτίστηκε ποτέ, η αμοιβή του αρχιτέκτονα οφειλόταν

Τον Ιούλιο του 2002 ζεύγος στη Λευκωσία ανέθεσε σε αρχιτέκτονα τη μελέτη πολυτελούς κατοικίας 4.496 τετραγωνικών μέτρων στους Αγίους Τριμιθιάς. Η γραπτή ανάθεση όριζε αμοιβή 7% επί της αξίας του έργου, πλέον ΦΠΑ: 6% για την αρχιτεκτονική μελέτη και 1% για την επίβλεψη. Ο αρχιτέκτονας ετοίμασε τα σχέδια, τους όρους προσφοράς και τη στατική μελέτη, εξασφάλισε πολεοδομική άδεια, και η αίτηση για άδεια οικοδομής εγκρίθηκε. Η ίδια η άδεια δεν εκδόθηκε, γιατί δεν καταβλήθηκαν τα σχετικά δικαιώματα. Μετά τον θάνατο του συζύγου τον Ιανουάριο του 2004 το έργο εγκαταλείφθηκε. Ο αρχιτέκτονας είχε πληρωθεί 34.300 λίρες Κύπρου και καταχώρισε αγωγή για το υπόλοιπο του 6%. Στις 6 Οκτωβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση της ιδιοκτήτριας και επικύρωσε την απόφαση για 403.047 ευρώ, πλέον ΦΠΑ, τόκους και έξοδα.

Η απόφαση απαντά σε ερώτημα που θέτουν συχνά οι ιδιοκτήτες: αν σταματήσω το έργο, τι χρωστώ στον αρχιτέκτονα; Όταν η σύμβαση τιμολογεί χωριστά τη μελέτη και η μελέτη έχει ολοκληρωθεί, η απάντηση είναι ολόκληρη η αμοιβή της μελέτης, υπολογισμένη επί της αξίας του κτηρίου που σχεδιάστηκε.

Μελέτη και επίβλεψη ήταν δύο χωριστές υποχρεώσεις

Η ιδιοκτήτρια υποστήριξε ότι η σύμβαση ήταν ενιαία και ότι, αφού και τα δύο ποσοστά υπολογίζονταν επί του κόστους του έργου, τίποτα δεν μπορούσε να υπολογιστεί πριν χτιστεί το σπίτι. Το Δικαστήριο διαφώνησε. Η σύμβαση είναι διαιρετή όταν χωρίζεται σε διακριτά μέρη, το καθένα από τα οποία μπορεί να εκπληρωθεί αυτοτελώς και γεννά δικό του δικαίωμα σε αμοιβή, και το αν μια σύμβαση είναι διαιρετή κρίνεται πρωτίστως από τους όρους της. Εδώ ο διαχωρισμός ήταν σαφής: 6% για τη μελέτη, 1% για την επίβλεψη. Το ότι και τα δύο ποσοστά μετρούσαν επί της αξίας του έργου δεν τα συγχώνευε. Η ιδιοκτήτρια, είπε το Δικαστήριο, συνέχεε τη γένεση του δικαιώματος σε αμοιβή με τον προσδιορισμό του ύψους της. Η ολοκλήρωση του σπιτιού δεν ήταν προϋπόθεση για την αμοιβή μιας μελέτης που είχε ήδη ολοκληρωθεί.

Απέτυχε και η εναλλακτική θέση της. Η ανάθεση προέβλεπε στάδια πληρωμής: 10.000 λίρες με την υπογραφή, 10.000 με την παράδοση των σχεδίων, 10.000 με την πολεοδομική άδεια και 20.000 με την άδεια οικοδομής, και το υπόλοιπο με δόσεις που θα όριζε ο αρχιτέκτονας. Οι όροι αυτοί, έκρινε το Δικαστήριο, ρύθμιζαν πότε θα καταβαλλόταν η αμοιβή, όχι πόση ήταν.

Τα στάδια πληρωμής έλεγαν πότε πληρώνεις. Το 6% έλεγε πόσα.

Το ποσό στην αίτηση για άδεια δεν έβαζε ταβάνι στην αμοιβή

Η αίτηση για άδεια οικοδομής, καθώς και έντυπο του ΕΤΕΚ, ανέγραφαν υπολογιζόμενο κόστος 500.000 λίρες. Ο αρχιτέκτονας είπε ότι το πραγματικό κόστος ήταν περίπου 4,5 εκατομμύρια, και εξήγησε ότι το χαμηλότερο ποσό γράφτηκε κατ' επιθυμία της ιδιοκτήτριας. Επιμετρητής ποσοτήτων που κάλεσε ο αρχιτέκτονας υπολόγισε το κόστος σε 4.549.857 λίρες. Η ιδιοκτήτρια δεν προσκόμισε μαρτυρία εμπειρογνώμονα για την αξία, μόνο τη δική της εκτίμηση για 500.000 έως 1.000.000 λίρες, την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε εξωπραγματική για κατοικία τέτοιου μεγέθους και τέτοιων προδιαγραφών. Το Δικαστήριο καθόρισε την αξία σε 4,5 εκατομμύρια λίρες, άρα η αμοιβή μελέτης ήταν 270.000 λίρες, και μετά την αφαίρεση των 34.300 που είχαν καταβληθεί το υπόλοιπο ήταν 235.700 λίρες, τα 403.047 ευρώ της απόφασης.

Η ιδιοκτήτρια υποστήριξε ότι ο αρχιτέκτονας κωλυόταν από το χαμηλότερο ποσό που ο ίδιος ανέγραψε σε επίσημα έγγραφα. Το Δικαστήριο έκρινε ότι το ποσό ήταν ενδεικτικό και δεν είχε έννομη συνέπεια για την αξία του έργου. Σύμφωνα με τη μαρτυρία, τα δικαιώματα για την άδεια υπολογίζονταν με βάση το εμβαδόν και όχι με βάση το δηλωμένο κόστος.

Λάθος ποσό σε έντυπο δεν έκανε τη σύμβαση παράνομη

Στην έφεση η ιδιοκτήτρια υποστήριξε επίσης ότι η σύμβαση ήταν παράνομη, γιατί το χαμηλότερο ποσό συνιστούσε ψευδή δήλωση κατά το άρθρο 20(2)(α) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Η υπεράσπιση αυτή δεν είχε δικογραφηθεί, και η παρανομία πρέπει να δικογραφείται ρητά, μαζί με τα γεγονότα που καθιστούν τον σκοπό παράνομο. Το δικαστήριο εξετάζει αυτεπάγγελτα την παρανομία μόνο όταν είναι έκδηλη και δεν χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση, και εδώ δεν ήταν. Σε κάθε περίπτωση, η σύμβαση αφορούσε αρχιτεκτονικές υπηρεσίες έναντι ποσοστιαίας αμοιβής, πράγμα νόμιμο. Μια παρατυπία κατά την εκτέλεση νόμιμης σύμβασης δεν την καθιστά παράνομη κατά το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Αν η ιδιοκτήτρια θεωρούσε ότι η καταχώριση συνιστούσε αδίκημα, είπε το Δικαστήριο, αυτό ήταν θέμα των αρμόδιων αρχών, όχι λόγος να μην πληρωθεί ο αρχιτέκτονας. Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 3.500 ευρώ, πλέον ΦΠΑ αν υπάρχει.

Τι σημαίνει στην πράξη

Η απόφαση αφορά όποιον αναθέτει ανέγερση στην Κύπρο: ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν κατοικία, developers, εταιρείες που χτίζουν γραφεία ή ξενοδοχεία. Οι περισσότερες αναθέσεις σε αρχιτέκτονα ορίζουν ποσοστό επί της αξίας του έργου, χωρισμένο σε στάδια, και πολλοί ιδιοκτήτες τις υπογράφουν πιστεύοντας ότι μπορούν να αποχωρήσουν πληρώνοντας μόνο τις ώρες δουλειάς. Αν η σύμβαση δεν το λέει, δεν ισχύει. Μόλις ολοκληρωθεί ένα στάδιο που τιμολογείται χωριστά, η αμοιβή του οφείλεται ολόκληρη, με μέτρο την αξία του κτηρίου όπως σχεδιάστηκε.

Πριν υπογράψετε, διαβάστε τον όρο της αμοιβής και κάντε τρεις ερωτήσεις. Επί ποιας αξίας υπολογίζεται το ποσοστό, και ποιος την καθορίζει; Τι οφείλετε αν διακόψετε σε κάθε στάδιο; Υπάρχει όρος που σας επιτρέπει να τερματίσετε την ανάθεση πληρώνοντας τη δουλειά που έγινε μέχρι τότε; Αν δεν υπάρχει, διαπραγματευτείτε τον. Μην υπογράφετε κανένα έγγραφο εν λευκώ: η ιδιοκτήτρια εδώ είπε ότι αυτό έκανε, και το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν την πίστεψε.

Η παγίδα είναι το ποσό που γράφεται στην αίτηση για άδεια. Εύκολα θεωρεί κανείς ότι ένα χαμηλό δηλωμένο κόστος θα κρατήσει χαμηλά και τις αμοιβές των μελετητών. Δεν τις κρατά, και η αναγραφή ποσού που ξέρετε ότι είναι λάθος σε επίσημο έντυπο μπορεί να εκθέσει όποιον το υπογράφει. Αν μια διαφορά για αμοιβή φτάσει στο δικαστήριο, η αξία κρίνεται από εμπειρογνώμονες. Η ιδιοκτήτρια εδώ έχασε, μεταξύ άλλων, επειδή δεν κάλεσε δικό της επιμετρητή ποσοτήτων.

Η αγωγή καταχωρίστηκε το 2007 και κρίθηκε οριστικά το 2026. Για τους αρχιτέκτονες, η απόφαση επιβεβαιώνει ότι η σαφής σύμβαση προστατεύει την αμοιβή τους, και για τους ιδιοκτήτες είναι λόγος να συμφωνούν τους όρους τερματισμού από την αρχή. Η ομάδα μας για το κατασκευαστικό δίκαιο συντάσσει και ελέγχει αναθέσεις σε αρχιτέκτονες και μηχανικούς, και αναλαμβάνει διαφορές για αμοιβές όταν προκύψουν.

Πηγές

• Δήμητρα Αποστόλου ν. Γεωργίου Μετζίτη, Πολιτική Έφεση αρ. 350/2016, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 6 Οκτωβρίου 2026
• Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149, CyLaw
• Ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, CyLaw

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη