Άρθρα  ·  Κατασκευές

Ο εργολάβος πληρώθηκε και έφυγε: τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης

Με λίγα λόγια

Εργολάβος που πληρώθηκε και σταμάτησε να εμφανίζεται αρνείται να εκτελέσει τη σύμβαση. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να την τερματίσει και να αξιώσει αποζημίωση.

Ο ιδιοκτήτης υπογράφει σύμβαση ανακαίνισης, καταβάλλει στον εργολάβο ολόκληρο το τίμημα, και λίγους μήνες αργότερα ο εργολάβος έχει εκτελέσει λιγότερο από το ένα τρίτο των εργασιών, δεν εμφανίζεται πια στο εργοτάξιο και δεν απαντά σε επιστολές. Δύο ερωτήματα προκύπτουν: μπορεί ο ιδιοκτήτης να προσφύγει στο δικαστήριο, και τι θα πάρει πίσω.

Η σύντομη απάντηση είναι ότι ο ιδιοκτήτης έχει αξίωση για παράβαση σύμβασης και μπορεί να την εγείρει στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Το πόσο θα ανακτήσει σπάνια το κρίνει το δίκαιο, το οποίο είναι σαφές. Το κρίνει η μαρτυρία, και το μεγαλύτερο μέρος της πρέπει να συγκεντρωθεί πριν σκεφτεί κανείς το δικαστήριο.

Η εγκατάλειψη του έργου είναι άρνηση εκπλήρωσης

Ο εργολάβος που σταματά τις εργασίες, αποχωρεί από το εργοτάξιο και δεν λέει αν θα επιστρέψει, στην ουσία αρνείται να εκτελέσει τη σύμβαση. Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149, ρυθμίζει ακριβώς αυτή την περίπτωση. Κατά το άρθρο 39, «αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεσή του για συνέχιση της σύμβασης». Δανειστής, στη γλώσσα του Νόμου, είναι εδώ ο ιδιοκτήτης, στον οποίο οφείλεται η εκτέλεση του έργου.

Από τη διατύπωση προκύπτουν δύο πρακτικά συμπεράσματα.

  • Η επιλογή ανήκει στον ιδιοκτήτη. Το άρθρο δίνει στον ιδιοκτήτη δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση. Η σύμβαση δεν λύεται αυτόματα επειδή ο εργολάβος εξαφανίστηκε, και ο ιδιοκτήτης που θέλει να αναθέσει την ολοκλήρωση σε άλλον πρέπει να πάρει την απόφαση και να τη γνωστοποιήσει γραπτώς.
  • Η αναμονή μπορεί να εκληφθεί ως συγκατάθεση. Το δικαίωμα χάνεται αν ο ιδιοκτήτης δείξει, προφορικά ή με τη συμπεριφορά του, ότι αποδέχεται τη συνέχιση της σύμβασης. Μήνες μηνυμάτων που δίνουν «άλλη μία εβδομάδα» μπορούν αργότερα να προβληθούν ακριβώς ως τέτοια συγκατάθεση. Ο ιδιοκτήτης που θέλει να δώσει μια τελευταία ευκαιρία καλό είναι να το κάνει γραπτώς, με συγκεκριμένη ημερομηνία, και να αναφέρει τι θα ακολουθήσει αν αυτή παρέλθει.

Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια βάσει του άρθρου 39, διαβάστε τη σύμβαση. Πολλές οικοδομικές συμβάσεις ορίζουν δική τους διαδικασία τερματισμού, συνήθως γραπτή ειδοποίηση και προθεσμία για θεραπεία της παράβασης. Όπου υπάρχει τέτοια πρόνοια, πρέπει να τηρηθεί ακόμη κι αν ο εργολάβος έχει σιωπήσει, γιατί όποιος τερματίζει σύμβαση χωρίς να έχει το δικαίωμα παραβαίνει ο ίδιος τη σύμβαση και δίνει στον αντισυμβαλλόμενο αξίωση. Η σύμβαση μπορεί επίσης να περιέχει ρήτρα διαιτησίας, η οποία αλλάζει το πού θα κριθεί η διαφορά. Στη σελίδα για τις κατασκευαστικές διαφορές εξηγούμε γιατί η σειρά των ειδοποιήσεων μετρά περισσότερο από τη βασιμότητα του παραπόνου.

Νομική υποστήριξη όταν ο εργολάβος σταμάτησε τις εργασίες

Περιγράψτε σύντομα τι συμφωνήθηκε, τι έχει πληρωθεί και πότε σταμάτησαν οι εργασίες. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα πριν επικοινωνήσετε.

Συζητήστε το ημιτελές έργο

Τι μπορεί να ανακτήσει ο ιδιοκτήτης

Η αξίωση του ιδιοκτήτη είναι αξίωση αποζημίωσης. Το άρθρο 75 του Κεφ. 149 ορίζει ότι «το πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης». Το άρθρο 73(1) προσδιορίζει την αποζημίωση αυτή: πρόκειται για τη ζημία που προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την παράβαση, ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν, κατά τη σύναψη της σύμβασης, ως ενδεχόμενη συνέπειά της. Απομακρυσμένη και έμμεση ζημία δεν αποζημιώνεται.

Με τα γεγονότα που περιγράψαμε, η ζημία που προκύπτει φυσικά δεν είναι δύσκολο να εντοπιστεί. Ο ιδιοκτήτης πλήρωσε για ολοκληρωμένη ανακαίνιση και πήρε το ένα τρίτο της. Το κόστος για να φτάσει το έργο από εκεί όπου το άφησε ο εργολάβος εκεί όπου υποσχέθηκε η σύμβαση, μαζί με το κόστος διόρθωσης όσων έγιναν πλημμελώς, αποτελεί τον πυρήνα της αξίωσης. Όταν ολόκληρο το τίμημα έχει προπληρωθεί, ελάχιστο μέρος του κόστους αυτού συμψηφίζεται με ποσά που ο ιδιοκτήτης οφείλει ακόμη. Το Ανώτατο Δικαστήριο το διατύπωσε ξεκάθαρα στην Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499: το άρθρο 73 αναπαράγει τους κανόνες του κοινοδικαίου για τις αποζημιώσεις, και η αποζημίωση αποσκοπεί στην αποκατάσταση του μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν δεν είχε συμβεί η παράβαση. Ο τρόπος υπολογισμού σε κάθε υπόθεση εξαρτάται από τα γεγονότα και από τη μαρτυρία, και αξίωση που προβάλλεται σε λάθος βάση μπορεί να αποτύχει ακόμη κι όταν το παράπονο του ιδιοκτήτη είναι προφανώς δικαιολογημένο.

Το δίκαιο δίνει στον ιδιοκτήτη την αξίωση. Η μαρτυρία κρίνει πόσο αξίζει.

Το άρθρο 73(3) προσθέτει ότι, κατά τον υπολογισμό της ζημίας, λαμβάνονται υπόψη τα μέσα που υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκάλεσε η μη εκτέλεση της σύμβασης. Δεν αναμένεται από τον ιδιοκτήτη να αφήσει ένα μισοτελειωμένο σπίτι ανέγγιχτο για χρόνια όσο εκκρεμεί η υπόθεση. Η ολοκλήρωση των εργασιών από άλλον εργολάβο συνάδει με αυτή την υποχρέωση, με την προϋπόθεση ότι η κατάσταση του ακινήτου έχει πρώτα καταγραφεί σωστά.

Η ζημία είναι η διπλή πληρωμή, και πρέπει να αποδειχθεί

Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Παύλος Πουργουρίδης ν. Εταιρεία Ανάπτυξης Γης Περικλής Κωνσταντίνου Λτδ (2009) 1 ΑΑΔ 784, Πολιτική Έφεση αρ. 358/2006, ημερομηνίας 2ας Ιουλίου 2009, είναι αυτή που πρέπει να διαβάσει πρώτα ο ιδιοκτήτης σε αυτή τη θέση, γιατί ο ιδιοκτήτης εκεί δικαιώθηκε ως προς την ευθύνη και παρά ταύτα δεν πήρε σχεδόν τίποτα.

Με γραπτή συμφωνία του 2002, οι εργολάβοι ανέλαβαν την ανέγερση εξοχικής κατοικίας στον Μονιάτη έναντι £31.200, με αποπεράτωση μέχρι την 21η Απριλίου 2003. Η συμφωνία έδινε στον ιδιοκτήτη δικαίωμα, κατόπιν προειδοποίησης, να αναθέσει τη συνέχιση του έργου σε άλλο εργολάβο και να επιβαρύνει τους εργολάβους με τα έξοδα που θα προέκυπταν. Οι εργασίες καθυστερούσαν, δόθηκε παράταση, και οι καθυστερήσεις συνεχίστηκαν. Στις 21 Ιουλίου 2003 ο ιδιοκτήτης, με επιστολή των δικηγόρων του, τερμάτισε τη συμφωνία και πληροφόρησε τους εργολάβους ότι θα ανέθετε την αποπεράτωση σε άλλον. Μετά την αποπεράτωση ήγειρε αγωγή. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού έκρινε ότι οι εργολάβοι παρέβησαν τη συμφωνία και ότι ο τερματισμός ήταν νόμιμος, και στη συνέχεια επιδίκασε £150 ονομαστικές αποζημιώσεις.

Το Ανώτατο απέρριψε την έφεση. Δέχθηκε ότι αφετηρία ήταν ορθά το άρθρο 73(1): το ερώτημα ήταν αν ο ιδιοκτήτης, ως το αθώο μέρος, δικαιούται αποζημίωση για το κόστος των εργασιών που δεν εκτελέστηκαν, ώστε να αποκατασταθεί στη θέση που θα βρισκόταν αν δεν συνέβαινε η αθέτηση. Η ζημία όμως δεν αποδείχθηκε. Υπήρχε μαρτυρία ότι οι εργολάβοι εισέπραξαν £26.000, όχι όμως ότι μέρος του ποσού αυτού αφορούσε εργασίες που δεν εκτέλεσαν, και το ποσό περιλάμβανε πληρωμές για πρόσθετες εργασίες. Ο ιδιοκτήτης έπρεπε να αποδείξει ότι είχε πληρώσει τους εργολάβους για τις εργασίες αυτές, ότι εκείνοι εγκατέλειψαν την οικοδομή χωρίς να τις εκτελέσουν, και ότι γι' αυτό αναγκάστηκε να τις ξαναπληρώσει στους δεύτερους εργολάβους. Ούτε μπόρεσε να συσχετίσει τις πληρωμές προς τους δεύτερους εργολάβους με τις ανεκτέλεστες εργασίες του πιστοποιητικού του αρχιτέκτονα, το οποίο τις κοστολογούσε σε £4.800 έναντι των £10.968 που αξιώνονταν. Το Δικαστήριο χαρακτήρισε εντελώς παράλογη και αντινομική τη θέση ότι ο νόμιμος τερματισμός και μόνο έδινε δικαίωμα στο κόστος των ανεκτέλεστων εργασιών, ανεξάρτητα από το αν είχαν πληρωθεί.

Για τον ιδιοκτήτη που έχει πληρώσει ολόκληρο το τίμημα, το σκεπτικό αυτό είναι η δύναμη της αξίωσης: κάθε ευρώ που δαπανά για να ολοκληρωθεί το έργο το πληρώνει για δεύτερη φορά. Είναι όμως και η προειδοποίηση. Η αξίωση χρειάζεται απόδειξη κάθε πληρωμής προς τον πρώτο εργολάβο, καταγραφή του τι αφορούσε κάθε πληρωμή, ανεξάρτητη αποτίμηση του τι πράγματι εκτελέστηκε, και σαφή σύνδεση ανάμεσα σε όσα πληρώνονται στον επόμενο εργολάβο και στις εργασίες που άφησε ανεκτέλεστες ο πρώτος.

Ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να πληρώσει πρώτα τις επιδιορθώσεις

Απόφαση του Εφετείου, η Γεωργία Κυπερούντα ν. P.S.T. Contractors & Developers Limited, Πολιτική Έφεση αρ. 88/2019, ημερομηνίας 4ης Ιουνίου 2025, δείχνει τόσο πώς αποδεικνύεται μια τέτοια αξίωση όσο και πώς μπορεί να χαθεί πρωτοδίκως.

Η ιδιοκτήτρια είχε αγοράσει κατοικία στο Γέρι της επαρχίας Λευκωσίας, με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 6ης Μαρτίου 2004 με την εταιρεία που την ανήγειρε, και εγκαταστάθηκε σε αυτή το 2006. Εμφανίστηκαν εκτεταμένες υγρασίες στους εσωτερικούς και εξωτερικούς τοίχους, η αποχέτευση του ισογείου κατέληγε στον αποχετευτικό λάκκο της γειτονικής κατοικίας και οι πόρτες του ισογείου διαβρώθηκαν. Ανέθεσε μέσω του ΕΤΕΚ την ετοιμασία έκθεσης πραγματογνωμοσύνης και εξασφάλισε προσφορά εργοληπτικής εταιρείας για τις επιδιορθώσεις. Ήγειρε την αγωγή το 2011.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας αποδέχθηκε τους μάρτυρές της, έκρινε ότι οι κακοτεχνίες υπήρχαν, και αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εργολάβου που είχε ετοιμάσει την προσφορά ότι οι επιδιορθώσεις κόστιζαν 23.340 ευρώ. Στη συνέχεια απέρριψε την αγωγή, επειδή η ιδιοκτήτρια δεν απέδειξε με αυστηρότητα τι πράγματι πλήρωσε για τις επιδιορθώσεις, και απέρριψε και τα 2.150,50 ευρώ της έκθεσης πραγματογνωμοσύνης, επειδή τα σχετικά έγγραφα αφορούσαν «πώληση επί πιστώσει» και δεν ήταν αποδείξεις πληρωμής.

Το Εφετείο δέχθηκε την έφεση και στα δύο σημεία. Επανέλαβε τον κανόνα ότι οι ειδικές ζημιές πρέπει να δικογραφούνται και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα, παραθέτοντας την προειδοποίηση ότι ο ενάγων δεν μπορεί απλώς να καταγράψει τα κονδύλια και να τα «πετάξει» στο δικαστήριο. Η ιδιοκτήτρια όμως δεν αξίωνε όσα πλήρωσε. Αξίωνε το κόστος αποκατάστασης, και το είχε αποδείξει με μαρτυρία εμπειρογνώμονα την οποία το ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε. Το Εφετείο εξέδωσε απόφαση για 21.740 ευρώ πλέον ΦΠΑ, δηλαδή τα 23.340 ευρώ μείον 1.600 ευρώ για αντλιοστάσιο για το οποίο δεν είχε αποδειχθεί ευθύνη της εταιρείας, και για τα 2.150,50 ευρώ της πραγματογνωμοσύνης, με νόμιμο τόκο από την καταχώριση της αγωγής και έξοδα έφεσης 2.500 ευρώ πλέον ΦΠΑ. Ως προς την αμοιβή του πραγματογνώμονα, έκρινε ότι, αφού η παρουσία του στο Δικαστήριο ήταν αναγκαία, το παραδεκτό γεγονός ότι η ιδιοκτήτρια κλήθηκε να καταβάλει το ποσό αυτό αποτελούσε επαρκή μαρτυρία.

Εκείνη ήταν υπόθεση κακοτεχνιών και όχι εγκατάλειψης έργου, και στέκεται δίπλα στην Πουργουρίδης, όχι απέναντί της. Και στις δύο, αυτό που πρέπει να αποδειχθεί είναι η ζημία. Όταν η ζημία είναι ότι πληρώθηκαν εργασίες που δεν έγιναν ποτέ, ο ιδιοκτήτης αποδεικνύει την πληρωμή. Όταν η ζημία είναι το κόστος διόρθωσης πλημμελών εργασιών, μια αξιόπιστη, αναλυτική κοστολόγηση από μάρτυρα που το δικαστήριο αποδέχεται μπορεί να την αποδείξει πριν πληρωθούν οι επιδιορθώσεις.

Τα βήματα, με τη σειρά

  1. Συγκεντρώστε τα έγγραφα. Τη σύμβαση και κάθε προδιαγραφή ή σχέδιο, κάθε απόδειξη πληρωμής και τι αφορούσε η καθεμία (οι τραπεζικές μεταφορές είναι προτιμότερες από αποδείξεις μετρητών), τα μηνύματα και τις επιστολές που ανταλλάχθηκαν, και το πλήρες όνομα του εργολάβου ή, αν πρόκειται για εταιρεία, την εγγεγραμμένη επωνυμία και τον αριθμό εγγραφής της.
  2. Καταγράψτε την κατάσταση του έργου πριν το αγγίξει οποιοσδήποτε. Φωτογραφίες και βίντεο με ημερομηνία, και επιθεώρηση από ανεξάρτητο πολιτικό μηχανικό ή επιμετρητή ποσοτήτων που θα καταγράψει τι έγινε, τι δεν έγινε, τι έγινε πλημμελώς και πόσο θα κοστίσει η ολοκλήρωση και η διόρθωση. Σε αυτή τη μαρτυρία στηρίζεται η αξίωση, και χάνεται την ημέρα που θα ξεκινήσει εργασίες άλλος εργολάβος.
  3. Διατυπώστε τη θέση σας γραπτώς. Επιστολή που προσδιορίζει τη σύμβαση, δηλώνει ότι το έργο εγκαταλείφθηκε, είτε τερματίζει τη σύμβαση είτε δίνει μια τελευταία ευκαιρία με συγκεκριμένη ημερομηνία επανέναρξης, και αναφέρει το ποσό που αξιώνεται. Ένα εξώδικο αυτού του είδους είναι και το είδος του βήματος που αναμένουν οι δικονομικοί κανονισμοί πριν από την αγωγή.
  4. Τηρήστε τα προδικαστικά βήματα. Σύμφωνα με τους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας 2023, η συμπεριφορά των μερών πριν από την καταχώριση της αγωγής λαμβάνεται υπόψη κατά την επιδίκαση εξόδων, ακόμη και εις βάρος του διαδίκου που τελικά επιτυγχάνει.
  5. Καταχωρίστε στο σωστό δικαστήριο. Κατά το άρθρο 21(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει αρμοδιότητα όταν η βάση της αγωγής προέκυψε, εν όλω ή εν μέρει, εντός της επαρχίας του, ή όταν ο εναγόμενος διαμένει ή διεξάγει επάγγελμα εντός αυτής. Για ανακαίνιση κατοικίας στη Λεμεσό, αυτό είναι κατά κανόνα το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού.
  6. Σκεφτείτε την εκτέλεση από την αρχή. Απόφαση εναντίον εργολάβου χωρίς περιουσία δεν αποδίδει τίποτα. Αξίζει να είναι γνωστό, πριν καταχωριστεί η αγωγή, αν ο εργολάβος δραστηριοποιείται μέσω εταιρείας και τι περιουσία έχει η εταιρεία ή ο ίδιος. Η σελίδα μας για την εκτέλεση απόφασης εξηγεί τι ακολουθεί μετά την έκδοσή της.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Ο χρόνος είναι με το μέρος του ιδιοκτήτη νομικά, και εναντίον του στην πράξη. Η αξίωση για παράβαση σύμβασης υπόκειται σε εξαετή παραγραφή, κατά το άρθρο 7(1) του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου 66(Ι)/2012. Το περιθώριο είναι άνετο. Η μαρτυρία όμως δεν περιμένει: μια μισοτελειωμένη ανακαίνιση συχνά ολοκληρώνεται από άλλον μέσα σε λίγους μήνες, και από εκεί και πέρα η κατάσταση στην οποία την άφησε ο πρώτος εργολάβος αποδεικνύεται μόνο με όσα καταγράφηκαν νωρίτερα.

Η αξίωση στηρίζεται στον εμπειρογνώμονα, όχι στο τίμημα. Ο αριθμός που χρειάζεται το δικαστήριο είναι το κόστος ολοκλήρωσης και διόρθωσης του έργου, όπως το τεκμηριώνει ανεξάρτητος μηχανικός ή επιμετρητής ποσοτήτων που μπορεί να αντεξεταστεί. Το τίμημα που καταβλήθηκε και το ποσοστό που εκτελέστηκε αφηγούνται την ιστορία. Η κοστολόγηση του εμπειρογνώμονα αποδεικνύει τη ζημία. Κρατήστε και το τιμολόγιό του: η Κυπερούντα δείχνει ότι μπορεί να ανακτηθεί.

Αποδείξτε την πρώτη πληρωμή όσο προσεκτικά και τη δεύτερη. Στην Πουργουρίδης ιδιοκτήτης που είχε τερματίσει νόμιμα τη σύμβαση πήρε £150, επειδή δεν μπόρεσε να δείξει ότι όσα πλήρωσε στους πρώτους εργολάβους κάλυπταν τις εργασίες που άφησαν ανεκτέλεστες. Κρατήστε το πρόγραμμα πληρωμών, τις αποδείξεις, και οτιδήποτε συνδέει κάθε πληρωμή με ένα στάδιο του έργου.

Πρώτα απόφαση, μετά γραπτή γνωστοποίηση. Το άρθρο 39 επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να τερματίσει σύμβαση που ο εργολάβος εγκατέλειψε, όχι όμως όταν ο ίδιος έχει δείξει, προφορικά ή με τη συμπεριφορά του, ότι αποδέχεται τη συνέχισή της. Μια τελευταία προθεσμία γραπτώς, και στη συνέχεια μια σαφής γραπτή απόφαση, αποκλείουν το επιχείρημα ότι η πολύμηνη υπομονή ισοδυναμούσε με συγκατάθεση. Όπου η σύμβαση ορίζει δική της διαδικασία τερματισμού, ακολουθήστε την.

Για όσους ετοιμάζονται να υπογράψουν, τα περισσότερα από τα παραπάνω τα αποτρέπει η ίδια η σύμβαση: πληρωμή σε στάδια, έναντι εργασιών που πράγματι εκτελέστηκαν και πιστοποιήθηκαν, κράτηση μέρους κάθε πληρωμής, ημερομηνία ολοκλήρωσης, και όρος τερματισμού που ορίζει τι γίνεται όταν ο εργολάβος σταματήσει. Το σημείωμά μας για τους δέκα όρους μιας οικοδομικής σύμβασης τους εξετάζει έναν προς έναν.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πλήρωσα ολόκληρο το ποσό στον εργολάβο και οι εργασίες σταμάτησαν. Μπορώ να τον εναγάγω;

Ναι. Ο εργολάβος που σταματά τις εργασίες και δεν λέει αν θα επιστρέψει παραβαίνει τη σύμβαση, και ο ιδιοκτήτης μπορεί να εγείρει αγωγή για αποζημιώσεις στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Πριν από αυτό έχει να πάρει μια απόφαση για την ίδια τη σύμβαση: το άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, του επιτρέπει να τερματίσει σύμβαση την οποία ο αντισυμβαλλόμενος αρνήθηκε να εκπληρώσει στο σύνολό της, εκτός αν ο ίδιος εκδήλωσε, προφορικά ή με τη συμπεριφορά του, τη συγκατάθεσή του για συνέχισή της.

Τι μπορώ να ανακτήσω;

Αποζημίωση για τη ζημία που προκάλεσε η παράβαση. Το άρθρο 75 του Κεφ. 149 δίνει σε όποιον τερματίζει νόμιμα τη σύμβαση δικαίωμα αποζημίωσης για κάθε ζημία που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσής της, και το άρθρο 73(1) την προσδιορίζει ως τη ζημία που προέκυψε φυσικά, κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, από την παράβαση. Όταν έχει καταβληθεί όλο το τίμημα και το μεγαλύτερο μέρος του έργου δεν έγινε, η ζημία αυτή είναι στην πράξη το κόστος για να φτάσει το έργο από εκεί όπου το άφησε ο εργολάβος εκεί όπου υποσχέθηκε η σύμβαση, μαζί με τη διόρθωση όσων έγιναν πλημμελώς. Το Ανώτατο Δικαστήριο έχει τονίσει ότι η αποζημίωση αποσκοπεί στην αποκατάσταση του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν χωρίς την παράβαση, και έχει δεχθεί ότι το άρθρο 73(1) είναι η βάση για την αξίωση του κόστους εργασιών που ο εργολάβος άφησε ανεκτέλεστες. Η αξίωση όμως πρέπει να αποδειχθεί κονδύλι προς κονδύλι.

Αρκεί ότι τερμάτισα νόμιμα τη σύμβαση;

Όχι. Στην Πουργουρίδης ν. Εταιρεία Ανάπτυξης Γης Περικλής Κωνσταντίνου Λτδ (2009) 1 ΑΑΔ 784, οι εργολάβοι καθυστερούσαν την ανέγερση εξοχικής κατοικίας, ο ιδιοκτήτης τερμάτισε νόμιμα τη συμφωνία και ολοκλήρωσε την οικοδομή με άλλους, και του επιδικάστηκαν £150 ονομαστικές αποζημιώσεις. Δεν απέδειξε ότι όσα είχε πληρώσει στους πρώτους εργολάβους κάλυπταν τις εργασίες που άφησαν ανεκτέλεστες, ούτε συσχέτισε τις πληρωμές προς τους δεύτερους εργολάβους με αυτές τις εργασίες. Το Ανώτατο χαρακτήρισε εντελώς παράλογη και αντινομική τη θέση ότι ο νόμιμος τερματισμός και μόνο του έδινε δικαίωμα στο κόστος των ανεκτέλεστων εργασιών, ανεξάρτητα από το αν τις είχε πληρώσει.

Πρέπει πρώτα να πληρώσω άλλον εργολάβο για να ολοκληρώσει το έργο;

Όχι απαραίτητα. Στην υπόθεση Κυπερούντα ν. P.S.T. Contractors & Developers Ltd, που αποφασίστηκε στις 4 Ιουνίου 2025, το Επαρχιακό Δικαστήριο είχε απορρίψει αξίωση ιδιοκτήτριας για κακοτεχνίες επειδή δεν απέδειξε ότι πλήρωσε τις επιδιορθώσεις. Το Εφετείο έκρινε ότι αυτό ήταν λάθος: η ιδιοκτήτρια αξίωνε το κόστος αποκατάστασης, το είχε αποδείξει με κοστολόγηση εμπειρογνώμονα την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε, και δικαιούτο απόφαση για 21.740 ευρώ πλέον ΦΠΑ.

Πώς αποδεικνύω την αξία των εργασιών που δεν έγιναν;

Μέσω ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα, συνήθως πολιτικού μηχανικού ή επιμετρητή ποσοτήτων, ο οποίος καταγράφει τι έγινε, τι δεν έγινε και πόσο θα κοστίσει η ολοκλήρωση και η διόρθωση. Οι ειδικές ζημιές πρέπει να δικογραφούνται και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα. Ένας κατάλογος αριθμών δεν αρκεί, και στην Κυπερούντα η ιδιοκτήτρια δικαιώθηκε στην έφεση επειδή το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε ήδη αποδεχθεί τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων της για το κόστος των επιδιορθώσεων.

Ανακτώ ό,τι πλήρωσα στον εμπειρογνώμονα;

Μπορεί να ανακτηθεί, όταν η παρουσία του εμπειρογνώμονα στο Δικαστήριο ήταν αναγκαία. Στην Κυπερούντα το Εφετείο επιδίκασε στην ιδιοκτήτρια και τα 2.150,50 ευρώ που της χρεώθηκαν για την έκθεση πραγματογνωμοσύνης μέσω του ΕΤΕΚ.

Σε ποιο δικαστήριο και σε πόσο χρόνο;

Η αγωγή καταχωρίζεται στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Σύμφωνα με το άρθρο 21(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει αρμοδιότητα όταν η βάση της αγωγής προέκυψε, εν όλω ή εν μέρει, εντός της επαρχίας του, ή όταν ο εναγόμενος διαμένει ή διεξάγει επάγγελμα εντός αυτής, οπότε για κατοικία στη Λεμεσό αυτό είναι κατά κανόνα το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού. Για παράβαση σύμβασης, ο περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμος 66(Ι)/2012 προβλέπει έξι χρόνια, στο άρθρο 7(1). Η μαρτυρία στο εργοτάξιο χάνεται πολύ νωρίτερα.

Πηγές

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Κλείτος Πλατής

Κλείτος Πλατής

Δικηγόρος, Συνέταιρος

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 30 Σεπτεμβρίου 2026

Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;

Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.

Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.

Συζητήστε το κατασκευαστικό σας θέμα
Email+357 22 680 330WhatsApp
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη