Διακοσμήτρια που είχε αναλάβει την επίβλεψη των εργασιών απέδωσε τις κακοτεχνίες στους εργολάβους. Το Εφετείο επικύρωσε αποζημιώσεις 174.570 ευρώ εις βάρος της.
Εταιρεία που δραστηριοποιούνταν στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών ανέθεσε σε διακοσμήτρια τον σχεδιασμό της διακόσμησης κτηριακού συγκροτήματος υπό ανακαίνιση στη Λεμεσό, καθώς και την επίβλεψη της εκτέλεσής του. Όταν, προς το τέλος του έργου, αφαιρέθηκαν τα προστατευτικά καλύμματα, αποκαλύφθηκαν σοβαρές κακοτεχνίες. Η εταιρεία τερμάτισε τη συμφωνία, ανέθεσε τις διορθώσεις σε τρίτους και ήγειρε αγωγή εναντίον της. Στις 14 Σεπτεμβρίου 2026 το Εφετείο επικύρωσε αποζημιώσεις 174.570 ευρώ εις βάρος της.
Η υπεράσπισή της ήταν ότι υπαίτιοι ήταν οι εργολάβοι, οι εργάτες και τα υλικά, και ότι η επίβλεψη του εργοταξίου ήταν δουλειά άλλων. Η σύμβαση έλεγε κάτι διαφορετικό.
Τι συνέβη
Με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 1ης Ιουνίου 2009, η εφεσίβλητη εταιρεία ανέθεσε στην εφεσείουσα τον σχεδιασμό, την επίβλεψη και τον έλεγχο του συνόλου των διακοσμητικών εργασιών για την ανακαίνιση του συγκροτήματος «Santa Barbara Residence» στη Λεμεσό. Στα τελικά στάδια του έργου, με την απομάκρυνση των προστατευτικών καλυμμάτων, ήρθαν στο φως σοβαρές κακοτεχνίες και ατέλειες. Η εταιρεία τις απέδωσε στην πλημμελή επίβλεψη της εφεσείουσας, τερμάτισε τη συμφωνία και ανέθεσε τις διορθωτικές εργασίες σε τρίτους.
Η εταιρεία παρουσίασε δύο εμπειρογνώμονες. Επιμετρητής ποσοτήτων υπολόγισε το πραγματικό κόστος αποκατάστασης βάσει τιμολογίων και αποδείξεων, με την απολογιστική μέθοδο. Αρχιτέκτονας και πολιτικός μηχανικός συνέταξε κατάλογο κακοτεχνιών (snagging list) και επιβεβαίωσε ότι αυτές ενέπιπταν στο πεδίο ευθύνης της επιβλέπουσας διακοσμήτριας. Η εφεσείουσα παραδέχθηκε ότι υπήρχαν κακοτεχνίες, υποστήριξε όμως ότι ενημέρωνε τακτικά την εταιρεία, αρνήθηκε ότι είχε υποχρέωση καθημερινής ή κατασκευαστικής επίβλεψης και μετέθεσε την ευθύνη στους εργολάβους, στους υπεργολάβους, στους εργάτες και στην κακή ποιότητα των υλικών. Αντίθετη επιστημονική μαρτυρία δεν υπήρξε.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού έκρινε ότι η εφεσείουσα είχε προσωπική συμβατική ευθύνη, απορρίπτοντας ως εκ των υστέρων σκέψη τη θέση της ότι εμπλεκόταν μόνο η εταιρεία της. Αποδέχθηκε τη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων, η οποία παρέμεινε ουσιαστικά αναντίλεκτη, και επιδίκασε αποζημιώσεις με βάση το πραγματικό κόστος αποκατάστασης. Η εφεσείουσα προέβαλε έξι λόγους έφεσης, από τους οποίους απέσυρε τους δύο.
Οι όροι ήταν σαφείς
Η συμφωνία ήταν συνταγμένη στην αγγλική. Με τον όρο 1 η διακοσμήτρια αναλάμβανε, πέραν των σχεδιαστικών και διακοσμητικών δραστηριοτήτων, και την επίβλεψη και τον έλεγχο της εκτέλεσης των εργασιών. Με τον όρο 3 αναλάμβανε την επίβλεψη και τον έλεγχο της εκτέλεσης των σχετικών κατασκευών, ανακατασκευών, επιδιορθώσεων και άλλων δραστηριοτήτων και τη συμμόρφωσή τους με τον σχεδιασμό, και θα επισκεπτόταν το έργο όσο εκτελούνταν οι εργασίες, μέχρι την ολοκλήρωση. Ο όρος 8 όριζε ότι θα επισκεπτόταν το έργο δύο φορές την εβδομάδα για μισή ημέρα, για επιθεώρηση των εργασιών.
Το Εφετείο υπενθύμισε ότι κριτήριο της ερμηνείας είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της σύμβασης στον μέσο λογικό άνθρωπο, και ότι οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου είναι ασαφές. Οι συγκεκριμένοι όροι δεν άφηναν ασάφεια ή κενό. Το δικαστήριο υιοθέτησε το ερώτημα του πρωτόδικου δικαστή: αν δεν υπήρχε υποχρέωση επίβλεψης, προς τι τότε η πρόβλεψη να επισκέπτεται το έργο δύο φορές την εβδομάδα; Σημείωσε επίσης ότι η ίδια η εφεσείουσα αναγνώρισε τελικά κατά την ακροαματική διαδικασία ότι είχε συμβατική υποχρέωση να επιβλέπει την υλοποίηση των σχεδίων της.
Όταν η σύμβαση ορίζει ότι η διακοσμήτρια επιβλέπει τις εργασίες και τη συμμόρφωσή τους με τον σχεδιασμό, οι κακοτεχνίες που η επίβλεψη όφειλε να εντοπίσει βαραίνουν την ίδια.
Με άλλο λόγο έφεσης η εφεσείουσα επικαλέστηκε την παράγραφο 2.4, κατά την οποία τα σχέδια έπρεπε να συζητούνται με όσους θα εκτελούσαν τις εργασίες, ώστε να εκτελεστούν χωρίς ανάγκη παρέμβασης της διακοσμήτριας. Το δικαστήριο έκρινε ότι η παράγραφος αυτή δεν διαβάζεται μεμονωμένα αλλά σε συνδυασμό με τον όρο 3, και ότι οι επιδικασθείσες αποζημιώσεις αφορούσαν την πλημμελή επίβλεψη των εργασιών κατά την εκτέλεση των σχεδίων της.
Η επίρριψη ευθυνών στους εργολάβους δεν ευδοκίμησε
Το Εφετείο επικύρωσε την απόρριψη της θέσης ότι ο εργοδότης επέλεξε ανίκανους εργολάβους και ότι, παρά τις ειδοποιήσεις της, προτίμησε να τερματίσει τη συμφωνία αντί να λάβει διορθωτικά μέτρα. Κατά τη μαρτυρία του μηχανικού, οι εργολάβοι μπορούν να ανταποκριθούν στα καθήκοντά τους εφόσον τους καθοδηγεί ορθά ο επιβλέπων, ο οποίος οφείλει να ελέγχει την πιστή εκτέλεση των εργασιών και, αν η συνεργασία αποτύχει, να ζητήσει την απομάκρυνσή τους. Η εφεσείουσα δεν ενημέρωσε έγκαιρα την εταιρεία ότι οι εργολάβοι αδυνατούσαν να εκτελέσουν τις εργασίες. Παραδέχθηκε ότι ανέφερε κακοτεχνίες μόνο μετά τον Μάιο του 2012, όταν αυτές είχαν ήδη εντοπιστεί.
Το δικαστήριο δέχθηκε επίσης ως ορθή την κρίση ότι ήταν αντικειμενικά παράλογο να αποκαλύπτονται τόσες κακοτεχνίες μόλις προς το τέλος του έργου, ενώ οι κατασκευές παρέμεναν καλυμμένες, όταν η ίδια είχε υποχρέωση επίβλεψης τουλάχιστον δύο φορές την εβδομάδα. Αν σχεδόν όλοι οι υπεργολάβοι είχαν τόσο χαμηλή κατάρτιση όσο υποστήριζε, αυτό έπρεπε να την οδηγήσει, ως συμβατικά υπεύθυνη για την επίβλεψή τους, στην άμεση ενημέρωση του εργοδότη.
Πώς υπολογίστηκαν οι αποζημιώσεις
Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι η ζημία έπρεπε να υπολογιστεί κατά τον χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας, τον οποίο τοποθέτησε στις 7 Ιουνίου 2012, και ότι η έκθεση του επιμετρητή ποσοτήτων, της 2ας Ιουλίου 2013, ετοιμάστηκε έναν χρόνο μετά τον τερματισμό. Το Εφετείο έκρινε ότι κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της ζημίας είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος παράβασης, εκτός εάν άλλως επιβάλλει η ανάγκη απονομής δικαιοσύνης.
Στη συνέχεια στηρίχθηκε στο σύνηθες μέτρο αποζημίωσης για ελαττωματική κατασκευή, το κόστος αποκατάστασης, και στην αυθεντία κατά την οποία, όταν ο ενάγων ενήργησε εύλογα προβαίνοντας στις αναγκαίες επισκευές, το κόστος αυτό υπολογίζεται κατά τον χρόνο ανακάλυψης των ελαττωμάτων. Ο επιμετρητής επιθεώρησε το έργο στις 28 Απριλίου 2012 και ο κατάλογος κακοτεχνιών ετοιμάστηκε στις 30 Απριλίου 2012. Η έκθεση ετοιμάστηκε 14 μήνες μετά την πρώτη του επίσκεψη, επειδή η ακριβής κοστολόγηση προϋπέθετε την ολοκλήρωση των διορθώσεων, και η ορθότητα της μεθόδου δεν αμφισβητήθηκε στην αντεξέταση. Το δικαστήριο δεν διαπίστωσε ολιγωρία της εταιρείας και επικύρωσε την επιδίκαση του πραγματικού κόστους αποκατάστασης.
Το δικαστήριο σημείωσε, χωρίς να το εφαρμόσει, ότι όταν το κόστος αποκατάστασης είναι δυσανάλογο προς το επιδιωκόμενο όφελος, η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση τη διαφορά αξίας. Ως προς τον περιορισμό της ζημίας, εφάρμοσε την παράγραφο 3 του άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149: ο ενάγων οφείλει να λάβει λογικά μέτρα για τον περιορισμό της ζημίας του, το αν το έπραξε είναι θέμα πραγματικό, και το βάρος απόδειξης του αντιθέτου φέρει η άλλη πλευρά.
Η εφεσείουσα υποστήριξε ακόμη ότι η πώληση του έργου έναντι 22 εκατομμυρίων ευρώ αποδείκνυε ότι η εταιρεία δεν υπέστη ζημία. Το δικαστήριο δεν το εξέτασε, γιατί δεν είχε δικογραφηθεί ούτε είχε προσφερθεί σχετική μαρτυρία. Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 4.000 ευρώ, πλέον ΦΠΑ αν υπάρχει, εις βάρος της εφεσείουσας.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για διακοσμητές, αρχιτέκτονες και συμβούλους, η διατύπωση της ανάθεσης καθορίζει το εύρος του κινδύνου. Όρος που υπόσχεται «επίβλεψη και έλεγχο της εκτέλεσης» των εργασιών, με συγκεκριμένο πρόγραμμα επισκέψεων στο εργοτάξιο, θα ερμηνευθεί ως πραγματική υποχρέωση επίβλεψης. Αν η πρόθεση είναι η επίβλεψη μόνο του σχεδιασμού και όχι της τεχνουργίας, αυτό πρέπει να γραφτεί στη σύμβαση πριν από την υπογραφή. Ο έλεγχος σύμβασης που κάνουμε εξετάζει ακριβώς τέτοιους όρους.
Για κατασκευαστές και εργοδότες, η απόφαση δείχνει πώς στήνεται μια επιτυχής αξίωση για κακοτεχνίες: κατάλογος κακοτεχνιών από εμπειρογνώμονα, κοστολόγηση από επιμετρητή ποσοτήτων με βάση τα τιμολόγια, άμεση αποκατάσταση και ξεχωριστό κοστολόγιο για κάθε εργασία. Αποζημίωση στη βάση του πραγματικού κόστους επικυρώθηκε στην έφεση, αν και υπολογίστηκε πάνω από έναν χρόνο μετά τον τερματισμό της σύμβασης.
Για τον επιβλέποντα που βλέπει προβλήματα στο εργοτάξιο, ο κίνδυνος είναι η σιωπή. Το δικαστήριο θεώρησε ότι η παράλειψη έγκαιρης ενημέρωσης του εργοδότη υπονόμευε τη θέση της ότι υπαίτιοι ήταν οι εργολάβοι. Η γραπτή αναφορά προς τον εργοδότη μόλις εντοπιστεί κακοτεχνία ή ακατάλληλος εργολάβος είναι και ορθή πρακτική και μαρτυρία.
Η παγίδα είναι το επιχείρημα που προβάλλεται αργά. Ζήτημα που δεν δικογραφήθηκε και δεν αποδείχθηκε πρωτοδίκως, όσο πειστικό κι αν φαίνεται, κατά κανόνα δεν εξετάζεται στην έφεση. Το γραφείο χειρίζεται τέτοιες αξιώσεις για εργοδότες και συμβούλους στο πλαίσιο των κατασκευαστικών διαφορών.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Αν αναλάβω την επίβλεψη εργασιών, ευθύνομαι για την κακή δουλειά των εργολάβων;
Εξαρτάται από το τι αναλάβατε με τη σύμβαση. Στην υπόθεση αυτή η γραπτή συμφωνία όριζε ότι η διακοσμήτρια θα επέβλεπε και θα έλεγχε την εκτέλεση των εργασιών και τη συμμόρφωσή τους με τα σχέδιά της, και ότι θα επισκεπτόταν το έργο δύο φορές την εβδομάδα για μισή ημέρα. Το Εφετείο έκρινε ότι οι όροι ήταν σαφείς και ότι η πλημμελής επίβλεψη συνιστούσε παράβαση της σύμβασης. Δεν την κατέστησε υπόλογη η εργασία των εργολάβων αυτή καθαυτή, αλλά η δική της πλημμελής επίβλεψη.
Πώς ερμηνεύει το κυπριακό δικαστήριο όρο για επίβλεψη;
Με βάση την έννοια που μεταδίδει το κείμενο της σύμβασης στον μέσο λογικό άνθρωπο. Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου είναι ασαφές. Εδώ το δικαστήριο δεν βρήκε ασάφεια και υιοθέτησε το απλό ερώτημα του πρωτόδικου δικαστή: αν δεν υπήρχε υποχρέωση επίβλεψης, προς τι η πρόβλεψη να επισκέπτεται το έργο δύο φορές την εβδομάδα;
Ποιες αποζημιώσεις διεκδικεί ο εργοδότης για ελαττωματική εργασία;
Το σύνηθες μέτρο για ελαττωματική κατασκευή, το οποίο δέχθηκε το δικαστήριο, είναι το κόστος αποκατάστασης, δηλαδή ό,τι πράγματι κόστισε η διόρθωση. Το δικαστήριο σημείωσε ότι, όταν το κόστος αυτό είναι δυσανάλογο προς το επιδιωκόμενο όφελος, η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση τη διαφορά αξίας, διευκρίνισε όμως ότι αυτό δεν εφαρμοζόταν στην υπόθεση.
Το κόστος υπολογίστηκε έναν χρόνο μετά τον τερματισμό. Έχει σημασία;
Όχι με αυτά τα γεγονότα. Κατά κανόνα η ζημία καθορίζεται κατά τον χρόνο της παράβασης, εκτός εάν άλλως επιβάλλει η απονομή δικαιοσύνης. Η έκθεση του επιμετρητή ποσοτήτων ετοιμάστηκε 14 μήνες μετά την πρώτη του επίσκεψη, επειδή για την ακριβή κοστολόγηση οι εργασίες αποκατάστασης έπρεπε πρώτα να ολοκληρωθούν. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο εργοδότης κινητοποιήθηκε άμεσα και επικύρωσε αποζημίωση στη βάση του πραγματικού κόστους.
Ποιος αποδεικνύει ότι ο ζημιωθείς δεν περιόρισε τη ζημία του;
Όποιος το ισχυρίζεται. Το καθήκον λήψης λογικών μέτρων για περιορισμό της ζημίας προκύπτει από την παράγραφο 3 του άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Το αν τηρήθηκε είναι θέμα πραγματικό, και το βάρος απόδειξης φέρει το μέρος που παρέβη τη σύμβαση. Η διακοσμήτρια δεν το απέσεισε.
Μπορεί να προβληθεί νέο ζήτημα για πρώτη φορά στην έφεση;
Εδώ όχι, γιατί δεν είχε καταστεί ποτέ επίδικο πρωτοδίκως. Η διακοσμήτρια υποστήριξε ότι η μεταγενέστερη πώληση του έργου έναντι 22 εκατομμυρίων ευρώ αποδείκνυε ότι ο εργοδότης δεν υπέστη ζημία. Το δικαστήριο δεν το εξέτασε: δεν είχε δικογραφηθεί, δεν είχε προσφερθεί σχετική μαρτυρία, και η μόνη σχετική ερώτηση στην αντεξέταση είχε αποσυρθεί.
Πηγές
- Irina Antropova Charalampous ν. Bakeview Properties Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 393/2019, Εφετείο Κύπρου, 14 Σεπτεμβρίου 2026
- Ο περί Συμβάσεων Νόμος, ΚΕΦ. 149, ενοποιημένο κείμενο, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.