Αναγκαστική απαλλοτρίωση: οι προθεσμίες που την κρίνουν

Η αναγκαστική απαλλοτρίωση αφαιρεί οριστικά την κυριότητα. Είναι κάτι διαφορετικό από την επίταξη, η οποία αφαιρεί την κατοχή για ορισμένο διάστημα, και οι δύο διέπονται από διαφορετικούς νόμους. Η σελίδα αυτή αφορά τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο, Νόμο 15/1962, που διέπει κάθε απαλλοτρίωση από τη Δημοκρατία, δήμο, νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή οργανισμό κοινής ωφελείας.

Οι ιδιοκτήτες συνήθως επικεντρώνονται στο ποσό και αντιμετωπίζουν το χρονοδιάγραμμα ως διαδικαστική λεπτομέρεια. Είναι το αντίστροφο. Ο νόμος επιβάλλει στην απαλλοτριούσα αρχή αυστηρές προθεσμίες, η παράβαση των οποίων τερματίζει την ίδια την απαλλοτρίωση, και επιβάλλει στον ιδιοκτήτη σύντομες προθεσμίες, η παράβαση των οποίων κλειδώνει την αποζημίωση στο ποσό που υπολόγισε η αρχή.

Η απαλλοτρίωση πρέπει να εξυπηρετεί σκοπό δημόσιας ωφέλειας

Το άρθρο 3(1) επιτρέπει την αναγκαστική απαλλοτρίωση ιδιοκτησίας για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας, τηρουμένων των διατάξεων του Συντάγματος και του ίδιου του Νόμου. Το άρθρο 3(2) απαριθμεί τι περιλαμβάνουν αυτοί οι σκοποί, και ο κατάλογος είναι μακρύς: την άμυνα ή ασφάλεια της Δημοκρατίας· τη δημόσια ασφάλεια, τάξη, υγεία ή τα δημόσια ήθη· την εκπλήρωση διεθνών υποχρεώσεων· την προμήθεια, διατήρηση ή ανάπτυξη προμηθειών και υπηρεσιών αναγκαίων στη ζωή ή που προάγουν την ευημερία ή την αναψυχή του κοινού· την αγροτική μεταρρύθμιση· την προαγωγή ή ανάπτυξη της γεωργίας, βιομηχανίας, εμπορίου ή τουρισμού· τη μεταλλευτική βιομηχανία· αρχαιολογικές ανασκαφές και τη συντήρηση αρχαίων μνημείων· την πολεοδομία, χωροταξία ή οικιστική· τη δημιουργία ή ανάπτυξη συγκοινωνιών διά ξηράς, θαλάσσης ή αέρος· τη συντήρηση του εδάφους και των φυσικών πηγών πλούτου, περιλαμβανομένων των δασών και των υδάτων· την καλύτερη χρησιμοποίηση και ανάπτυξη ιδιοκτησίας για δημόσια ωφέλεια· τόπους αναψυχής· δημόσια οικήματα και έργα· τους σκοπούς του συνεργατισμού· τους σκοπούς εκπαιδευτικών, θρησκευτικών, φιλανθρωπικών ή αθλητικών ιδρυμάτων στην αρμοδιότητα Κοινοτικής Συνέλευσης· τους σκοπούς δημοτικών αρχών, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου ή οργανισμών κοινής ωφελείας· και τόπους ταφής.

Ο σκοπός πρέπει να δηλώνεται. Κατά το άρθρο 4(1)(β) η γνωστοποίηση περιλαμβάνει περιγραφή της ιδιοκτησίας και καθορίζει σαφώς τον σκοπό και τους λόγους της απαλλοτρίωσης, ενώ κατά το άρθρο 14 η απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για τον σκοπό για τον οποίο έγινε η απαλλοτρίωση.

Η γνωστοποίηση και οι τριάντα ημέρες που ακολουθούν

Η διαδικασία ανοίγει με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Κατά το άρθρο 4(1)(α) η απαλλοτριώνουσα αρχή τη δημοσιεύει στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας σύμφωνα με τον τύπο του Παραρτήματος του Νόμου, και κατά το άρθρο 4(1)(β) μεριμνά και για την επίδοση αντιγράφου σε κάθε ενδιαφερόμενο μέρος.

Όπου η επίδοση καθίσταται αδύνατη λόγω μη ανεύρεσης του επηρεαζόμενου μέρους και η τοπική αρχή επιβεβαιώσει ότι έγινε κάθε δυνατή προσπάθεια, η γνωστοποίηση δημοσιεύεται σε δύο τουλάχιστον καθημερινές εφημερίδες που κυκλοφορούν στην επαρχία όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία και θεωρείται επιδοθείσα. Η τοπική αρχή οφείλει να δώσει την επιβεβαίωση αυτή εντός ενός μηνός από τη λήψη της σχετικής επιστολής, και αν δεν τη δώσει, η επιβεβαίωση θεωρείται δοθείσα.

Το άρθρο 4(1)(γ) δίνει στα ενδιαφερόμενα μέρη τριάντα ημέρες για να υποβάλουν ενστάσεις στην αρμόδια αρχή. Οι τριάντα ημέρες τρέχουν από την μεταγενέστερη από τρεις ημερομηνίες: τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα, την επίδοση στα ενδιαφερόμενα μέρη, ή τη δημοσίευση στις δύο εφημερίδες. Αξίζει να διαβαστεί δύο φορές, γιατί μετρά η τελευταία από τις τρεις και όχι η πρώτη.

Επιφύλαξη προσθέτει ένα βήμα όταν η απαλλοτριούσα αρχή είναι δημοτική αρχή ή Κοινοτική Συνέλευση: δεν επιτρέπεται καθόλου η δημοσίευση γνωστοποίησης εκτός αν δοθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο προειδοποίηση δεκαπέντε ημερών για τη σκοπούμενη δημοσίευση.

Το διάταγμα και η προθεσμία των δώδεκα μηνών

Μόλις λήξει η προθεσμία των ενστάσεων, το άρθρο 6(1) απαιτεί από την αρχή να εξετάσει το ταχύτερο δυνατό τις ενστάσεις και, εκτός αν είναι δημοτική αρχή ή Κοινοτική Συνέλευση, να τις διαβιβάσει στο Υπουργικό Συμβούλιο με τις παρατηρήσεις της. Αν κριθεί σκόπιμη η απαλλοτρίωση, το άρθρο 6(2) προβλέπει ότι κηρύσσεται με διάταγμα απαλλοτρίωσης δημοσιευόμενο στην Επίσημη Εφημερίδα.

Η επιφύλαξη του άρθρου 6(2) είναι η διάταξη που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης: απαγορεύεται η έκδοση διατάγματος απαλλοτρίωσης μετά την πάροδο δώδεκα μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης στην Επίσημη Εφημερίδα.

Το άρθρο 6(4) καθορίζει ποιος το εκδίδει. Όταν απαλλοτριούσα αρχή είναι η Δημοκρατία, το Υπουργικό Συμβούλιο· διαφορετικά η ίδια η αρχή, με τη διαφορά ότι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή οργανισμός κοινής ωφελείας χρειάζεται προηγούμενη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου.

Δύο προθεσμίες που τερματίζουν μόνες τους την απαλλοτρίωση

Το άρθρο 7(2) μετατρέπει το χρονοδιάγραμμα σε κύρωση, και λειτουργεί αυτόματα. Αν το διάταγμα απαλλοτρίωσης δεν δημοσιευθεί εντός δώδεκα μηνών από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης στην Επίσημη Εφημερίδα, ή αν δεν προσφερθεί εντός δεκατεσσάρων μηνών από τη δημοσίευση αυτή η υπολογισθείσα αποζημίωση, η επόμενη διαδικασία ατονεί και η σκοπούμενη απαλλοτρίωση λογίζεται ως εγκαταλειφθείσα.

Το άρθρο 7(1) επιτρέπει και εκούσια εγκατάλειψη: οποτεδήποτε μετά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης και πριν από την πληρωμή ή κατάθεση της αποζημίωσης, η αρχή μπορεί με διάταγμα δημοσιευόμενο στην Επίσημη Εφημερίδα να ανακαλέσει τη γνωστοποίηση και κάθε σχετικό διάταγμα, γενικά ή ως προς μέρος της ιδιοκτησίας.

Η εγκατάλειψη, εκούσια ή αυτόματη, δεν είναι δωρεάν. Κατά το άρθρο 7(3) η αρχή καταβάλλει σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο όλα τα έξοδα που εύλογα υπέστη από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης και συνεπεία αυτής, και σε περίπτωση διαφωνίας ως προς το ποσό το καθορίζει το δικαστήριο. Έξοδα εκτιμητή και δικηγορικά έξοδα που έγιναν για να απαντηθεί μια γνωστοποίηση που δεν κατέληξε πουθενά είναι ανακτήσιμα.

Δεκατέσσερις μήνες διαπραγματεύσεων και μια προσφορά που οφείλεται

Το άρθρο 8(1) υποχρεώνει την αρχή, εντός δεκατεσσάρων μηνών από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης, να έλθει σε διαπραγματεύσεις για την απόκτηση της ιδιοκτησίας με ιδιωτική σύμβαση και για τον καθορισμό της αποζημίωσης με συμφωνία, καθώς και για τον καταμερισμό της μεταξύ όλων των ενδιαφερομένων. Αν δεν επέλθει συμφωνία εντός της περιόδου αυτής, η αρχή υποχρεούται σε άμεση προσφορά της αποζημίωσης που έχει υπολογίσει. Η προσφορά είναι υποχρέωση, όχι ευγένεια.

Το άρθρο 9 κρατά παράλληλα ανοικτό τον δρόμο προς το δικαστήριο: αν μέχρι τη δημοσίευση του διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν επέλθει συμφωνία, η αρχή ή κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο μπορεί με αίτηση να ζητήσει από το δικαστήριο τον καθορισμό της αποζημίωσης ή τον καταμερισμό της.

Η παγίδα των εβδομήντα πέντε ημερών

Το άρθρο 8(2) επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να πάρει τα χρήματα τώρα και να διαφωνήσει αργότερα, αλλά υπό όρους. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποδεχθεί την προσφερόμενη αποζημίωση υπό την επιφύλαξη του καθορισμού του ποσού από αρμόδιο δικαστήριο, με τον όρο ότι η αποδοχή του συνοδεύεται από έγγραφη συγκατάθεση να εγγραφεί αμέσως η ιδιοκτησία επ' ονόματι της αρχής.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποταθεί στο δικαστήριο για τον καθορισμό του ποσού εντός εβδομήντα πέντε ημερών από την ημερομηνία είσπραξης της προσφερόμενης αποζημίωσης το αργότερο. Μετά την παρέλευση της προθεσμίας θεωρείται ότι επήλθε συμφωνία κατά το άρθρο 8(1). Η συνέπεια είναι ωμή: ο ιδιοκτήτης που εισπράττει την προσφορά και αφήνει να περάσουν εβδομήντα πέντε ημέρες έχει αποδεχθεί το ποσό της αρχής ως τελική αποζημίωση, ό,τι κι αν πει αργότερα ένας εκτιμητής.

Πώς υπολογίζεται η αποζημίωση

Το άρθρο 10 θέτει τους κανόνες, και αρκετοί από αυτούς έχουν χρηματική αξία.

• Αγοραία αξία κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης. Κατά την παράγραφο (α) η αξία είναι το ποσό που θα απέφερε η ιδιοκτησία αν πωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά τον χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Μεταγενέστερες μεταβολές της αγοράς δεν αποτελούν το μέτρο.
• Ο αναγκαστικός χαρακτήρας αγνοείται. Η παράγραφος (β) δεν λαμβάνει υπόψη το γεγονός ότι η απαλλοτρίωση είναι αναγκαστική, εκτός όταν γίνεται για μεταλλευτικούς σκοπούς.
• Επηρεασμός του υπολοίπου όταν απαλλοτριώνεται μέρος. Η παράγραφος (στ) λαμβάνει υπόψη την επαύξηση ή μείωση στην αξία άλλης ιδιοκτησίας που κατέχει ο ιδιοκτήτης μαζί με το απαλλοτριωθέν μέρος.
• Ζημία από τον διαχωρισμό. Η παράγραφος (ζ) προσθέτει τη ζημία που υφίσταται ο ιδιοκτήτης από τον διαχωρισμό της απαλλοτριωθείσας ιδιοκτησίας από άλλη που κατείχε μαζί της.
• Ισοδύναμη αποκατάσταση. Η παράγραφος (ι) επιτρέπει τον υπολογισμό της αποζημίωσης με βάση τις εύλογες δαπάνες ισοδύναμης αποκατάστασης σε άλλο χώρο, όταν η ιδιοκτησία χρησιμοποιείτο για σκοπό τέτοιας φύσης για τον οποίο δεν υφίσταται αγορά και σκοπείται καλόπιστη αποκατάσταση.
• Ζημία επιχείρησης. Η παράγραφος (ιβ) λαμβάνει υπόψη τη ζημία που υπέστη ευθέως το ενδιαφερόμενο πρόσωπο από την απώλεια της κατοχής, όταν η ιδιοκτησία χρησιμοποιείτο και θα συνέχιζε να χρησιμοποιείται για την άσκηση επιχείρησης, εμπορίου ή επαγγέλματος.
• Όχι μόνο η αξία της γης. Η παράγραφος (ιγ) επιβεβαιώνει ότι ο κανόνας της αγοραίας αξίας δεν επηρεάζει τον υπολογισμό αποζημίωσης για οποιοδήποτε άλλο ζήτημα που δεν βασίζεται ευθέως στην αξία της απαλλοτριούμενης ιδιοκτησίας.

Αντίθετα, η παράγραφος (δ) δεν λαμβάνει υπόψη την ειδικότερη καταλληλότητα για σκοπό για τον οποίο η ιδιοκτησία μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο με άσκηση νομοθετικής εξουσίας, ή για τον οποίο δεν υπάρχει προσφορά πλην των ειδικών αναγκών ειδικού αγοραστή ή της αρχής, ενώ η παράγραφος (ε) δεν λαμβάνει υπόψη επαύξηση της αξίας που οφείλεται σε χρήση που θα μπορούσε να απαγορευθεί από το δικαστήριο, ή είναι παράνομη ή επιβλαβής για την υγεία.

Τόκος. Η παράγραφος (ιδ) προσθέτει ετήσιο τόκο τρία τοις εκατόν από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης μέχρι την καταβολή. Επιφύλαξη διατηρεί το προηγούμενο καθεστώς για απαλλοτριώσεις των οποίων η γνωστοποίηση δημοσιεύθηκε πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου 61(I)/2014: σε αυτές εξακολουθεί να καταβάλλεται τόκος εννέα τοις εκατόν από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης μέχρι την ημερομηνία έναρξης ισχύος του εν λόγω νόμου.

Καταβολή, βάρη και η μεταβίβαση του τίτλου

Κατά το άρθρο 12(1) η αποζημίωση, μόλις συμφωνηθεί ή καθοριστεί, καταβάλλεται πάραυτα τοις μετρητοίς, ενώ κατά το άρθρο 12(2) η άρνηση είσπραξης οδηγεί σε κατάθεση και όχι σε καθυστέρηση. Κατά το άρθρο 13, με την καταβολή ή την κατάθεση στον Γενικό Λογιστή, η ιδιοκτησία περιέρχεται στην αρχή ελεύθερη παντός εμπράγματου βάρους.

Γι' αυτό το άρθρο 11 ενδιαφέρει όποιον κατέχει εξασφάλιση. Δικαιούχος της αποζημίωσης είναι ο ιδιοκτήτης, όρος που περιλαμβάνει και το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης. Όταν όμως η ιδιοκτησία υπόκειται σε ενέχυρο ή βαρύνεται με ποσό ασφαλισμένο με υποθήκη, εγγραφή δικαστικής απόφασης ή άλλο εμπράγματο βάρος, η αποζημίωση, ή μέρος της επαρκές για την απόσβεση του χρέους, καταβάλλεται στον δανειστή σύμφωνα με την υφιστάμενη προτεραιότητα της εξασφάλισης. Η εξασφάλιση δεν επιβιώνει της απαλλοτρίωσης· ακολουθεί τα χρήματα.

Ο κανόνας της τριετίας: η επιστροφή στην τιμή κτήσης

Το άρθρο 15(1) είναι η διάταξη που ξεχνιέται συχνότερα, και μπορεί να είναι η πολυτιμότερη. Όταν ακίνητη ιδιοκτησία απαλλοτριώθηκε μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος και, εντός τριών ετών από την ημερομηνία κατά την οποία περιήλθε στην αρχή, δεν επιτεύχθηκε ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ή εγκαταλείφθηκε η επίτευξή του, ή το όλο ή μέρος της ιδιοκτησίας αποδείχθηκε ότι υπερβαίνει τις πραγματικές ανάγκες της αρχής, η αρχή οφείλει με έγγραφη γνωστοποίηση να προσφέρει την ιδιοκτησία στην τιμή που την απέκτησε, στο πρόσωπο στο οποίο ανήκε πριν από την απαλλοτρίωση ή, αν απεβίωσε, στους προσωπικούς αντιπροσώπους ή τους κληρονόμους του.

Ο πρώην ιδιοκτήτης έχει τότε τρεις μήνες για να αποστείλει έγγραφο αποδοχής ή μη αποδοχής, και η σιωπή λογίζεται ως μη αποδοχή. Αν κατά τη διάρκεια της κατοχής έγινε προσθήκη, αφαίρεση ή άλλη τροποποίηση, ή αν προσφέρεται μόνο μέρος, η αρχή καθορίζει εύλογη τιμή στη γνωστοποίηση, την οποία ο πρώην ιδιοκτήτης μπορεί να αμφισβητήσει στο έγγραφο αποδοχής· αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, την τιμή καθορίζει το δικαστήριο. Κατά το άρθρο 15(1)(β), η αποδοχή πρέπει να ακολουθείται από καταβολή εντός τριών περαιτέρω μηνών από την αποδοχή, ή από τη συμφωνία ή τον δικαστικό καθορισμό της τιμής, και η αρχή μεταβιβάζει τότε πάραυτα την κυριότητα.

Δύο όρια συμπληρώνουν την εικόνα. Κατά το άρθρο 15(2), αν η προσφορά δεν γίνει αποδεκτή, ή η τιμή δεν καταβληθεί εντός της προθεσμίας, ή η αρχή κρίνει αργότερα ότι η ιδιοκτησία δεν είναι πλέον αναγκαία για τον σκοπό που επιτεύχθηκε, η ιδιοκτησία πωλείται με δημόσιο πλειστηριασμό. Και κατά το άρθρο 15(3) τίποτε από αυτά δεν εφαρμόζεται αν η ιδιοκτησία καταστεί αναγκαία για άλλο σκοπό δημόσιας ωφέλειας και η αρχή εκδώσει διάταγμα επίσχεσης δημοσιευόμενο στην Επίσημη Εφημερίδα, με περιγραφή της περιουσίας και καθορισμό του σκοπού και των λόγων της επίσχεσης· νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου ή οργανισμός κοινής ωφελείας χρειάζεται και πάλι προηγούμενη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου.

Τι επιτρέπεται και τι απαγορεύεται στο ενδιάμεσο

Δύο άρθρα διέπουν το διάστημα από τη γνωστοποίηση μέχρι την ολοκλήρωση. Το άρθρο 5(1) επιτρέπει σε λειτουργούς ή υπηρέτες της αρχής, ή σε κάθε άλλο δεόντως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, να εισέλθουν, να επισκοπήσουν και να χωρομετρήσουν την ιδιοκτησία μόλις δημοσιευθεί η γνωστοποίηση. Το άρθρο 19(1) κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση: μεταξύ της δημοσίευσης της γνωστοποίησης και της περάτωσης ή εγκατάλειψης της απαλλοτρίωσης απαγορεύεται η καταστροφή ή η επαγωγή ζημίας στην ιδιοκτησία.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Κλείτος Πλατής

Δικηγόρος, Συνέταιρος

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 22 Αυγούστου 2026