Επίταξη ιδιοκτησίας: τι αλλάζει στην αποζημίωση

Με λίγα λόγια

Νομοσχέδιο σε δημόσια διαβούλευση μειώνει το νόμιμο επιτόκιο στην αποζημίωση επίταξης από 4% σε 3%, επιτρέπει ηλεκτρονική κοινοποίηση και επίδοση, και θέτει προθεσμία δώδεκα μηνών για παραπομπή της αμφισβητούμενης αποζημίωσης στο δικαστήριο, μετά την οποία τεκμαίρεται συμφωνία. Η διαβούλευση κλείνει την Παρασκευή 25 Σεπτεμβρίου 2026.

Στις 13 Αυγούστου 2026 το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας άνοιξε δημόσια διαβούλευση σε νομοσχέδιο που τροποποιεί τον περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας δια Σκοπούς Δημοσίας Ωφελείας Νόμο του 1962, Ν. 21/1962: τον νόμο δυνάμει του οποίου το κράτος δύναται να επιτάξει ακίνητη ιδιοκτησία, και δικαιώματα επ' αυτής, για σκοπούς όπως η αρχαιολογική ανασκαφή, η άμυνα και οι πολιτικές έκτακτες ανάγκες. Τα σχόλια κλείνουν την Παρασκευή 25 Σεπτεμβρίου 2026.

Τίποτε δεν έχει ακόμη ψηφιστεί, αλλά ιδιοκτήτες γης και όσοι χειρίζονται εκκρεμείς ή μελλοντικές επιτάξεις οφείλουν να σημειώσουν τώρα την κατεύθυνση της μεταρρύθμισης.

Τι αλλάζει το νομοσχέδιο

Το νομοσχέδιο, με τίτλο ο περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας δια Σκοπούς Δημοσίας Ωφελείας (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026, τροποποιεί τους περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας δια Σκοπούς Δημοσίας Ωφελείας Νόμους του 1962 έως 2014, δηλαδή τον Ν. 21/1962 όπως τροποποιήθηκε από τους Νόμους 50/1966, 61/1975, 43/1986, 108/1991, 85(Ι)/1992, 76(Ι)/1996, 81(Ι)/1998 και 92(Ι)/2014. Ξεχωρίζουν τέσσερις αλλαγές.

Πρώτον, οι ορισμοί και οι σκοποί. Το άρθρο 2 τροποποιείται ώστε ο ορισμός της «ακίνητης ιδιοκτησίας» να ευθυγραμμιστεί με το άρθρο 2 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ. 224, και να προστεθεί ορισμός της «καταβολής αποζημίωσης» που καλύπτει την πληρωμή ή κατάθεση στον λογαριασμό του δικαιούχου, ή κατάθεση σε ειδικό λογαριασμό, ή κατάθεση στον Γενικό Λογιστή της Δημοκρατίας. Το άρθρο 3 τροποποιείται ώστε να προστεθούν ρητά ως σκοποί δημόσιας ωφέλειας η αρχαιολογική ανασκαφή και η διατήρηση, προστασία, συντήρηση ή ανάδειξη αρχαίων μνημείων, αρχαιοτήτων και των περιβαλλόντων χώρων τους.

Δεύτερον, το επιτόκιο πέφτει στο 3%. Το άρθρο 13 τροποποιείται ώστε το νόμιμο επιτόκιο επί της αποζημίωσης να μειωθεί από τέσσερα τοις εκατό σε τρία τοις εκατό, ευθυγραμμιζόμενο με το επιτόκιο που ήδη ισχύει στην αναγκαστική απαλλοτρίωση. Το ίδιο άρθρο επιβεβαιώνει ότι η αποζημίωση δεν υπόκειται σε φόρο, αποκοπή ή τέλος, με τη διευκρίνιση ότι όπου το πλήρες ποσό κατατίθεται στον Γενικό Λογιστή για λογαριασμό των δικαιούχων, τυχόν οφειλόμενοι φόροι, τέλη ή δικαιώματα αποκόπτονται κατά την πληρωμή προς αυτούς.

Τρίτον, η κατάθεση στον Γενικό Λογιστή και η προθεσμία των δώδεκα μηνών. Όπου δικαιούχος αποζημίωσης αρνείται να την αποδεχθεί, δεν μπορεί να πληρωθεί λόγω ανικανότητας ή απουσίας από τη Δημοκρατία, ή έχει αποβιώσει, ή όπου η προσφορά δεν μπορεί διαφορετικά να γίνει, η επιτάσσουσα αρχή δύναται να καταθέσει την αποζημίωση στον Γενικό Λογιστή για λογαριασμό του δικαιούχου. Ο ενδιαφερόμενος έχει τότε δώδεκα μήνες από την ημερομηνία κατάθεσης για να αποταθεί στο δικαστήριο για καθορισμό του ποσού. Αν η περίοδος παρέλθει χωρίς αίτηση, τεκμαίρεται συμφωνία επί του ποσού.

Υπάρχει δίχτυ, και είναι στενό. Πρόσωπο που πληροφορείται την κατάθεση μόνο αφού παρέλθουν οι δώδεκα μήνες δύναται να αποταθεί στο δικαστήριο εντός τριών μηνών από τότε που την πληροφορήθηκε, και το δικαστήριο δύναται να παρατείνει τον χρόνο υποβολής μέχρι έξι μήνες από την ημερομηνία της αίτησης εκείνης.

Τέταρτον, η ηλεκτρονική επίδοση. Το άρθρο 15 τροποποιείται ώστε η κοινοποίηση και η επίδοση να μπορούν να γίνονται με ηλεκτρονικά μέσα, περιλαμβανομένης της ανάρτησης στην ιστοσελίδα της επιτάσσουσας αρχής, επιπρόσθετα στους υφιστάμενους τρόπους. Η επίδοση με ηλεκτρονικά μέσα θεωρείται ότι συντελέστηκε όταν ο αποστολέας λάβει ηλεκτρονική ένδειξη ότι η ειδοποίηση παραλήφθηκε και αναγνώστηκε, και αυτό επιβεβαιωθεί από τον παραλήπτη.

Νέα μεταβατική διάταξη στο άρθρο 19 επιτρέπει το κλείσιμο εκκρεμών φακέλων επίταξης, όπου η αποζημίωση προσφέρθηκε πριν τεθεί σε ισχύ ο νέος νόμος αλλά δεν καταβλήθηκε επειδή ο δικαιούχος δεν ανταποκρίθηκε ή για άλλους λόγους, με κατάθεση του ποσού στον Γενικό Λογιστή δυνάμει των τροποποιημένων διατάξεων κατάθεσης.

Τι σημαίνει στην πράξη

Για ιδιοκτήτες γης με ενεργή ή εκκρεμή επίταξη, το χαμηλότερο επιτόκιο του τρία τοις εκατό μειώνει ό,τι σωρεύεται σε αποζημίωση που μένει απλήρωτη, οπότε η έγκαιρη επαφή με την επιτάσσουσα αρχή μετρά περισσότερο από όσο μετρούσε με το τέσσερα τοις εκατό.

Η προθεσμία των δώδεκα μηνών για παραπομπή του αμφισβητούμενου ποσού στο δικαστήριο είναι πραγματική αποσβεστική προθεσμία: μόλις παρέλθει, ο νόμος τεκμαίρει ότι η προσφερθείσα αποζημίωση έγινε αποδεκτή. Και το δίχτυ για τον δικαιούχο που το μαθαίνει καθυστερημένα, δηλαδή τρεις επιπλέον μήνες για να ζητήσει παράταση μέχρι έξι μηνών, εξαρτάται από το αν το δικαστήριο θα κριθεί ικανοποιημένο ότι είναι δίκαιο και εύλογο να τη δώσει, και όχι από την αρχική αξίωση του δικαιούχου.

Η μετάβαση στην ηλεκτρονική κοινοποίηση αξίζει να επισημανθεί σε κάθε πελάτη με ανοικτό φάκελο: ειδοποίηση που επιβεβαιώνεται ως παραληφθείσα και αναγνωσθείσα ηλεκτρονικά θα θεωρείται εγκύρως επιδοθείσα και θα ξεκινά αυτές τις προθεσμίες, είτε την είδε κανείς έγκαιρα είτε όχι.

Όσοι συμβουλεύουν δημόσιους φορείς, εργολήπτες ή ιδιοκτήτες σε περιοχές με αρχαιολογικό ή πολιτιστικό ενδιαφέρον πρέπει να σημειώσουν ότι η ανασκαφή και η διατήρηση μνημείων γίνονται ρητοί νομοθετικοί σκοποί επίταξης, κάτι που μπορεί να φέρει περισσότερους χώρους εντός της εμβέλειας του Τμήματος.

Και επειδή η διαβούλευση παραμένει ανοικτή μέχρι τις 25 Σεπτεμβρίου 2026, όσοι έχουν ενεργούς φακέλους έχουν παράθυρο να υποβάλουν παραστάσεις για τη μεταβατική διάταξη προτού οριστικοποιηθούν οι κανόνες.

Τι να μας στείλετε

Την ειδοποίηση επίταξης και την ημερομηνία που την παραλάβατε. Αν έχει προσφερθεί αποζημίωση, το ποσό και την ημερομηνία της προσφοράς. Αν έχει γίνει κατάθεση στον Γενικό Λογιστή, την ημερομηνία κατάθεσης, επειδή από εκεί τρέχουν οι δώδεκα μήνες. Και αν σκοπεύετε να υποβάλετε παραστάσεις στη διαβούλευση, πείτε μας ποιο σημείο σας επηρεάζει.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει η μεταρρύθμιση της επίταξης;

Όχι ακόμη. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας άνοιξε δημόσια διαβούλευση στις 13 Αυγούστου 2026 σε νομοσχέδιο που τροποποιεί τον περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας δια Σκοπούς Δημοσίας Ωφελείας Νόμο του 1962, Ν. 21/1962, και τα σχόλια κλείνουν την Παρασκευή 25 Σεπτεμβρίου 2026. Όσοι έχουν ενεργούς φακέλους έχουν επομένως παράθυρο να υποβάλουν παραστάσεις, ιδίως για τη μεταβατική διάταξη.

Τι θα γίνει με τον τόκο στην αποζημίωση;

Το άρθρο 13 τροποποιείται ώστε το νόμιμο επιτόκιο να μειωθεί από τέσσερα τοις εκατό σε τρία τοις εκατό, ευθυγραμμιζόμενο με το επιτόκιο που ήδη ισχύει στην αναγκαστική απαλλοτρίωση. Το χαμηλότερο επιτόκιο μειώνει ό,τι σωρεύεται σε αποζημίωση που μένει απλήρωτη, κάτι που κάνει την έγκαιρη επαφή με την αρχή να αξίζει περισσότερο από όσο άξιζε όταν ένας φάκελος μπορούσε να μένει στο τέσσερα τοις εκατό.

Μπορεί να πληρωθεί αποζημίωση χωρίς να την αποδεχθώ;

Το νομοσχέδιο το επιτρέπει. Όπου δικαιούχος αρνείται την αποζημίωση, δεν μπορεί να πληρωθεί λόγω ανικανότητας ή απουσίας από τη Δημοκρατία, ή έχει αποβιώσει, ή όπου η προσφορά δεν μπορεί διαφορετικά να γίνει, η επιτάσσουσα αρχή δύναται να καταθέσει την αποζημίωση στον Γενικό Λογιστή για λογαριασμό του δικαιούχου.

Πόσο χρόνο έχω να αμφισβητήσω το ποσό;

Δώδεκα μήνες από την ημερομηνία κατάθεσης, για να αποταθείτε στο δικαστήριο για καθορισμό του ποσού. Αν η περίοδος παρέλθει χωρίς αίτηση, τεκμαίρεται συμφωνία επί της αποζημίωσης. Είναι πραγματική προθεσμία και όχι διαδικαστική τυπικότητα.

Αν το μάθω αργά;

Πρόσωπο που πληροφορείται την κατάθεση μόνο αφού παρέλθουν οι δώδεκα μήνες δύναται να αποταθεί στο δικαστήριο εντός τριών μηνών από τότε που την πληροφορήθηκε, και το δικαστήριο δύναται να παρατείνει τον χρόνο υποβολής μέχρι έξι μήνες από την ημερομηνία της αίτησης εκείνης. Η παράταση εξαρτάται από την κρίση του δικαστηρίου και όχι από την αρχική σας αξίωση.

Θα μετρά μια ηλεκτρονική ειδοποίηση;

Ναι, υπό προϋπόθεση. Το άρθρο 15 τροποποιείται ώστε η κοινοποίηση και η επίδοση να μπορούν να γίνονται με ηλεκτρονικά μέσα, περιλαμβανομένης της ανάρτησης στην ιστοσελίδα της επιτάσσουσας αρχής. Η επίδοση θεωρείται ότι συντελέστηκε όταν ο αποστολέας λάβει ηλεκτρονική ένδειξη ότι η ειδοποίηση παραλήφθηκε και αναγνώστηκε, και αυτό επιβεβαιωθεί από τον παραλήπτη. Από εκείνη τη στιγμή τρέχουν οι προθεσμίες.

Προστίθενται νέοι σκοποί επίταξης;

Ναι. Το άρθρο 3 τροποποιείται ώστε να προστεθούν ρητά η αρχαιολογική ανασκαφή και η διατήρηση, προστασία, συντήρηση ή ανάδειξη αρχαίων μνημείων, αρχαιοτήτων και των περιβαλλόντων χώρων τους. Αυτό ενδέχεται να φέρει περισσότερους χώρους με αρχαιολογικό ή πολιτιστικό ενδιαφέρον εντός της εμβέλειας του Τμήματος.

Τι γίνεται με τους ήδη εκκρεμείς φακέλους;

Νέα μεταβατική διάταξη στο άρθρο 19 επιτρέπει το κλείσιμο εκκρεμών φακέλων, όπου η αποζημίωση προσφέρθηκε πριν τεθεί σε ισχύ ο νέος νόμος αλλά δεν καταβλήθηκε επειδή ο δικαιούχος δεν ανταποκρίθηκε ή για άλλους λόγους, με κατάθεση του ποσού στον Γενικό Λογιστή δυνάμει των τροποποιημένων διατάξεων. Είναι το σημείο για το οποίο αξίζει περισσότερο να υποβληθούν παραστάσεις όσο η διαβούλευση είναι ανοικτή.

Πηγές

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Κλείτος Πλατής

Δικηγόρος, Συνέταιρος

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 24 Αυγούστου 2026

Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;

Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Τα έγγραφα θα σας τα ζητήσουμε μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.

Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο.

Περισσότερα για αυτό: Αναγκαστική απαλλοτρίωση: οι προθεσμίες που την κρίνουν, Πολεοδομικές άδειες και προσφυγές, Αστικός αναδασμός: τι κάνει ο Ν. 112(Ι)/2025, Αναγκαστική πώληση: η μείωση 15% και το όριο των δύο πλειστηριασμών.