Πολεοδομικές άδειες και προσφυγές

Δύο άδειες

Δύο άδειες, δύο ρολόγια

Με λίγα λόγια

• Η πολεοδομική άδεια κρίνει αν επιτρέπεται η ανάπτυξη. Η άδεια οικοδομής διέπει τον τρόπο εκτέλεσης.
• Η απόρριψη ξεκινά σύντομο ρολόι: οι προθεσμίες της ιεραρχικής προσφυγής μετρώνται σε ημέρες, όχι σε μήνες.
• Οι παράνομες εργασίες του γείτονα έχουν θεραπείες, διοικητικές και αστικές, και ο χρόνος κρίνει και τις δύο.

Το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής αναλαμβάνει τη νομική πλευρά του πολεοδομικού ελέγχου στην Κύπρο: απορρίψεις και όρους σε πολεοδομικές άδειες, διαφορές για άδειες οικοδομής, ειδοποιήσεις επιβολής, και τις γειτονικές διαφορές που γεννιούνται από αδειοδότητες εργασίες.

Εργαζόμαστε παράλληλα με τους αρχιτέκτονες και τους μηχανικούς που χειρίζονται τον τεχνικό φάκελο. Η δική μας δουλειά είναι η απόφαση, η προσφυγή και η προθεσμία.

Η Κύπρος λειτουργεί με σύστημα δύο αδειών. Η πολεοδομική άδεια, κατά τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο, κρίνει την ουσία: τη χρήση, τους ορόφους, τον συντελεστή δόμησης, την πρόσβαση. Η άδεια οικοδομής, κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, διέπει την εκτέλεση, και δεν μπορεί να εκδοθεί νόμιμα αν δεν συνάδει με την πολεοδομική άδεια.

Το πρώτο ερώτημα είναι σε ποια από τις δύο άδειες ανήκει το πρόβλημά σας, γιατί οι διαδρομές προσφυγής και οι προθεσμίες διαφέρουν.

Οι διαδρομές προσφυγής, με τις προθεσμίες τους

Άλλη άδεια, άλλο όργανο, άλλο ρολόι.

Κατά της πολεοδομικής απόρριψης, ή κατά όρων που βλάπτουν όσο και μια απόρριψη, η διαδρομή είναι η ιεραρχική προσφυγή στο Υπουργικό Συμβούλιο, εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Όπου η πολεοδομική αρχή απλώς παραλείπει να αποφασίσει εμπρόθεσμα, ο νόμος αντιμετωπίζει την αίτηση ως απορριφθείσα και ανοίγει η ίδια προσφυγή.

Η προσφυγή αυτή είναι πραγματική επανεξέταση. Ο φάκελος που καταθέτουμε χτίζεται για να γίνει δεκτός, όχι απλώς για να διαφυλάξει δικαιώματα.

Κατά απόφασης για άδεια οικοδομής, η ιεραρχική προσφυγή απευθύνεται στον Υπουργό Εσωτερικών, εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Ο Υπουργός αποφασίζει εντός καθορισμένης προθεσμίας, και η δικαστική οδός ακολουθεί εντός των εβδομήντα πέντε ημερών. Για την τελευταία αυτή προθεσμία δείτε το άρθρο μας για την προσβολή διοικητικής απόφασης στην Κύπρο.

Μία ειλικρινής επιφύλαξη: η πολεοδομική νομοθεσία τροποποιήθηκε πρόσφατα, το 2025. Η αριθμητική των προθεσμιών ελέγχεται κάθε φορά στο ισχύον κείμενο της ημέρας, ποτέ δεν θεωρείται δεδομένη.

Παράνομες εργασίες δίπλα σας

Δύο διαδρομές, παράλληλα: της αρχής και η δική σας.

Η διοικητική διαδρομή. Εργασίες χωρίς άδεια είναι παράνομες, και η πολεοδομική νομοθεσία εφοδιάζει τις αρχές με ειδοποιήσεις επιβολής που μπορούν να απαιτήσουν κατεδάφιση ή επαναφορά. Καταγγελία στην επαρχιακή και στην πολεοδομική αρχή, τεκμηριωμένη με φωτογραφίες και ημερομηνίες, θέτει τον μηχανισμό σε κίνηση, και το πρόσωπο που έχει συμφέρον επί του επηρεαζόμενου ακινήτου έχει έννομο συμφέρον στο πλαίσιο προσφυγών γύρω από την επιβολή.

Η αστική διαδρομή είναι δική σας απευθείας: ιδιωτική οχληρία κατά τον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, όπου οι εργασίες σας προκαλούν πραγματική παρενόχληση ή ζημιά, απαιτήσεις κατά τη νομοθεσία περί ακίνητης ιδιοκτησίας όπου προσβάλλονται τα εμπράγματα δικαιώματά σας, και ενδιάμεσο διάταγμα για αναστολή των εργασιών όσο εκκρεμεί η αγωγή.

Οι δύο διαδρομές αλληλοενισχύονται, και ο φάκελος, δηλαδή οι φωτογραφίες, οι ημερομηνίες και οι απαντήσεις της αρχής, εξυπηρετεί και τις δύο.

Οι άδειες ως μέρος του φακέλου του ακινήτου

Η φθηνότερη πολεοδομική διαφορά είναι εκείνη που δεν αγοράσατε ποτέ.

Μεγάλο μέρος αυτής της δουλειάς είναι προληπτικό. Πριν από μια αγορά, το ιστορικό αδειών του κτηρίου αποτελεί μέρος του νομικού ελέγχου: τι επιτράπηκε, τι κτίστηκε, και τι σημαίνουν για εσάς ως αγοραστή οι σημειώσεις επί του τίτλου.

Πριν από μια ανέγερση, η αλληλουχία πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής, και οι όροι που συνοδεύουν την καθεμία, διαβάζονται πριν υπογραφεί το συμβόλαιο, όχι αφού ξεκινήσει το έργο.

Η πλήρης σειρά των ελέγχων εκτίθεται στη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου στην Κύπρο.

Τι να μας στείλετε

Την απόφαση όπως εκδόθηκε, την ημερομηνία που την παραλάβατε, τα στοιχεία του ακινήτου και τον φάκελο των αδειών. Όπου πρόκειται για εργασίες γείτονα, στείλτε φωτογραφίες με ημερομηνίες και κάθε αλληλογραφία με την αρχή.

Επειδή οι προθεσμίες μετρώνται σε ημέρες, αναφέρετε την ημερομηνία κοινοποίησης στην πρώτη γραμμή. Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία. Τηλέφωνο +357 22 680 330, office@kleanthousplatis.com ή klitos@kleanthousplatis.com.