Πολεοδομικές άδειες και προσφυγές

Δύο άδειες

Δύο άδειες, δύο ρολόγια

Με λίγα λόγια

• Η πολεοδομική άδεια κρίνει αν επιτρέπεται η ανάπτυξη. Η άδεια οικοδομής διέπει τον τρόπο εκτέλεσης.
• Η απόρριψη ξεκινά σύντομο ρολόι: οι προθεσμίες της ιεραρχικής προσφυγής μετρώνται σε ημέρες, όχι σε μήνες.
• Οι παράνομες εργασίες του γείτονα έχουν θεραπείες, διοικητικές και αστικές, και ο χρόνος κρίνει και τις δύο.

Το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής αναλαμβάνει τη νομική πλευρά του πολεοδομικού ελέγχου στην Κύπρο: απορρίψεις και όρους σε πολεοδομικές άδειες, διαφορές για άδειες οικοδομής, ειδοποιήσεις επιβολής, και τις γειτονικές διαφορές που γεννιούνται από μη αδειοδοτημένες εργασίες.

Εργαζόμαστε παράλληλα με τους αρχιτέκτονες και τους μηχανικούς που χειρίζονται τον τεχνικό φάκελο. Η δική μας δουλειά είναι η απόφαση, η προσφυγή και η προθεσμία.

Η Κύπρος λειτουργεί με σύστημα δύο αδειών. Η πολεοδομική άδεια, κατά τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο, κρίνει την ουσία: τη χρήση, τους ορόφους, τον συντελεστή δόμησης, την πρόσβαση. Η άδεια οικοδομής, κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, διέπει την εκτέλεση, και δεν μπορεί να εκδοθεί νόμιμα αν δεν συνάδει με την πολεοδομική άδεια.

Το πρώτο ερώτημα είναι σε ποια από τις δύο άδειες ανήκει το πρόβλημά σας, γιατί οι διαδρομές προσφυγής και οι προθεσμίες διαφέρουν.

Καθεμιά από τις δύο άδειες έχει τη δική της απαγόρευση, και οι δύο είναι ευρύτερες απ' ό,τι περιμένει κανείς. Το άρθρο 21 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972, απαγορεύει την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας εκτός αν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια που την εξουσιοδοτεί. Το άρθρο 20(1) ορίζει έπειτα την ανάπτυξη ως την εκτέλεση οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών εντός, επί, ύπερθεν ή κάτωθεν ακίνητης ιδιοκτησίας, ή την εκτέλεση οποιασδήποτε ουσιώδους μεταβολής στη χρήση οικοδομής ή άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, και το άρθρο 20(2) κόβει τις συνήθεις διαφωνίες κατονομάζοντας τέσσερα που μετρούν: η χρήση ως δύο ή περισσότερων κατοικιών οικοδομής που ήταν προηγουμένως μία, ανεξάρτητα από το αν απαιτείται οποιαδήποτε κατασκευή· η εναπόθεση απορριμμάτων όπου το εμβαδόν ή το ύψος της εναπόθεσης επεκτείνεται πάνω από το επίπεδο της παρακείμενης ιδιοκτησίας, ακόμη και σε χώρο που ήδη χρησιμοποιείτο γι' αυτό· η χρήση για διαφημίσεις εξωτερικού μέρους οικοδομής που κανονικά δεν χρησιμοποιείται γι' αυτές· και η μετατροπή ή διαίρεση ακίνητης ιδιοκτησίας σε οικόπεδα.

Δύο πράγματα εξαιρούνται πλέον από την απαίτηση αυτή εκ του νόμου. Ο Ν. 179(Ι)/2025 πρόσθεσε στο άρθρο 3 επιφύλαξη που θεωρεί την πολεοδομική άδεια εκδοθείσα για εγκατάσταση αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας σε συνδυασμό με σταθμό ανανεώσιμων πηγών του οποίου οι άδειες υπάρχουν ήδη, και για κέντρο δεδομένων στον ίδιο σταθμό με όρους διατάγματος του Υπουργού δυνάμει του άρθρου 22, όρους που δεν μπορούν να καθορίζουν μέγιστο εμβαδόν. Η σειρά για ένα έργο παραγωγής είναι στη σελίδα για το φωτοβολταϊκό έργο.

Από την πλευρά της οικοδομής, το άρθρο 3(1) του Κεφ. 96 απαγορεύει, χωρίς άδεια που λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή, τη διάνοιξη ή κατασκευή οδού· την ανέγερση οικοδομής, ή την ανοχή ή την άδεια να ανεγερθεί· την κατεδάφιση, ανοικοδόμηση, μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή υφιστάμενης οικοδομής, ή την ανοχή τους· τη διαίρεση γης σε χωριστά οικόπεδα· τη διαίρεση οικοδομής σε χωριστά διαμερίσματα· τη μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης οικοδομής, ή την ανοχή ή την άδεια για αυτήν· και την έναρξη οποιασδήποτε από τις εργασίες αυτές. Οι λέξεις «ανέχεται ή επιτρέπει» είναι ο λόγος που ο ιδιοκτήτης που τα άφησε όλα στον εργολάβο δεν βρίσκεται εκτός του άρθρου.

Δύο ρολόγια, λοιπόν, και κανένα δεν τρέχει τόσο όσο υποθέτουν οι ιδιοκτήτες. Κατά το άρθρο 28(2) του Ν. 90/1972 η περίοδος ισχύος της πολεοδομικής άδειας ορίζεται με κατάλληλο όρο, εξαρτάται από τη φύση και το μέγεθος της ανάπτυξης και αρχίζει από την ημερομηνία της ειδοποίησης για τη χορήγηση, ενώ αν δεν επιβληθεί τέτοιος όρος η άδεια ισχύει για τρία χρόνια. Κατά το άρθρο 28(3) μπορεί να παραταθεί, μετά από αίτηση ή αυτεπάγγελτα, για όσο κρίνει δικαιολογημένο η Πολεοδομική Αρχή, νοουμένου ότι οι πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης για την ιδιοκτησία παραμένουν όπως ήταν κατά την ημερομηνία της αρχικής χορήγησης, ή η ανάπτυξη εξακολουθεί να επιτρέπεται μετά την τροποποίηση του Σχεδίου. Μια επιφύλαξη ανταμείβει όποιον υποβάλλει αίτηση και δεν παίρνει απάντηση: αν η Πολεοδομική Αρχή παραλείψει να απαντήσει σε αίτηση παράτασης εντός τριών μηνών από τη λήψη της, η έγκριση θεωρείται ότι έχει εκδοθεί και η άδεια παρατείνεται για ένα έτος.

Η άδεια οικοδομής ισχύει για τρία χρόνια από την έκδοσή της κατά το άρθρο 5(1) του Κεφ. 96, και όπου πολεοδομική άδεια καλύπτει τις ίδιες εργασίες η αρμόδια αρχή μπορεί να δέσει τη ζωή της άδειας οικοδομής με εκείνη. Η ανανέωση είναι το άρθρο 5(2): όπου χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια κατά το άρθρο 23 του Ν. 90/1972, η άδεια οικοδομής ανανεώνεται για όσο ανανεώνεται και ισχύει η πολεοδομική κατά το άρθρο 28· σε κάθε άλλη περίπτωση ανανεώνεται μόνο αν, τη στιγμή που λήγει, οι εργασίες άρχισαν αλλά δεν συμπληρώθηκαν, είναι ουσιαστικές και τελούν υπό ενεργό εκτέλεση. Εργοτάξιο που σταμάτησε είναι εργοτάξιο του οποίου η άδεια μπορεί να μην ξαναζωντανέψει.

Το τελευταίο ρολόι είναι εκείνο που ξεχνιέται συχνότερα, γιατί φτάνει όταν όλοι νομίζουν ότι η δουλειά τελείωσε. Κατά το άρθρο 10(1) κανείς δεν κατέχει ή χρησιμοποιεί οικοδομή ή τμήμα της, ούτε ενεργεί ώστε να την κατέχει ή να τη χρησιμοποιεί άλλος, μέχρι να εκδοθεί από την αρμόδια αρχή πιστοποιητικό έγκρισης, και αυτό ισχύει ανεξάρτητα από το αν χορηγήθηκε ποτέ άδεια κατά το άρθρο 3. Κατά το άρθρο 10(2) ο κάτοχος της άδειας οφείλει να γνωστοποιήσει στην αρμόδια αρχή τη συμπλήρωση και να υποβάλει αίτηση για το πιστοποιητικό εντός εικοσιμίας ημερών από την ολοκλήρωση της εργασίας. Η παράλειψη είναι αδίκημα κατά το άρθρο 20(1) και, ανεξάρτητα από κάθε ποινική ευθύνη, εκθέτει τον ιδιοκτήτη σε διοικητικό πρόστιμο κατά το άρθρο 21(1), τον μελετητή σε πρόστιμο κατά το άρθρο 22 όπου τα έγγραφα που υποβλήθηκαν με την αίτηση είναι ελλιπή ή λανθασμένα, και τον επιβλέποντα μηχανικό σε πρόστιμο κατά το άρθρο 23(1) όπου το πιστοποιητικό αποπεράτωσης δεν υποβληθεί εντός τριάντα ημερών από την αποπεράτωση της οικοδομής.

Οι διαδρομές προσφυγής, με τις προθεσμίες τους

Άλλη άδεια, άλλο όργανο, άλλο ρολόι.

Κατά της πολεοδομικής απόρριψης, ή κατά όρων που βλάπτουν όσο και μια απόρριψη, η διαδρομή είναι η ιεραρχική προσφυγή στο Υπουργικό Συμβούλιο, εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Όπου η πολεοδομική αρχή απλώς παραλείπει να αποφασίσει εμπρόθεσμα, ο νόμος αντιμετωπίζει την αίτηση ως απορριφθείσα και ανοίγει η ίδια προσφυγή.

Η προσφυγή αυτή είναι πραγματική επανεξέταση. Ο φάκελος που καταθέτουμε χτίζεται για να γίνει δεκτός, όχι απλώς για να διαφυλάξει δικαιώματα.

Κατά απόφασης για άδεια οικοδομής, η ιεραρχική προσφυγή απευθύνεται στον Υπουργό Εσωτερικών, εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Ο Υπουργός αποφασίζει εντός καθορισμένης προθεσμίας, και η δικαστική οδός ακολουθεί εντός των εβδομήντα πέντε ημερών. Για την τελευταία αυτή προθεσμία δείτε το άρθρο μας για την προσβολή διοικητικής απόφασης στην Κύπρο.

Μία ειλικρινής επιφύλαξη: η πολεοδομική νομοθεσία τροποποιήθηκε πρόσφατα, το 2025. Η αριθμητική των προθεσμιών ελέγχεται κάθε φορά στο ισχύον κείμενο της ημέρας, ποτέ δεν θεωρείται δεδομένη.

Παράνομες εργασίες δίπλα σας

Δύο διαδρομές, παράλληλα: της αρχής και η δική σας.

Η διοικητική διαδρομή. Εργασίες χωρίς άδεια είναι παράνομες, και η πολεοδομική νομοθεσία εφοδιάζει τις αρχές με ειδοποιήσεις επιβολής που μπορούν να απαιτήσουν κατεδάφιση ή επαναφορά. Καταγγελία στην επαρχιακή και στην πολεοδομική αρχή, τεκμηριωμένη με φωτογραφίες και ημερομηνίες, θέτει τον μηχανισμό σε κίνηση, και το πρόσωπο που έχει συμφέρον επί του επηρεαζόμενου ακινήτου έχει έννομο συμφέρον στο πλαίσιο προσφυγών γύρω από την επιβολή.

Η αστική διαδρομή είναι δική σας απευθείας: ιδιωτική οχληρία κατά τον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, όπου οι εργασίες σας προκαλούν πραγματική παρενόχληση ή ζημιά, απαιτήσεις κατά τη νομοθεσία περί ακίνητης ιδιοκτησίας όπου προσβάλλονται τα εμπράγματα δικαιώματά σας, και ενδιάμεσο διάταγμα για αναστολή των εργασιών όσο εκκρεμεί η αγωγή.

Οι δύο διαδρομές αλληλοενισχύονται, και ο φάκελος, δηλαδή οι φωτογραφίες, οι ημερομηνίες και οι απαντήσεις της αρχής, εξυπηρετεί και τις δύο.

Οι άδειες ως μέρος του φακέλου του ακινήτου

Η φθηνότερη πολεοδομική διαφορά είναι εκείνη που δεν αγοράσατε ποτέ.

Μεγάλο μέρος αυτής της δουλειάς είναι προληπτικό. Πριν από μια αγορά, το ιστορικό αδειών του κτηρίου αποτελεί μέρος του νομικού ελέγχου: τι επιτράπηκε, τι κτίστηκε, και τι σημαίνουν για εσάς ως αγοραστή οι σημειώσεις επί του τίτλου.

Πριν από μια ανέγερση, η αλληλουχία πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής, και οι όροι που συνοδεύουν την καθεμία, διαβάζονται πριν υπογραφεί το συμβόλαιο, όχι αφού ξεκινήσει το έργο.

Η πλήρης σειρά των ελέγχων εκτίθεται στη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου στην Κύπρο.

Για την πρώτη επικοινωνία