Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο που μεταφέρει την εκτίμηση για αναγκαστική πώληση σε ιδιώτες εκτιμητές, καθορίζει αυτόματη μείωση 15% της επιφυλασσόμενης τιμής μετά από αποτυχημένο πλειστηριασμό, και βάζει όριο δύο πλειστηριασμών σε αιτήσεις για αδιαίρετη ιδιοκτησία. Η διαβούλευση κλείνει στις 8 Σεπτεμβρίου 2026.
Στις 7 Αυγούστου 2026 το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας άνοιξε δημόσια διαβούλευση σε νομοσχέδιο που θα ξαναγράψει τον τρόπο καθορισμού της επιφυλασσόμενης τιμής σε αναγκαστική πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας: τον μηχανισμό πίσω από τις περισσότερες εκτελέσεις υποθηκών και τις αιτήσεις πώλησης συνιδιόκτητης περιουσίας στην Κύπρο. Τα σχόλια κλείνουν στις 8 Σεπτεμβρίου 2026.
Τίποτε δεν έχει ακόμη ψηφιστεί, αλλά η κατεύθυνση της μεταρρύθμισης είναι σαφής, και όποιος χειρίζεται εκτελέσεις ή αιτήσεις κατάτμησης οφείλει να το δει τώρα και όχι αργότερα.
Τι αλλάζει το νομοσχέδιο
Το νομοσχέδιο, με τίτλο ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) (Τροποποιητικός) (Αρ. 1) Νόμος του 2026, τροποποιεί τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο του 2002, Ν. 82(Ι)/2002. Ξεχωρίζουν τρεις αλλαγές.
Πρώτον, η εκτίμηση φεύγει από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό. Η εκτίμηση του ακινήτου και ο καθορισμός της επιφυλασσόμενης τιμής θα περνούν σε ιδιώτες εκτιμητές εγγεγραμμένους στο ΕΤΕΚ, τους οποίους θα εντέλλεται απευθείας ο αιτητής. Κλίμακα δικαιωμάτων για τις εκτιμήσεις αυτές θα εγκρίνεται από κοινού από τον Διευθυντή του Τμήματος και τον Σύνδεσμο Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου, και θα αναθεωρείται κάθε πέντε έτη.
Δεύτερον, μείωση 15% μετά από αποτυχημένη πώληση. Όταν μια πώληση αποτύχει και νέα απόπειρα γίνει εντός πέντε ετών από την πρώτη ανεπιτυχή πώληση, η επιφυλασσόμενη τιμή μειώνεται αυτόματα κατά δεκαπέντε τοις εκατό. Αυτό αντικαθιστά τη σημερινή διατύπωση, που αφήνει τον χρόνο και το μέγεθος κάθε μείωσης να διευθετούνται κατά περίπτωση. Μόλις παρέλθουν πέντε έτη από την ημερομηνία της εκτίμησης, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός δύναται να απαιτήσει νέα εκτίμηση και νέα επιφυλασσόμενη τιμή πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω πώληση.
Τρίτον, και το πιο αιχμηρό: η αίτηση μπορεί να τεθεί στο αρχείο. Για αιτήσεις δυνάμει του άρθρου 28 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ. 224, για ακίνητο που δεν μπορεί να διαιρεθεί μεταξύ συνιδιοκτητών, το νομοσχέδιο βάζει σκληρό τέρμα. Μόλις παρέλθουν πέντε έτη από την εκτίμηση και το ακίνητο έχει τεθεί σε πλειστηριασμό τουλάχιστον δύο φορές χωρίς επιτυχία, η αίτηση παραμερίζεται. Ο αιτητής ειδοποιείται και ερωτάται αν επιθυμεί νέα αίτηση. Νέα αίτηση γίνεται δεκτή μόνο αν το ακίνητο εξακολουθεί να μην μπορεί να διαιρεθεί κατά το άρθρο 27 του ΚΕΦ. 224, και μπορεί να σταλεί ξανά για νέα εκτίμηση και νέα επιφυλασσόμενη τιμή υπό τους νέους κανόνες.
Παραμερίζεται, δηλαδή, και όχι απλώς αναβάλλεται.
Το πενταετές ρολόι δεν τρέχει όπου η αξία του ακινήτου έχει επηρεαστεί από ουσιώδη μεταβολή της φυσικής ή νομικής του κατάστασης, ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία που επηρεάζει την αξία του. Μεταβατική διάταξη διατηρεί τις επιφυλασσόμενες τιμές που έχουν ήδη καθοριστεί υπό τα ισχύοντα άρθρα 4 και 5 όπου η αναγκαστική πώληση δεν έχει ολοκληρωθεί, αντιμετωπίζοντάς τες ως καθορισμένες υπό το νέο άρθρο 5.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για ενυπόθηκους δανειστές και πιστωτές με απόφαση που επιδιώκουν ή σχεδιάζουν αναγκαστική πώληση, το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ταχύτερος και προβλεψιμότερος δρόμος προς δεύτερο ή τρίτο πλειστηριασμό, αφού το βήμα του δεκαπέντε τοις εκατό είναι καθορισμένο αντί να διαπραγματεύεται κάθε φορά με το Τμήμα.
Για συνιδιοκτήτες που ζητούν πώληση αδιαίρετου ακινήτου, η μεταρρύθμιση εισάγει πραγματική προθεσμία: δύο αποτυχημένοι πλειστηριασμοί μέσα στην πενταετή ζωή της εκτίμησης τερματίζουν την αίτηση, και το να ξεκινήσετε ξανά σημαίνει να ικανοποιήσετε εκ νέου το Τμήμα ότι το ακίνητο εξακολουθεί να μην κατατέμνεται.
Για γραφεία που σήμερα ζητούν εκτιμήσεις μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, η αλλαγή σημαίνει εντολή σε ιδιώτη εκτιμητή εγγεγραμμένο στο ΕΤΕΚ μόλις ψηφιστεί το νομοσχέδιο, και ενσωμάτωση της αμοιβής του εκτιμητή, κατά την επερχόμενη κλίμακα, στο κόστος της εκτέλεσης.
Και επειδή η διαβούλευση είναι ακόμη ανοικτή, όσοι έχουν ενεργούς φακέλους εκτέλεσης έχουν παράθυρο να υποβάλουν παραστάσεις για τη μεταβατική μεταχείριση των εκκρεμών αιτήσεων προτού παγιωθούν οι κανόνες. Το παράθυρο κλείνει στις 8 Σεπτεμβρίου 2026.
Τι να μας στείλετε
Αν το ακίνητό σας οδεύει σε αναγκαστική πώληση, στείλτε μας την ειδοποίηση και την ημερομηνία που την παραλάβατε. Αν είστε συνιδιοκτήτης σε αίτηση κατά το άρθρο 28, στείλτε μας την ημερομηνία της εκτίμησης και πόσοι πλειστηριασμοί έχουν γίνει. Και αν σκοπεύετε να υποβάλετε παραστάσεις στη διαβούλευση, πείτε μας ποιο σημείο σας επηρεάζει.
Συχνές ερωτήσεις
Έχει γίνει νόμος η μεταρρύθμιση της επιφυλασσόμενης τιμής;
Όχι ακόμη. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας άνοιξε δημόσια διαβούλευση στις 7 Αυγούστου 2026 σε νομοσχέδιο που τροποποιεί τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο του 2002, Ν. 82(Ι)/2002, και τα σχόλια κλείνουν στις 8 Σεπτεμβρίου 2026. Τίποτε δεν έχει ψηφιστεί, αλλά η κατεύθυνση είναι αρκετά σαφής ώστε όποιος χειρίζεται εκτελέσεις ή αιτήσεις κατάτμησης να το διαβάσει τώρα.
Ποιος θα εκτιμά το ακίνητο και θα καθορίζει την τιμή;
Ιδιώτες εκτιμητές εγγεγραμμένοι στο ΕΤΕΚ, με απευθείας εντολή του αιτητή, στη θέση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού. Κλίμακα δικαιωμάτων για τις εκτιμήσεις αυτές θα εγκρίνεται από κοινού από τον Διευθυντή του Τμήματος και τον Σύνδεσμο Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου και θα αναθεωρείται κάθε πέντε έτη, οπότε η αμοιβή του εκτιμητή γίνεται κόστος εκτέλεσης που πρέπει να προϋπολογιστεί.
Τι γίνεται με την τιμή μετά από αποτυχημένο πλειστηριασμό;
Όταν μια πώληση αποτύχει και νέα απόπειρα γίνει εντός πέντε ετών από την πρώτη ανεπιτυχή πώληση, η επιφυλασσόμενη τιμή θα μειώνεται αυτόματα κατά δεκαπέντε τοις εκατό. Αυτό αντικαθιστά διατύπωση που αφήνει τον χρόνο και το μέγεθος κάθε μείωσης να διευθετούνται κατά περίπτωση, οπότε το βήμα γίνεται καθορισμένο αντί να διαπραγματεύεται κάθε φορά με το Τμήμα.
Μπορεί απλώς να τελειώσει μια αίτηση πώλησης συνιδιόκτητου ακινήτου;
Ναι, και αυτή είναι η οξύτερη αλλαγή. Για αιτήσεις δυνάμει του άρθρου 28 του ΚΕΦ. 224 για ακίνητο που δεν μπορεί να διαιρεθεί μεταξύ συνιδιοκτητών, μόλις παρέλθουν πέντε έτη από την εκτίμηση και το ακίνητο έχει προσφερθεί σε πλειστηριασμό τουλάχιστον δύο φορές χωρίς επιτυχία, η αίτηση παραμερίζεται αντί να αναβληθεί. Ο αιτητής ερωτάται αν επιθυμεί νέα αίτηση, και νέα γίνεται δεκτή μόνο αν το ακίνητο εξακολουθεί να μην διαιρείται κατά το άρθρο 27 του ΚΕΦ. 224.
Τρέχει πάντοτε το πενταετές ρολόι;
Όχι. Δεν τρέχει όπου η αξία του ακινήτου έχει επηρεαστεί από ουσιώδη μεταβολή της φυσικής ή νομικής του κατάστασης, ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία που επηρεάζει την αξία του. Μεταβατική διάταξη διατηρεί επίσης τις επιφυλασσόμενες τιμές που έχουν ήδη καθοριστεί υπό τα ισχύοντα άρθρα 4 και 5 όπου η αναγκαστική πώληση δεν έχει ολοκληρωθεί, αντιμετωπίζοντάς τες ως καθορισμένες υπό το νέο άρθρο 5.
Μπορώ να υποβάλω παραστάσεις;
Μέχρι τις 8 Σεπτεμβρίου 2026, ναι. Η διαβούλευση είναι ανοικτή και το σημείο με τη μεγαλύτερη πρακτική σημασία για όσους έχουν εκκρεμείς φακέλους είναι η μεταβατική μεταχείριση των αιτήσεων που ήδη τρέχουν. Αν σας επηρεάζει, αξίζει να διατυπωθεί προτού παγιωθούν οι κανόνες και όχι μετά.
Πηγές
- Δημόσια διαβούλευση, ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026, Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
- Νομοσχέδιο που τροποποιεί τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο του 2002, Ν. 82(Ι)/2002
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 24 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Τα έγγραφα θα σας τα ζητήσουμε μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο.
Περισσότερα για αυτό: Επίταξη ιδιοκτησίας: τι αλλάζει στην αποζημίωση, Αναγκαστική απαλλοτρίωση: οι προθεσμίες που την κρίνουν, Πολεοδομικές άδειες και προσφυγές, Αστικός αναδασμός: τι κάνει ο Ν. 112(Ι)/2025.