Αποθήκευση ενέργειας (BESS) στην Κύπρο: άδεια, γη, δίκτυο

Αναπτύσσετε σύστημα αποθήκευσης ενέργειας με μπαταρίες στην Κύπρο, αυτόνομο ή δίπλα σε φωτοβολταϊκό πάρκο, και θέλετε να ξέρετε τι πρέπει να έχετε και με ποια σειρά. Από τον Απρίλιο 2026 η σειρά κρίνει αν το έργο θα φτάσει στο δίκτυο.

Όσα ακολουθούν προέρχονται από τον περί Ρύθμισης της Αγοράς Ηλεκτρισμού Νόμο, Ν. 130(I)/2021, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 70(I)/2026, τις αποφάσεις που εκδόθηκαν βάσει του, τους νόμους για την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, και τους νόμους για τις μισθώσεις και την ξένη ιδιοκτησία. Στο τέλος δίνουμε τα βήματα με τη σειρά.

Η αποθήκευση είναι ξεχωριστή αδειοδοτούμενη δραστηριότητα

Η εγκατάσταση αποθήκευσης θέλει άδεια της ΡΑΕΚ, εκτός αν λειτουργεί μόνο για ιδία χρήση. Το άρθρο 26(1)(ιγ) εντάσσει την εγκατάσταση και λειτουργία εγκατάστασης αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας στις δραστηριότητες που απαιτούν άδεια της ΡΑΕΚ, και εξαιρεί όσες λειτουργούν αποκλειστικά για ιδία χρήση. Το άρθρο 25(1) προσθέτει ότι κανείς δεν κατασκευάζει και λειτουργεί εγκατάσταση παραγωγής ή αποθήκευσης χωρίς αυτή την άδεια και κάθε άλλη άδεια που απαιτεί οποιοσδήποτε άλλος νόμος.

Οι κατηγορίες γενικής άδειας του άρθρου 27(1) αφορούν όλες την παραγωγή. Η ΡΑΕΚ έχει έκτοτε εντάξει ορισμένη αποθήκευση στη γενική άδεια, με τη Ρυθμιστική Απόφαση 03/2025 (Κ.Δ.Π. 290/2025, σε ισχύ από τις 26 Σεπτεμβρίου 2025):

• σταθμοί ΑΠΕ έως 50kW με συντοπισμένη αποθήκευση για εμπορικούς σκοπούς·
• φωτοβολταϊκά σε στέγες άνω των 50kW, με ή χωρίς συντοπισμένη αποθήκευση·
• καινοτόμες τεχνολογίες ΑΠΕ έως 500kW, με ή χωρίς καινοτόμο αποθήκευση·
• καινοτόμες τεχνολογίες αποθήκευσης με μέγιστη ισχύ εξόδου 500kW.

Μια μεγάλη μπαταρία είναι εκτός αυτών και περνά από την πλήρη αδειοδότηση. Ο αιτητής πρέπει να είναι εγκατεστημένος σε κράτος μέλος, με καταστατική έδρα, κεντρική διοίκηση ή κύρια εγκατάσταση εντός της Ένωσης (άρθρο 29(2)).

Δίπλα σε φωτοβολταϊκό ή αυτόνομη: οι άδειες

Η αποθήκευση δίπλα σε αδειοδοτημένο σταθμό ΑΠΕ μπορεί να στηριχθεί σε άδειες που θεωρούνται εκδοθείσες· η αυτόνομη όχι. Το άρθρο 21 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972, απαγορεύει κάθε ανάπτυξη χωρίς πολεοδομική άδεια. Επιφύλαξη που πρόσθεσε ο Ν. 179(I)/2025 θεωρεί την άδεια εκδοθείσα για αποθήκευση σε συνδυασμό με σταθμό ΑΠΕ του οποίου οι άδειες έχουν ήδη εξασφαλιστεί, με τους όρους του Διατάγματος του Υπουργού, Κ.Δ.Π. 17/2026. Μεταξύ αυτών:

• η αποθήκευση βρίσκεται στο τεμάχιο που έχει άδεια για το έργο ΑΠΕ·
• αποτελεί βοηθητική και συμπληρωματική χρήση του σταθμού·
• η ονομαστική της ισχύς δεν υπερβαίνει εκείνη του αδειοδοτημένου σταθμού·
• τηρεί το ύψος και τις αποστάσεις από τα όρια που ορίζει το Διάταγμα.

Το ίδιο ισχύει για την άδεια οικοδομής: επιφύλαξη στο άρθρο 3(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, που πρόσθεσε ο Ν. 181(I)/2025, με δικό της Διάταγμα, Κ.Δ.Π. 15/2026. Η αυτόνομη μπαταρία είναι εκτός και των δύο επιφυλάξεων, οπότε χρειάζεται πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής με τον συνήθη τρόπο.

Το δίκτυο κατατάσσει μόνο έργα με όλες τις άδειες σε ισχύ

Από τις 14 Απριλίου 2026 δεν δεσμεύεται ηλεκτρικός χώρος αν δεν έχουν εξασφαλιστεί όλες οι άδειες και εγκρίσεις για τη σύνδεση. Το άρθρο 95Α(1), που πρόσθεσε ο Ν. 70(I)/2026, δεσμεύει και τους δύο διαχειριστές, και ο ίδιος νόμος ορίζει ρητά ότι οι προκαταρκτικοί όροι σύνδεσης δεν δημιουργούν δέσμευση φορτίου.

Τα έργα κατατάσσονται με κριτήρια ωριμότητας που δημοσίευσε ο Υπουργός στις 10 Ιουλίου 2026 (Κ.Δ.Π. 289/2026):

• Είσοδος. Άδεια ή εξαίρεση, πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής (ή τεκμηριωμένη απαλλαγή από την καθεμιά), όλες σε ισχύ ταυτόχρονα. Αίτηση χωρίς αυτές απορρίπτεται.
• Τεχνολογία. Σταθμός ΑΠΕ συνδυασμένος με αποθήκευση που μπορεί να αποφορτίσει τουλάχιστον το 50% της ισχύος του σταθμού παίρνει 70 μονάδες· η αυτόνομη μπαταρία 35.
• Επίπτωση στο δίκτυο. Έως 30 επιπλέον μονάδες, οι περισσότερες για έργο που δεν απαιτεί επέκταση ή ενδυνάμωση του δικτύου.

Ο χώρος προσφέρεται με τη σειρά κατάταξης, και η προσφορά γίνεται αποδεκτή γραπτώς εντός δέκα εργάσιμων ημερών. Η κατάταξη ισχύει μόνο όσο όλες οι άδειες παραμένουν σε ισχύ. Το άρθρο μας για την αδειοδότηση ενεργειακού έργου και τη σύνδεση με το δίκτυο δίνει αναλυτικά τα βήματα της σύνδεσης.

Η γη: εξασφαλίστε την πριν την πληρώσετε

Μίσθωση για περίοδο πέραν των δεκαπέντε ετών δεν δίνει εμπράγματο δικαίωμα αν δεν εγγραφεί. Αυτό ορίζει το άρθρο 65Β(1) του Κεφ. 224, και η εγγραφή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο απορρίπτεται, μεταξύ άλλων, όταν:

• η μίσθωση δεν προβλέπει ρητά την εγγραφή της·
• η γη δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του εκμισθωτή·
• η γη είναι υποθηκευμένη και ο ενυπόθηκος δανειστής δεν συναίνεσε γραπτώς·
• η μίσθωση δεν έχει ορισμένη ημερομηνία έναρξης και λήξης.

Με την εγγραφή ο μισθωτής αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της γης και επί όσων κατασκευαστούν σε αυτήν κατά τη μίσθωση, που μπορεί να μεταβιβαστεί, να επιβαρυνθεί και να κληρονομηθεί (άρθρο 65Γ). Αυτό κάνει τη μίσθωση εξασφάλιση που δέχεται ο χρηματοδότης. Επειδή οι άδειες προηγούνται, η γη δεσμεύεται συνήθως με δικαίωμα προαίρεσης ή υπό αίρεση συμφωνία, με ορισμένο χρόνο για την τεχνική και ρυθμιστική εργασία, πριν αρχίσουν το πλήρες μίσθωμα και η μακροχρόνια μίσθωση.

Ξένοι μέτοχοι: δύο χωριστοί έλεγχοι

Ιδιοκτήτης εκτός ΕΕ μπορεί να συναντήσει και τον νόμο για τους αλλοδαπούς και τον νόμο για τον έλεγχο επενδύσεων. Κατά το Κεφ. 109, ο αλλοδαπός χρειάζεται προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου για να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία, και κτήση είναι και η μίσθωση πέραν των τριάντα τριών ετών, μαζί με τα δικαιώματα παράτασης. Η επιφύλαξη στο άρθρο 3(6)(α) ορίζει τα δέκα έτη για τους σκοπούς του εδαφίου 3(1Α), οπότε η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται με τον νόμο υπόψη. Κυπριακή εταιρεία που ελέγχεται από πρόσωπα εκτός ΕΕ είναι η ίδια αλλοδαπός κατά το άρθρο 2.

Χωριστά, ο Ν. 194(I)/2025, σε ισχύ από τις 2 Απριλίου 2026, απαιτεί προηγούμενη έγκριση του Υπουργείου Οικονομικών όταν ξένος επενδυτής αποκτά τουλάχιστον το 25% του κεφαλαίου ή των δικαιωμάτων ψήφου, η επένδυση αξίζει €2.000.000 ή περισσότερο, και ο στόχος είναι επιχείρηση στρατηγικής σημασίας· οι τομείς του Παραρτήματος περιλαμβάνουν τις ενεργειακές υποδομές και την αποθήκευση ενέργειας. Το άρθρο μας για τον έλεγχο των ξένων επενδύσεων εξηγεί τη διαδικασία.

Πώληση, χρηματοδότηση ή παράταση του έργου

Η αλλαγή ελέγχου του κατόχου της άδειας είναι ζήτημα της ΡΑΕΚ. Κατά τους Κανονισμούς Αδειοδότησης του 2004, που ισχύουν ακόμη δυνάμει του άρθρου 142(2) του Ν. 130(I)/2021, η μεταβίβαση άδειας ζητείται τουλάχιστον τρεις μήνες πριν (Κανονισμός 18), και η ΡΑΕΚ μπορεί να ανακαλέσει άδεια όταν ο έλεγχος του κατόχου αλλάζει χωρίς την έγκρισή της κατά τους όρους της άδειας (Κανονισμός 15(γ)). Διαβάστε τους όρους της δικής σας άδειας πριν από κάθε πώληση ή ενεχυρίαση μετοχών.

Άδεια που λήγει μπορεί να παραταθεί, με προϋποθέσεις. Το άρθρο 32(2), που πρόσθεσε ο Ν. 70(I)/2026, επιτρέπει στη ΡΑΕΚ να παρατείνει με αιτιολογημένη απόφαση άδεια ή εξαίρεση για την κατασκευή εγκατάστασης αποθήκευσης, όταν η καθυστέρηση δικαιολογείται και τεκμηριώνεται, ο κάτοχος δείχνει πρόθεση και ικανότητα να κατασκευάσει, και έχει υποβληθεί αίτηση σύνδεσης. Καμία παράταση δεν υπερβαίνει το ένα έτος, και το σύνολο τα πέντε.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αποφασίστε πρώτα τη διάταξη, γιατί αυτή κρίνει τις άδειες και τη βαθμολογία.

1. Επιλέξτε: δίπλα σε αδειοδοτημένο σταθμό ΑΠΕ, με άδειες που θεωρούνται εκδοθείσες και έως 70 μονάδες, ή αυτόνομη, με δικές της άδειες και 35.
2. Εξασφαλίστε τη γη με δικαίωμα προαίρεσης ή υπό αίρεση μίσθωση που προβλέπει την εγγραφή, με τη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή όπου υπάρχει υποθήκη.
3. Πάρτε την άδεια της ΡΑΕΚ, την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, και κρατήστε την καθεμιά σε ισχύ.
4. Μόνο τότε υποβάλλετε για την κατάταξη στο δίκτυο.
5. Πριν μετοχές ή μακροχρόνια μίσθωση περάσουν σε ιδιοκτήτη εκτός ΕΕ, ελέγξτε το Κεφ. 109, τον Ν. 194(I)/2025 και τους όρους αλλαγής ελέγχου της άδειας.

Η σελίδα μας για την ενέργεια δίνει το υπόλοιπο πλαίσιο, από τις κατηγορίες αδειοδότησης ως τις συμβάσεις πώλησης ενέργειας.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Ρύθμισης της Αγοράς Ηλεκτρισμού Νόμος, Ν. 130(I)/2021, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2, 25, 26, 27, 29, 32, 95Α, 138 και 142, CyLaw
• Ν. 70(I)/2026 που τροποποιεί τον Ν. 130(I)/2021, Επίσημη Εφημερίδα αρ. 5086, 14 Απριλίου 2026, CyLaw
• Κ.Δ.Π. 290/2025, Ρυθμιστική Απόφαση ΡΑΕΚ 03/2025 για τις γενικές άδειες, CyLaw
• Κ.Δ.Π. 289/2026, κριτήρια ωριμότητας κατά το άρθρο 95Α(2) του Ν. 130(I)/2021, CyLaw
• Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος, Ν. 90/1972, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 20 και 21, CyLaw
• Κ.Δ.Π. 17/2026, Ειδικό Διάταγμα Ανάπτυξης για αποθήκευση και κέντρα δεδομένων σε σταθμούς ΑΠΕ, CyLaw
• Ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 3(1), και Κ.Δ.Π. 15/2026, CyLaw
• Ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 65Β έως 65Δ, CyLaw
• Ο περί Κτήσεως Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος, Κεφ. 109, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2 και 3, CyLaw
• Ο περί της Θέσπισης Πλαισίου για Έλεγχο των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων Νόμος, Ν. 194(I)/2025, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 2, 3 και 20 και Παράρτημα, CyLaw
• Οι περί Ρύθμισης της Αγοράς Ηλεκτρισμού (Αδειοδότηση) Κανονισμοί του 2004, Κ.Δ.Π. 538/2004, Κανονισμοί 2, 15 και 18, CyLaw

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.