Αγοραστής υπό ανέγερση μεζονέτας που δεν ολοκληρώθηκε είχε λάβει στεγαστικό δάνειο. Το Ανώτατο έκρινε ότι οφείλει στην τράπεζα, η οποία πλήρωνε βάσει πιστοποιητικών.
Το 2008 ένας αγοραστής συμφώνησε να αγοράσει υπό ανέγερση μεζονέτα δύο υπνοδωματίων σε έργο στη Δερύνεια. Για την αγορά έλαβε στεγαστικό δάνειο 95.680 ευρώ. Η τράπεζα κατέβαλε τμηματικά στην πωλήτρια εταιρεία 87.600 ευρώ. Η κατοικία δεν ολοκληρώθηκε ούτε παραδόθηκε ποτέ, και ο αγοραστής σταμάτησε να πληρώνει τις δόσεις. Στις 16 Ιουνίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι εξακολουθεί να οφείλει στην τράπεζα.
Η θέση του ήταν ότι τα χρήματα πήγαν στον πωλητή και όχι σε εκείνον, και ότι δεν χρωστά τίποτα για ένα σπίτι που δεν παρέλαβε. Τα έγγραφα που είχε υπογράψει έλεγαν άλλα.
Τι συνέβη
Κατά τη μαρτυρία του ίδιου του αγοραστή, συμφώνησε την αγορά με την πωλήτρια εταιρεία γύρω στον Φεβρουάριο ή Μάρτιο του 2008. Το πωλητήριο έγγραφο υπογράφηκε στις 29.4.2008. Η συμφωνία δανείου έφερε στην αρχή της την ημερομηνία 31.3.2008 και μετά τις υπογραφές την 26.5.2008. Στις 28.5.2008 ο αγοραστής εκχώρησε στην τράπεζα όλα τα δικαιώματά του επί του πωλητηρίου προς εξασφάλιση των υποχρεώσεών του, ενώ το δάνειο εξασφαλιζόταν και με υποθήκη επί του ακινήτου όπου η πωλήτρια θα ανήγειρε το έργο.
Στις 26.5.2008 ο αγοραστής απέστειλε επιστολή στην τράπεζα. Με αυτήν την εξουσιοδοτούσε να προβαίνει σε αναλήψεις από τον λογαριασμό δανείου για την πληρωμή του εργολάβου, με την παρουσίαση πιστοποιητικών από τον αρχιτέκτονα ή τον επιβλέποντα πολιτικό μηχανικό του έργου για κάθε στάδιο των εργασιών. Η επιστολή ανέφερε επίσης ότι η τράπεζα δεν είχε καμία ευθύνη να επιβεβαιώσει το περιεχόμενο των πιστοποιητικών, και ότι η πρακτική αυτή θα συνεχιζόταν μέχρι την πλήρη ανάληψη του δανείου.
Η τράπεζα κατέβαλε στην πωλήτρια συνολικά 87.600 ευρώ. Ο αγοραστής πλήρωνε αρχικά τις δόσεις του και κάποια στιγμή σταμάτησε. Η τράπεζα τερμάτισε τον λογαριασμό, μετά από επιστολές με τις οποίες δεν υπήρξε συμμόρφωση, και ήγειρε αγωγή κατά του αγοραστή και της πωλήτριας. Η αξίωση κατά της πωλήτριας δεν αποτέλεσε αντικείμενο της έφεσης.
Το πρωτόδικο δικαστήριο εξέδωσε απόφαση εναντίον του αγοραστή και υπέρ της Τράπεζας Κύπρου για 70.630,15 ευρώ πλέον τόκους, μαζί με αναγνωριστικές αποφάσεις ότι η τράπεζα, δυνάμει της εκχώρησης, είναι δικαιούχος της μεζονέτας και μπορεί να την πωλήσει έναντι του χρέους. Στην έφεση εφεσίβλητη ήταν η Themis Portfolio Management Holdings Limited. Η απόφαση δεν εξηγεί πώς περιήλθε σε αυτήν η απαίτηση.
Γιατί ο αγοραστής δεσμεύεται
Ο αγοραστής αρνήθηκε ότι υπήρξε ποτέ πελάτης της τράπεζας και υποστήριξε ότι το δάνειο το διευθέτησε η πωλήτρια. Προσέβαλε επίσης τις δύο ημερομηνίες της συμφωνίας δανείου. Το δικαστήριο απέρριψε και τα δύο. Αποτελεί βασικό κανόνα του κοινοδικαίου ότι ένα συμβαλλόμενο μέρος δεσμεύεται από έγγραφο που έχει υπογράψει, και το δικαστήριο παρέθεσε την Πίττας ν. Τράπεζα Κύπρου Λτδ κ.ά. (2007) 1 Α.Α.Δ. 110: από τη στιγμή που κάποιος αποδέχεται την υπογραφή του, δεσμεύεται, εκτός αν επιτύχει σε υπεράσπιση όπως το non est factum ή ότι η υπογραφή του λήφθηκε με απάτη. Ο αγοραστής παραδέχθηκε ότι υπέγραψε τη συμφωνία δανείου και τα σχετικά έγγραφα. Οι δύο ημερομηνίες δεν την καθιστούσαν άκυρη, και το ποιος διευθέτησε το δάνειο δεν επηρέαζε τη νομιμότητα της συναλλαγής.
Η υποχρέωση της τράπεζας ήταν να αποδεσμεύει τα ποσά που πιστοποιούσε ο μηχανικός του έργου. Κανένας όρος δεν την υποχρέωνε να διασφαλίσει την ολοκλήρωση του σπιτιού.
Τι ανέλαβε η τράπεζα και τι όχι
Το κύριο επιχείρημα του αγοραστή ήταν ότι με την εκχώρηση η τράπεζα υποκατέστησε ουσιαστικά τον ίδιο ως αγοραστή, και επομένως είχε την ευθύνη να ελέγχει ότι τα χρήματα θα αξιοποιούνταν για την ολοκλήρωση μιας κατοικίας υποθηκευμένης υπέρ της. Αφού η κατοικία δεν ολοκληρώθηκε, υποστήριξε, η συμφωνία δανείου είχε ματαιωθεί και ο ίδιος έπρεπε να απαλλαγεί.
Το δικαστήριο ερμήνευσε μαζί τη συμφωνία δανείου, τη συμφωνία εκχώρησης και την επιστολή, και έκρινε ότι το νόημά τους ήταν σαφές. Η συμφωνία δανείου επέτρεπε αναλήψεις βάσει του πωλητηρίου «με την παρουσίαση πιστοποιητικών από τον επιβλέποντα μηχανικό του έργου για το κάθε στάδιο των εργασιών». Η επιστολή ανέφερε ότι η τράπεζα δεν είχε καμία ευθύνη να τα επιβεβαιώσει. Ο όρος 9 της εκχώρησης προέβλεπε ότι αυτή δεν επηρεάζει τις υπόλοιπες υποχρεώσεις αγοραστή και πωλητή δυνάμει του πωλητηρίου, ούτε δημιουργεί για την τράπεζα υποχρεώσεις πέραν όσων αναφέρει ρητά. Όπου η ερμηνεία της σύμβασης είναι σαφής, σημείωσε το δικαστήριο, δεν έχει εξουσία να την παραγνωρίσει ή να κρίνει νομικά άκυρο τον αποκλεισμό ευθύνης που συμφώνησαν τα μέρη.
Η υποχρέωση της τράπεζας περιοριζόταν επομένως στην αποδέσμευση των ποσών που πιστοποιούσε ο επιβλέπων μηχανικός, χωρίς να εξετάζει η ίδια κατά πόσο οι πιστοποιημένες εργασίες είχαν όντως εκτελεστεί. Υπάλληλος της τράπεζας είχε πει στη μαρτυρία του ότι δεν γνώριζε ποιος ήταν ο επιβλέπων μηχανικός του έργου. Αυτό δεν είχε καμία επίδραση: υπήρχαν πιστοποιητικά υπογεγραμμένα από επιβλέποντα μηχανικό, και καμία μαρτυρία ότι όποιος τα εξέδωσε δεν ήταν ο μηχανικός του έργου. Κανένας όρος δεν υποχρέωνε την τράπεζα να διασφαλίσει την πλήρη εκτέλεση και την παράδοση της μεζονέτας. Ο αγοραστής, από την πλευρά του, όφειλε να καταβάλλει τις δόσεις του, και ο τερματισμός ήρθε όταν καθυστέρησε.
Ένα σημείο διαφωνίας με το πρωτόδικο δικαστήριο
Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε αντιμετωπίσει τον όρο της επιστολής ως απαλλακτικό και τον είχε κρίνει επαχθή. Το Ανώτατο δεν συμμερίστηκε την κατάληξη αυτή. Ο όρος περιλαμβανόταν τόσο στη συμφωνία δανείου που υπέγραψε ο αγοραστής όσο και στην επιστολή που ο ίδιος απέστειλε, και η εκχώρηση διατηρούσε τις υποχρεώσεις των μερών δυνάμει του πωλητηρίου. Η υποχρέωση της τράπεζας να προβαίνει σε αναλήψεις ανάλογα με τα πιστοποιητικά του επιβλέποντος μηχανικού, έκρινε, δεν μπορεί να χαρακτηριστεί επαχθής όρος.
Η διαφωνία αυτή δεν άλλαξε το αποτέλεσμα. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε περιορίσει την απόφαση στην αξία της εργασίας που εκτελέστηκε, με βάση μαρτυρία εκτιμητή την οποία ο αγοραστής δεν αμφισβήτησε, και η τράπεζα δεν άσκησε αντέφεση κατά του περιορισμού αυτού. Το δικαστήριο δεν είπε ποιο θα ήταν το ποσό χωρίς αυτόν. Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα 3.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει. Δύο ακόμη λόγοι έφεσης δεν εξετάστηκαν, γιατί το δικαστήριο έκρινε ότι η εξέτασή τους θα είχε μόνο θεωρητική σημασία.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για όποιον χρηματοδοτεί με δάνειο την αγορά ακινήτου υπό ανέγερση, το δάνειο και η πώληση είναι χωριστές συμφωνίες. Αν ο πωλητής σταματήσει την ανέγερση, η σύμβασή σας με την τράπεζα δεν σταματά μαζί του. Με έγγραφα όπως αυτά, η αποτυχία του πωλητή είναι ζήτημα μεταξύ εσάς και του πωλητή, δυνάμει του πωλητηρίου, και η τράπεζα δικαιούται τις δόσεις της. Αν η αγορά πρέπει να εξαρτάται εξαρχής από την έγκριση του δανείου είναι άλλο ερώτημα, το οποίο εξετάσαμε στο άρθρο για τον όρο δανείου στο συμβόλαιο ακινήτου.
Διαβάστε την εξουσιοδότηση πληρωμών πριν την υπογράψετε. Η επιστολή στην υπόθεση αυτή ήταν λίγες γραμμές και έκρινε την έφεση. Επέτρεπε στην τράπεζα να πληρώνει τον πωλητή μόνο με το πιστοποιητικό του μηχανικού και της έλεγε ότι δεν χρειάζεται να ελέγξει. Αν υπογράψετε κάτι παρόμοιο, στηρίζεστε στον μηχανικό, και αξίζει να γνωρίζετε ποιος είναι ο επιβλέπων μηχανικός, να ζητάτε αντίγραφο κάθε πιστοποιητικού όταν εκδίδεται και να επισκέπτεστε ο ίδιος το εργοτάξιο. Ο έλεγχος της σύμβασης πριν από την υπογραφή καλύπτει το πωλητήριο και τα έγγραφα που θα σας ζητήσει να υπογράψετε μαζί του η τράπεζα.
Αν το έργο έχει ήδη σταματήσει, η διακοπή των δόσεων δεν πιέζει τον πωλητή. Σας φέρνει σε υπερημερία απέναντι στην τράπεζα, η οποία μπορεί να τερματίσει το δάνειο, να απαιτήσει το υπόλοιπο με τόκους και να στραφεί στις εξασφαλίσεις που της δώσατε. Η αξίωση που μετρά είναι εκείνη κατά του πωλητή δυνάμει του πωλητηρίου. Η σελίδα μας για τους εγκλωβισμένους αγοραστές εξηγεί πού βρίσκονται συνήθως όσοι είναι σε αυτή τη θέση.
Η παγίδα είναι το επιχείρημα που μοιάζει πιο ισχυρό: ότι δεν χρωστάτε τίποτα για σπίτι που δεν παραλάβατε. Η απάντηση του δικαστηρίου ήταν ότι ο αγοραστής υπέγραψε κάθε έγγραφο, ότι οι όροι τους ήταν σαφείς, και ότι κανένα δεν καθιστούσε την τράπεζα υπεύθυνη για την ολοκλήρωση του σπιτιού. Όπου τα έγγραφα λένε ό,τι έλεγαν εδώ, το επιχείρημα αυτό δεν σας απαλλάσσει από το δάνειο.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Ο πωλητής δεν ολοκλήρωσε ποτέ το σπίτι μου. Οφείλω ακόμη το δάνειο;
Με γεγονότα όπως αυτά, ναι. Στις 16 Ιουνίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι αγοραστής που είχε υπογράψει συμφωνία στεγαστικού δανείου, εκχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου και επιστολή που εξουσιοδοτούσε πληρωμές προς τον πωλητή ήταν υπόλογος να καταβάλλει τις δόσεις του, παρότι η μεζονέτα δεν ολοκληρώθηκε ούτε του παραδόθηκε ποτέ. Οι υποχρεώσεις του ιδίου και του πωλητή δυνάμει του πωλητηρίου έμειναν μεταξύ τους.
Όφειλε η τράπεζα να ελέγξει τις εργασίες πριν πληρώσει τον πωλητή;
Όχι με αυτά τα έγγραφα. Η συμφωνία δανείου επέτρεπε αναλήψεις με την παρουσίαση πιστοποιητικών του επιβλέποντος μηχανικού του έργου για κάθε στάδιο, και η επιστολή του ίδιου του αγοραστή ανέφερε ότι η τράπεζα δεν είχε καμία ευθύνη να επιβεβαιώσει το περιεχόμενό τους. Το δικαστήριο έκρινε ότι η υποχρέωση της τράπεζας περιοριζόταν στην αποδέσμευση των πιστοποιημένων ποσών, χωρίς να εξετάζει η ίδια κατά πόσο οι πιστοποιημένες εργασίες είχαν όντως εκτελεστεί.
Αν εκχωρήσω το πωλητήριο στην τράπεζα, γίνεται εκείνη υπεύθυνη για την ολοκλήρωση;
Όχι από μόνη της η εκχώρηση. Ο αγοραστής υποστήριξε ότι η εκχώρηση υποκατέστησε την τράπεζα στη θέση του ως αγοραστή, με έλεγχο επί του έργου. Η συμφωνία εκχώρησης όμως προέβλεπε ότι δεν επηρεάζει τις υποχρεώσεις αγοραστή και πωλητή δυνάμει του πωλητηρίου, ούτε δημιουργεί για την τράπεζα υποχρεώσεις πέραν όσων αναφέρει ρητά. Το δικαστήριο δεν βρήκε κανέναν όρο που να υποχρεώνει την τράπεζα να διασφαλίσει την ολοκλήρωση και την παράδοση.
Το δάνειο το διευθέτησε ο πωλητής και δεν ήμουν πελάτης της τράπεζας. Έχει σημασία;
Όχι. Το δικαστήριο έκρινε ότι το γεγονός ότι το δάνειο διευθετήθηκε από τον πωλητή δεν επηρεάζει τη νομιμότητα της συναλλαγής, αφού ο αγοραστής υπέγραψε ο ίδιος τη συμφωνία δανείου. Με αναφορά στην Πίττας ν. Τράπεζα Κύπρου, επανέλαβε ότι όποιος αποδέχεται την υπογραφή του δεσμεύεται από το έγγραφο, εκτός αν επιτύχει σε υπεράσπιση όπως το non est factum ή ότι η υπογραφή του λήφθηκε με απάτη.
Η συμφωνία δανείου έφερε δύο διαφορετικές ημερομηνίες. Είναι άκυρη;
Όχι για τον λόγο αυτό. Στην αρχή της αναγραφόταν η 31.3.2008 και μετά τις υπογραφές η 26.5.2008. Το δικαστήριο έκρινε ότι αυτό δεν καθιστά τη συμφωνία άκυρη, και ότι προφανώς η έγκριση του δανείου προηγήθηκε της υπογραφής του πωλητηρίου, αφού κατά τη μαρτυρία του ίδιου του αγοραστή η πώληση είχε ήδη συμφωνηθεί.
Πόσα κλήθηκε να πληρώσει ο αγοραστής;
Το πρωτόδικο δικαστήριο εξέδωσε απόφαση για 70.630,15 ευρώ πλέον τόκους, ποσό που περιορίστηκε στην αξία της εργασίας που είχε εκτελεστεί, με βάση τη μαρτυρία εκτιμητή την οποία ο αγοραστής δεν αμφισβήτησε. Το Ανώτατο άφησε το ποσό αυτό ανέγγιχτο, σημειώνοντας ότι η τράπεζα δεν άσκησε αντέφεση, και απέρριψε την έφεση με έξοδα 3.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
Πηγές
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.