Ποιος παίρνει σήμερα τον μειωμένο ΦΠΑ 5% στην κατοικία

Ο αγοραστής καινούργιας κατοικίας στην Κύπρο ακούει δύο πολύ διαφορετικά ποσά, ανάλογα με μία ερώτηση: η αγορά φέρει ΦΠΑ δεκαεννέα τοις εκατόν ή πέντε; Σε τιμή 350.000 ευρώ η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών είναι σαράντα εννέα χιλιάδες ευρώ. Ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι παραχώρηση του επιχειρηματία ανάπτυξης γης και δεν συνοδεύει το συμβόλαιο. Είναι αίτημα που υποβάλλει ο ίδιος ο αγοραστής, σε καθορισμένο έντυπο, με προϋποθέσεις που θέτει ο Πίνακας Γ του Πέμπτου Παραρτήματος του περί ΦΠΑ Νόμου, Ν. 95(Ι)/2000, και φέρει υποχρέωση που τρέχει για δέκα χρόνια μετά την παράδοση των κλειδιών.

Ο Ν. 42(Ι)/2023 στένεψε τις προϋποθέσεις αυτές στις 16 Ιουνίου 2023. Ο δρόμος που διατηρούσε την παλαιότερη και ευνοϊκότερη μεταχείριση έκλεισε μαζί τους, και ό,τι απομένει από αυτόν είναι μια περίοδος εξέτασης που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Ο μειωμένος συντελεστής διεκδικείται, δεν παραχωρείται. Στηρίζεται σε δήλωση που υπογράφει ο αγοραστής και σε πραγματική κατάσταση που οφείλει να διατηρήσει αληθινή για μια δεκαετία.

Τι ακριβώς καλύπτει ο μειωμένος συντελεστής

Ο ΦΠΑ επιβάλλεται με πέντε τοις εκατόν σε κάθε συναλλαγή που εμπίπτει στο Πέμπτο Παράρτημα, κατά το άρθρο 18 του βασικού νόμου. Ο Πίνακας Γ του Παραρτήματος επιγράφεται «Παράδοση ή Ανέγερση Κατοικίας» και καλύπτει τρία πράγματα: την παράδοση κτιρίου ή τμήματός του, περιλαμβανομένου του οικοπέδου ή εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας επ' αυτού, εφόσον πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση, τη μεταβίβαση της κατοχής τέτοιου κτιρίου δυνάμει σύμβασης πώλησης, συμφωνίας που ρητά προβλέπει μελλοντική μεταβίβαση ή μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς, και την ανέγερση κτιρίου ή τμήματός του σε οικοδομήσιμη γη, ειδικά σχεδιασμένου για χρήση ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής.

Σε κάθε περίπτωση η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής στη Δημοκρατία, και πρέπει να έχει κατατεθεί στην αρμόδια αρχή δεόντως συμπληρωμένη αίτηση για πολεοδομική άδεια μετά την 1η Μαΐου 2004 ή, όπου γενικό ή ειδικό διάταγμα βάσει του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου δεν απαιτεί πολεοδομική άδεια, αίτηση για άδεια οικοδομής μετά την ίδια ημερομηνία.

Ο Πίνακας Γ θεωρεί ανέγερση και τρεις περιπτώσεις που εύκολα διαφεύγουν: κατοικία που ανεγείρει πρόσφυγας με δικά του έξοδα σε κυβερνητική γη για την οποία του παραχωρήθηκε άδεια χρήσης, κατοικία σε κυβερνητικό οικόπεδο που παραχωρείται με ευνοϊκούς όρους σε άπορη οικογένεια, και κατοικία σε οικοδομήσιμη γη συγγενικού προσώπου μέχρι τέταρτου βαθμού συγγένειας εξ αίματος ή εξ αγχιστείας.

Τα όρια, και το σκαλοπάτι μέσα σε αυτά

Τα 130 τετραγωνικά μέτρα και οι 350.000 ευρώ είναι οροφή, ενώ τα 190 τετραγωνικά μέτρα και οι 475.000 ευρώ είναι προϋποθέσεις του ίδιου του δικαιώματος. Η δεύτερη υποπαράγραφος της παραγράφου 3 του Πίνακα Γ, όπως αντικαταστάθηκε από τον Ν. 42(Ι)/2023, εφαρμόζει τον μειωμένο συντελεστή στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού, όπως καθορίζεται με βάση τον συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για πολεοδομική άδεια, και μέχρι αξίας 350.000 ευρώ, νοουμένου ότι η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν τα 190 τετραγωνικά μέτρα.

Η διάκριση έχει σημασία στην πράξη. Κατοικία 200 τετραγωνικών μέτρων, ή συναλλαγή 500.000 ευρώ, δεν παίρνει πέντε τοις εκατόν στα πρώτα 130 τετραγωνικά και δεκαεννέα στα υπόλοιπα. Βρίσκεται εκτός του Πίνακα Γ και φορολογείται ολόκληρη με δεκαεννέα τοις εκατόν.

Δύο αποκλίσεις γράφονται στην ίδια παράγραφο. Για άτομο με αναπηρία, όρο που ο Ν. 42(Ι)/2023 όρισε και στο άρθρο 2 του βασικού νόμου, ο Πίνακας Γ εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού ανεξάρτητα από το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν. Για οικογένεια με τουλάχιστον τέσσερα τέκνα, το συνολικό εμβαδόν επαυξάνεται κατά δεκαπέντε τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπρόσθετο τέκνο πέραν των τριών. Η αξία της συναλλαγής δύναται να αναθεωρείται με γνωστοποίηση του Εφόρου Φορολογίας, μετά από απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.

Ποιος πρέπει να είναι ο αγοραστής

Δικαιούχο πρόσωπο είναι το φυσικό πρόσωπο που έχει συμπληρώσει το δέκατο όγδοο έτος της ηλικίας του κατά την ημερομηνία της αίτησης, αποκτά την κατοικία για χρήση της ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής στη Δημοκρατία, δεν έχει άλλη κατοικία στη Δημοκρατία αποκτηθείσα με μειωμένο συντελεστή, και έχει επιστρέψει οποιαδήποτε χορηγία έλαβε με βάση τον περί Ειδικής Χορηγίας (Αγορά ή Ανέγερση Κατοικίας) Νόμο, όπως ο Νόμος εκείνος προνοούσε.

Έγγαμο πρόσωπο δύναται να υποβάλει αίτηση για μία μόνο κατοικία, και μαζί με την υπεύθυνη δήλωσή του υποβάλλεται ταυτόχρονα δήλωση του συζύγου ή της συζύγου ότι δεν έχει στην ιδιοκτησία του άλλη κατοικία στη Δημοκρατία την οποία χρησιμοποιεί ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής.

Η απαίτηση για κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής στη Δημοκρατία κρίνει τις περισσότερες υποθέσεις αγοραστών που ζουν στο εξωτερικό. Κατοικία που αγοράζεται για εκμίσθωση, για διακοπές, ή για να κρατηθεί ενώ ο ιδιοκτήτης ζει αλλού, δεν εμπίπτει στον Πίνακα Γ, όποιο και αν είναι το εμβαδόν ή η τιμή της.

Η αίτηση και τα έγγραφα που τη στηρίζουν

Η διεκδίκηση γίνεται με υπεύθυνη δήλωση στο ειδικό έντυπο που καθορίζει ο Έφορος με γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα. Υποβάλλεται σε οποιοδήποτε στάδιο κατά την ανέγερση της κατοικίας ή, στην περίπτωση παράδοσης, πριν η κατοικία περιέλθει στην κατοχή του δικαιούχου. Ο Έφορος δύναται να επιτρέψει υποβολή εντός δώδεκα μηνών από την απόκτηση της κατοχής, εφόσον ικανοποιηθεί, με πλήρη δικαιολογητικά, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε απουσία από τη Δημοκρατία, σε ασθένεια ή σε άλλο γεγονός που κατά την κρίση του τη δικαιολογεί επαρκώς.

Στη δήλωση επισυνάπτονται το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή η εργολαβία, αποδεικτικά στοιχεία της ανέγερσης, τα αρχιτεκτονικά σχέδια με την εμβαδομέτρηση, ακριβές αντίγραφο της αίτησης προς την αρμόδια αρχή για πολεοδομική άδεια ή για άδεια οικοδομής όπου δεν απαιτείται πολεοδομική, και δήλωση του εργολήπτη ότι κατέχει την ετήσια άδεια της τάξης και της κατηγορίας του αντίστοιχου έργου. Τα στοιχεία που αποδεικνύουν τη χρήση της κατοικίας, λογαριασμοί τηλεφώνου, νερού, ηλεκτρισμού ή δημοτικών φόρων, υποβάλλονται εντός δώδεκα μηνών από την απόκτηση της κατοχής και αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της αίτησης.

Ο δικαιούχος λαμβάνει βεβαιωμένο αντίγραφο της αίτησης και το παραδίδει στον πωλητή ή, στην ανέγερση, στον εργολήπτη, ο οποίος υποχρεούται τότε να επιβάλει τον μειωμένο συντελεστή. Αυτός είναι ο μηχανισμός με τον οποίο ο συντελεστής φτάνει στο τιμολόγιο. Όταν διαπιστωθεί μεταγενέστερα ότι το πρόσωπο δεν ήταν δικαιούχο, ο Πίνακας Γ το καθιστά υπόχρεο να καταβάλει το πλήρες ποσό του φόρου.

Η δεκαετία και τι τη διακόπτει

Δικαιούχο πρόσωπο που παύει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως χώρο διαμονής πριν από την πάροδο δέκα ετών οφείλει, εντός τριάντα ημερών, να ειδοποιήσει τον Έφορο και να καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του φόρου με τον μειωμένο και του φόρου με τον κανονικό συντελεστή, όπως ίσχυαν κατά την παράδοση ή την ανέγερση, που αναλογεί στην περίοδο κατά την οποία δεν υπήρξε ιδιοκατοίκηση. Εξαιρούνται δύο περιπτώσεις: ο θάνατος του δικαιούχου προσώπου και η μεταβίβαση από αυτό σε ενήλικο τέκνο του, εφόσον το τέκνο είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.

Ο Ν. 42(Ι)/2023 άλλαξε τι γίνεται όταν ο αγοραστής θέλει να μετακομίσει. Πρόσωπο που άσκησε το δικαίωμα, δυνάμει του Πίνακα Γ ή καταργηθεισών διατάξεων του βασικού νόμου, δύναται να το ασκήσει ξανά για άλλη κατοικία πριν από την πάροδο των δέκα ετών, νοουμένου ότι συμμορφώνεται με τη δέκατη υποπαράγραφο και ανεξαρτήτως του άρθρου 63. Η δεύτερη κατοικία είναι δηλαδή εφικτή, αλλά με τη διαφορά φόρου της πρώτης τακτοποιημένη.

Το παλαιό καθεστώς και η ημερομηνία που το συνοδεύει

Κτίριο που καλύπτεται από τους παλαιότερους και ευνοϊκότερους κανόνες τους διατηρεί μόνο αν η πολεοδομική αίτηση είχε υποβληθεί μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 και η υπεύθυνη δήλωση κατατέθηκε εμπρόθεσμα. Αυτό είναι το αποτέλεσμα του άρθρου 63, που πρόσθεσε ο Ν. 42(Ι)/2023: οι τροποποιήσεις του 2023 δεν εφαρμόζονται για κτίρια για τα οποία είχε εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια από την αρμόδια αρχή ή είχε υποβληθεί αίτηση για πολεοδομική άδεια μέχρι την ημερομηνία εκείνη, και για τα οποία υποβάλλεται δεόντως συμπληρωμένη η υπεύθυνη δήλωση της τέταρτης υποπαραγράφου της παραγράφου 3 του Πίνακα Γ εντός τριών ετών από την έναρξη ισχύος του Νόμου εκείνου.

Ο Ν. 42(Ι)/2023 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 16 Ιουνίου 2023 και δεν περιέχει χωριστή διάταξη έναρξης ισχύος, οπότε η τριετία που άνοιξε έχει παρέλθει. Ο Ν. 109(Ι)/2026, που δημοσιεύθηκε στις 24 Απριλίου 2026, πρόσθεσε επιφύλαξη στο άρθρο 63: ο Έφορος Φορολογίας δύναται να εξετάζει αιτήσεις που υποβλήθηκαν δυνάμει του άρθρου αυτού μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όταν η εξέτασή τους δεν ολοκληρώθηκε έγκαιρα λόγω καθυστέρησης των πολεοδομικών αρχών. Πρόκειται για παράταση του χρόνου εξέτασης αίτησης που έχει ήδη υποβληθεί, όχι του χρόνου υποβολής.

Τι σημαίνουν όλα αυτά στην πράξη

1. Ελέγξτε το δομήσιμο εμβαδόν στα σχέδια, όχι το εμβαδόν στο διαφημιστικό. Ο Πίνακας Γ μετρά δομήσιμο εμβαδόν με βάση τον συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν στην αρμόδια αρχή. Μια καλυμμένη βεράντα που μετριέται αλλιώς στα σχέδια και αλλιώς στο έντυπο πώλησης είναι η διαφορά μεταξύ συναλλαγής εντός και εκτός των 190 τετραγωνικών μέτρων.
2. Δείτε τα δύο εξωτερικά όρια πριν από κάθε άλλη διαπραγμάτευση. Τιμή 480.000 ευρώ δεν είναι ελαφρώς χειρότερη από τιμή 470.000 ευρώ. Μεταφέρει ολόκληρη τη συναλλαγή στο δεκαεννέα τοις εκατόν.
3. Υποβάλετε τη δήλωση εγκαίρως. Στην παράδοση υποβάλλεται πριν η κατοικία περιέλθει στην κατοχή σας. Η ευχέρεια των δώδεκα μηνών μετά την κατοχή είναι διακριτική και πρέπει να δικαιολογηθεί και να τεκμηριωθεί.
4. Κρατήστε τη δεκαετία υπόψη όταν αλλάζουν οι συνθήκες. Μετακόμιση στο εξωτερικό, εκμίσθωση ή πώληση εντός δεκαετίας ενεργοποιεί ειδοποίηση εντός τριάντα ημερών και καταβολή. Όταν ακολουθεί άλλη κατοικία, το δικαίωμα ασκείται ξανά, με την πρώτη τακτοποιημένη.
5. Αν έχετε φάκελο που εκκρεμεί στο Τμήμα Φορολογίας με τους παλαιούς κανόνες, ζητήστε πού βρίσκεται. Ο δρόμος του άρθρου 63 προϋποθέτει πολεοδομική αίτηση μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 και εμπρόθεσμη δήλωση, και ό,τι παραμένει ανοικτό είναι η εξέταση αιτήσεων που έχουν ήδη υποβληθεί, μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
6. Μην αντιμετωπίζετε τον μειωμένο συντελεστή ως όρο του συμβολαίου. Ο πωλητής τον επιβάλλει επειδή του παραδόθηκε βεβαιωμένο αντίγραφο της αίτησής σας. Το δικαίωμα, και η ευθύνη αν αυτό δεν υφίσταται, είναι δικά σας.

Η θέση του ΦΠΑ είναι ένα από τα ποσά που καθορίζουν τι πραγματικά κοστίζει μια αγορά, μαζί με τα μεταβιβαστικά τέλη σε μεταπωλούμενο ακίνητο. Ο υπολογιστής μεταβιβαστικών και ΦΠΑ βάζει τα δύο δίπλα δίπλα, ενώ η καθοδήγηση για την αγορά επί σχεδίων και για τα ακίνητα αφορά τους όρους του συμβολαίου που τα περιβάλλουν.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000, Ν. 95(Ι)/2000, ενοποιημένο κείμενο, CyLaw
• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000, άρθρο 18, μειωμένος συντελεστής, CyLaw
• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000, άρθρο 63, μεταβατικές διατάξεις, CyLaw
• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικός) Νόμος του 2023, Ν. 42(Ι)/2023, Ε.Ε. Παρ. Ι(Ι) Αρ. 4949, 16.6.2023
• Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026, Ν. 109(Ι)/2026, Ε.Ε. Παρ. Ι(Ι) Αρ. 5089, 24.4.2026

Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη