Αγοραστής διαμερίσματος υπέβαλε αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή πέντε μέρες πριν από τον πλειστηριασμό. Το Εφετείο αρνήθηκε διατάγματα, λόγω αντισυνταγματικότητας.
Αγοραστής που είχε καταβάλει το 2011 και το 2012 περισσότερο από το μισό τίμημα διαμερίσματος υπό ανέγερση επιχείρησε να ανατρέψει τον πλειστηριασμό ολόκληρου του οικοπέδου από την ενυπόθηκη δανείστρια τράπεζα, επειδή πέντε ημέρες νωρίτερα είχε υποβάλει αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή. Στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 το Εφετείο αρνήθηκε να του εκδώσει ενδιάμεσα διατάγματα. Έκρινε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έπρεπε να αποφασίσει οριστικά το ζήτημα της συνταγματικότητας σε ενδιάμεσο στάδιο, ότι όμως ο αγοραστής αποτυγχάνει παρά ταύτα, γιατί μεταγενέστερη δεσμευτική νομολογία έχει κρίνει αντισυνταγματικές τις διατάξεις στις οποίες στηριζόταν.
Η υποθήκη της εταιρείας ανάπτυξης βάρυνε το οικόπεδο πριν από τη σύμβασή του, και το οικόπεδο το πώλησε η ενυπόθηκη δανείστρια τράπεζα.
Τι συνέβη
Η εταιρεία ανάπτυξης σχεδίαζε να ανεγείρει συγκρότημα διαμερισμάτων στο οικόπεδό της. Στις 5 Αυγούστου 2011 ο αγοραστής υπέγραψε σύμβαση για το διαμέρισμα αρ. 201, με τίμημα €247.826,08, και στις 29 Αυγούστου 2011 την κατέθεσε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Κατά την κατάθεση το Κτηματολόγιο τον ενημέρωσε ότι το οικόπεδο βαρυνόταν ήδη με υποθήκη του 2008 και με εμπράγματο βάρος του 2011. Μέχρι τις 21 Φεβρουαρίου 2012 είχε καταβάλει €130.272,96.
Τον Ιούνιο του 2015 άλλη τράπεζα διόρισε παραλήπτες διαχειριστές της περιουσίας της εταιρείας. Το 2017 η ενυπόθηκη δανείστρια επέδωσε στον αγοραστή ειδοποιήσεις για χρέος €1.329.038 που εξασφάλιζε η υποθήκη του 2008, και όρισε πλειστηριασμό για τις 13 Νοεμβρίου 2017.
Στις 8 Νοεμβρίου 2017 ο αγοραστής υπέβαλε στο Κτηματολόγιο αίτηση ως εγκλωβισμένος αγοραστής, ζητώντας να διαγραφεί η υποθήκη και να του μεταβιβαστεί το διαμέρισμα, το οποίο δεν είχε ολοκληρωθεί. Ο πλειστηριασμός έγινε πέντε ημέρες αργότερα, και το οικόπεδο πωλήθηκε σε τρεις προσφοροδότες έναντι €358.000. Όταν το 2018 η τράπεζα ζήτησε τη μεταβίβαση του οικοπέδου σε αυτούς, το Κτηματολόγιο διαπίστωσε ότι εκκρεμούσε η αίτηση του αγοραστή, και τον Ιούνιο του 2019 του έγραψε ότι για το διαμέρισμα δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος, ότι το ακίνητο είχε πωληθεί σε πλειστηριασμό από τον ενυπόθηκο δανειστή, και ότι η αίτησή του θα παραμεριζόταν εκτός αν μέσα σε τριάντα ημέρες προσκόμιζε διάταγμα δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά.
Ο αγοραστής καταχώρισε αγωγή και αυθημερόν αίτηση για διατάγματα. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας την απέρριψε. Τον Σεπτέμβριο του 2024 το οικόπεδο ενεγράφη στους τρεις προσφοροδότες, κατά ένα τρίτο στον καθένα.
Το επιχείρημα
Η θέση του αγοραστή ήταν ότι ο πλειστηριασμός ήταν άκυρος εξ υπαρχής. Το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, που προστέθηκε με τον Ν. 139(Ι)/2015, θέσπισε τον μηχανισμό των εγκλωβισμένων αγοραστών, και το άρθρο 44ΙΘ(2) προέβλεπε ότι, εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις των παραγράφων (α) και (β), κάθε διαδικασία πλειστηριασμού αναστελλόταν μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης.
Ο πρωτόδικος δικαστής επέλεξε να εξετάσει πρώτα τη συνταγματικότητα του Μέρους VIB. Έκρινε ότι η εξάλειψη της υποθήκης συνιστά στέρηση ιδιοκτησίας κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος και αυθαίρετη δυσμενή διάκριση κατά παράβαση του Άρθρου 28, κήρυξε το Μέρος VIB αντισυνταγματικό, και απέρριψε την αίτηση, αφού η αγωγή στηριζόταν στις διατάξεις αυτές.
Το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε πέρα από όσα επιτρεπόταν
Οι προσφοροδότες είχαν εγείρει το ζήτημα της συνταγματικότητας, λιτά αλλά επαρκώς, οπότε το πρωτόδικο δικαστήριο μπορούσε να το εξετάσει. Το ερώτημα ήταν σε ποια έκταση μπορούσε να το κάνει στο ενδιάμεσο στάδιο.
Κατά πάγια νομολογία, το δικαστήριο που εξετάζει αίτηση για ενδιάμεσο διάταγμα δεν αποφασίζει αντικρουόμενα πραγματικά ζητήματα ή δύσκολα νομικά σημεία που χρειάζονται λεπτομερή επιχειρηματολογία, ούτε αφήνει να αιωρείται η σκιά ότι έχει αποφασίσει την ουσία. Το πρωτόδικο δικαστήριο μπορούσε, και όφειλε, να εξετάσει αν υπήρχε ορατή πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής, λαμβάνοντας υπόψη τη νομοθεσία και τη δεσμευτική νομολογία που ίσχυε τότε. Για τη συνταγματικότητα του Μέρους VIB όμως δεν υπήρχε το 2019 δεσμευτική νομολογία. Επιλύοντας οριστικά το ζήτημα, το πρωτόδικο δικαστήριο καθόρισε τελεσίδικα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, και αυτό, κατά το Εφετείο, έπρεπε να είχε αποφευχθεί.
Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έπρεπε να αποφασίσει οριστικά τη συνταγματικότητα στο ενδιάμεσο στάδιο. Ο αγοραστής απέτυχε παρά ταύτα, γιατί μέχρι την έφεση το ζήτημα το είχε κρίνει δεσμευτική νομολογία.
Γιατί ο αγοραστής απέτυχε παρά ταύτα
Ο αγοραστής ζήτησε από το Εφετείο να εκδώσει το τρίτο διάταγμα, που θα απαγόρευε στους σημερινούς ιδιοκτήτες να αποξενώσουν ή να επιβαρύνουν το οικόπεδο. Το αίτημα δεν μπορούσε να επιτύχει λόγω μεταγενέστερης νομολογίας. Στην υπόθεση Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Κτηματολογίου κ.ά., Πολιτική Έφεση 285/2018, ημερομηνίας 20 Ιουνίου 2024, το Εφετείο έκρινε ότι τα άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ, όπως προστέθηκαν με τον Ν. 139(Ι)/2015, δεν συνάδουν με το Άρθρο 23 του Συντάγματος και είναι αντισυνταγματικά. Ο αγοραστής θεωρούσε ότι η απόφαση εκείνη στηρίχθηκε μόνο στο Άρθρο 26, του οποίου δεν είχε γίνει επίκληση στην παρούσα υπόθεση. Το Εφετείο παρέθεσε το απόσπασμα που δείχνει ότι στηρίχθηκε και στο Άρθρο 23.
Πρόσθεσε ότι το ίδιο ζήτημα είχε παραπεμφθεί χωριστά στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο, με την Αίτηση αρ. 1/2024, η οποία έληξε στις 26 Ιουνίου 2024: το Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο αντιμετώπισε την εφετειακή απόφαση που είχε εκδοθεί λίγες ημέρες νωρίτερα ως νομολογιακό προηγούμενο που επέλυε το ζήτημα, και έκρινε ότι δεν πληρούνταν πλέον οι προϋποθέσεις για περαιτέρω χειρισμό της παραπομπής.
Οι προηγούμενες αποφάσεις είναι κατά κανόνα δεσμευτικές, και το Εφετείο δεν εντόπισε λόγο διαφοροποίησης. Το αγώγιμο δικαίωμα του αγοραστή βασιζόταν αποκλειστικά στην αναστολή του πλειστηριασμού που επέβαλλαν τα άρθρα που κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Η πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής ήταν επομένως όχι μόνο μη ορατή αλλά σχεδόν ανύπαρκτη, και το διάταγμα δεν δικαιολογείτο. Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης δεν εξετάστηκαν.
Η έφεση απορρίφθηκε. Επειδή ο αγοραστής επέτυχε σε δύο από τους λόγους έφεσης, το Εφετείο επιδίκασε μειωμένα έξοδα: €2.000 σε καθεμία από τις τέσσερις ομάδες εφεσιβλήτων, συν Φ.Π.Α. όπου υπάρχει.
Τι δεν αποφάσισε το Εφετείο
Το Εφετείο δεν αποφάνθηκε για το ισοζύγιο της ευχέρειας, για το αν η επιστολή του Κτηματολογίου έπρεπε να προσβληθεί με άλλο ένδικο μέσο, ή για την κατάχρηση διαδικασίας. Δεν είπε τίποτα για οποιαδήποτε αξίωση του αγοραστή κατά της εταιρείας ανάπτυξης, η οποία μέχρι την έφεση είχε τεθεί και υπό εκκαθάριση. Ούτε αναφέρθηκε στον Ν. 110(Ι)/2025, που ξαναέχτισε τον μηχανισμό των εγκλωβισμένων αγοραστών μετά την απόφαση του 2024.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για αγοραστές που υπέγραψαν ενώ η γη της εταιρείας ανάπτυξης ήταν ήδη υποθηκευμένη, η απόφαση εφαρμόζει την απόφαση του 2024 σε πλειστηριασμό από προγενέστερο ενυπόθηκο δανειστή: αξίωση που στηρίζεται στην αναστολή πλειστηριασμού των αρχικών διατάξεων του 2015 είχε, με αυτά τα γεγονότα, σχεδόν καμία πιθανότητα επιτυχίας. Ο αγοραστής εδώ ενημερώθηκε για την υποθήκη όταν κατέθεσε τη σύμβασή του. Η κατάθεση δεν εμπόδισε τον πλειστηριασμό έξι χρόνια αργότερα, και η αίτηση που υπέβαλε πέντε ημέρες πριν από αυτόν δεν τον ανέτρεψε.
Για αγοραστές των οποίων η αίτηση πάγωσε το 2024, ο δρόμος περνά πλέον από τον Ν. 110(Ι)/2025, που ξεκινά από τη συγκατάθεση του δικαιούχου του βάρους και προβλέπει δικαστική διαδικασία όταν η συγκατάθεση απορρίπτεται και το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως. Έχει δικές του ημερομηνίες αποκοπής, και κρίσιμο είναι αν υπάρχει ή μπορεί να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο. Αν ένας αγοραστής εμπίπτει στον ξαναχτισμένο μηχανισμό κρίνεται από τα έγγραφά του. Η σελίδα μας για τους εγκλωβισμένους αγοραστές εξηγεί πώς λειτουργεί.
Για όποιον σκέφτεται να αγοράσει ακίνητο υπό ανέγερση, το Κτηματολόγιο δείχνει, πριν από την υπογραφή, αν η γη είναι ήδη υποθηκευμένη. Αν είναι, ο έλεγχος της σύμβασης πρέπει να καλύπτει γραπτώς την απαλλαγή της μονάδας σας από τον δανειστή, και το τι γίνεται με τις πληρωμές σας αν η απαλλαγή δεν έρθει ποτέ.
Η παγίδα είναι ο χρόνος. Εδώ το Εφετείο προεκτίμησε την πιθανότητα επιτυχίας της αγωγής υπό το φως νομολογίας που εκδόθηκε σχεδόν πέντε χρόνια μετά την πρωτόδικη απόφαση. Αγοραστής που αποδεικνύει ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλε μπορεί να χάσει την έφεση, και να πληρώσει έξοδα, αν στο μεταξύ το δίκαιο έχει κινηθεί εναντίον της αξίωσής του.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Τι ζήτησε ο αγοραστής από το δικαστήριο;
Τρία ενδιάμεσα απαγορευτικά διατάγματα: να απαγορευθεί στην τράπεζα και στο Κτηματολόγιο η μεταβίβαση του οικοπέδου στους επιτυχόντες προσφοροδότες του πλειστηριασμού, να απαγορευθεί στο Κτηματολόγιο να παραμερίσει την αίτησή του ως εγκλωβισμένου αγοραστή, και να απαγορευθεί στους προσφοροδότες να αποξενώσουν ή να επιβαρύνουν το οικόπεδο. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας τα απέρριψε και τα τρία, και στις 9 Σεπτεμβρίου 2026 το Εφετείο απέρριψε την έφεσή του.
Γιατί υποστήριξε ότι ο πλειστηριασμός ήταν άκυρος;
Επειδή πέντε ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό είχε υποβάλει αίτηση ως εγκλωβισμένος αγοραστής με βάση το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, και το άρθρο 44ΙΘ(2) προέβλεπε ότι, εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις του, κάθε διαδικασία πλειστηριασμού αναστελλόταν μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης.
Συμφώνησε το Εφετείο με το πρωτόδικο δικαστήριο;
Εν μέρει μόνο. Το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε στο ενδιάμεσο στάδιο ότι το Μέρος VIB είναι αντισυνταγματικό, αφιερώνοντας στο ζήτημα 22 από τις 45 σελίδες της απόφασής του. Το Εφετείο έκρινε ότι αυτό έπρεπε να είχε αποφευχθεί: το 2019 δεν υπήρχε δεσμευτική νομολογία επί του θέματος, και το δικαστήριο που εξετάζει αίτηση για ενδιάμεσο διάταγμα προεκτιμά την πιθανότητα επιτυχίας χωρίς να καταλήγει σε οριστικά συμπεράσματα επί δύσκολου νομικού ζητήματος.
Γιατί τότε απέτυχε ο αγοραστής;
Γιατί στο μεταξύ το ζήτημα είχε επιλυθεί από δεσμευτική νομολογία. Στην Πολιτική Έφεση 285/2018, ημερομηνίας 20 Ιουνίου 2024, το Εφετείο έκρινε τα άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ, όπως προστέθηκαν με τον Ν. 139(Ι)/2015, αντισυνταγματικά λόγω αντίθεσης με το Άρθρο 23 του Συντάγματος, και όχι μόνο με το Άρθρο 26, όπως υποστήριζε ο αγοραστής. Η αξίωσή του βασιζόταν αποκλειστικά στην αναστολή του πλειστηριασμού που επέβαλλαν τα άρθρα αυτά, και η πιθανότητα επιτυχίας της ήταν, κατά το Εφετείο, όχι μόνο μη ορατή αλλά σχεδόν ανύπαρκτη.
Κρίθηκε ολόκληρη η υπόθεση του αγοραστή;
Όχι. Η έφεση αφορούσε την απόρριψη ενδιάμεσων διαταγμάτων. Το Εφετείο δεν εξέτασε τους υπόλοιπους έξι λόγους έφεσης, που αφορούσαν μεταξύ άλλων το ισοζύγιο της ευχέρειας και την κατάχρηση διαδικασίας, και δεν είπε τίποτα για οποιαδήποτε αξίωση του αγοραστή κατά της εταιρείας ανάπτυξης.
Αναφέρεται η απόφαση στον Ν. 110(Ι)/2025;
Όχι. Η απόφαση δεν τον αναφέρει. Ο Ν. 110(Ι)/2025 ξαναέχτισε τον μηχανισμό των εγκλωβισμένων αγοραστών μετά την απόφαση του 2024, με δικές του ημερομηνίες αποκοπής και με προϋπόθεση να υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ή, για αιτήσεις που είχαν υποβληθεί πριν από αυτόν, να μπορεί να εκδοθεί. Αν ένας συγκεκριμένος αγοραστής εμπίπτει σε αυτόν είναι χωριστό ζήτημα, το οποίο εξετάζει η σελίδα μας για τους εγκλωβισμένους αγοραστές.
Πηγές
- Αδώνης Αδώνη ν. K&Y. Theodorou Investments & Construction Ltd κ.ά., Πολιτική Έφεση αρ. Ε178/2019, Εφετείο Κύπρου, 9 Σεπτεμβρίου 2026
- Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, Ν. 9/1965, CyLaw
- Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960, Ν. 14/1960, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.