Δύο πωλήτριες τερμάτισαν νόμιμα την πώληση δύο υπό ανέγερση διαμερισμάτων και κράτησαν τα €98.244,50 της προκαταβολής. Το Ανώτατο έκρινε ότι πρέπει να τα επιστρέψουν.
Δύο εταιρείες που ανεγείρουν και πωλούν κατοικίες πώλησαν δύο υπό ανέγερση διαμερίσματα στον Ύψωνα της επαρχίας Λεμεσού και εισέπραξαν από την αγοράστρια €98.244,50 με την υπογραφή. Μέσα σε έναν χρόνο τερμάτισαν και τις δύο συμφωνίες, νόμιμα, όπως δέχθηκε τελικά και η ίδια η αγοράστρια στη δίκη. Κράτησαν όμως τα χρήματα και άσκησαν ανταπαίτηση για αποζημιώσεις. Στις 16 Ιουλίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ολόκληρο το ποσό των €98.244,50 έπρεπε να επιστραφεί, και ότι οι πωλήτριες δεν απέδειξαν καμία ζημιά που να μπορεί να αντιταχθεί σε αυτό.
Η ιδιότητα του αναίτιου μέρους σε σύμβαση που τερματίστηκε δεν έδωσε στις πωλήτριες δικαίωμα να κρατήσουν το τίμημα.
Τι συνέβη
Το 2008 οι εφεσείουσες πώλησαν στην εφεσίβλητη δύο διαμερίσματα σε υπό ανέγερση κτηριακό συγκρότημα στον Ύψωνα. Υπογράφηκαν δύο πωλητήρια έγγραφα, ένα για κάθε διαμέρισμα, με ημερομηνία 16 Οκτωβρίου 2008, και κατατέθηκαν και τα δύο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Με την υπογραφή η αγοράστρια κατέβαλε στις πωλήτριες το συνολικό ποσό των €98.244,50 ως προκαταβολή.
Στην πορεία προέκυψαν διαφορές για το ποιο μέρος παρέλειψε να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Με επιστολές ημερομηνίας 24 Αυγούστου 2009 και 13 Οκτωβρίου 2009 οι πωλήτριες τερμάτισαν τις συμφωνίες. Η αγοράστρια καταχώρισε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, με την οποία αξίωσε, μεταξύ άλλων, την επιστροφή των χρημάτων της. Οι πωλήτριες υποστήριξαν ότι δικαιολογημένα τερμάτισαν τις συμφωνίες και με ανταπαίτηση αξίωσαν γενικές αποζημιώσεις, αποζημιώσεις για τις ζημιές τους και αποζημιώσεις για διαφυγόντα κέρδη.
Στην ακρόαση η υπόθεση απλοποιήθηκε. Ο διευθυντής της αγοράστριας δέχθηκε ότι οι πωλήτριες νόμιμα τερμάτισαν τις συμφωνίες, και η αγοράστρια περιόρισε την αξίωσή της στην επιστροφή της προκαταβολής. Έμειναν δύο ερωτήματα: αν η αγοράστρια δικαιούνταν να πάρει πίσω τα χρήματα, και αν οι πωλήτριες είχαν αποδείξει ζημιά.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απάντησε θετικά στο πρώτο και αρνητικά στο δεύτερο. Εξέδωσε απόφαση υπέρ της αγοράστριας για €98.244,50 με νόμιμο τόκο, τη διέταξε να αποσύρει τα πωλητήρια έγγραφα από το Κτηματολόγιο με την καταβολή του ποσού, και απέρριψε την ανταπαίτηση. Οι πωλήτριες εφεσίβαλαν την απόφαση. Το Ανώτατο Δικαστήριο, με ομόφωνη απόφαση που έδωσε ο Ι. Ιωαννίδης, Δ., απέρριψε την έφεση με έξοδα €3.000 πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
Γιατί τα χρήματα έπρεπε να επιστραφούν
Η θέση των πωλητριών στην έφεση ήταν, στην ουσία της, ότι αγοράστρια που δέχθηκε τη νομιμότητα του τερματισμού δεν μπορούσε στη συνέχεια να ανακτήσει όσα κατέβαλε. Το δικαστήριο απάντησε, με τον προσήκοντα σεβασμό, ότι αδυνατούσε να αντιληφθεί γιατί πωλήτριες που τερμάτισαν νόμιμα τις συμβάσεις νομιμοποιούνται να καρπωθούν το καταβληθέν τίμημα ή μέρος του.
Η αιτιολογία ήταν σύντομη. Η αγοράστρια κατέβαλε τα €98.244,50 για να αποκτήσει την ιδιοκτησία των δύο διαμερισμάτων. Μετά τον δικαιολογημένο τερματισμό δεν ετίθετο πλέον θέμα εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των πωλητριών, δηλαδή μεταβίβασης των διαμερισμάτων. Το δικαστήριο σημείωσε ότι το ζήτημα έχει αποφασιστεί εδώ και χρόνια και παρέπεμψε στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867, όπου ο Γ.Μ. Πικής, Π., έκρινε ότι χρηματικό ποσό που καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος το οποίο δεν παρέχεται είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Εκεί, όπως και εδώ, το ποσό είχε καταβληθεί αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας διαμερίσματος, η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης, και εξίσου απόλυτη ήταν η υποχρέωση επιστροφής του.
Ποσό που καταβλήθηκε μόνο για την απόκτηση ακινήτου ήταν ανακτητέο από τη στιγμή που το ακίνητο δεν θα μεταβιβαζόταν ποτέ, παρότι ο πωλητής είχε τερματίσει νόμιμα τη σύμβαση.
Το δικαστήριο απέρριψε επίσης το παράπονο ότι η επιστροφή βρισκόταν εκτός των δικογραφημένων θέσεων της αγοράστριας: η έκθεση απαίτησης περιείχε συγκεκριμένη αξίωση για το ποσό αυτό. Αφού η επιστροφή στηριζόταν σε αυτή τη βάση, δεν χρειάστηκε να εξεταστεί αν πληρούνταν και οι προϋποθέσεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, ζήτημα που το πρωτόδικο δικαστήριο είχε αποφασίσει υπέρ της αγοράστριας.
Γιατί απέτυχε η ανταπαίτηση
Οι πωλήτριες ήταν το αναίτιο μέρος, και έτσι τις αντιμετώπισε το πρωτόδικο δικαστήριο. Το ερώτημα ήταν αν απέδειξαν ότι υπέστησαν ζημιά, και ποιο ήταν το ύψος της.
Η θέση τους ήταν ότι η αξία κάθε διαμερίσματος μειώθηκε κατά €54.800 από την υπογραφή των πωλητηρίων εγγράφων, δηλαδή €109.600 συνολικά. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι οι τυχόν ζημιές υπολογίζονται κατά τον χρόνο του τερματισμού, το 2009, και όχι το 2016. Ο εκτιμητής των πωλητριών, τον οποίο το δικαστήριο έκρινε αξιόπιστο, κατέθεσε για την αγοραία αξία των διαμερισμάτων το 2008 και το 2016. Για την αξία τους το 2009 δεν προσφέρθηκε καμία μαρτυρία.
Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν παραγνώρισε ότι οι πωλήτριες δεν μπορούσαν να πωλήσουν τα διαμερίσματα όσο αυτά ήταν δεσμευμένα στο Κτηματολόγιο. Είχαν όμως την κατοχή τους, τα ενοικίαζαν αποκομίζοντας κέρδος, και κατακρατούσαν επιπλέον τα €98.244,50 της αγοράστριας. Έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε ειδική ζημιά και ότι δεν έπρεπε να επιδικαστούν ούτε γενικές αποζημιώσεις. Είχε επίσης κρίνει ότι η μαρτυρία ενός διευθυντή των πωλητριών χαρακτηριζόταν από υπερβολή ως προς τη «ζημιά», αφού παραγνώριζε ότι τα διαμερίσματα βρίσκονταν ακόμη στην κατοχή και ιδιοκτησία τους.
Το Ανώτατο συμφώνησε ότι δεν υπήρχε αξιόπιστη και ικανή μαρτυρία για μείωση της αξίας κατά τον χρόνο του τερματισμού. Πρόσθεσε τρία δικά του σημεία:
- Διαφυγόντα κέρδη. Η αντεξέταση του διευθυντή της αγοράστριας επεκτάθηκε, ανεπίτρεπτα, σε κατ' ισχυρισμόν απώλεια κέρδους από τη μη καταβολή του τιμήματος, χωρίς αυτή να συγκεκριμενοποιείται. Το δικαστήριο παρατήρησε ότι οι πωλήτριες θα είχαν το κέρδος αυτό αν οι συμφωνίες τηρούνταν, όμως δεν επέμειναν στην τήρησή τους· τις τερμάτισαν και αξίωσαν αποζημιώσεις. Παρέπεμψε στη Θεοχαρίδης κ.ά. ν. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1311.
- Δικογράφηση. Στην έφεση ο συνήγορος των πωλητριών προσδιόρισε τη μείωση της αξίας κατά τον χρόνο του τερματισμού σε €193.415. Το δικαστήριο έκρινε ότι τέτοια απόφαση δεν θα μπορούσε σε καμία περίπτωση να εκδοθεί, γιατί δεν υπήρχε σχετική δικογραφημένη θέση. Η ανταπαίτηση μιλούσε μόνο, με γενικότητα και αοριστία, για τεράστιες οικονομικές ζημιές, για εξανέμιση των πιθανοτήτων πώλησης και για νέα δάνεια.
- Ειδικές ζημιές. Το δικαστήριο επανέλαβε ότι οι ειδικές ζημιές πρέπει να καταγράφονται με λεπτομέρεια στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα, σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία. Εδώ αυτά έλειπαν.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για τους κατασκευαστές και πωλητές, ο νόμιμος τερματισμός της σύμβασης του αγοραστή τερματίζει την υποχρέωση μεταβίβασης. Κατά την απόφαση αυτή δεν δίνει, από μόνος του, δικαίωμα να κρατηθούν τα χρήματα που καταβλήθηκαν έναντι του τιμήματος. Ο πωλητής που θέλει αποζημίωση πρέπει να αποδείξει ζημιά, δικογραφημένη με λεπτομέρειες, υπολογισμένη κατά τον χρόνο του τερματισμού και στηριγμένη σε εκτίμηση εκείνης της ημερομηνίας. Η διατήρηση της μονάδας, η ενοικίασή της και η κατακράτηση των χρημάτων του αγοραστή λειτουργούν σε βάρος της αξίωσης.
Για τους αγοραστές, η αποδοχή ότι ο πωλητής δικαιούνταν να τερματίσει τη σύμβαση δεν σήμαινε απώλεια όλων όσων καταβλήθηκαν. Εδώ η αγοράστρια δέχθηκε τη νομιμότητα του τερματισμού και ανέκτησε ολόκληρο το ποσό των €98.244,50 με τόκο. Η απόφαση δεν ασχολείται με συμβάσεις που περιέχουν όρο για την τύχη των χρημάτων σε περίπτωση τερματισμού· όπου υπάρχει τέτοιος όρος, το ζήτημα είναι διαφορετικό και η απόφαση αυτή δεν το απαντά. Ο έλεγχος της σύμβασης πριν από την υπογραφή είναι το σημείο όπου ο όρος αυτός εντοπίζεται ή γίνεται αντικείμενο διαπραγμάτευσης.
Και για τις δύο πλευρές, το πωλητήριο έγγραφο που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο παραμένει εκεί μέχρι να το αποσύρει κάποιος. Εδώ έμεινε κατατεθειμένο για χρόνια μετά τον τερματισμό, οι πωλήτριες δεν μπορούσαν στο μεταξύ να πωλήσουν τα διαμερίσματα, και το πρωτόδικο δικαστήριο συνέδεσε την απόσυρσή του με την καταβολή του ποσού της απόφασης. Η ομάδα ακινήτων του γραφείου χειρίζεται τέτοιες εκκρεμότητες και από τις δύο πλευρές.
Η παγίδα είναι η μαρτυρία. Οι πωλήτριες είχαν εκτιμητή, και μάλιστα αξιόπιστο, όμως τα στοιχεία του αφορούσαν λάθος χρονιές, και η ζημιά που προέβαλαν στην έφεση δεν είχε ποτέ δικογραφηθεί. Αξίωση για αποζημιώσεις μετά από τερματισμό κρίνεται από την ημερομηνία της εκτίμησης και από τα δικόγραφα, και εδώ κανένα από τα δύο δεν μπορούσε να διορθωθεί στο στάδιο της έφεσης. Η δικαστηριακή εκπροσώπηση σε τέτοιες διαφορές ξεκινά από το σωστό δικόγραφο.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Μπορεί ο πωλητής που τερμάτισε νόμιμα να κρατήσει ό,τι του καταβλήθηκε;
Όχι, με τα γεγονότα αυτής της υπόθεσης. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι, μετά τον τερματισμό των συμφωνιών από τις πωλήτριες, δεν ετίθετο πλέον θέμα μεταβίβασης των διαμερισμάτων, και ότι ποσό που καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας τους είναι ανακτητέο, αφού το αντάλλαγμα απέτυχε πλήρως. Ο νόμιμος τερματισμός δεν άλλαξε αυτό το αποτέλεσμα. Η απόφαση δεν αναφέρεται σε όρο των συμβάσεων που να επέτρεπε στις πωλήτριες να κρατήσουν τα χρήματα, και το δικαστήριο δεν κλήθηκε να εφαρμόσει τέτοιο όρο.
Σε ποια νομική βάση στηρίχθηκε η επιστροφή;
Στη γενική αρχή ότι χρηματικό ποσό που καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος το οποίο δεν παρέχεται είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Το δικαστήριο παρέθεσε το σχετικό απόσπασμα του Πική, Π., στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε δικαιώσει την αγοράστρια και με βάση τον αδικαιολόγητο πλουτισμό· το Ανώτατο έκρινε ότι δεν χρειαζόταν να εξετάσει το ζήτημα αυτό.
Μπορούσαν οι πωλήτριες να συμψηφίσουν τη μείωση της αξίας των διαμερισμάτων;
Το επιχείρησαν και απέτυχαν. Ο εκτιμητής τους έδωσε αξίες για το 2008, όταν πωλήθηκαν τα διαμερίσματα, και για το 2016, όχι όμως για το 2009, όταν τερματίστηκαν οι συμφωνίες, που είναι ο κρίσιμος χρόνος. Οι πωλήτριες είχαν επίσης κρατήσει τα διαμερίσματα, τα ενοικίαζαν με κέρδος, και κατακρατούσαν τα χρήματα της αγοράστριας. Στην έφεση ο συνήγορός τους προσδιόρισε τη ζημιά σε €193.415, τέτοια θέση όμως δεν είχε δικογραφηθεί.
Μπορούσαν οι πωλήτριες να αξιώσουν το κέρδος που θα είχαν από την πώληση;
Όχι εδώ. Το δικαστήριο παρατήρησε ότι οι πωλήτριες θα είχαν το κατ' ισχυρισμόν κέρδος εάν οι συμφωνίες τηρούνταν, όμως δεν επέμειναν στην τήρησή τους: τις τερμάτισαν και αξίωσαν αποζημιώσεις, με παραπομπή στη Θεοχαρίδης κ.ά. ν. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1311. Η κατ' ισχυρισμόν απώλεια κέρδους δεν είχε εξάλλου συγκεκριμενοποιηθεί, και η αντεξέταση επ' αυτής χαρακτηρίστηκε ανεπίτρεπτη.
Τι έγινε με τα πωλητήρια έγγραφα που είχαν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο;
Το πρωτόδικο δικαστήριο διέταξε την αγοράστρια να τα αποσύρει με την καταβολή του ποσού της απόφασης. Τα έγγραφα εξακολουθούσαν να είναι κατατεθειμένα όταν εκδόθηκε η πρωτόδικη απόφαση το 2017, παρότι οι πωλήτριες είχαν ζητήσει την απόσυρσή τους, και οι πωλήτριες επικαλέστηκαν το γεγονός αυτό σε λόγο έφεσης, με τον οποίο αμφισβητούσαν το εύρημα ότι οι συμφωνίες τερματίστηκαν το 2009. Τον λόγο αυτό τον απέσυραν στην πορεία.
Πηγές
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.