Εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ήγειρε αγωγή για επέμβαση σε λωρίδα 85 τ.μ. Το Ανώτατο έκρινε ότι την κατέχει ως θεματοφύλακας των γειτόνων της, λόγω προφορικής πώλησης του 1972.
Εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τεμαχίου στο Λιοπέτρι ήγειρε αγωγή κατά των γειτόνων της για παράνομη επέμβαση σε λωρίδα περίπου 85 τετραγωνικών μέτρων, όπου από το 1976 βρίσκονται το περιτοίχισμά τους και μέρος του γκαράζ τους. Η αγωγή απέτυχε. Στις 22 Σεπτεμβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι κατέχει τη λωρίδα ως θεματοφύλακας για λογαριασμό των γειτόνων, επειδή ο πατέρας της την είχε πωλήσει στην οικογένειά τους με προφορική συμφωνία το 1972 και η γη δεν μεταβιβάστηκε ποτέ.
Ο τίτλος ιδιοκτησίας ήταν όλο αυτό το διάστημα στο όνομά της. Αυτό δεν έκρινε την υπόθεση.
Τι συνέβη
Γύρω στο 1972 ο πατέρας της εφεσείουσας ήταν ιδιοκτήτης δύο όμορων τεμαχίων στο Λιοπέτρι, των 137 και 380. Με προφορική συμφωνία και έναντι χρηματικού ανταλλάγματος πώλησε στον γαμπρό του ένα τετράγωνο κομμάτι περίπου 600 τετραγωνικών μέτρων: 516 τετραγωνικά μέτρα από το τεμάχιο 380 και 85 τετραγωνικά μέτρα από τη νότια πλευρά του τεμαχίου 137, που αγοράστηκαν προς όφελος της κόρης του γαμπρού, τότε ανήλικης. Ο αγοραστής έκτισε εκεί κατοικία για την κόρη του, η οποία ολοκληρώθηκε γύρω στο 1976, και αμέσως μετά ένα περιτοίχισμα στο σημείο που του υπέδειξε ο πωλητής, καθώς και γκαράζ με άδεια οικοδομής της ίδιας χρονιάς.
Το 1979 ο πωλητής έκανε δύο δωρεές. Στην κόρη του, την εφεσείουσα, δώρισε το τεμάχιο 137 όπως ήταν εγγεγραμμένο, μαζί δηλαδή με τη λωρίδα των 85 τετραγωνικών μέτρων. Στην εγγονή του δώρισε μέρος του τεμαχίου 380. Η λωρίδα έμεινε μέσα στο εγγεγραμμένο τεμάχιο της εφεσείουσας, ενώ στο έδαφος βρισκόταν πίσω από το περιτοίχισμα των γειτόνων.
Κανείς δεν διαμαρτυρήθηκε για πάνω από τριάντα χρόνια. Η διαφορά ξεκίνησε το 2010, όταν λειτουργοί του Κτηματολογίου που ετοίμαζαν νέα σχέδια για την περιοχή επισήμαναν ότι η λωρίδα δεν είχε μεταβιβαστεί ποτέ. Η εφεσείουσα ζήτησε άρση της επέμβασης, κατεδάφιση του περιτοιχίσματος και ενδιάμεσα οφέλη. Οι γείτονες άσκησαν ανταπαίτηση. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου απέρριψε την αγωγή και δέχθηκε εν μέρει την ανταπαίτηση, και το Ανώτατο απέρριψε την έφεση με έξοδα 2.500 ευρώ εις βάρος της.
Γιατί δεν υπερίσχυσε ο εγγεγραμμένος τίτλος
Ο εγγεγραμμένος τίτλος δεν αρκεί όταν θα ήταν καταχρηστικό ο ιδιοκτήτης να αρνηθεί το ωφέλιμο συμφέρον άλλου. Το άρθρο 4(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ορίζει ότι κανένα δικαίωμα επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν υφίσταται, δημιουργείται, αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνο δυνάμει του Νόμου αυτού. Το άρθρο 65ΙΕ θέλει το εμπίστευμα επί ακινήτου να συστήνεται κανονικά γραπτώς και να καταχωρίζεται. Με μια πρώτη ανάγνωση, μια άγραφη και μη εγγεγραμμένη πώληση του 1972 δεν θα μετρούσε τίποτα.
Το Ανώτατο επανέλαβε τη μακρά σειρά κυπριακών αποφάσεων κατά την οποία καμία από τις δύο διατάξεις δεν αποκλείει τα απολήγοντα ή εξ επαγωγής εμπιστεύματα. Το άρθρο 29(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960 εισάγει τις αρχές του δικαίου της επιείκειας, και η επιείκεια επιβάλλει εξ επαγωγής εμπίστευμα όταν θα ήταν αντίθετο προς αυτήν ο νόμιμος ιδιοκτήτης να αρνηθεί το ωφέλιμο συμφέρον άλλου προσώπου. Το δικαστήριο σημείωσε επίσης ότι και το αγγλικό δίκαιο, το οποίο καθοδηγεί τα κυπριακά δικαστήρια στο πεδίο αυτό, εξαιρεί τα εξ επαγωγής εμπιστεύματα από τον δικό του κανόνα ότι οι συμβάσεις για γη πρέπει να είναι γραπτές.
Προφορική πώληση γης που έμεινε ανεγγράφη για δεκαετίες μπορεί να δεσμεύει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και εκείνον στον οποίο ο ιδιοκτήτης δωρίζει αργότερα τη γη.
Οι προϋποθέσεις είναι αυστηρές. Πρέπει να υπάρχει κοινή πρόθεση ότι το ένα μέρος θα έχει συμφέρον επί του ακινήτου, και τα δύο μέρη πρέπει να ενήργησαν στη βάση της· οι όροι πρέπει να είναι σαφείς, και το βάρος απόδειξης φέρει όποιος διεκδικεί τη γη. Το δικαστήριο εξετάζει ιδιαίτερα τη συμπεριφορά του μέρους σε βάρος του οποίου λειτουργεί η διευθέτηση. Εδώ ήταν το περιτοίχισμα στο σημείο που υπέδειξε ο πωλητής, το γκαράζ, και οι δεκαετίες κατά τις οποίες η εφεσείουσα αποδεχόταν χωρίς διαμαρτυρία τη χρήση της λωρίδας από τους γείτονες.
Η δωρεά δεν έσβησε το εμπίστευμα
Δύο ακόμη επιχειρήματα απέτυχαν, και τα δύο είναι αυτά που θα πρόβαλλε ενστικτωδώς κάθε ιδιοκτήτης.
Το πρώτο ήταν ότι απέκτησε τη γη με δωρεά, καλόπιστα. Το δικαστήριο δέχθηκε ότι η δωρεοδόχος δεσμεύεται μόνο αν γνώριζε για το εμπίστευμα, και επικύρωσε το εύρημα ότι γνώριζε: γνώριζε περιστάσεις από τις οποίες προέκυπτε, και ο ίδιος ο πατέρας της την είχε πληροφορήσει για την πώληση. Τα χρόνια σιωπής ενώ οι γείτονες χρησιμοποιούσαν τη λωρίδα οδηγούσαν στο ίδιο συμπέρασμα.
Το δεύτερο ήταν ότι οι γραπτές δωρεές του 1979 αντικατέστησαν κάθε προγενέστερη προφορική συνεννόηση. Το δικαστήριο έκρινε ότι μεταγενέστερη συμφωνία αποδεσμεύει από προγενέστερη μόνο όταν το αντικείμενό τους ταυτίζεται και αποδεικνύεται πρόθεση αντικατάστασης. Η δωρεά του τεμαχίου 380 δεν ανέφερε τίποτα για την πώληση του 1972, και η συμπεριφορά των μερών στη συνέχεια έδειχνε πρόθεση να τηρηθεί.
Ένα τρίτο ζήτημα ήταν δικονομικό. Η εφεσείουσα υποστήριξε ότι οι γείτονες είχαν δικογραφήσει προφορική πώληση και όχι εξ επαγωγής εμπίστευμα. Το δικαστήριο επανέλαβε ότι τα δικόγραφα περιέχουν γεγονότα και όχι νομικούς χαρακτηρισμούς, και ότι το δικαστήριο μπορεί να παράσχει τη θεραπεία που στηρίζουν τα δικογραφημένα γεγονότα.
Τι δεν πήραν οι γείτονες
Το πρωτόδικο δικαστήριο αναγνώρισε ότι η εφεσείουσα κατέχει τη λωρίδα ως θεματοφύλακας για λογαριασμό των δύο σημερινών ιδιοκτητριών του όμορου τεμαχίου. Αρνήθηκε όμως να διατάξει την εγγραφή της στο όνομά τους, γιατί αυτό προϋποθέτει διαχωρισμό του τεμαχίου 137, που σήμερα φέρει τον αριθμό 129. Απέρριψε επίσης τη διαζευκτική αξίωσή τους για δικαίωμα που αποκτήθηκε με εχθρική κατοχή, αφού η θέση τους ήταν ότι η λωρίδα τους ανήκε ήδη δυνάμει του δικαίου της επιείκειας. Το Ανώτατο επικύρωσε την κατάληξη στο σύνολό της. Οι γείτονες έχουν επομένως δικαστική δήλωση, όχι τίτλο ιδιοκτησίας.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για όποιον αγοράζει ή κληρονομεί γη σε χωριό ή σε οικογενειακό πλαίσιο, το Κτηματολόγιο δεν λέει όλη την ιστορία. Ένα περιτοίχισμα, ένα γκαράζ, ένας δρόμος πρόσβασης ή ένας φράκτης που δεν συμπίπτει με το κτηματικό σύνορο είναι ερώτημα που τίθεται πριν από την ολοκλήρωση, και η απάντηση μπορεί να είναι μια διευθέτηση μεταξύ γονέων ή παππούδων που κανείς δεν έγραψε. Γι' αυτόν ακριβώς τον λόγο ο έλεγχος ακινήτου που κάνουμε περιλαμβάνει σύγκριση των συνόρων στο έδαφος με το σχέδιο.
Για τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη που βρίσκει γείτονα μέσα στη γη του, η αγωγή για επέμβαση δεν είναι τυπική διαδικασία. Αν η κατοχή ξεκίνησε με τη συναίνεση προηγούμενου ιδιοκτήτη και πληρώθηκε, η αγωγή μπορεί να καταλήξει σε δήλωση εναντίον σας και σε έξοδα, όπως έγινε εδώ. Πρώτο βήμα είναι να διαπιστωθεί πώς ξεκίνησε η κατοχή, από μέλη της οικογένειας, παλιές άδειες οικοδομής και τα σχέδια που συνόδευαν προηγούμενες μεταβιβάσεις, πριν καταχωριστεί οτιδήποτε.
Για τους γείτονες που στηρίζονται σε παλιά οικογενειακή διευθέτηση, η απόφαση βοηθά, έχει όμως όριο. Η δήλωση ωφέλιμης κυριότητας προστατεύει την κατοχή. Δεν γράφει τη γη στο όνομά σας, και όπου η εγγραφή απαιτεί διαχωρισμό του τεμαχίου, το δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί να τη διατάξει. Μέχρι να γίνει ο διαχωρισμός μέσω του Κτηματολογίου, ο τίτλος μένει στην άλλη οικογένεια, και κάθε πώληση, υποθήκη ή κληρονομική διαδοχή από εκείνη την πλευρά πρέπει να λαμβάνει υπόψη το εμπίστευμα.
Η παγίδα είναι η μαρτυρία. Τίποτα για την πώληση του 1972 δεν ήταν γραπτό, οπότε η υπόθεση κρίθηκε στο ποια εκδοχή πίστεψε το πρωτόδικο δικαστήριο. Απέρριψε ως αναξιόπιστη τη μαρτυρία της εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας και του συζύγου της, δέχθηκε εκείνη των γειτόνων, και το Ανώτατο δεν επενέβη στην αξιολόγηση αυτή. Όπου μια οικογένεια έχει κάνει άγραφη διευθέτηση για γη, η ώρα να τακτοποιηθεί είναι όσο μπορούν ακόμη να υπογράψουν όσοι την έκαναν. Η ομάδα ακινήτων του γραφείου χειρίζεται και τις δύο πλευρές τέτοιων διαφορών.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Εκτελείται προφορική συμφωνία πώλησης ακινήτου στην Κύπρο;
Όχι ως μεταβίβαση, μπορεί όμως να δημιουργήσει υπέρ του αγοραστή συμφέρον που προστατεύουν τα δικαστήρια. Το άρθρο 4(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, ορίζει ότι κανένα δικαίωμα επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν υφίσταται ή δημιουργείται παρά μόνο δυνάμει του Νόμου αυτού, και το άρθρο 65ΙΕ θέλει το εμπίστευμα επί ακινήτου να συστήνεται κανονικά γραπτώς και να καταχωρίζεται. Η κυπριακή νομολογία δέχεται εδώ και δεκαετίες ότι καμία από τις δύο διατάξεις δεν αποκλείει τα απολήγοντα ή εξ επαγωγής εμπιστεύματα, τα οποία επιβάλλει το δίκαιο της επιείκειας μέσω του άρθρου 29(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960. Στις 22 Σεπτεμβρίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο εφάρμοσε αυτή τη γραμμή σε προφορική πώληση του 1972.
Τι πρέπει να αποδείξει όποιος διεκδικεί το ακίνητο;
Κοινή πρόθεση των μερών ότι θα αποκτήσει συμφέρον επί του ακινήτου, και ότι αμφότερα ενήργησαν στη βάση της. Το βάρος απόδειξης φέρει ο διεκδικών, οι όροι της προφορικής συμφωνίας πρέπει να είναι σαφείς, και το δικαστήριο εξετάζει κυρίως τη συμπεριφορά του μέρους σε βάρος του οποίου λειτουργεί η διευθέτηση, γιατί αυτή δείχνει την αποδοχή της. Εδώ ήταν ένα περιτοίχισμα που κτίστηκε το 1976 στο σημείο που υπέδειξε ο ίδιος ο πωλητής, ένα γκαράζ στη λωρίδα, και πάνω από τριάντα χρόνια χωρίς διαμαρτυρία.
Απέκτησα το ακίνητο με δωρεά. Με δεσμεύει εμπίστευμα;
Ναι, αν γνωρίζατε. Το δικαστήριο έκρινε ότι η γνώση ήταν αναγκαία προϋπόθεση για να καταστεί η δωρεοδόχος θεματοφύλακας, και επικύρωσε το εύρημα ότι γνώριζε: γνώριζε περιστάσεις από τις οποίες προέκυπτε το εμπίστευμα, και ο ίδιος ο πατέρας της την είχε πληροφορήσει για την πώληση. Η πολυετής σιωπή της ενώ οι γείτονες χρησιμοποιούσαν τη λωρίδα αποτέλεσε και αυτή ένδειξη γνώσης.
Ακύρωσαν οι μεταγενέστερες δωρεές την προφορική πώληση;
Όχι. Η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια υποστήριξε ότι η γραπτή δωρεά του 1979 προς τη γειτόνισσα αντικατέστησε ό,τι είχε συμφωνηθεί πριν. Το δικαστήριο έκρινε ότι μεταγενέστερη συμφωνία αποδεσμεύει από προγενέστερη μόνο όταν το αντικείμενό τους ταυτίζεται και αποδεικνύεται πρόθεση αντικατάστασης. Η δωρεά δεν ανέφερε τίποτα για την πώληση του 1972, και η συμπεριφορά των μερών έδειχνε το αντίθετο.
Γράφτηκε η λωρίδα στο όνομα των γειτόνων;
Όχι, και εδώ βρίσκεται το όριο της θεραπείας. Το πρωτόδικο δικαστήριο αρνήθηκε διάταγμα εγγραφής, γιατί η εγγραφή προϋποθέτει διαχωρισμό του τεμαχίου, και το Ανώτατο άφησε την κρίση αυτή ανέγγιχτη. Οι γείτονες έχουν δήλωση ότι η λωρίδα τους ανήκει δυνάμει των αρχών της επιείκειας. Ο τίτλος ιδιοκτησίας εξακολουθεί να δείχνει ολόκληρο το τεμάχιο στο όνομα της εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας.
Θα πετύχαινε αντ' αυτού η χρησικτησία;
Όχι με αυτά τα γεγονότα. Οι γείτονες προέβαλαν διαζευκτικά δικαίωμα που αποκτήθηκε με εχθρική κατοχή για πάνω από τριάντα χρόνια. Το πρωτόδικο δικαστήριο το απέρριψε, γιατί η ίδια τους η θέση ήταν ότι η λωρίδα ήταν ήδη δική τους δυνάμει του δικαίου της επιείκειας, κάτι που δεν συνάδει με εχθρική κατοχή.
Πηγές
- Μαργαρίτα Κέρμανου ν. Μαρίας Γ. Κουτσόφτα κ.ά., Πολιτική Έφεση αρ. 209/2017, Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 22 Σεπτεμβρίου 2026
- Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, CyLaw
- Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960, Ν. 14/1960, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 24 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.