Αγοραστής κατέβαλε ποσό κράτησης για κατοικία που δεν κτίστηκε ποτέ και αξίωσε αποζημιώσεις. Το Ανώτατο έκρινε το έγγραφο άκυρο λόγω αοριστίας: πήρε πίσω μόνο το ποσό.
Τον Ιούλιο του 2007 ένας αγοραστής κατέβαλε Λ.Κ. 3.000, δηλαδή €5.125,80, για το δικαίωμα να αγοράσει κατοικία δύο υπνοδωματίων σε συγκρότημα που δεν είχε ακόμη ανεγερθεί. Το έργο δεν προχώρησε ποτέ. Η κατασκευάστρια του πρόσφερε την επιστροφή των χρημάτων του, εκείνος δεν ικανοποιήθηκε και ήγειρε αγωγή εναντίον της για αποζημιώσεις. Στις 16 Ιουνίου 2026 το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεσή του: το έγγραφο που είχε υπογράψει ήταν άκυρο λόγω αοριστίας, άρα δεν υπήρχε σύμβαση για να παραβιαστεί.
Του επιστράφηκε το ποσό. Τίποτα περισσότερο.
Τι υπέγραψε ο αγοραστής
Στις 2 Ιουλίου 2007 τα μέρη υπέγραψαν έγγραφο με τίτλο «Option to purchase Bungalow No. 12», για κατοικία στο συγκρότημα «Regina Gardens», το οποίο επρόκειτο να ανεγείρει η κατασκευάστρια. Ο αγοραστής κατέβαλε κατά την υπογραφή το ποσό που το έγγραφο χαρακτήριζε «option» ή «reservation fee».
Το δικαίωμα θα ίσχυε για 15 ημέρες από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής θα ειδοποιούσε τον αγοραστή ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια και οι τεχνικοί όροι είχαν συμπληρωθεί. Μέσα σε αυτή την περίοδο ο αγοραστής θα έπρεπε να το ασκήσει, και το πωλητήριο έγγραφο θα υπογραφόταν μέσα σε άλλες 30 ημέρες, οπότε θα καθοριζόταν και ο τρόπος πληρωμής. Η ακριβής τιμή θα προσδιοριζόταν ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας, όταν τα αρχιτεκτονικά σχέδια θα ήταν διαθέσιμα και ολοκληρωμένα. Ως ημερομηνία συμπλήρωσης της ανάπτυξης αναγραφόταν ο Δεκέμβριος του 2009, χωρίς όμως ακριβή ημερομηνία, η οποία θα επιβεβαιωνόταν με την ολοκλήρωση των σχεδίων και την έκδοση της πολεοδομικής άδειας.
Το ίδιο το έγγραφο προέβλεπε και δύο περιπτώσεις λύσης του. Αν τα σχέδια δεν ήταν έτοιμα εγκαίρως ή αν οι τεχνικοί όροι δεν ικανοποιούσαν τον αγοραστή, εκείνος μπορούσε να ακυρώσει το δικαίωμα, και η μόνη υποχρέωση του πωλητή ήταν να επιστρέψει Λ.Κ. 2.600. Αν η τράπεζα που χρηματοδοτούσε το έργο δεν ενέκρινε τη δανειοδότηση των αγοραστών, ο πωλητής θα επέστρεφε ολόκληρο το ποσό των Λ.Κ. 3.000 και η συμφωνία θα θεωρείτο άκυρη.
Γιατί η κατοικία δεν κτίστηκε ποτέ
Η Πολεοδομική Αρχή καθυστέρησε να εκδώσει την άδεια, και όταν την εξέδωσε ενέκρινε 25 οικιστικές μονάδες αντί των 38 που προνοούσε η αίτηση. Το τεμάχιο ανήκε σε άλλη εταιρεία, η οποία είχε συμβληθεί με την κατασκευάστρια για την ανέγερση του συγκροτήματος. Λόγω των περιορισμών της Πολεοδομικής Αρχής, η ιδιοκτήτρια εταιρεία δεν επιθυμούσε πλέον να προωθήσει την ανάπτυξη και τερμάτισε τη συμφωνία της με την κατασκευάστρια. Η κατασκευάστρια πληροφόρησε τον αγοραστή ότι το έργο δεν θα προχωρούσε και του πρόσφερε την επιστροφή του ποσού.
Ο αγοραστής ζήτησε περισσότερα. Αξίωσε αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας, με τη θέση ότι η κατασκευάστρια δεν είχε δικαίωμα να υπαναχωρήσει. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας απέρριψε την αξίωση για αποζημιώσεις, και το Ανώτατο Δικαστήριο, με ομόφωνη απόφαση τριμελούς σύνθεσης, επικύρωσε την κατάληξη.
Το κριτήριο στο οποίο απέτυχε το έγγραφο
Το άρθρο 29 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, προνοεί ότι οι συμφωνίες των οποίων το νόημα δεν είναι σαφές ή δεν δύναται να καταστεί σαφές είναι άκυρες. Το δικαστήριο εξήγησε ότι, όταν μια κατ' ισχυρισμό συμφωνία είναι τόσο αόριστη ή ασαφής ώστε το δικαστήριο να μην μπορεί να την ερμηνεύσει ή να την εφαρμόσει, σύμβαση δεν υπάρχει. Η εγκυρότητα μιας συμφωνίας εξαρτάται από τον ακριβή καθορισμό των ουσιωδών όρων της, ώστε το δικαστήριο να ερμηνεύει τη σύμβαση αντικειμενικά και όχι να τη δημιουργεί εξ υπαρχής.
Με αναφορά σε αγγλική νομολογία, το δικαστήριο σημείωσε ότι η συμφωνία ότι τα μέρη θα συμφωνήσουν αργότερα σε ουσιώδη όρο πιθανότατα εμποδίζει τη γένεση σύμβασης. Σημείωσε επίσης τη διάκριση της υπόθεσης Jet2.com Ltd v Blackpool Airport Ltd ανάμεσα σε όρο τόσο ασαφή που δεν δημιουργεί καμία δέσμευση και σε όρο με σαφή πυρήνα, ο οποίος θα εφαρμοστεί όσο δύσκολο κι αν είναι να καθοριστεί η ακριβής έκτασή του.
Όταν το ίδιο το έγγραφο προνοεί περαιτέρω διεργασίες σε σημαντικά θέματα για να ολοκληρωθεί η σύναψη της σύμβασης, νομικά δεσμευτική σύμβαση δεν υπάρχει.
Το επίδικο έγγραφο βρέθηκε στη λάθος πλευρά αυτής της γραμμής. Κατά την υπογραφή δεν υπήρχαν ολοκληρωμένα αρχιτεκτονικά σχέδια ούτε ακριβείς διαστάσεις. Τα σχέδια υπόκειντο σε διαφοροποιήσεις κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής, και άδεια δεν είχε εξασφαλιστεί. Η τιμή ήταν ενδεικτική, και η ημερομηνία συμπλήρωσης εξαρτιόταν από την έκδοση της άδειας. Το δικαστήριο έκρινε ότι όλα αυτά ήταν ουσιώδη στοιχεία, και κανένα δεν ήταν καθορισμένο.
Ο αγοραστής υποστήριξε ότι η τιμή είχε οριστεί σε Λ.Κ. 1.600 ανά τετραγωνικό μέτρο και ότι τα σχέδια θα μετέβαλλαν το εμβαδόν το πολύ κατά μερικά τετραγωνικά μέτρα. Το επιχείρημα δεν τον βοήθησε. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν τόσο βέβαιη όσο και το εμβαδόν στο οποίο εφαρμοζόταν, και το εμβαδόν δεν μπορούσε να είναι γνωστό χωρίς εγκεκριμένα σχέδια. Το πρωτόδικο δικαστήριο παρέπεμψε σε όσα ακολούθησαν: η αίτηση αφορούσε 38 μονάδες και η άδεια εγκρίθηκε για 25.
Γιατί δεν βοήθησε ο κανόνας contra proferentem
Το τελευταίο επιχείρημα του αγοραστή ήταν ότι κάθε ασάφεια έπρεπε να ερμηνευθεί εις βάρος της κατασκευάστριας, που είχε συντάξει το έγγραφο. Το δικαστήριο δέχθηκε ότι, κατά τον κανόνα contra proferentem, η ασάφεια σε κείμενο που πρότεινε το ένα μέρος, κυρίως αν είναι τυποποιημένο, ερμηνεύεται εις βάρος του μέρους αυτού, ιδίως όταν το μέρος με τη διαπραγματευτική δύναμη προώθησε ασαφείς όρους που το άλλο μέρος αποδέχθηκε κατ' ανάγκην.
Εδώ δεν εφαρμοζόταν. Το επίδικο έγγραφο ετοιμάστηκε σε στάδιο όπου τα σχέδια και οι τεχνικοί όροι δεν είχαν συμπληρωθεί, το εμβαδόν δεν ήταν εξακριβωμένο και οι τιμές ήταν ενδεικτικές. Οι όροι του δεν ήταν σαφείς και ήταν ημιτελείς, ολοκληρωμένη σύμβαση δεν δημιουργήθηκε, και δεν υπήρχε τίποτα για να ερμηνευθεί. Το ίδιο άρθρο 29 εφαρμόστηκε, σε άλλο πλαίσιο, νωρίτερα αυτόν τον μήνα, όταν κρίθηκε άκυρος όρος αμοιβής με δύο βάσεις υπολογισμού: βλ. το σημείωμά μας για τον ασαφή όρο αμοιβής. Η διαφορά είναι ότι ο όρος αμοιβής έλεγε πάρα πολλά, ενώ το έγγραφο αυτό έλεγε πολύ λίγα.
Τι πήρε ο αγοραστής
Το πρωτόδικο δικαστήριο επιδίκασε στον αγοραστή τις Λ.Κ. 3.000, τις οποίες είχε καταθέσει στο δικαστήριο η κατασκευάστρια, ως ποσό που καταβλήθηκε αχρεωστήτως στη βάση προκαταρκτικής και μη δεσμευτικής συμφωνίας. Έκρινε επίσης ότι ο αγοραστής δεν προσκόμισε την αναγκαία μαρτυρία για να αποδείξει τη ζημιά του και ότι η συμφωνία τελούσε υπό την αίρεση της πολεοδομικής άδειας, όμως το Ανώτατο δεν εξέτασε τα ευρήματα αυτά: αφού απορρίφθηκε ο πρώτος λόγος, οι υπόλοιποι είχαν μόνο θεωρητική σημασία. Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα €1.500 πλέον ΦΠΑ εναντίον του αγοραστή.
Τι σημαίνει στην πράξη
Για όποιον κάνει κράτηση σε ακίνητο υπό ανέγερση, ένα έγγραφο κράτησης ή δικαιώματος αγοράς που υπογράφεται πριν από την πολεοδομική άδεια μπορεί να είναι ακριβώς ό,τι ήταν και αυτό: αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς με όρους που δεν υπάρχουν ακόμη, όχι αγορά. Προστατεύει τα χρήματα, αν οι όροι επιστροφής είναι σαφείς, και ελάχιστα άλλα. Όταν ναυάγησε το έργο στην υπόθεση αυτή, ο αγοραστής ανέκτησε μόνο το ποσό της κράτησης. Το σημείωμά μας για τις συμφωνίες κράτησης εξηγεί ποιοι όροι πρέπει να ρυθμιστούν πριν πληρώσετε.
Για όποιον θέλει την ίδια τη μονάδα, η προστασία προέρχεται από πωλητήριο έγγραφο με καθορισμένους τους ουσιώδεις όρους: τη μονάδα όπως φαίνεται σε εγκεκριμένα σχέδια, το εμβαδόν της, τίμημα που είναι αριθμός και όχι εκτίμηση, και ημερομηνία συμπλήρωσης που δεν μετακινείται μαζί με την άδεια. Μέχρι να υπάρξουν αυτά, το έγγραφο που κρατάτε δύσκολα θα στηρίξει αξίωση για αποζημιώσεις ή για τη μονάδα. Ελέγχουμε συμβάσεις αγοράς ακινήτων υπό ανέγερση πριν από την υπογραφή μέσω του ελέγχου σύμβασης.
Για τους κατασκευαστές, η απόφαση δείχνει ότι ένα έγγραφο με «ενδεικτικές» τιμές και όρους «προς επιβεβαίωση» δεν υποχρέωσε την κατασκευάστρια να παραδώσει ή να καταβάλει αποζημιώσεις. Δείχνει όμως και τι έκανε η κατασκευάστρια: πρόσφερε την επιστροφή του ποσού όταν πληροφόρησε τον αγοραστή ότι το έργο δεν θα προχωρούσε, το ποσό κατατέθηκε στο δικαστήριο, και ο αγοραστής το πήρε ολόκληρο. Κατασκευαστής που θα επιχειρούσε να κρατήσει τα χρήματα θα βρισκόταν σε διαφορετική υπόθεση, την οποία η απόφαση αυτή δεν κρίνει.
Η παγίδα είναι η λέξη «option». Και τα δύο μέρη χαρακτήρισαν το έγγραφο δικαίωμα αγοράς, και ολόκληρη η υπόθεση του αγοραστή στηριζόταν στο ότι η κατασκευάστρια δεσμευόταν από αυτό. Ένα δικαίωμα αγοράς αξίζει όσο οι όροι υπό τους οποίους μπορεί να ασκηθεί, και όταν οι όροι αυτοί αφήνονται να ρυθμιστούν αργότερα, το δικαστήριο δεν θα τους συμπληρώσει.
Ερωτήσεις που μας γίνονται
Τι είναι το έγγραφο δικαιώματος αγοράς ή κράτησης για ακίνητο υπό ανέγερση;
Όπως το περιέγραψε το Ανώτατο Δικαστήριο, έγγραφο που παραχωρεί στον αγοραστή το αποκλειστικό δικαίωμα να αγοράσει τη μονάδα που επέλεξε σε συγκρότημα. Ο αγοραστής έχει την επιλογή να ασκήσει το δικαίωμα, αλλά δεν υποχρεούται να το κάνει. Ο πωλητής, από την άλλη, έχει υποχρέωση να προσφέρει το ακίνητο στον αγοραστή, αν εκείνος αποφασίσει να το ασκήσει. Αν το έγγραφο συνιστά και δεσμευτική σύμβαση εξαρτάται από το αν οι ουσιώδεις όροι του είναι καθορισμένοι.
Γιατί κρίθηκε άκυρο το έγγραφο στην υπόθεση αυτή;
Γιατί, όταν υπογράφηκε τον Ιούλιο του 2007, τα ουσιώδη ζητήματα δεν ήταν καθορισμένα. Τα αρχιτεκτονικά σχέδια ήταν προκαταρκτικά, χωρίς διαστάσεις, και υπόκειντο σε διαφοροποιήσεις κατά την κρίση της Πολεοδομικής Αρχής, από την οποία δεν είχε ακόμη εξασφαλιστεί άδεια. Το εμβαδόν της κατοικίας δεν ήταν εξακριβωμένο, οι τιμές δηλώνονταν ως ενδεικτικές, και η ημερομηνία συμπλήρωσης θα επιβεβαιωνόταν με την ολοκλήρωση των σχεδίων και την έκδοση της πολεοδομικής άδειας. Το άρθρο 29 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, ορίζει ότι είναι άκυρες οι συμφωνίες των οποίων το νόημα δεν είναι σαφές ή δεν δύναται να καταστεί σαφές.
Δεν αρκούσε η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για να καθοριστεί το τίμημα;
Όχι εδώ. Ο αγοραστής υποστήριξε ότι η τιμή είχε οριστεί σε Λ.Κ. 1.600 ανά τετραγωνικό μέτρο και ότι τα σχέδια θα άλλαζαν το πολύ μερικά τετραγωνικά μέτρα. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η τιμή δεν ήταν δεσμευτική, αφού εξαρτάτο από το εμβαδόν της κατοικίας, το οποίο δεν μπορούσε να καθοριστεί χωρίς εγκεκριμένα σχέδια και πολεοδομική άδεια. Το Ανώτατο συμφώνησε ότι η τιμή πώλησης ήταν ενδεικτική, όπως τη χαρακτήριζε και το ίδιο το έγγραφο.
Ένα ασαφές έγγραφο που συνέταξε ο κατασκευαστής δεν ερμηνεύεται εις βάρος του;
Όχι όταν το πρόβλημα είναι ότι λείπουν όροι. Ο κανόνας contra proferentem επιλύει μια ασάφεια εις βάρος του μέρους που πρότεινε τη διατύπωση, συνήθως του μέρους με τη διαπραγματευτική δύναμη, του οποίου τους ασαφείς όρους το άλλο μέρος αποδέχθηκε κατ' ανάγκην. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο κανόνας δεν εφαρμοζόταν στα γεγονότα της υπόθεσης, γιατί οι όροι ήταν ημιτελείς και όχι απλώς ασαφείς, και επομένως δεν υπήρχε ολοκληρωμένη σύμβαση προς ερμηνεία.
Τι πήρε τελικά ο αγοραστής;
Το ποσό που είχε καταβάλει, €5.125,80 (Λ.Κ. 3.000). Η κατασκευάστρια είχε καταθέσει το ποσό στο δικαστήριο και το πρωτόδικο δικαστήριο το επιδίκασε υπέρ του αγοραστή, ως ποσό που καταβλήθηκε αχρεωστήτως στη βάση προκαταρκτικής και μη δεσμευτικής συμφωνίας. Η αξίωση για αποζημιώσεις απέτυχε, και η έφεσή του απορρίφθηκε με έξοδα €1.500 πλέον ΦΠΑ εναντίον του.
Αποφάσισε το Ανώτατο αν η συμφωνία τελούσε υπό την αίρεση της πολεοδομικής άδειας;
Όχι. Το πρωτόδικο δικαστήριο είχε κρίνει επίσης ότι η συμφωνία τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης πολεοδομικής άδειας και ότι ο αγοραστής δεν απέδειξε τη ζημιά του. Το Ανώτατο αποφάσισε την έφεση μόνο στη βάση του πρώτου λόγου, της αοριστίας, και σημείωσε ότι η εξέταση των υπόλοιπων λόγων θα είχε μόνο θεωρητική σημασία.
Πηγές
- Fariboz Askari ν. Iacovou Brothers (Development) Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 347/2016 (σχ. με 406/2016 και 407/2016), Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου, 16 Ιουνίου 2026
- Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149, ενοποιημένο κείμενο, CyLaw
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για σκοπούς γενικής ενημέρωσης και δεν συνιστά νομική συμβουλή.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 26 Σεπτεμβρίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.