Η μίσθωση ακινήτου είναι εξαιρούμενη συναλλαγή κατά το Όγδοο Παράρτημα του Ν. 95(Ι)/2000, με έξι εξαιρέσεις. Η έκτη, που προστέθηκε με τον Ν. 157(Ι)/2017, φορολογεί τη μίσθωση σε υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο για φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα, εκτός αν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία. Ισχύει για μισθώσεις που αρχίζουν από τις 13 Νοεμβρίου 2017. Ο εκμισθωτής μπορεί να επιλέξει τη μη φορολόγηση μία φορά, και η επιλογή αυτή δεν αλλάζει.
Οι εμπορικές μισθώσεις στην Κύπρο διαπραγματεύονται με βάση το ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο και τη διάρκεια, και η φορολογική μεταχείριση αφήνεται για τους λογιστές. Από το 2017 η σειρά αυτή είναι λάθος. Το αν το ενοίκιο φέρει ΦΠΑ κρίνεται από διάταξη Παραρτήματος, κρίνεται με αναφορά στον μισθωτή και όχι στον εκμισθωτή, και μία από τις επιλογές που ανοίγονται στον εκμισθωτή δεν ανακαλείται ποτέ.
Πού βρίσκεται ο κανόνας
Το άρθρο 39(1) του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου, Ν. 95(Ι)/2000, προβλέπει ότι για τις συναλλαγές που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία ισχύουν οι διατάξεις του Όγδοου Παραρτήματος. Το άρθρο 39(2) επιτρέπει στο Υπουργικό Συμβούλιο να τροποποιεί το Παράρτημα με διάταγμα που δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα, που αξίζει να είναι γνωστό γιατί σημαίνει ότι ο κανόνας μπορεί να μετακινηθεί χωρίς νέο νόμο.
Η παράγραφος 1(α) του Όγδοου Παραρτήματος θέτει την αφετηρία σε λίγες λέξεις: η μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας είναι εξαιρούμενη συναλλαγή. Όσα ακολουθούν είναι κατάλογος εξαιρέσεων από αυτήν.
Οι έξι εξαιρέσεις
Η εξαίρεση δεν καλύπτει:
- την παροχή διαμονής στα πλαίσια του ξενοδοχειακού ή παρεμφερούς τομέα, περιλαμβανομένης και της διαμονής σε κατασκηνωτικούς χώρους
- τη μίσθωση υποστατικών ή χώρων για στάθμευση οχημάτων
- τη μίσθωση εξοπλισμού και μηχανημάτων μόνιμα εγκατεστημένων
- τη μίσθωση χρηματοθυρίδων
- τη μίσθωση, με δικαίωμα εξαγοράς, της ακίνητης ιδιοκτησίας που καθορίζεται στις παραγράφους 1(β) μέχρι 4 του Παραρτήματος
- τη μίσθωση ή και ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας σε υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, εξαιρουμένης της ακίνητης ιδιοκτησίας που χρησιμοποιείται ως κατοικία
Η έκτη είναι εκείνη που άλλαξε την αγορά. Προστέθηκε με το άρθρο 3(α) του Ν. 157(Ι)/2017, του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικού) (Αρ. 3) Νόμου του 2017.
Το κριτήριο εφαρμόζεται στον μισθωτή
Η υποπαράγραφος δεν ρωτά αν ο εκμισθωτής ασκεί επιχείρηση, ούτε αν το κτίριο είναι εμπορικό, ούτε πώς ονομάζεται η σύμβαση. Ρωτά δύο πράγματα για τον μισθωτή: είναι υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο, και θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο για φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα;
Έτσι ο ίδιος όροφος γραφείων, από τον ίδιο εκμισθωτή και με τους ίδιους όρους, φορολογείται όταν ο μισθωτής είναι εμπορική εταιρεία με φορολογητέες παραδόσεις και παραμένει εξαιρούμενος όταν ο μισθωτής ασκεί δραστηριότητα η οποία είναι η ίδια εξαιρούμενη. Ο εκμισθωτής που συμπεραίνει την απάντηση από τη φύση του κτιρίου θα κάνει λάθος αρκετά συχνά ώστε να έχει σημασία, και η απάντηση μπορεί να αλλάξει με την εκχώρηση της μίσθωσης.
Η ακίνητη ιδιοκτησία που χρησιμοποιείται ως κατοικία εξαιρείται ρητά, οπότε η οικιστική μίσθωση παραμένει εκτός φορολόγησης όποιος και αν είναι ο μισθωτής.
Οι ημερομηνίες, και γιατί διαφέρουν
Το άρθρο 61(1), που προστέθηκε στον βασικό νόμο από τον ίδιο τροποποιητικό νόμο, προβλέπει ότι οι διατάξεις του (Αρ. 3) Νόμου του 2017 τίθενται σε ισχύ από την ημερομηνία δημοσίευσής του στην Επίσημη Εφημερίδα, με εξαίρεση το άρθρο 2 και την παράγραφο (β) του άρθρου 3, που τίθενται σε ισχύ τη 2α Ιανουαρίου 2018.
Η φορολόγηση των μισθωμάτων βρίσκεται στην παράγραφο (α) του άρθρου 3. Δεν ανήκει επομένως στις εξαιρέσεις, και ίσχυσε από τη δημοσίευση. Ο Νόμος δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα Αρ. 4626 στις 13 Νοεμβρίου 2017.
Η παράγραφος (β) του άρθρου 3, που έφερε σε φορολόγηση τη μεταβίβαση μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, ανήκει στις εξαιρέσεις και ίσχυσε από τη 2α Ιανουαρίου 2018. Όποιος μεταφέρει τη μία ημερομηνία στην άλλη συναλλαγή σφάλλει κατά επτά εβδομάδες.
Η πρώτη επιφύλαξη της υποπαραγράφου (vi) περιορίζει τη φορολόγηση με αναφορά στην ίδια τη μίσθωση: καλύπτει μίσθωση ή και ενοικίαση της οποίας η ημερομηνία έναρξης πραγματοποιείται κατά ή μετά την έναρξη ισχύος του τροποποιητικού νόμου. Μίσθωση που άρχισε πριν από τις 13 Νοεμβρίου 2017 δεν φορολογείται από την τροποποίηση, και δεν καθίσταται φορολογητέα επειδή αναθεωρήθηκε αργότερα το ενοίκιο.
Η επιλογή που δεν ανακαλείται
Η δεύτερη επιφύλαξη δίνει στον εκμισθωτή διέξοδο. Ο εκμισθωτής δύναται να επιλέξει να ενημερώσει τον Έφορο Φορολογίας για τη μη φορολόγηση της μίσθωσης ή και ενοικίασης, υπό όρους και προϋποθέσεις που καθορίζονται σε γνωστοποίηση του Εφόρου Φορολογίας, η οποία δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα.
Η τρίτη επιφύλαξη είναι η πρόταση που διαβάζεται πριν υπογραφεί οτιδήποτε: η αρχική επιλογή του εκμισθωτή για μη φορολόγηση με βάση τη δεύτερη επιφύλαξη δεν δύναται να τύχει διαφοροποίησης από τον εκμισθωτή μεταγενέστερα. Δεν υπάρχει ετήσια επιλογή, ούτε αλλαγή γνώμης όταν ο επόμενος μισθωτής είναι εμπορική εταιρεία, ούτε διόρθωση όταν το κτίριο ανακαινιστεί και ο φόρος εισροών στις εργασίες αποδειχθεί σημαντικός.
Γιατί οι περισσότεροι εκμισθωτές δεν επιλέγουν την εξαίρεση
Το άρθρο 21(1) επιτρέπει στο υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο να εκπέσει τόσο ποσό του φόρου εισροών όσο είναι επιτρεπόμενο ως αποδιδόμενο στις συναλλαγές του άρθρου 21(2). Το άρθρο 21(2)(α) απαριθμεί τις φορολογητέες συναλλαγές που πραγματοποιούνται μέσα στα πλαίσια ή για προώθηση της επιχείρησης.
Το εξαιρούμενο ενοίκιο δεν είναι φορολογητέα συναλλαγή. Ο ΦΠΑ στην ανέγερση, την ανακαίνιση, τον εξοπλισμό, και στους μεσίτες και επαγγελματίες που χρησιμοποιήθηκαν για την εκμίσθωση, δεν αποδίδεται επομένως σε φορολογητέα συναλλαγή και δεν εκπίπτει. Ο εκμισθωτής που εξαιρεί τα ενοίκια νεόδμητου εμπορικού κτιρίου επιλέγει να επωμιστεί τον φόρο αυτόν.
Όπου οι μισθωτές είναι οι ίδιοι υποκείμενα στον φόρο πρόσωπα που θα ανακτήσουν τον ΦΠΑ του ενοικίου, η χρέωσή του δεν τους κοστίζει σε πραγματικούς όρους και ξεκλειδώνει την ανάκτηση του εκμισθωτή. Αυτή είναι η συνήθης εμπορική απάντηση, και ο λόγος για τον οποίο η επιλογή της δεύτερης επιφύλαξης χρησιμοποιείται πολύ λιγότερο απ' ό,τι συζητείται.
Ο συντελεστής
Το άρθρο 17 επιβάλλει ΦΠΑ με συντελεστή δεκαεννέα τοις εκατόν από τις 13 Ιανουαρίου 2014. Ο συντελεστής πέντε τοις εκατόν του άρθρου 18 αφορά το Πέμπτο Παράρτημα και ο συντελεστής εννέα τοις εκατόν του άρθρου 18Α το Δωδέκατο Παράρτημα. Το εμπορικό ενοίκιο δεν εμπίπτει σε κανένα από τα δύο, οπότε ισχύει ο κανονικός συντελεστής.
Τι κανονίζεται πριν υπογραφεί η μίσθωση
- Αν ο μισθωτής είναι υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο και για τι θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο, καταγεγραμμένο στη σύμβαση και όχι υποτιθέμενο
- Αν ο εκμισθωτής έχει ήδη κάνει επιλογή κατά τη δεύτερη επιφύλαξη για το συγκεκριμένο ακίνητο, γιατί δεν αναιρείται
- Αν το ενοίκιο στην προσφορά αναγράφεται με ή χωρίς ΦΠΑ, που είναι εκεί όπου πράγματι αρχίζουν οι περισσότερες διαφορές στο θέμα
- Τι γίνεται σε εκχώρηση ή υπεκμίσθωση αν ο νέος μισθωτής δεν πληροί το κριτήριο
- Η ημερομηνία έναρξης, αφού μίσθωση που άρχισε πριν από τις 13 Νοεμβρίου 2017 είναι εκτός φορολόγησης και η ανανέωση είναι νέα μίσθωση
Συχνές ερωτήσεις
Ποιες μισθώσεις φέρουν ΦΠΑ και ποιες όχι;
Το Όγδοο Παράρτημα του Ν. 95(Ι)/2000, δυνάμει του άρθρου 39, καθιστά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας εξαιρούμενη συναλλαγή και μετά εξαιρεί έξι περιπτώσεις. Εμπορικά μετρά η υποπαράγραφος (vi): η μίσθωση ή και ενοικίαση σε υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, εκτός ακίνητης ιδιοκτησίας που χρησιμοποιείται ως κατοικία. Μίσθωση σε μισθωτή που δεν είναι υποκείμενο στον φόρο, ή που θα ασκήσει εξαιρούμενη δραστηριότητα, ή που θα κατοικήσει εκεί, παραμένει εξαιρούμενη.
Από πότε ισχύει, και πιάνει παλαιά μίσθωση;
Προστέθηκε με το άρθρο 3(α) του Ν. 157(Ι)/2017, και το άρθρο 61(1) του βασικού νόμου έθεσε την παράγραφο αυτή σε ισχύ από την ημερομηνία δημοσίευσης, τις 13 Νοεμβρίου 2017. Η πρώτη επιφύλαξη περιορίζει τη φορολόγηση σε μίσθωση της οποίας η ημερομηνία έναρξης είναι κατά ή μετά την ημερομηνία αυτή. Μίσθωση που άρχισε νωρίτερα είναι εκτός. Η σχετική αλλαγή για τη μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη, στην παράγραφο (β) του ίδιου άρθρου, ίσχυσε από τη 2α Ιανουαρίου 2018.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να επιλέξει να μη χρεώσει ΦΠΑ;
Ναι, μία φορά. Η δεύτερη επιφύλαξη επιτρέπει στον εκμισθωτή να ενημερώσει τον Έφορο Φορολογίας ότι η μίσθωση δεν θα φορολογηθεί, υπό όρους και προϋποθέσεις γνωστοποίησης του Εφόρου που δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα. Η τρίτη επιφύλαξη κλείνει την πόρτα: η αρχική επιλογή δεν δύναται να τύχει διαφοροποίησης από τον εκμισθωτή μεταγενέστερα. Είναι απόφαση για τη ζωή του ακινήτου, όχι για τη ζωή της μίσθωσης.
Τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης χρεώνοντας ΦΠΑ;
Ανάκτηση. Κατά το άρθρο 21(1) και (2) ο φόρος εισροών εκπίπτει στον βαθμό που αποδίδεται σε φορολογητέες συναλλαγές που πραγματοποιούνται μέσα στα πλαίσια ή για προώθηση της επιχείρησης. Εκμισθωτής με εξαιρούμενα ενοίκια δεν ανακτά τον ΦΠΑ ανέγερσης, ανακαίνισης, μεσιτών και επαγγελματικών αμοιβών. Εκμισθωτής με φορολογητέα ενοίκια τον ανακτά. Γι' αυτό συνήθως η επιλογή της εξαίρεσης απορρίπτεται.
Ποιος συντελεστής ισχύει;
Ο κανονικός. Το άρθρο 17 επιβάλλει ΦΠΑ δεκαεννέα τοις εκατόν από τις 13 Ιανουαρίου 2014. Οι μειωμένοι συντελεστές των άρθρων 18 και 18Α αφορούν τις συναλλαγές του Πέμπτου και του Δωδέκατου Παραρτήματος, και το εμπορικό ενοίκιο δεν είναι ανάμεσά τους.
Ποιες άλλες μισθώσεις είναι εκτός εξαίρεσης;
Η υποπαράγραφος (i) βγάζει από την εξαίρεση τη διαμονή στον ξενοδοχειακό ή παρεμφερή τομέα, περιλαμβανομένων των κατασκηνωτικών χώρων. Η (ii) τη μίσθωση υποστατικών ή χώρων στάθμευσης οχημάτων. Η (iii) τον μόνιμα εγκατεστημένο εξοπλισμό και μηχανήματα. Η (iv) τις χρηματοθυρίδες. Η (v) τη μίσθωση με δικαίωμα εξαγοράς της ιδιοκτησίας των παραγράφων 1(β) μέχρι 4 του Παραρτήματος.
Πηγές
- Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000, 95(Ι)/2000, ενοποιημένο κείμενο, cylaw.org
- Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος του 2017, 157(Ι)/2017, Ε.Ε. Παρ. Ι(Ι) Αρ. 4626, 13.11.2017, cylaw.org
Η αγγλική έκδοση βρίσκεται στη σελίδα The rent on a Cyprus commercial lease carries VAT.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 23 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Γράψτε μας ποιοι εμπλέκονται και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Τα έγγραφα θα σας τα ζητήσουμε μόλις επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο.
Περισσότερα για αυτό: Κοινόχρηστα και κοινόκτητοι χώροι: δικαιώματα και διαφορές, Σημείο φόρτισης σε κοινόκτητη οικοδομή, Εγκλωβισμένος σε συνιδιόκτητη γη: οι θεραπείες του συγκυρίου, Περίκλειστο τεμάχιο: το δικαίωμα διόδου και οι δουλείες, Χρησικτησία: τα τριάντα χρόνια και ο εγγεγραμμένος κύριος.