Ο συγκύριος που θέλει να βγει από κυπριακή γη δεν είναι εγκλωβισμένος. Οποιοσδήποτε ένας συγκύριος μπορεί να ζητήσει διαχωρισμό, και όπου ο διαχωρισμός είναι αδύνατος το Κτηματολόγιο μπορεί να βγάλει το ακίνητο σε πλειστηριασμό. Όποιος πουλά μερίδα σε ξένο οφείλει να τη δώσει πρώτα στους άλλους.
Η κληρονομημένη γη στην Κύπρο κατέχεται συνήθως σε εξ αδιαιρέτου μερίδες από ανθρώπους που δεν διάλεξαν ο ένας τον άλλο και συχνά δεν συμφωνούν. Ο ένας θέλει να πουλήσει, ο άλλος αρνείται, ο τρίτος δεν βρίσκεται, και το ακίνητο μένει γραμμένο σε κλάσματα για μια γενιά.
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, προβλέπει ακριβώς γι' αυτό, και το κάνει μέσω του Διευθυντή του Κτηματολογίου και όχι μέσω των δικαστηρίων. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν μαθαίνουν ποτέ ότι υπάρχουν αυτές οι θεραπείες.
Ένας συγκύριος αρκεί για διαχωρισμό
Το άρθρο 29(1) είναι η αφετηρία, και είναι σύντομο. Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής δύναται νόμιμα, με αίτηση οποιουδήποτε από τους συγκυρίους, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός μεταξύ των μερών που δικαιούνται σε αυτή, και να εγγραφούν τα τεμάχια στο όνομα των προσώπων στα οποία παραχωρούνται.
Ένας συγκύριος. Όχι πλειοψηφία, ούτε όλοι. Οι υπόλοιποι δεν χρειάζεται να συμφωνήσουν στη διαδικασία, αν και το τι τους παραχωρείται κρίνεται μέσα σε αυτήν.
Όταν η ιδιοκτησία προς διαχωρισμό αποτελείται από διάφορα τεμάχια, το άρθρο 29(2) θέτει ως βάση την ολική αξία όλων, ώστε να μην παραδίδεται σε κάποιον το χειρότερο τεμάχιο με το επιχείρημα ότι η αριθμητική βγαίνει.
Γιατί ο διαχωρισμός συχνά δεν γίνεται
Το άρθρο 27(1) διέπει κάθε διαίρεση ή διαχωρισμό, και καμία διαίρεση δεν είναι νόμιμη αν το παραβαίνει. Κατά την παράγραφο (α), ακίνητη ιδιοκτησία εντός οικιστικών, εμπορικών, τουριστικών, παραθεριστικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και κτηνοτροφικών ζωνών, και καμία οικοδομή, δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις του εκάστοτε ισχύοντος Νόμου ή Κανονισμού.
Η πολεοδομική νομοθεσία, δηλαδή, βάζει το δάπεδο. Τεμάχιο που δεν διαχωρίζεται νόμιμα δεν μοιράζεται ούτε μεταξύ των ιδιοκτητών του. Γι' αυτό τόσες οικογένειες ανακαλύπτουν ότι η απάντηση δεν είναι χωρομετρία αλλά πώληση.
Όταν ο διαχωρισμός είναι αδύνατος, το ακίνητο πωλείται
Το άρθρο 28(1) είναι η διάταξη που ξεκλειδώνει ένα εγκλωβισμένο ακίνητο, και τρέχει σε καθορισμένη σειρά.
Όταν ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου μερίδες δεν μπορεί να διαχωριστεί σε τουλάχιστον δύο τεμάχια χωρίς παράβαση του άρθρου 27, ώστε να προκύψει τεμάχιο με την ελάχιστη έκταση που αναλογεί σε έναν τουλάχιστον συγκύριο, οποιοσδήποτε συγκύριος μπορεί να ζητήσει από τον Διευθυντή πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός είναι αδύνατος γι' αυτόν τον λόγο.
Εφοδιασμένος με το πιστοποιητικό, μπορεί να επιδώσει ειδοποίηση στους άλλους συγκυρίους στην Κύπρο, μαζί με αντίγραφό του, πληροφορώντας τους ότι εκτός αν εντός τριάντα ημερών από την επίδοση συμφωνήσουν σε διευθέτηση με την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, θα ζητήσει από τον Διευθυντή να τη θέσει προς πώληση με πλειστηριασμό.
Με την απόδειξη της επίδοσης, και αφού ικανοποιηθεί ότι δεν συμφωνήθηκε διευθέτηση, ο Διευθυντής δύναται, κατά τη διακριτική του εξουσία και χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω ειδοποίηση, και ανεξάρτητα από την απουσία οποιουδήποτε συγκυρίου από την Κύπρο, να προχωρήσει στην πώληση με πλειστηριασμό και να διανείμει το προϊόν, αφού αφαιρέσει τις δαπάνες, μεταξύ των δικαιούχων κατά τα αντίστοιχα δικαιώματά τους.
Διαβάστε τη σειρά από τη θέση του συγκυρίου που αρνείται να ασχοληθεί. Τριάντα ημέρες από την επίδοση, και η επιλογή είναι διευθέτηση ή πλειστηριασμός. Το ότι βρίσκεται στο εξωτερικό δεν τη σταματά, και ο νόμος το λέει ρητά.
Η επιφύλαξη καλύπτει τον συγκύριο που δεν βρίσκεται. Όπου, λόγω της αξίας της ιδιοκτησίας, του αριθμού των συγκυρίων ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο, φαίνεται στον Διευθυντή ότι η επίδοση μπορεί να παραλειφθεί, η ειδοποίηση δημοσιεύεται αντ' αυτής, με δαπάνη οποιουδήποτε συγκυρίου, στον τύπο και στις εφημερίδες που απαιτεί ο Διευθυντής. Η ημερομηνία της δημοσίευσης λογίζεται τότε ως ημερομηνία επίδοσης.
Το άρθρο 28(2) προσθέτει διαδρομή που κινεί ο ίδιος ο Διευθυντής. Όταν η αξία της ιδιοκτησίας είναι μικρότερη των χιλίων ευρώ και δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς παράβαση του άρθρου 27, ο Διευθυντής μπορεί να αναρτήσει ειδοποίηση, και εκτός αν οι ιδιοκτήτες τον πληροφορήσουν εντός τριάντα ημερών ότι συμφώνησαν διευθέτηση ή νόμιμη διαίρεση, μπορεί να προχωρήσει σε πλειστηριασμό.
Πώληση μερίδας: πρώτα οι άλλοι
Το άλλο μισό του προβλήματος είναι ο συγκύριος που πουλά σε ξένο. Το άρθρο 25 το κάνει δύσκολο χωρίς οι υπόλοιποι να έχουν τη σειρά τους.
Όταν κύριος εξ αδιαιρέτου μερίδας προβεί σε δήλωση ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ότι συμφώνησε να την πωλήσει σε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος στην ίδια ιδιοκτησία, η μεταβίβαση δεν εγγράφεται εκτός αν συμβεί ένα από δύο εντός εξήντα ημερών από τη δήλωση.
Είτε ο πωλητής ικανοποιήσει τον Διευθυντή ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν στην τιμή στην οποία πωλείται, κατά το άρθρο 25(1)(α). Είτε ο σκοπούμενος αγοραστής δημοσιεύσει τη σκοπούμενη πώληση ή τη φέρει σε γνώση του άλλου κυρίου όπως απαιτεί το άρθρο 25(2), και κανένας εγγεγραμμένος συγκύριος δεν αποκτήσει τη μερίδα, κατά το άρθρο 25(1)(β).
Το άρθρο 25(2) δίνει στους άλλους το παράθυρό τους. Η δημοσίευση γίνεται στον τύπο και στις εφημερίδες που απαιτεί ο Διευθυντής, ή η ειδοποίηση επιδίδεται στον τύπο που αυτός απαιτεί, και οποιοσδήποτε εγγεγραμμένος συγκύριος δύναται, καταθέτοντας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εντός τριάντα ημερών από τη δημοσίευση ή την επίδοση την τιμή στην οποία πωλείται η μερίδα μαζί με το τέλος εγγραφής, να εγγραφεί για τη μερίδα αυτή. Το ποσό καταβάλλεται στο πρόσωπο που φαίνεται ως αγοραστής στη δήλωση.
Όταν ενεργήσουν περισσότεροι του ενός, η επιφύλαξη μοιράζει τη μερίδα μεταξύ όσων είναι πρόθυμοι να προχωρήσουν κατά την αναλογία που έχουν οι μερίδες τους μεταξύ τους, με τον Διευθυντή να επιφέρει τις κατάλληλες αναπροσαρμογές και επιστροφές.
Αν δεν γίνει τίποτα από τα δύο και δεν προσαχθεί απόδειξη στον Διευθυντή εντός των εξήντα ημερών, το άρθρο 25(3) τον υποχρεώνει να ακυρώσει τη δήλωση, που θεωρείται τότε ότι δεν έγινε, και να γνωστοποιήσει την ακύρωση στον πωλητή και στον σκοπούμενο αγοραστή.
Δύο όρια στο δικαίωμα
Το άρθρο 25(4) θέτει το άρθρο εκτός παιχνιδιού σε μια συνηθισμένη δομή. Όταν εξ αδιαιρέτου μερίδα κατέχεται μαζί με άλλη ακίνητη ιδιοκτησία που ανήκει εξ ολοκλήρου στον ίδιο κύριο ως ενιαία μονάδα καλυπτόμενη από μία εγγραφή, και η μονάδα αυτή είναι το αντικείμενο της δήλωσης πώλησης, το άρθρο 25 δεν εφαρμόζεται.
Το άρθρο 25(5) καθορίζει ποιος μετρά. Εγγεγραμμένος συγκύριος σημαίνει πρόσωπο που ήταν εγγεγραμμένο κατά την ημερομηνία και ώρα που έγινε η δήλωση πώλησης, κάτι που αποκλείει την τακτική της απόκτησης συμβολικής μερίδας αφού μαθευτεί η πώληση.
Τι σημαίνει στην πράξη
Αν κρατάτε μερίδα και θέλετε να βγείτε, το ερώτημα δεν είναι αν θα συνεργαστούν οι άλλοι. Είναι αν το ακίνητο διαχωρίζεται νόμιμα. Αν διαχωρίζεται, το άρθρο 29 σας δίνει τεμάχιο με δική σας μόνο αίτηση. Αν δεν διαχωρίζεται, το άρθρο 28 σας δίνει πιστοποιητικό, μετά τριάντα ημέρες, μετά πλειστηριασμό.
Αν σας εξαγοράζουν, ή αν συγκύριος πουλά σε ξένο, οι προθεσμίες των εξήντα και των τριάντα ημερών του άρθρου 25 είναι όλη σας η ευκαιρία, και τρέχουν από ενέργειες στο Κτηματολόγιο για τις οποίες δεν θα μάθετε αν δεν τις παρακολουθείτε.
Αυτό που δεν κρίνει τίποτα από τα παραπάνω είναι η αξία. Η διαδικασία του Διευθυντή καθορίζει τι παραχωρείται και τι ρευστοποιείται, όχι αν το τίμημα είναι αυτό που αξίζει το ακίνητο, και συνήθως εκεί είναι η διαφορά που αξίζει να δοθεί.
Τι να μας στείλετε
Τον αριθμό εγγραφής και πρόσφατη έρευνα που δείχνει κάθε εγγεγραμμένο συγκύριο και τα κλάσματά τους, την πολεοδομική ζώνη αν τη γνωρίζετε, και κάθε ειδοποίηση, πιστοποιητικό ή δήλωση που έχει ήδη επιδοθεί ή ληφθεί. Αν υπάρχει πώληση σε ξένο στον αέρα, η ημερομηνία της δήλωσης στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο είναι αυτή από την οποία μετρούν όλα τα άλλα.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ένας συγκύριος να επιβάλει διαχωρισμό;
Ναι. Κατά το άρθρο 29(1) του Κεφ. 224 ο Διευθυντής δύναται να φροντίσει για διαχωρισμό ιδιοκτησίας που κατέχεται σε εξ αδιαιρέτου μερίδες με αίτηση οποιουδήποτε από τους συγκυρίους, και να εγγράψει τα τεμάχια. Δεν απαιτείται πλειοψηφία.
Τι γίνεται αν το ακίνητο δεν διαχωρίζεται;
Εφαρμόζεται το άρθρο 28(1). Οποιοσδήποτε συγκύριος παίρνει πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός είναι αδύνατος λόγω του άρθρου 27, το επιδίδει με ειδοποίηση ότι αν δεν συμφωνηθεί εντός τριάντα ημερών διευθέτηση, θα ζητηθεί πώληση, και ο Διευθυντής μπορεί να εκπλειστηριάσει και να διανείμει το προϊόν.
Σταματά τη διαδικασία ο συγκύριος που είναι στο εξωτερικό;
Όχι. Το άρθρο 28(1) επιτρέπει στον Διευθυντή να προχωρήσει ανεξάρτητα από την απουσία οποιουδήποτε συγκυρίου από την Κύπρο, και όπου η επίδοση είναι ανέφικτη η επιφύλαξη επιτρέπει δημοσίευση, με την ημερομηνία δημοσίευσης να λογίζεται ως επίδοση.
Μπορώ να πουλήσω τη μερίδα μου σε ξένο;
Μόνο αφού οι άλλοι συγκύριοι έχουν τη σειρά τους. Κατά το άρθρο 25(1) η μεταβίβαση δεν εγγράφεται εκτός αν, εντός εξήντα ημερών από τη δήλωση πώλησης, είτε ο πωλητής ικανοποιήσει τον Διευθυντή ότι οι άλλοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν στην τιμή αυτή, είτε ο αγοραστής δημοσιεύσει ή επιδώσει ειδοποίηση και κανένας συγκύριος δεν πάρει τη μερίδα.
Πόσο χρόνο έχω για να αγοράσω τη μερίδα του συγκυρίου μου;
Τριάντα ημέρες από τη δημοσίευση ή την επίδοση, καταθέτοντας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο την τιμή στην οποία πωλείται η μερίδα μαζί με το τέλος εγγραφής, κατά το άρθρο 25(2). Το ποσό καταβάλλεται στον σκοπούμενο αγοραστή.
Τι γίνεται αν θέλουν να αγοράσουν περισσότεροι συγκύριοι;
Η επιφύλαξη του άρθρου 25(2) μοιράζει τη μερίδα μεταξύ όσων είναι πρόθυμοι κατά την αναλογία που έχουν οι μερίδες τους μεταξύ τους, με τον Διευθυντή να κάνει τις αναπροσαρμογές και τις επιστροφές.
Σχετική αρθρογραφία
Όπου οι μερίδες προέρχονται από κληρονομιά, η θέση πριν αρχίσουν όλα αυτά εκτίθεται στα κληρονομημένα ακίνητα στην Κύπρο. Για το τι καταγράφει το μητρώο και πώς ολοκληρώνεται μια μεταβίβαση, δείτε τους τίτλους ιδιοκτησίας.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Υποβολή ερωτήματος · +357 22 680 330 · office@kleanthousplatis.com