Η ιδιοκτησία μονάδας σε ανάπτυξη σημαίνει συγκυριότητα στους κοινόχρηστους χώρους και υποχρέωση συνεισφοράς στη συντήρησή τους, είτε είστε ικανοποιημένοι με τη διαχείριση είτε όχι. Οι διαφορές για χρεώσεις, λογαριασμούς και επιτροπές είναι από τις συχνότερες.
Όποιος έχει διαμέρισμα ή μονάδα σε οικοδομή ή ανάπτυξη στην Κύπρο συνιδιοκτητεί τους κοινόχρηστους χώρους, και μαζί με αυτό αναλαμβάνει την υποχρέωση να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα.
Οι διαφορές που βλέπουμε συχνότερα
Ιδιοκτήτες που αρνούνται να πληρώσουν επειδή είναι δυσαρεστημένοι με τη συντήρηση. Επιτροπές που επιβάλλουν χρεώσεις χωρίς κατάλληλους λογαριασμούς ή χωρίς γενικές συνελεύσεις. Αναπτυξιακοί φορείς που κρατούν τη διαχείριση πολύ μετά την παράδοση των μονάδων. Και διαφωνίες για το ποιες εργασίες είναι κοινόχρηστες και ποιες βαρύνουν μια μονάδα.
Η άρνηση πληρωμής δεν είναι μοχλός
Η δυσαρέσκεια με τη διαχείριση δεν αναστέλλει την υποχρέωση συνεισφοράς. Ο ιδιοκτήτης που σταματά να πληρώνει δεν αποκτά διαπραγματευτική θέση: αποκτά χρέος, και χάνει το ηθικό πλεονέκτημα στη διαφορά που πράγματι έχει.
Ο σωστός μοχλός είναι τα έγγραφα: γραπτό αίτημα για τους λογαριασμούς, γραπτό αίτημα για γενική συνέλευση, και γραπτή καταγραφή του τι ζητήθηκε και τι δόθηκε.
Όταν η επιτροπή δεν λειτουργεί
Όπου δεν υπάρχει επιτροπή, ή όπου υπάρχει και δεν τηρεί τις υποχρεώσεις της, οι ιδιοκτήτες δεν είναι χωρίς θεραπεία. Το ζήτημα είναι διαδικαστικό πριν γίνει δικαστικό: σύγκληση συνέλευσης, εκλογή, και καταγραφή. Οι υποθέσεις που φτάνουν στο δικαστήριο χωρίς αυτά τα βήματα αργούν και κοστίζουν περισσότερο.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Τον τίτλο ή τη σύμβασή σας, τους εγγεγραμμένους κανονισμούς της οικοδομής αν υπάρχουν, τις χρεώσεις με τις ημερομηνίες τους, ό,τι λογαριασμούς σας δόθηκαν, και την αλληλογραφία με την επιτροπή ή τον διαχειριστή.
Νομική υποστήριξη για θέμα κοινοχρήστων
Περιγράψτε σύντομα το θέμα και αν επικοινωνείτε ως ιδιοκτήτης ή εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής. Μια σύντομη περιγραφή αρκεί για την πρώτη επικοινωνία.
Συζητήστε το θέμα των κοινοχρήστωνΤο νομικό πλαίσιο
Οι κοινόκτητες οικοδομές διέπονται από τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224. Το άρθρο 38ΚΒ απαιτεί κάθε κοινόκτητη οικοδομή να έχει Διαχειριστική Επιτροπή, που συνίσταται κατά το Μέρος αυτό και τους Κανονισμούς.
Πώς συγκροτείται η Διαχειριστική Επιτροπή
Η εκλογή από τους ιδιοκτήτες είναι ο συνήθης δρόμος, όχι ο μόνος. Κατά το άρθρο 38ΚΓ ο Διευθυντής διορίζει προσωρινή επιτροπή μετά την εγγραφή, αν το ζητήσουν οι κύριοι που έκαναν την αίτηση. Κατά το άρθρο 38ΚΔ(1) μπορεί να διορίσει επιτροπή όπου δεν συστάθηκε ή όπου σταμάτησε να λειτουργεί, από τους κυρίους των μονάδων ή, αν αυτό δεν είναι εφικτό, από άλλα πρόσωπα. Και κατά το άρθρο 38ΚΔ(2), όπου οι Κανονισμοί προνοούν εκλογή από τη γενική συνέλευση, δεν ασκεί την εξουσία αυτή εκτός αν συγκαλέσει συνέλευση και εκείνη δεν εκλέξει.
Η επιτροπή οφείλει να ασφαλίζει την οικοδομή, να συντηρεί τους κοινόχρηστους χώρους και να τηρεί κατάλληλους λογαριασμούς.
Τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται μεταξύ των ιδιοκτητών κατ' αναλογία της έκτασης κάθε μονάδας, και η βάση αυτή δεν αλλάζει με απόφαση της οικοδομής. Το άρθρο 38ΙΑ(1) ορίζει ότι η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας, και το άρθρο 38ΙΘ(4) απαιτεί οι Κανονισμοί να συνάδουν με τις διατάξεις του Νόμου. Οι Κανονισμοί δηλαδή υλοποιούν τον επιμερισμό, δεν επιλέγουν άλλο μέτρο.
Τροποποίηση των Κανονισμών της οικοδομής
Εκείνο που όντως ρυθμίζουν οι Κανονισμοί είναι όλα τα υπόλοιπα, και αλλάζουν ευκολότερα απ' ό,τι νομίζουν οι ιδιοκτήτες. Κατά το άρθρο 38ΙΘ(2), οι κύριοι μπορούν να τους συντάξουν, να τους τροποποιήσουν, να τους αναθεωρήσουν, να τους αντικαταστήσουν ή να τους ανακαλέσουν με απόφαση των κυρίων τουλάχιστον του εβδομήντα πέντε τοις εκατόν της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός αν ορίζεται άλλη αναλογία. Κατά το άρθρο 38Κ(1), μόλις εγγραφούν δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο. Και κατά το άρθρο 38ΚΑ, όπου δεν εγγράφηκαν Κανονισμοί λογίζονται εγγεγραμμένοι οι πρότυποι του Παραρτήματος, ενώ όπου οι εγγεγραμμένοι σιωπούν, το ζήτημα διέπεται από τους πρότυπους.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα;
Κατ' αναλογία της έκτασης κάθε μονάδας. Το άρθρο 38ΙΑ(1) ορίζει ότι η αναλογία καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό, και το άρθρο 38ΙΘ(4) απαιτεί οι Κανονισμοί να συνάδουν με τον Νόμο, οπότε η βάση δεν αλλάζει με απόφαση της οικοδομής.
Τι οφείλει η διαχειριστική επιτροπή;
Κατά το άρθρο 38ΚΒ κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή. Συνήθως εκλέγεται από τους ιδιοκτήτες, αλλά τα άρθρα 38ΚΓ και 38ΚΔ επιτρέπουν στον Διευθυντή να διορίσει επιτροπή σε καθορισμένες περιπτώσεις. Η επιτροπή οφείλει να ασφαλίζει την οικοδομή, να συντηρεί τους κοινόχρηστους χώρους και να τηρεί κατάλληλους λογαριασμούς.
Μπορώ να σταματήσω να πληρώνω αν δεν γίνεται συντήρηση;
Η δυσαρέσκεια δεν αναστέλλει την υποχρέωση συνεισφοράς. Η μη πληρωμή δεν είναι νόμιμη θεραπεία για κακή διαχείριση: ο ιδιοκτήτης που παρακρατεί συνεισφορές μπορεί να εναχθεί από την επιτροπή. Όπου μια χρέωση αμφισβητείται, είναι συνήθως σοφότερο να πληρωθεί υπό διαμαρτυρία και να αναζητηθεί πίσω, παρά να συσσωρευτούν καθυστερήσεις. Ο μοχλός είναι τα γραπτά αιτήματα για λογαριασμούς και για γενική συνέλευση, και η θεραπεία για επιτροπή που δεν λειτουργεί είναι η αμφισβήτηση και η αντικατάστασή της.
Αλλάζουν οι Κανονισμοί της οικοδομής;
Ναι, και ευκολότερα από όσο περιμένουν οι ιδιοκτήτες: ιδιοκτήτες τουλάχιστον του εβδομήντα πέντε τοις εκατό της κοινόκτητης ιδιοκτησίας μπορούν να θεσπίσουν, να τροποποιήσουν, να αντικαταστήσουν ή να ανακαλέσουν Κανονισμούς, εκτός αν ορίζεται διαφορετικό ποσοστό. Μόλις εγγραφούν, δεσμεύουν κάθε ιδιοκτήτη μονάδας και κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, και όπου δεν έχουν εγγραφεί Κανονισμοί, οι πρότυποι Κανονισμοί του Παραρτήματος θεωρούνται εγγεγραμμένοι.
Τι μπορούν να κάνουν οι ιδιοκτήτες για επιτροπή που δεν λειτουργεί;
Να ζητήσουν τους λογαριασμούς και τα πρακτικά, που η επιτροπή υποχρεούται να τηρεί. Για επίμονα προβλήματα, ιδιοκτήτες που κατέχουν το απαιτούμενο μερίδιο της οικοδομής μπορούν να ζητήσουν σύγκληση γενικής συνέλευσης και να αντικαταστήσουν την επιτροπή. Η δικαστική οδός, είτε από την επιτροπή για είσπραξη καθυστερήσεων είτε από τους ιδιοκτήτες κατά επιτροπής που δεν λειτουργεί, είναι αποτελεσματική αλλά είναι το τελευταίο βήμα και όχι το πρώτο.
Ο αναπτυξιακός φορέας κρατά ακόμη τη διαχείριση. Είναι νόμιμο;
Είναι από τις συχνότερες διαφορές. Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει επιτροπή κατά το άρθρο 38ΚΒ, και η διαδικασία της σύγκλησης και της εκλογής είναι το πρώτο βήμα, πριν από οποιαδήποτε δικαστική κίνηση.
Σχετική αρθρογραφία
Τι καταγράφει το μητρώο είναι στους τίτλους ιδιοκτησίας, και οι θεραπείες μεταξύ συγκυρίων στη συνιδιόκτητη γη.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 7 Μαΐου 2026
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.