Οι αξιώσεις καθυστέρησης κρίνονται συνήθως από ό,τι έγινε το δεκαπενθήμερο μετά την πρώτη εμφάνιση της καθυστέρησης, όχι από ό,τι υποστηρίζεται δύο χρόνια μετά. Αυτά είναι τα βήματα που διατηρούν μια θέση, για εργολάβους και εργοδότες.
Σχεδόν κάθε διαφορά καθυστέρησης κρίνεται σε υλικό που δημιουργήθηκε τις πρώτες δύο εβδομάδες, πριν κανείς από τους εμπλεκόμενους σκεφτεί ότι πρόκειται για διαφορά. Ειδοποιήσεις δίνονται ή χάνονται, αρχεία τηρούνται ή δεν τηρούνται, και θέσεις διατυπώνονται σε email που αργότερα διαβάζονται σε διαιτησία.
Βήμα πρώτο: διαβάστε τη σύμβαση πριν γράψετε οτιδήποτε
Όχι ολόκληρη. Τέσσερις όρους.
Την ημερομηνία αποπεράτωσης και πώς καθορίζεται, δηλαδή αν τρέχει από δηλωμένη ημερομηνία ή από περίοδο μετά την παράδοση της κατοχής του εργοταξίου.
Τη ρήτρα παράτασης χρόνου: ποια γεγονότα καλύπτει, ποιος υποβάλλει αίτημα, ποιος αποφασίζει, και μέσα σε ποια προθεσμία.
Τις πρόνοιες ειδοποίησης: τι πρέπει να δοθεί, σε ποιον, σε ποιον τύπο, και μέσα σε πόσο χρόνο.
Τη ρήτρα εκκαθαρισμένων αποζημιώσεων ή αποζημίωσης καθυστέρησης, και το ύψος της. Αυτός ο τέταρτος όρος αξίζει να διαβαστεί δίπλα στον νόμο, γιατί η Κύπρος δεν τον εφαρμόζει όπως είναι γραμμένος.
Κατά το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149, όπου η σύμβαση ορίζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, ή ποινική ρήτρα, ο αντισυμβαλλόμενος δικαιούται, ακόμη και αν δεν αποδειχθεί πραγματική ζημιά ή απώλεια, εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό που ορίστηκε. Στην Anorthosis v. Apollon (2002) 1 Α.Α.Δ. 518 το Ανώτατο Δικαστήριο, παραθέτοντας τον Δικαστή Ζεκιά στην Iordanou v. Anyftos, το έθεσε καθαρά: το αν το ορισθέν ποσό αποτελεί γνήσια προεκτίμηση της ζημιάς ή ποινή δεν αλλάζει τη διακριτική ευχέρεια επιδίκασης εύλογης αποζημίωσης, αν και η γνήσια προεκτίμηση βαρύνει στον καθορισμό του ποσού, και σε καμία περίπτωση το δικαστήριο δεν υπερβαίνει το ορισθέν ποσό. Η Pittalis v. Ianira Enterprises (1997) 1 Α.Α.Δ. 814 είναι η ηγετική αυθεντία, και κρίθηκε στην απουσία μαρτυρίας που να συνδέει την πραγματική ζημιά με τον αριθμό της ρήτρας.
Το ποσοστό της ρήτρας είναι οροφή και αφετηρία, όχι δικαίωμα. Η μαρτυρία για το τι πραγματικά κόστισε η καθυστέρηση πρέπει και πάλι να συγκεντρωθεί.
Όλα όσα κάνετε το επόμενο δεκαπενθήμερο διαμορφώνονται από αυτούς τους τέσσερις όρους. Το να ενεργήσετε πρώτα και να διαβάσετε μετά είναι ο τρόπος με τον οποίο χάνονται δικαιώματα.
Βήμα δεύτερο: η ειδοποίηση, στον τύπο που ορίζει η σύμβαση
Το συχνότερο λάθος του εργολάβου είναι να περιμένει μέχρι να ποσοτικοποιηθεί πλήρως η επίδραση της καθυστέρησης πριν την ειδοποιήσει. Οι προθεσμίες τρέχουν κατά κανόνα από την επέλευση του γεγονότος ή από τη στιγμή που η επίδρασή του έγινε αντιληπτή, όχι από τη στιγμή που ολοκληρώσατε την ανάλυσή της. Σύντομη ειδοποίηση που δόθηκε εγκαίρως, η οποία προσδιορίζει το γεγονός και επιφυλάσσεται ως προς την επίδρασή του, αξίζει πολύ περισσότερο από λεπτομερή υποβολή που στάλθηκε έναν μήνα αργότερα.
Η ειδοποίηση που δόθηκε προφορικά στο εργοτάξιο, ή με μήνυμα σε κάποιον που δεν είναι ο παραλήπτης που ορίζει η σύμβαση, συχνά δεν μετρά. Πολλές ρήτρες παράτασης χρόνου προβλέπουν προθεσμία, και η καθυστερημένη ειδοποίηση μπορεί να κοστίσει το ίδιο το δικαίωμα, όσο βάσιμο κι αν είναι.
Όπου δεν είστε βέβαιοι αν το γεγονός εμπίπτει, ειδοποιήστε ούτως ή άλλως και σημειώστε ότι το δικαίωμα επιφυλάσσεται. Δεν υπάρχει κύρωση για ειδοποίηση που τελικά αποδείχθηκε περιττή.
Για τον εργοδότη, το αντίστοιχο βήμα είναι να απαντήσει άμεσα και με ακρίβεια. Η σιωπή απέναντι σε ειδοποίηση καθυστέρησης δεν είναι ουδέτερη. Αν θεωρείτε ότι η καθυστέρηση βαρύνει τον ίδιο τον εργολάβο, πείτε το γραπτώς, δώστε τον λόγο, και επιφυλαχθείτε των δικαιωμάτων σας υπό τη ρήτρα καθυστέρησης αντί να αφήσετε το ζήτημα να παρασυρθεί.
Βήμα τρίτο: τα αρχεία, καθημερινά
Η απαίτηση καθυστέρησης είναι σύγκριση, και η σύγκριση χρειάζεται αφετηρία. Μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο, εξασφαλίστε αντίγραφο του συμβατικού χρονοδιαγράμματος στη μορφή με την οποία έγινε αποδεκτό, μαζί με κάθε αναθεώρηση που εκδόθηκε έκτοτε, και σημειώστε τις ημερομηνίες έκδοσης και από ποιον. Αν το χρονοδιάγραμμα δεν έγινε ποτέ επίσημα αποδεκτό, καταγράψτε το γεγονός τώρα, γραπτώς, γιατί θα έχει σημασία αργότερα.
Ημερολόγιο εργοταξίου με προσωπικό, εξοπλισμό, καιρό και τι πραγματικά έγινε. Φωτογραφίες με ημερομηνία. Αρχείο των εντολών και των απαντήσεων. Και κρίσιμα, καταγραφή του τι σταμάτησε και γιατί, γιατί η αιτιώδης σύνδεση είναι αυτό που κρίνει τα αιτήματα παράτασης, όχι το ότι υπήρξε καθυστέρηση.
Καταγράψτε έπειτα πού πραγματικά στέκονταν οι εργασίες την ημέρα που εμφανίστηκε η καθυστέρηση. Αρκούν οι φωτογραφίες με ημερομηνία, το ημερολόγιο, η τελευταία έκθεση προόδου και η τελευταία αποτίμηση. Παίρνει ένα απόγευμα, και είναι το πιο πολύτιμο πράγμα που μπορεί να κάνει οποιαδήποτε από τις δύο πλευρές μέσα στις πρώτες δύο εβδομάδες.
Βήμα τέταρτο: διατυπώστε θέση, όχι παράπονο
Η γραπτή θέση λέει ποιο γεγονός, ποια ημερομηνία, ποια ρήτρα, τι επίδραση στο χρονοδιάγραμμα, και τι ζητείται. Το παράπονο λέει ότι τα πράγματα πάνε άσχημα. Το πρώτο διατηρεί δικαίωμα· το δεύτερο διαβάζεται αργότερα ως παραδοχή ότι δεν υπήρχε αξίωση.
Γράψτε ταυτόχρονα τι προκάλεσε την καθυστέρηση και τι άλλο συνέβαινε την ίδια στιγμή. Αν τα στοιχεία του εργοδότη άργησαν και ο εργολάβος ήταν επίσης υποστελεχωμένος, και τα δύο ανήκουν στο σημείωμα. Απαιτήσεις χτισμένες σε μερική εικόνα των αιτίων τείνουν να καταρρέουν όταν φτάσουν τα αρχεία της άλλης πλευράς, ενώ απαίτηση που αναγνωρίζει εξαρχής μια συντρέχουσα αιτία είναι πολύ δυσκολότερο να προσβληθεί.
Βήμα πέμπτο: μην κάνετε αυτά
Μη συμφωνήσετε αναθεωρημένη ημερομηνία αποπεράτωσης σε σύσκεψη εργοταξίου χωρίς να αντιμετωπιστεί αν συνιστά παράταση χρόνου, και χωρίς να καταγραφεί τι γίνεται με τα κόστη.
Μη σταματήσετε την εργασία και μη διακόψετε παραδόσεις χωρίς να ελέγξετε αν το συμβόλαιο σας δίνει το δικαίωμα αυτό. Η παράνομη αναστολή μπορεί να μετατρέψει μια υπερασπίσιμη θέση σε αποκηρυκτική παράβαση.
Μην παρακρατήσετε πληρωμή ως μοχλό εκτός αν το επιτρέπει το συμβόλαιο και έχει ακολουθηθεί η ορθή διαδικασία.
Μη στείλετε ανοικτή επιστολή που αποδίδει ευθύνες με έντονους όρους ενώ τα γεγονότα κινούνται ακόμη. Θα είναι το πρώτο έγγραφο που θα προσκομιστεί εναντίον σας.
Βήμα έκτο: πάρτε συμβουλή όσο η θέση είναι ακόμη ανακτήσιμη
Το σημείο στο οποίο η συμβουλή αλλάζει το αποτέλεσμα είναι πριν συνταχθούν οι ειδοποιήσεις και πριν φύγει η πρώτη επίσημη επιστολή.
Δύο εβδομάδες μέσα, όλα είναι ακόμη ανακτήσιμα. Δύο χρόνια μέσα, η υπόθεση είναι ό,τι λένε τα σύγχρονα των γεγονότων έγγραφα.
Και για τον εργοδότη
Τα ίδια βήματα, από την άλλη πλευρά: απαντήστε στα αιτήματα μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η σύμβαση, τηρήστε τα δικά σας αρχεία, και μην αφήνετε αιτήματα αναπάντητα. Η σιωπή σε ρήτρα που απαιτεί απόφαση μπορεί να λειτουργήσει εναντίον σας.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Τη σύμβαση με το χρονοδιάγραμμα, κάθε ειδοποίηση που δόθηκε ή ελήφθη με την ημερομηνία της, τα ημερολόγια εργοταξίου, και τη σειρά των γεγονότων. Αν βρίσκεστε ακόμη μέσα στο δεκαπενθήμερο, στείλτε τα σήμερα.
Συχνές ερωτήσεις
Τι διαβάζω πρώτο όταν εμφανιστεί καθυστέρηση;
Τέσσερις όρους, πριν γράψετε οτιδήποτε: την ημερομηνία αποπεράτωσης και πώς καθορίζεται· τη ρήτρα παράτασης χρόνου, μαζί με το ποια γεγονότα καλύπτει και ποιος αποφασίζει· τις πρόνοιες ειδοποίησης, μαζί με το αν η ειδοποίηση είναι προϋπόθεση του δικαιώματος· και τη ρήτρα εκκαθαρισμένων αποζημιώσεων ή αποζημίωσης καθυστέρησης και το ποσοστό της. Ό,τι γίνει το επόμενο δεκαπενθήμερο διαμορφώνεται από τους τέσσερις αυτούς όρους.
Αρκεί να το πω στο εργοτάξιο;
Όχι. Η προφορική ειδοποίηση, ή το μήνυμα σε κάποιον που δεν είναι ο παραλήπτης που ορίζει η σύμβαση, συχνά δεν μετρά. Πολλές ρήτρες προβλέπουν προθεσμία, και η καθυστερημένη ειδοποίηση μπορεί να κοστίσει το ίδιο το δικαίωμα.
Τι αρχεία κρατώ;
Ημερολόγιο εργοταξίου με προσωπικό, εξοπλισμό, καιρό και τι έγινε· φωτογραφίες με ημερομηνία· τις εντολές και τις απαντήσεις· και καταγραφή του τι σταμάτησε και γιατί, γιατί η αιτιώδης σύνδεση κρίνει τα αιτήματα. Πάνω από όλα, το συμβατικό χρονοδιάγραμμα στη μορφή με την οποία έγινε αποδεκτό, μαζί με κάθε αναθεώρηση που εκδόθηκε έκτοτε, και καταγραφή του πού βρίσκονταν πράγματι οι εργασίες την ημέρα που εμφανίστηκε η καθυστέρηση: την τελευταία έκθεση προόδου και την τελευταία επιμέτρηση. Η εξασφάλισή τους θέλει ένα απόγευμα και είναι το πολυτιμότερο πράγμα που μπορεί να κάνει οποιαδήποτε πλευρά στις πρώτες δύο εβδομάδες.
Να περιμένω μέχρι να ποσοτικοποιήσω την καθυστέρηση πριν ειδοποιήσω;
Όχι. Οι προθεσμίες ειδοποίησης τρέχουν κατά κανόνα από την επέλευση του γεγονότος ή από τη στιγμή που έγινε εμφανές το αποτέλεσμά του, και όχι από τη στιγμή που ολοκληρώθηκε η ανάλυση. Σύντομη ειδοποίηση δοσμένη εμπρόθεσμα, που προσδιορίζει το γεγονός και επιφυλάσσεται ως προς την επίδρασή του, αξίζει πολύ περισσότερο από λεπτομερή υποβολή που στάλθηκε έναν μήνα αργότερα, και δεν υπάρχει κύρωση για ειδοποίηση που τελικά αποδεικνύεται περιττή.
Μπορεί ο εργολάβος να σταματήσει τις εργασίες όταν καθυστερεί ο εργοδότης;
Όχι χωρίς να ελεγχθεί αν η σύμβαση του δίνει το δικαίωμα αυτό. Η αδικαιολόγητη αναστολή μπορεί να μετατρέψει μια υπερασπίσιμη θέση σε παράβαση που δικαιολογεί τερματισμό, και η παρακράτηση πληρωμής ως μοχλός πίεσης είναι εξίσου επικίνδυνη, εκτός αν η σύμβαση την επιτρέπει και έχει τηρηθεί η ορθή διαδικασία.
Είμαι ο εργοδότης. Τι πρέπει να προσέξω;
Να απαντάτε άμεσα και με ακρίβεια: η σιωπή απέναντι σε ειδοποίηση καθυστέρησης δεν είναι ουδέτερη. Αν θεωρείτε ότι η καθυστέρηση είναι ευθύνη του εργολάβου, πείτε το γραπτώς, δώστε τον λόγο, και επιφυλαχθείτε ως προς τα δικαιώματά σας δυνάμει της ρήτρας καθυστέρησης, αντί να αφήσετε το ζήτημα να παρασυρθεί. Και τηρείτε τα δικά σας αρχεία με την ίδια επιμέλεια.
Σχετική αρθρογραφία
Το νομικό πλαίσιο των αξιώσεων καθυστέρησης είναι στις καθυστερήσεις σε κατασκευαστικές συμβάσεις, και οι όροι που τις προλαμβάνουν στους δέκα όρους.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 6 Μαΐου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.