Οι κατασκευαστικές διαφορές σπάνια έρχονται από το πουθενά. Στις περισσότερες περιπτώσεις γράφτηκαν μέσα στη σύμβαση την ημέρα που υπογράφηκε: ασαφές αντικείμενο, ανοικτό χρονοδιάγραμμα, πληρωμές αποσυνδεδεμένες από την πρόοδο, και καμία πραγματική θεραπεία για καθυστέρηση ή ελαττώματα.
Είτε είστε ιδιοκτήτης που κτίζει σπίτι είτε φορέας που αναθέτει σε εργολάβο, οι ακόλουθοι όροι αξίζουν προσοχή πριν από την υπογραφή.
Οι δέκα όροι
Αντικείμενο και προδιαγραφές. Οι εργασίες ορίζονται με παραπομπή σε πλήρη σχέδια, τεχνικές προδιαγραφές και δελτίο ποσοτήτων, όλα υπογεγραμμένα και ενσωματωμένα στη σύμβαση. Οι περισσότερες διαφορές για «έξτρα» είναι στην πραγματικότητα διαφορές για αντικείμενο που δεν ορίστηκε.
Τιμή και πληρωμές. Οι πληρωμές ακολουθούν πιστοποιημένη πρόοδο των εργασιών, έναντι πιστοποιητικών του επιβλέποντος αρχιτέκτονα ή μηχανικού, και όχι την απλή πάροδο του χρόνου. Οι προκαταβολές εξασφαλίζονται.
Χρονοδιάγραμμα και ημερομηνία αποπεράτωσης. Δεσμευτική ημερομηνία, ρεαλιστικό πρόγραμμα, και μηχανισμός τεκμηρίωσης της προόδου.
Παράταση χρόνου. Ποια γεγονότα τη δικαιολογούν, ποιος την αιτείται, ποιος αποφασίζει, και μέσα σε ποια προθεσμία.
Αποζημιώσεις καθυστέρησης. Προκαθορισμένες, ώστε να μη χρειάζεται απόδειξη ζημιάς για κάθε ημέρα.
Τροποποιήσεις. Γραπτή διαδικασία εντολής και τιμολόγησης, ώστε καμία αλλαγή να μη γίνεται με προφορική συνεννόηση.
Ελαττώματα. Περίοδος ευθύνης για ελαττώματα, με σαφή υποχρέωση αποκατάστασης και κράτηση που την εξασφαλίζει.
Εγγυήσεις και ασφάλιση. Εγγυητικές καλής εκτέλεσης, ασφάλιση έργου και ευθύνης, με ονομαστική αναφορά των ασφαλιζομένων.
Τερματισμός. Ποιος μπορεί να τερματίσει, για ποιους λόγους, με ποια ειδοποίηση, και τι γίνεται με το ημιτελές έργο.
Επίλυση διαφορών. Ένα φόρουμ, ρητά επιλεγμένο, με τα υπόλοιπα που χρειάζεται για να λειτουργήσει.
Γιατί αυτοί, και γιατί πριν
Ένας από τους δέκα αξίζει τη δική του πρόταση, γιατί δεν λειτουργεί όπως νομίζουν οι περισσότεροι. Η διάταξη πίσω από τη ρήτρα εκκαθαρισμένων αποζημιώσεων είναι το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149: όπου η σύμβαση ορίζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, μπορεί να επιδικαστεί εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό αυτό, ανεξάρτητα από το αν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά ή απώλεια.
Το ποσό της ρήτρας είναι οροφή και αφετηρία, όχι αυτόματο δικαίωμα.
Πριν όμως μετρήσει οποιοσδήποτε από τους δέκα όρους, ένα πράγμα πρέπει να ισχύει: ο εργολήπτης πρέπει να είναι εγγεγραμμένος και να κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια της τάξης στην οποία ανήκει το έργο. Το άρθρο 25 του περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμου, Ν. 29(Ι)/2001, βάζει την υποχρέωση αυτή σε εκείνον που αναθέτει το έργο, και το άρθρο 30(1) καθιστά άκυρη κάθε συμφωνία που συνάπτεται κατά παράβασή του. Δέκα καλά γραμμένοι όροι μέσα σε άκυρη σύμβαση δεν προστατεύουν κανέναν. Ο έλεγχος είναι ένα τηλεφώνημα στο Συμβούλιο και ανήκει πριν από την υπογραφή, όχι μετά την πρώτη πληρωμή. Το άρθρο 30(2) επιτρέπει θεραπεία μόνο όπου ο εργολήπτης είναι ήδη εγγεγραμμένος και εξασφαλίσει την ετήσια άδεια της ορθής τάξης εντός τριών μηνών από τη σύναψη· όπου δεν ήταν ποτέ εγγεγραμμένος, δεν υπάρχει θεραπεία. Το άρθρο 29 αφήνει εκτός τρεις στενές κατηγορίες, μεταξύ τους ισόγεια οικοδομή όχι μεγαλύτερη των εκατό κυβικών μέτρων που δεν είναι κατοικία, τόπος εργασίας ή δημόσιο κτίριο, και έργα για τα οποία δεν απαιτείται άδεια οικοδομής δυνάμει του Κεφ. 96.
Κάθε ένας από τους δέκα κοστίζει λίγα λεπτά συζήτησης πριν την υπογραφή και μήνες διαφοράς μετά. Ο λόγος που παραλείπονται δεν είναι το κόστος αλλά η στιγμή: όταν υπογράφεται η σύμβαση, και τα δύο μέρη θέλουν να ξεκινήσει το έργο.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Το προσχέδιο της σύμβασης με τα σχέδια και τις προδιαγραφές, το προτεινόμενο χρονοδιάγραμμα πληρωμών, και ό,τι έχει συμφωνηθεί προφορικά αλλά δεν έχει γραφτεί ακόμη.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος όρος προκαλεί τις περισσότερες διαφορές;
Το αντικείμενο. Οι περισσότερες διαφορές για «έξτρα» είναι στην πραγματικότητα διαφορές για αντικείμενο που δεν ορίστηκε με πλήρη σχέδια, τεχνικές προδιαγραφές και δελτίο ποσοτήτων ενσωματωμένα στη σύμβαση.
Πώς πρέπει να κλιμακώνονται οι πληρωμές;
Με πιστοποιημένη πρόοδο των εργασιών, έναντι πιστοποιητικών του επιβλέποντος αρχιτέκτονα ή μηχανικού, και όχι με την απλή πάροδο του χρόνου. Οι προκαταβολές πρέπει να εξασφαλίζονται.
Χρειάζομαι όρο για αποζημιώσεις καθυστέρησης;
Ναι, με προσυμφωνημένο ποσοστό, ώστε να μη χρειάζεται να αποδεικνύεται ζημιά για κάθε ημέρα καθυστέρησης. Η διάταξη πίσω από τη ρήτρα είναι το άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149: όπου η σύμβαση κατονομάζει ποσό πληρωτέο σε περίπτωση παράβασης, μπορεί να επιδικαστεί εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό αυτό, ανεξάρτητα από το αν αποδεικνύεται πραγματική ζημιά ή απώλεια. Το συμφωνημένο ποσό είναι οροφή και όχι αυτόματο δικαίωμα, που είναι λόγος να τεθεί σε υπερασπίσιμο και όχι σε εκφοβιστικό ύψος. Μαζί με τη δεσμευτική ημερομηνία αποπεράτωσης και τη ρήτρα παράτασης χρόνου, είναι ο μηχανισμός που κάνει το χρονοδιάγραμμα εκτελεστό.
Πώς πρέπει να γίνονται οι αλλαγές στο έργο;
Με γραπτή διαδικασία εντολής και τιμολόγησης. Καμία αλλαγή δεν πρέπει να γίνεται με προφορική συνεννόηση, γιατί εκεί γεννιέται η διαφορά για το τι συμφωνήθηκε και σε τι τιμή.
Σχετική αρθρογραφία
Πώς δένουν οι συμβάσεις μεταξύ τους είναι στη δομή των κατασκευαστικών συμβάσεων, και τι κάνετε όταν εμφανιστεί καθυστέρηση στις καθυστερήσεις.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 25 Μαρτίου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση, τα εμπλεκόμενα πρόσωπα και τυχόν προθεσμία.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.