Οι κατασκευαστικές διαφορές σπάνια έρχονται από το πουθενά. Στις περισσότερες περιπτώσεις γράφτηκαν μέσα στη σύμβαση την ημέρα που υπογράφηκε: ασαφές αντικείμενο, ανοικτό χρονοδιάγραμμα, πληρωμές αποσυνδεδεμένες από την πρόοδο, και καμία πραγματική θεραπεία για καθυστέρηση ή ελαττώματα.
Είτε είστε ιδιοκτήτης που κτίζει σπίτι είτε φορέας που αναθέτει σε εργολάβο, οι ακόλουθοι όροι αξίζουν προσοχή πριν από την υπογραφή.
Οι δέκα όροι
Αντικείμενο και προδιαγραφές. Οι εργασίες ορίζονται με παραπομπή σε πλήρη σχέδια, τεχνικές προδιαγραφές και δελτίο ποσοτήτων, όλα υπογεγραμμένα και ενσωματωμένα στη σύμβαση. Οι περισσότερες διαφορές για «έξτρα» είναι στην πραγματικότητα διαφορές για αντικείμενο που δεν ορίστηκε.
Τιμή και πληρωμές. Οι πληρωμές ακολουθούν πιστοποιημένη πρόοδο των εργασιών, έναντι πιστοποιητικών του επιβλέποντος αρχιτέκτονα ή μηχανικού, και όχι την απλή πάροδο του χρόνου. Οι προκαταβολές εξασφαλίζονται.
Χρονοδιάγραμμα και ημερομηνία αποπεράτωσης. Δεσμευτική ημερομηνία, ρεαλιστικό πρόγραμμα, και μηχανισμός τεκμηρίωσης της προόδου.
Παράταση χρόνου. Ποια γεγονότα τη δικαιολογούν, ποιος την αιτείται, ποιος αποφασίζει, και μέσα σε ποια προθεσμία.
Αποζημιώσεις καθυστέρησης. Προκαθορισμένες, ώστε να μη χρειάζεται απόδειξη ζημιάς για κάθε ημέρα.
Τροποποιήσεις. Γραπτή διαδικασία εντολής και τιμολόγησης, ώστε καμία αλλαγή να μη γίνεται με προφορική συνεννόηση.
Ελαττώματα. Περίοδος ευθύνης για ελαττώματα, με σαφή υποχρέωση αποκατάστασης και κράτηση που την εξασφαλίζει.
Εγγυήσεις και ασφάλιση. Εγγυητικές καλής εκτέλεσης, ασφάλιση έργου και ευθύνης, με ονομαστική αναφορά των ασφαλιζομένων.
Τερματισμός. Ποιος μπορεί να τερματίσει, για ποιους λόγους, με ποια ειδοποίηση, και τι γίνεται με το ημιτελές έργο.
Επίλυση διαφορών. Ένα φόρουμ, ρητά επιλεγμένο, με τα υπόλοιπα που χρειάζεται για να λειτουργήσει.
Γιατί αυτοί, και γιατί πριν
Κάθε ένας από τους δέκα κοστίζει λίγα λεπτά συζήτησης πριν την υπογραφή και μήνες διαφοράς μετά. Ο λόγος που παραλείπονται δεν είναι το κόστος αλλά η στιγμή: όταν υπογράφεται η σύμβαση, και τα δύο μέρη θέλουν να ξεκινήσει το έργο.
Τι να μας στείλετε
Το προσχέδιο της σύμβασης με τα σχέδια και τις προδιαγραφές, το προτεινόμενο χρονοδιάγραμμα πληρωμών, και ό,τι έχει συμφωνηθεί προφορικά αλλά δεν έχει γραφτεί ακόμη.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιος όρος προκαλεί τις περισσότερες διαφορές;
Το αντικείμενο. Οι περισσότερες διαφορές για «έξτρα» είναι στην πραγματικότητα διαφορές για αντικείμενο που δεν ορίστηκε με πλήρη σχέδια, τεχνικές προδιαγραφές και δελτίο ποσοτήτων ενσωματωμένα στη σύμβαση.
Πώς πρέπει να κλιμακώνονται οι πληρωμές;
Με πιστοποιημένη πρόοδο των εργασιών, έναντι πιστοποιητικών του επιβλέποντος αρχιτέκτονα ή μηχανικού, και όχι με την απλή πάροδο του χρόνου. Οι προκαταβολές πρέπει να εξασφαλίζονται.
Χρειάζομαι όρο για αποζημιώσεις καθυστέρησης;
Ναι, προκαθορισμένες, ώστε να μη χρειάζεται να αποδεικνύεται ζημιά για κάθε ημέρα καθυστέρησης. Μαζί με τη δεσμευτική ημερομηνία αποπεράτωσης και τη ρήτρα παράτασης χρόνου, είναι ο μηχανισμός που κάνει το χρονοδιάγραμμα εκτελεστό.
Πώς πρέπει να γίνονται οι αλλαγές στο έργο;
Με γραπτή διαδικασία εντολής και τιμολόγησης. Καμία αλλαγή δεν πρέπει να γίνεται με προφορική συνεννόηση, γιατί εκεί γεννιέται η διαφορά για το τι συμφωνήθηκε και σε τι τιμή.
Σχετική αρθρογραφία
Πώς δένουν οι συμβάσεις μεταξύ τους είναι στη δομή των κατασκευαστικών συμβάσεων, και τι κάνετε όταν εμφανιστεί καθυστέρηση στις καθυστερήσεις.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.