Η δομή των κατασκευαστικών συμβάσεων: ποιος ενάγεται για τι

Όταν ένα κατασκευαστικό έργο πάει στραβά, το πρώτο χρήσιμο ερώτημα δεν είναι τι πήγε στραβά αλλά ποιος είναι συμβατικά υπόλογος γι' αυτό.

Το εργοτάξιο μοιάζει με ενιαία επιχείρηση, με ένα σύνολο ανθρώπων που δουλεύουν για ένα κτίριο. Στον νόμο είναι ένα σύνολο χωριστών διμερών συμβάσεων, και ένα μέρος μπορεί κατά κανόνα να επιβάλει μόνο τη σύμβαση στην οποία είναι μέρος.

Οι συμβάσεις, όχι το έργο

Η οικοδομική σύμβαση μεταξύ του εργοδότη και του κύριου εργολάβου. Είναι η σπονδυλική στήλη: ορίζει τις εργασίες, την τιμή, την ημερομηνία αποπεράτωσης, τον μηχανισμό πληρωμών, τη μεταχείριση των τροποποιήσεων και της καθυστέρησης, την περίοδο ευθύνης για ελαττώματα και το φόρουμ επίλυσης διαφορών.

Οι συμβάσεις των συμβούλων μεταξύ του εργοδότη και του αρχιτέκτονα, του πολιτικού μηχανικού, του επιμετρητή ποσοτήτων και των υπολοίπων. Ορίζουν τι ανέλαβε ο καθένας, και είναι χωριστές από την οικοδομική σύμβαση.

Οι υπεργολαβίες μεταξύ του κύριου εργολάβου και των υπεργολάβων, στις οποίες ο εργοδότης δεν είναι μέρος.

Οι προμήθειες υλικών και εξοπλισμού, με τους δικούς τους όρους και εγγυήσεις.

Η πρακτική συνέπεια είναι το σχετικό της σύμβασης. Αν αστοχήσει η στεγανοποίηση, η αξίωση του εργοδότη στρέφεται κατά κανόνα κατά του κύριου εργολάβου βάσει της οικοδομικής σύμβασης, και όχι κατά του υπεργολάβου που την εφάρμοσε, όσο προφανής κι αν είναι η ευθύνη του στο εργοτάξιο.

Όπου ο εργοδότης θέλει απευθείας διαδρομή προς υπεργολάβο ή μελετητή, η διαδρομή αυτή πρέπει να δημιουργηθεί σκόπιμα: με παρεπόμενη εγγύηση, με απευθείας ανάθεση, ή με εγγυητική. Δεν προκύπτει από μόνη της. Και οι συμβάσεις των συμβούλων είναι συχνά πολύ συντομότερες από την οικοδομική σύμβαση, ενίοτε τίποτε περισσότερο από επιστολή αμοιβής, γι’ αυτό και οι αξιώσεις κατά συμβούλων κρίνονται τόσο συχνά σε ό,τι η ανάθεση δεν λέει.

Πού σπάνε συνήθως οι ενώσεις

Ο εργοδότης που έχει πρόβλημα με υπεργολάβο συνήθως δεν έχει σύμβαση μαζί του. Ο εργολάβος που καθυστέρησε επειδή άργησε ο σύμβουλος του εργοδότη δεν έχει σύμβαση με τον σύμβουλο. Η ζημιά υπάρχει, η διαδρομή προς αυτήν όχι, εκτός αν κάποιος τη σχεδίασε.

Αυτό διορθώνεται εκ των προτέρων και όχι εκ των υστέρων: με άμεσες εγγυήσεις ή παραχωρήσεις δικαιωμάτων προς τον εργοδότη από υπεργολάβους και συμβούλους, με όρους που περνούν κατά μήκος της αλυσίδας, και με ένα φόρουμ επίλυσης που είναι το ίδιο σε όλες τις συμβάσεις ώστε να μη διασπάται η διαφορά σε τρεις διαδικασίες.

Τι σημαίνει στην πράξη

Πριν διατυπώσετε αξίωση, βρείτε ποια σύμβαση σας συνδέει με τον αποδέκτη της. Αν δεν υπάρχει, η αξίωση πρέπει είτε να στραφεί σε αυτόν με τον οποίο έχετε σύμβαση, είτε να στηριχθεί σε βάση εκτός σύμβασης, που είναι δυσκολότερη και δεν καλύπτει τα ίδια πράγματα.

Δύο ακόμη σημεία που ανήκουν στη δομή και όχι στο έργο. Πρώτο, η άδεια οικοδομής απαιτείται κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, ΚΕΦ. 96, ενώ η πολεοδομική άδεια ζητείται χωριστά από την αρμόδια πολεοδομική αρχή· πρόκειται για δύο διαφορετικές διαδικασίες και όχι για δύο ονόματα του ίδιου πράγματος. Δεύτερο, οι αξιώσεις από σύμβαση υπόκεινται κατά κανόνα στην εξαετία του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου, Ν. 66(Ι)/2012, που υπολογίζεται από τη γέννηση του συγκεκριμένου αγώγιμου δικαιώματος. Η ημερομηνία αυτή μπορεί να διαφέρει στην υπεργολαβία από ό,τι στη σύμβαση έργου, που είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο η αλυσίδα των συμβάσεων εξετάζεται ως σύνολο.

Το ρυθμιστικό επίπεδο

Η συμβατική δομή είναι μόνο το μισό. Οι κατασκευές είναι και ρυθμιζόμενες, και τα δύο συστήματα τρέχουν παράλληλα. Με την αποπεράτωση, το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης καταγράφει ότι αυτό που κτίστηκε αντιστοιχεί σε αυτό που επιτράπηκε.

Η σύμβαση οφείλει να ορίζει ρητά ποιος υποβάλλει αίτηση για κάθε άδεια, ποιος επωμίζεται το κόστος και την καθυστέρηση της εξασφάλισής της, και ποιος ευθύνεται αν οι εργασίες όπως εκτελέστηκαν αποκλίνουν από τα εγκεκριμένα σχέδια. Οι αποκλίσεις δεν είναι καθαρά τεχνικό πρόβλημα: οι μη εγκεκριμένες εργασίες μπορούν να οδηγήσουν σε σημείωση στον τίτλο στο Κτηματολόγιο, που είναι ζωντανό εμπόδιο σε μεταγενέστερη πώληση ή μεταβίβαση, και εξετάζεται στις μη εγκεκριμένες εργασίες και τις σημειώσεις στους τίτλους.

Υπάρχει και τρίτο ρυθμιστικό ερώτημα, και αυτό μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση αντί απλώς να την εκθέσει. Κατά το άρθρο 25 του περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμου, Ν. 29(Ι)/2001, κανένας δεν μπορεί να αναθέτει σε, ή να επιτρέπει την εκτέλεση οποιουδήποτε οικοδομικού ή τεχνικού έργου από, πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης, ή που δεν κατέχει κατά τον ουσιώδη χρόνο ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο. Η απαγόρευση δεσμεύει τον εργοδότη, όχι μόνο τον εργολήπτη: ο έλεγχος βαρύνει εκείνον που αναθέτει. Το άρθρο 24 βάζει τις κατοπτρικές απαγορεύσεις στον εργολήπτη, ο οποίος δεν επιτρέπεται να παρουσιάζεται ως εγγεγραμμένος, να υποβάλλει προσφορά, να αναλαμβάνει ή να εκτελεί έργο, ούτε να συνάπτει συμφωνία, προφορική ή γραπτή, για να εκτελέσει έργο για λογαριασμό άλλου.

Η συνέπεια είναι στο άρθρο 30(1): κάθε συμφωνία, γραπτή ή προφορική, που αφορά την ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε εργολήπτη μη εγγεγραμμένο, ή εγγεγραμμένο αλλά χωρίς ισχύουσα ετήσια άδεια, ή με ετήσια άδεια που δεν αντιστοιχεί στην τάξη του έργου, είναι άκυρη. Άκυρη σύμβαση δεν έχει μηχανισμό πληρωμών, ούτε προκαθορισμένες αποζημιώσεις, ούτε περίοδο ευθύνης για ελαττώματα, ούτε ρήτρα διαιτησίας. Το άρθρο 30(2) αφήνει έναν δρόμο επιστροφής, και είναι στενός: χωρίς επηρεασμό της ποινικής ευθύνης, όπου ο εργολήπτης είναι ήδη εγγεγραμμένος η ακυρότητα μπορεί να θεραπευθεί αναδρομικά αν, εντός τριών μηνών από την ημερομηνία συνομολόγησης της σύμβασης, εξασφαλίσει από το Συμβούλιο ετήσια άδεια της τάξης του έργου που διαλαμβάνεται στη συμφωνία. Όπου ο εργολήπτης δεν ήταν ποτέ εγγεγραμμένος, το άρθρο 30(2) δεν φτάνει στην περίπτωση.

Τρεις κατηγορίες μένουν εκτός των άρθρων 24, 25, 26 και 28, κατά το άρθρο 29: εργασίες για την ανέγερση, κατασκευή, επέκταση, μετατροπή ή επιδιόρθωση ισόγειας οικοδομής συνολικού όγκου όχι μεγαλύτερου των εκατό κυβικών μέτρων που δεν αποτελεί κατοικία, τόπο εργασίας ή δημόσιο κτίριο ή μέρος τους· κάθε έργο για το οποίο δεν απαιτείται άδεια οικοδομής δυνάμει του Κεφ. 96, με εξαίρεση τα έργα που εκτελούνται για τη Δημοκρατία· και τεχνικό έργο απλής φύσης του οποίου η αξία κατά τον χρόνο ανάληψης δεν υπερβαίνει το ποσό που καθορίζει ο Υπουργός με γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα. Ο έλεγχος του μητρώου και της ετήσιας άδειας πριν από την υπογραφή δεν κοστίζει τίποτε. Η διαπίστωση εκ των υστέρων ότι η σύμβαση ήταν άκυρη κοστίζει ολόκληρο το έργο.

Η συμμόρφωση και η σύμβαση είναι χωριστά ερωτήματα. Η κατοχή άδειας δεν αποτελεί υπεράσπιση σε αξίωση ότι οι εργασίες παραβιάζουν τις προδιαγραφές, και η κατασκευή ακριβώς κατά τις προδιαγραφές δεν αποτελεί υπεράσπιση σε ρυθμιστική παράβαση.

Χρήμα, εξασφάλιση, και τα χαρτιά που παράγει η δομή

Η πληρωμή σε σωστά δομημένο έργο ακολουθεί την πιστοποιημένη πρόοδο και όχι το ημερολόγιο: ο αρχιτέκτονας ή ο μηχανικός πιστοποιεί την αξία της ορθώς εκτελεσμένης εργασίας, και ο εργοδότης πληρώνει έναντι του πιστοποιητικού. Η παρακράτηση κρατά ποσοστό μέχρι να λήξει η περίοδος ευθύνης για ελαττώματα. Οι προκαταβολές και οι υποχρεώσεις εκτέλεσης μπορούν να εξασφαλιστούν με τραπεζική εγγύηση.

Όπου η σύμβαση απαιτεί ασφάλιση, οφείλει επίσης να απαιτεί την προσκόμιση των ασφαλιστηρίων πριν αρχίσουν οι εργασίες και όχι απλώς την υπόσχεσή τους. Οι ρήτρες αυτές εξετάζονται μία προς μία στους δέκα όρους που σας προστατεύουν πριν υπογράψετε.

Για την πρώτη επικοινωνία

Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.

Υποβολή ερωτήματος →Στείλτε email+357 22 680 330

Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια

Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.

Όλες τις συμβάσεις του έργου, όχι μόνο τη δική σας: την οικοδομική, τις συμβάσεις συμβούλων, τις υπεργολαβίες αν τις έχετε, και τις εγγυήσεις. Η δομή απαντά στο ερώτημα πριν από τα γεγονότα.

Συχνές ερωτήσεις

Σχετική αρθρογραφία

Ποιος φοράει ποιο καπέλο εκτίθεται στα πρόσωπα του κατασκευαστικού έργου, και οι όροι που αξίζουν πριν την υπογραφή στους δέκα όρους.

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη