Το έργο μοιάζει με μία επιχείρηση. Στον νόμο είναι ένα σύνολο χωριστών διμερών συμβάσεων, και η δομή αυτή κρίνει ποιος ενάγεται για τι, πριν καν εξεταστούν τα γεγονότα.
Όταν ένα κατασκευαστικό έργο πάει στραβά, το πρώτο χρήσιμο ερώτημα δεν είναι τι πήγε στραβά αλλά ποιος είναι συμβατικά υπόλογος γι' αυτό.
Το εργοτάξιο μοιάζει με ενιαία επιχείρηση, με ένα σύνολο ανθρώπων που δουλεύουν για ένα κτίριο. Στον νόμο είναι ένα σύνολο χωριστών διμερών συμβάσεων, και ένα μέρος μπορεί κατά κανόνα να επιβάλει μόνο τη σύμβαση στην οποία είναι μέρος.
Οι συμβάσεις, όχι το έργο
Η οικοδομική σύμβαση μεταξύ του εργοδότη και του κύριου εργολάβου. Είναι η σπονδυλική στήλη: ορίζει τις εργασίες, την τιμή, την ημερομηνία αποπεράτωσης, τον μηχανισμό πληρωμών, τη μεταχείριση των τροποποιήσεων και της καθυστέρησης, την περίοδο ευθύνης για ελαττώματα και το φόρουμ επίλυσης διαφορών.
Οι συμβάσεις των συμβούλων μεταξύ του εργοδότη και του αρχιτέκτονα, του πολιτικού μηχανικού, του επιμετρητή ποσοτήτων και των υπολοίπων. Ορίζουν τι ανέλαβε ο καθένας, και είναι χωριστές από την οικοδομική σύμβαση.
Οι υπεργολαβίες μεταξύ του κύριου εργολάβου και των υπεργολάβων, στις οποίες ο εργοδότης δεν είναι μέρος.
Οι προμήθειες υλικών και εξοπλισμού, με τους δικούς τους όρους και εγγυήσεις.
Πού σπάνε συνήθως οι ενώσεις
Ο εργοδότης που έχει πρόβλημα με υπεργολάβο συνήθως δεν έχει σύμβαση μαζί του. Ο εργολάβος που καθυστέρησε επειδή άργησε ο σύμβουλος του εργοδότη δεν έχει σύμβαση με τον σύμβουλο. Η ζημιά υπάρχει, η διαδρομή προς αυτήν όχι, εκτός αν κάποιος τη σχεδίασε.
Αυτό διορθώνεται εκ των προτέρων και όχι εκ των υστέρων: με άμεσες εγγυήσεις ή παραχωρήσεις δικαιωμάτων προς τον εργοδότη από υπεργολάβους και συμβούλους, με όρους που περνούν κατά μήκος της αλυσίδας, και με ένα φόρουμ επίλυσης που είναι το ίδιο σε όλες τις συμβάσεις ώστε να μη διασπάται η διαφορά σε τρεις διαδικασίες.
Τι σημαίνει στην πράξη
Πριν διατυπώσετε αξίωση, βρείτε ποια σύμβαση σας συνδέει με τον αποδέκτη της. Αν δεν υπάρχει, η αξίωση πρέπει είτε να στραφεί σε αυτόν με τον οποίο έχετε σύμβαση, είτε να στηριχθεί σε βάση εκτός σύμβασης, που είναι δυσκολότερη και δεν καλύπτει τα ίδια πράγματα.
Τι να μας στείλετε
Όλες τις συμβάσεις του έργου, όχι μόνο τη δική σας: την οικοδομική, τις συμβάσεις συμβούλων, τις υπεργολαβίες αν τις έχετε, και τις εγγυήσεις. Η δομή απαντά στο ερώτημα πριν από τα γεγονότα.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να ενάγω τον υπεργολάβο απευθείας;
Κατά κανόνα όχι, αν δεν έχετε σύμβαση μαζί του: ένα μέρος επιβάλλει μόνο τη σύμβαση στην οποία είναι μέρος. Η διαδρομή δημιουργείται εκ των προτέρων, με άμεσες εγγυήσεις ή παραχωρήσεις δικαιωμάτων προς τον εργοδότη.
Από ποιες συμβάσεις αποτελείται ένα έργο;
Από την οικοδομική σύμβαση μεταξύ εργοδότη και κύριου εργολάβου, τις συμβάσεις των συμβούλων με τον εργοδότη, τις υπεργολαβίες μεταξύ εργολάβου και υπεργολάβων, και τις συμβάσεις προμήθειας υλικών και εξοπλισμού.
Καθυστέρησα επειδή άργησε ο σύμβουλος του εργοδότη.
Δεν έχετε σύμβαση με τον σύμβουλο. Η αξίωση στρέφεται προς τον εργοδότη κατά την οικοδομική σύμβαση, συνήθως ως αίτημα παράτασης χρόνου και αποζημίωσης, και όχι απευθείας κατά του συμβούλου.
Γιατί να έχουν όλες οι συμβάσεις το ίδιο φόρουμ;
Για να μη διασπάται μια διαφορά σε τρεις παράλληλες διαδικασίες με διαφορετικούς κανόνες και ενδεχομένως αντιφατικά αποτελέσματα.
Σχετική αρθρογραφία
Ποιος φοράει ποιο καπέλο εκτίθεται στα πρόσωπα του κατασκευαστικού έργου, και οι όροι που αξίζουν πριν την υπογραφή στους δέκα όρους.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.