Τίτλοι Ιδιοκτησίας στην Κύπρο: Πλήρης Οδηγός

Σύντομη Απάντηση: Οι αγοραστές ρωτούν πότε θα «πάρουν τους τίτλους», σαν να αγοράζεται ένα πιστοποιητικό. Δεν αγοράζεται. Η κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο είναι ζήτημα εγγραφής στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και το πιστοποιητικό εγγραφής αποτελεί απλώς απόδειξη του τι αναγράφει το μητρώο. Εκείνο που κρίνει αν μια αγορά είναι ασφαλής δεν είναι το αν υπάρχει τίτλος, αλλά το τι είναι καταχωρισμένο έναντι του ακινήτου την ημέρα που διενεργείται η έρευνα.

Τι καταγράφει το μητρώο

Το σύστημα εγγραφής στηρίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, ενώ οι μεταβιβάσεις και οι υποθήκες διέπονται από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο. Από τον συνδυασμό τους προκύπτει ένα μητρώο που καταγράφει, για κάθε εγγεγραμμένο ακίνητο, σημαντικά περισσότερα από το όνομα του ιδιοκτήτη.

Το πιστοποιητικό έρευνας που λαμβάνεται από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εμφανίζει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και τη μερίδα που κατέχει κάθε συνιδιοκτήτης, την περιγραφή, την τοποθεσία και την έκταση του ακινήτου, καθώς και τις εγγραφές που το επηρεάζουν. Οι εγγραφές αυτές είναι το ουσιώδες της άσκησης. Περιλαμβάνουν υποθήκες, σημειώματα εγγεγραμμένα από πιστωτές δυνάμει δικαστικής απόφασης, απαγορεύσεις διάθεσης, εγγεγραμμένες μισθώσεις, δικαιώματα διάβασης και άλλες δουλείες, σημειώσεις που καταγράφουν αδήλωτες κατασκευές, καθώς και την κατάθεση συμβολαίου πώλησης από αγοραστή.

Μια εγγραφή έναντι του ακινήτου επιβιώνει της αλλαγής ιδιοκτησίας, κάτι που δεν ισχύει για μια υπόσχεση του πωλητή. Για τον λόγο αυτό, το πιστοποιητικό έρευνας, και όχι η διαβεβαίωση του πωλητή, είναι η αφετηρία κάθε αγοράς.

Πώς διαβάζεται το πιστοποιητικό έρευνας

Πέντε σημεία αξίζουν προσεκτική εξέταση.

Ο ιδιοκτήτης. Το όνομα στο μητρώο πρέπει να ταυτίζεται με το πρόσωπο που πωλεί. Όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, η πώληση πρέπει να εγκρίνεται από όποιον έχει εξουσία να τη δεσμεύει. Όταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί προτού διαχειριστεί η περιουσία.

Η μερίδα. Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο κατέχεται συχνά κατά αδιαίρετες μερίδες. Πωλητής που κατέχει μερίδα μπορεί να πωλήσει μόνο τη μερίδα αυτή, και ο αγοραστής μερίδας αποκτά συνιδιοκτήτη και όχι κατοικία.

Τα βάρη. Υποθήκη επί του ακινήτου, ή επί ολόκληρης της ανάπτυξης εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, πρέπει να αποδεσμευθεί ή να αρθεί προτού ο τίτλος μεταβιβαστεί ελεύθερος βαρών. Ο μηχανισμός για αυτό ανήκει στο συμβόλαιο και στο χρονοδιάγραμμα πληρωμών, και όχι σε μια διαβεβαίωση ότι θα τακτοποιηθεί στο τέλος.

Οι σημειώσεις. Οι σημειώσεις που καταγράφουν αδήλωτες εργασίες, ή που καταγράφουν ότι τα κτίσματα επί του τεμαχίου δεν περιλαμβάνονται στην εγγραφή, συγκαταλέγονται στις πλέον καθοριστικές εγγραφές ενός κυπριακού τίτλου. Μπορούν να εμποδίσουν τη μεταβίβαση και να μεταφέρουν ευθύνη στον αγοραστή. Το ζήτημα αυτό εξετάζεται χωριστά.

Η έκταση και το σχέδιο. Το εμβαδόν που καταγράφεται στο μητρώο και τα όρια που αποτυπώνονται στο κτηματολογικό σχέδιο είναι εκείνο που αγοράζετε. Απόκλιση μεταξύ του σχεδίου και όσων περιφράσσονται επί του εδάφους είναι πρόβλημα που εντοπίζεται πριν από την ολοκλήρωση, όχι μετά.

Γιατί ένα ακίνητο μπορεί να μην έχει ξεχωριστό τίτλο

Πολλά ακίνητα στην Κύπρο αγοράζονται και πωλούνται νόμιμα χωρίς να υφίσταται ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Ο τίτλος για μεμονωμένο διαμέρισμα ή κατοικία σε μια ανάπτυξη έρχεται στο τέλος μιας αλυσίδας αδειών και εγγραφών, και μέχρι να ολοκληρωθεί η αλυσίδα αυτή η μονάδα δεν έχει δική της ξεχωριστή εγγραφή. Η αλληλουχία, και τα σημεία στα οποία συνήθως καθυστερεί, παρουσιάζεται στην Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο.

Η απουσία τίτλου δεν αποτελεί από μόνη της λόγο αποχώρησης. Μεταβάλλει το τι αποκτά ο αγοραστής και το πώς πρέπει να δομηθεί η αγορά. Όταν ο πωλητής δεν είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αλλά πρόσωπο που κατέχει συμβατικά δικαιώματα, η συναλλαγή προχωρεί με εκχώρηση.

Η προστασία που λειτουργεί πριν από τη μεταβίβαση

Μεταξύ υπογραφής και μεταβίβασης, η κυριότητα παραμένει στον πωλητή. Η προστασία του αγοραστή κατά την περίοδο αυτή προκύπτει από την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δυνάμει του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011. Το κατατεθειμένο συμβόλαιο εξασφαλίζει προτεραιότητα έναντι μεταγενέστερων δικαιοπραξιών και διατηρεί τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης. Υπόκειται σε προθεσμία, και συμβόλαιο που κατατίθεται εκπρόθεσμα είναι συμβόλαιο που έχει χάσει το μεγαλύτερο μέρος της αξίας του. Βλ. Ειδική Εκτέλεση: Τι Προστατεύει η Κατάθεση του Συμβολαίου.

Πώς ολοκληρώνεται η ίδια η μεταβίβαση

Η μεταβίβαση ολοκληρώνεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Και τα δύο μέρη οφείλουν να παραστούν, αυτοπροσώπως ή μέσω αντιπροσώπου που ενεργεί δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου, τρόπος με τον οποίο ολοκληρώνουν οι περισσότεροι αγοραστές που δεν διαμένουν στην Κύπρο.

Προτού προχωρήσει, ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει τις βεβαιώσεις που επιβεβαιώνουν ότι οι φόροι και οι επιβαρύνσεις που αφορούν το ακίνητο έχουν εξοφληθεί, ενώ κάθε υποθήκη ή απαγόρευση που βαρύνει το ακίνητο πρέπει να τακτοποιηθεί. Ο αγοραστής από χώρα εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα χρειαστεί επίσης την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου, η οποία απαιτείται για την εγγραφή του τίτλου και όχι για την υπογραφή του συμβολαίου, και η οποία εξετάζεται στην Άδεια Υπουργικού Συμβουλίου για Αγοραστές Εκτός ΕΕ.

Η κυριότητα μεταβιβάζεται με την εγγραφή. Η καταβολή του υπολοίπου, η παράδοση των κλειδιών και η κατοχή του ακινήτου είναι όλα ζητήματα συμβατικά. Μόνο η εγγραφή στο μητρώο σας καθιστά ιδιοκτήτη.

Τι κοστίζει η μεταβίβαση

Τα μεταβιβαστικά τέλη καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο επί της αξίας που εκτιμάται για τον σκοπό αυτό και υπολογίζονται κατά κλίμακες. Ο δημοσιευμένος πίνακας τελών του Κτηματολογίου τα καθορίζει σε τρία τοις εκατό επί αξίας μέχρι 85.000 ευρώ, πέντε τοις εκατό επί του μέρους που υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ χωρίς να υπερβαίνει τις 170.000 ευρώ, και οκτώ τοις εκατό επί του μέρους άνω των 170.000 ευρώ, και εφαρμόζει μείωση πενήντα τοις εκατό επί του ποσού που προκύπτει. Δεν καταβάλλονται καθόλου μεταβιβαστικά τέλη όταν έχει επιβληθεί Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επί της απόκτησης.

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας εφαρμόζεται με τον κανονικό συντελεστή δεκαεννέα τοις εκατό στα νέα ακίνητα. Μειωμένος συντελεστής πέντε τοις εκατό είναι διαθέσιμος για κατοικία που χρησιμοποιείται ως κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή, υπό προϋποθέσεις που αφορούν το εμβαδόν της κατοικίας, την αξία της, και το διάστημα για το οποίο πρέπει να διατηρηθεί ως κατοικία του αγοραστή.

Τα μεγέθη στα οποία στηρίζονται όλα τα ανωτέρω έχουν τροποποιηθεί περισσότερες από μία φορές, περιλαμβανομένων των μειώσεων που εφαρμόζονται στα μεταβιβαστικά τέλη και των ανώτατων ορίων που συνοδεύουν τον μειωμένο συντελεστή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Πρέπει να επιβεβαιώνονται για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά τον χρόνο της συναλλαγής και όχι να λαμβάνονται από οποιοδήποτε άρθρο, περιλαμβανομένου του παρόντος.

Πριν υπογράψετε

Ζητήστε από τον πωλητή τον ίδιο τον τίτλο ιδιοκτησίας και όχι μόνο το συμβόλαιο, και εξασφαλίστε πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο. Δυνάμει του Νόμου 132(Ι)/2023, ο πωλητής υποχρεούται σε κάθε περίπτωση να περιλάβει στο συμβόλαιο πώλησης, ως αναπόσπαστο μέρος του, πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου με ημερομηνία όχι προγενέστερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Αυτό είναι χρήσιμο, δεν υποκαθιστά όμως έρευνα που διενεργείται με δικές σας οδηγίες. Επιβεβαιώστε ότι οι άδειες οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης είναι εντάξει, και ότι όσα υφίστανται επί του τεμαχίου αντιστοιχούν σε όσα επιτράπηκαν. Όταν το ακίνητο δεν έχει ξεχωριστό τίτλο, διαπιστώστε γιατί, και τι πρέπει να γίνει προτού μπορέσει να εκδοθεί.

Τι να μας στείλετε

Τον αριθμό εγγραφής και την επαρχία, ή το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου αν το έχετε ήδη, το προσχέδιο του συμβολαίου, και το διαφημιστικό υλικό. Αν το ακίνητο δεν έχει ξεχωριστό τίτλο, στείλτε μας ό,τι έχει δώσει ο πωλητής σχετικά με την ανάπτυξη: άδειες, σχέδια, και το συμβόλαιο του ίδιου του κατασκευαστή με τον σημερινό ιδιοκτήτη. Μια έρευνα και μια πρώτη εξέταση απαιτούν ελάχιστο χρόνο, και αποτελούν το φθηνότερο σημείο μιας αγοράς στο οποίο η απάντηση μπορεί ακόμη να αλλάξει.

Ο έλεγχος τίτλου και οι μεταβιβάσεις εντάσσονται στον τομέα των ακινήτων. Αν η έρευνα αποκαλύψει σημειώσεις ή αδήλωτες κατασκευές, ή αν δεν υφίσταται ξεχωριστός τίτλος, το ζήτημα χρειάζεται χωριστή εξέταση πριν από την υπογραφή.

Σχετικά Άρθρα

Ειδική Εκτέλεση: Τι Προστατεύει η Κατάθεση του Συμβολαίου

Άδεια Υπουργικού Συμβουλίου για Αγοραστές Εκτός ΕΕ

Δικηγόροι Ακινήτων στην Κύπρο

Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.

Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου