Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: πλήρης οδηγός

Αν αντιμετωπίζετε ήδη δυσκολία, δείτε τη σελίδα για προβλήματα τίτλων ιδιοκτησίας. Αν εξετάζετε μια αγορά, ξεκινήστε από τον νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν δεσμευτείτε.

Τι καταγράφει το μητρώο

Το σύστημα εγγραφής στηρίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, ενώ οι μεταβιβάσεις και οι υποθήκες διέπονται από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο. Από τον συνδυασμό τους προκύπτει ένα μητρώο που καταγράφει, για κάθε εγγεγραμμένο ακίνητο, σημαντικά περισσότερα από το όνομα του ιδιοκτήτη.

Το πιστοποιητικό έρευνας που λαμβάνεται από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο εμφανίζει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και τη μερίδα που κατέχει κάθε συνιδιοκτήτης, την περιγραφή, την τοποθεσία και την έκταση του ακινήτου, καθώς και τις εγγραφές που το επηρεάζουν. Οι εγγραφές αυτές είναι το ουσιώδες της άσκησης. Περιλαμβάνουν υποθήκες, σημειώματα εγγεγραμμένα από πιστωτές δυνάμει δικαστικής απόφασης, απαγορεύσεις διάθεσης, εγγεγραμμένες μισθώσεις, δικαιώματα διάβασης και άλλες δουλείες, σημειώσεις που καταγράφουν αδήλωτες κατασκευές, καθώς και την κατάθεση συμβολαίου πώλησης από αγοραστή.

Μια εγγραφή έναντι του ακινήτου επιβιώνει της αλλαγής ιδιοκτησίας, κάτι που δεν ισχύει για μια υπόσχεση του πωλητή. Για τον λόγο αυτό, το πιστοποιητικό έρευνας, και όχι η διαβεβαίωση του πωλητή, είναι η αφετηρία κάθε αγοράς.

Πώς διαβάζεται το πιστοποιητικό έρευνας

Πέντε σημεία αξίζουν προσεκτική εξέταση.

Ο ιδιοκτήτης. Το όνομα στο μητρώο πρέπει να ταυτίζεται με το πρόσωπο που πωλεί. Όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, η πώληση πρέπει να εγκρίνεται από όποιον έχει εξουσία να τη δεσμεύει. Όταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί προτού διαχειριστεί η περιουσία.

Η μερίδα. Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο κατέχεται συχνά κατά αδιαίρετες μερίδες. Πωλητής που κατέχει μερίδα μπορεί να πωλήσει μόνο τη μερίδα αυτή, και ο αγοραστής μερίδας αποκτά συνιδιοκτήτη και όχι κατοικία.

Τα βάρη. Υποθήκη επί του ακινήτου, ή επί ολόκληρης της ανάπτυξης εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, πρέπει να αποδεσμευθεί ή να αρθεί προτού ο τίτλος μεταβιβαστεί ελεύθερος βαρών. Ο μηχανισμός για αυτό ανήκει στο συμβόλαιο και στο χρονοδιάγραμμα πληρωμών, και όχι σε μια διαβεβαίωση ότι θα τακτοποιηθεί στο τέλος.

Οι σημειώσεις. Οι σημειώσεις που καταγράφουν αδήλωτες εργασίες, ή που καταγράφουν ότι τα κτίσματα επί του τεμαχίου δεν περιλαμβάνονται στην εγγραφή, συγκαταλέγονται στις πλέον καθοριστικές εγγραφές ενός κυπριακού τίτλου. Μπορούν να εμποδίσουν τη μεταβίβαση και να μεταφέρουν ευθύνη στον αγοραστή. Το ζήτημα αυτό εξετάζεται χωριστά.

Η έκταση και το σχέδιο. Το εμβαδόν που καταγράφεται στο μητρώο και τα όρια που αποτυπώνονται στο κτηματολογικό σχέδιο είναι εκείνο που αγοράζετε. Απόκλιση μεταξύ του σχεδίου και όσων περιφράσσονται επί του εδάφους είναι πρόβλημα που εντοπίζεται πριν από την ολοκλήρωση, όχι μετά.

Γιατί ένα ακίνητο μπορεί να μην έχει ξεχωριστό τίτλο

Πολλά ακίνητα στην Κύπρο αγοράζονται και πωλούνται νόμιμα χωρίς να υφίσταται ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Ο τίτλος για μεμονωμένο διαμέρισμα ή κατοικία σε μια ανάπτυξη έρχεται στο τέλος μιας αλυσίδας αδειών και εγγραφών, και μέχρι να ολοκληρωθεί η αλυσίδα αυτή η μονάδα δεν έχει δική της ξεχωριστή εγγραφή. Η αλληλουχία, και τα σημεία στα οποία συνήθως καθυστερεί, παρουσιάζεται στην Αγοραπωλησία ακινήτου στην Κύπρο.

Η απουσία τίτλου δεν αποτελεί από μόνη της λόγο αποχώρησης. Μεταβάλλει το τι αποκτά ο αγοραστής και το πώς πρέπει να δομηθεί η αγορά. Όταν ο πωλητής δεν είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αλλά πρόσωπο που κατέχει συμβατικά δικαιώματα, η συναλλαγή προχωρεί με εκχώρηση.

Η προστασία που λειτουργεί πριν από τη μεταβίβαση

Μεταξύ υπογραφής και μεταβίβασης, η κυριότητα παραμένει στον πωλητή. Η προστασία του αγοραστή κατά την περίοδο αυτή προκύπτει από την κατάθεση του συμβολαίου πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δυνάμει του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011. Το κατατεθειμένο συμβόλαιο εξασφαλίζει προτεραιότητα έναντι μεταγενέστερων δικαιοπραξιών και διατηρεί τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης. Υπόκειται σε προθεσμία, και συμβόλαιο που κατατίθεται εκπρόθεσμα είναι συμβόλαιο που έχει χάσει το μεγαλύτερο μέρος της αξίας του. Βλ. Ειδική εκτέλεση: τι προστατεύει η κατάθεση του συμβολαίου.

Πωλητής που κατέχει μερίδα μπορεί να πωλήσει μόνο τη μερίδα αυτή, και ο αγοραστής μερίδας αποκτά συνιδιοκτήτη και όχι κατοικία.

Πώς ολοκληρώνεται η ίδια η μεταβίβαση

Η μεταβίβαση ολοκληρώνεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Και τα δύο μέρη οφείλουν να παραστούν, αυτοπροσώπως ή μέσω αντιπροσώπου που ενεργεί δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου, τρόπος με τον οποίο ολοκληρώνουν οι περισσότεροι αγοραστές που δεν διαμένουν στην Κύπρο.

Προτού προχωρήσει, ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει τις βεβαιώσεις που επιβεβαιώνουν ότι οι φόροι και οι επιβαρύνσεις που αφορούν το ακίνητο έχουν εξοφληθεί, ενώ κάθε υποθήκη ή απαγόρευση που βαρύνει το ακίνητο πρέπει να τακτοποιηθεί. Ο αγοραστής από χώρα εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα χρειαστεί επίσης την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου, η οποία απαιτείται για την εγγραφή του τίτλου και όχι για την υπογραφή του συμβολαίου, και η οποία εξετάζεται στην Άδεια Υπουργικού Συμβουλίου για αγοραστές εκτός ΕΕ.

Η κυριότητα μεταβιβάζεται με την εγγραφή. Η καταβολή του υπολοίπου, η παράδοση των κλειδιών και η κατοχή του ακινήτου είναι όλα ζητήματα συμβατικά. Μόνο η εγγραφή στο μητρώο σας καθιστά ιδιοκτήτη.

Πίσω από όλα αυτά βρίσκεται ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος, Ν. 9/1965, και τέσσερα άρθρα του κρίνουν πώς πραγματικά συμπεριφέρεται μια μεταβίβαση.

Το άρθρο 4(1) είναι ο κανόνας αφετηρίας: ο κύριος ακινήτου δύναται να το μεταβιβάσει ή να το υποθηκεύσει, ή οποιαδήποτε εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα επ' αυτού. Το άρθρο 5(1) είναι η κύρωση που κάνει τα υπόλοιπα να μετρούν, και είναι απόλυτο: ουδεμία μεταβίβαση ή υποθήκευση ακινήτου είναι έγκυρη εκτός αν γίνει σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου. Ιδιωτική διευθέτηση μεταξύ πωλητή και αγοραστή, όσο προσεκτικά κι αν συνταχθεί, δεν μετακινεί τίτλο.

Το άρθρο 8(1) ορίζει τι σημαίνει «ολοκλήρωση στο Κτηματολόγιο». Όποιος επιθυμεί να μεταβιβάσει, να υποθηκεύσει, ή να αποδεχθεί μεταβίβαση ή υποθήκη, οφείλει να παρουσιαστεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ομού με το άλλο μέρος, κατά τις ώρες εργασίας που καθορίζει το άρθρο 46, και να δηλώσει τη μεταβίβαση στον αρμόδιο λειτουργό, προσάγοντας και επικυρώνοντας την ενυπόγραφη δήλωση του άρθρου 18, προσάγοντας τα λοιπά έγγραφα που απαιτεί ο Νόμος ή ο Διευθυντής, και βεβαιώνοντας τις υπογραφές ως δικές του.

Το άρθρο 19 ορίζει τη στιγμή της μεταβίβασης, και είναι νωρίτερη απ' ό,τι υποθέτουν τα μέρη. Τηρουμένων των άρθρων 22 έως 25 και 56 του ΚΕΦ. 224, ο τίτλος περιέρχεται στον δικαιοδόχο από την ημέρα και τον χρόνο που γίνεται αποδεκτή η δήλωση μεταβίβασης. Δύο επιφυλάξεις την καθιστούν υπό αίρεση: όπου τα τέλη και δικαιώματα που εισπράττονται με την εγγραφή δεν καταβληθούν αμέσως μετά τη δήλωση, ή όπου η δήλωση γίνεται σε άλλο Κτηματολογικό Γραφείο ή παράρτημα ώστε η εγγραφή να εξαρτάται από τη διακριτική εξουσία του Διευθυντή κατά το άρθρο 14, η μεταβίβαση του τίτλου τελεί υπό αίρεση, που πληρούται με την καταβολή των τελών κατά το άρθρο 15 ή με την απόφαση του Διευθυντή να εγγράψει.

Το άρθρο 20 δίνει στον αγοραστή κάτι που μπορεί να μην του δίνει το συμβόλαιο. Σε κάθε δήλωση μεταβίβασης περιέχεται σιωπηρός όρος ότι ο δικαιοπάροχος έχει δικαίωμα μεταβίβασης του ακινήτου και ότι ο δικαιοδόχος δύναται να εισέλθει, καταλάβει, κατέχει, χρησιμοποιεί και απολαμβάνει τα οφέλη του αδιαλείπτως, ανενοχλήτως και άνευ οποιασδήποτε επέμβασης από ή εκ μέρους του δικαιοπαρόχου. Ο όρος αυτός βρίσκεται στην ίδια τη μεταβίβαση και όχι στο συμβόλαιο πώλησης, και επιβιώνει αυτού.

Μία διάταξη τρέχει αντίστροφα και αξίζει να είναι γνωστή πριν διαβαστεί ένα πιστοποιητικό έρευνας με υπερβολική βεβαιότητα. Κατά το άρθρο 4(3), όπου ακίνητο περιέρχεται σε άλλο πρόσωπο ή αρχή δυνάμει οποιουδήποτε νόμου, ο προηγούμενος κύριος δεν λογίζεται πλέον κύριος, παρά το γεγονός ότι το ακίνητο είναι ακόμη εγγεγραμμένο επ' ονόματί του στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου. Το μητρώο μπορεί να έχει δίκιο για το τι καταγράφηκε και άδικο για το ποιος είναι ιδιοκτήτης.

Τι κοστίζει η μεταβίβαση

Τα μεταβιβαστικά τέλη καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο επί της αξίας που εκτιμάται για τον σκοπό αυτό και υπολογίζονται κατά κλίμακες, βάσει του δημοσιευμένου πίνακα τελών του Κτηματολογίου.

• Για αξία μέχρι 85.000 ευρώ, τρία τοις εκατό.
• Για αξία από 85.000 έως 170.000 ευρώ, πέντε τοις εκατό.
• Για αξία άνω των 170.000 ευρώ, οκτώ τοις εκατό.

Επί του ποσού που προκύπτει εφαρμόζεται μείωση πενήντα τοις εκατό, και δεν καταβάλλονται καθόλου μεταβιβαστικά τέλη όταν έχει επιβληθεί Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επί της απόκτησης.

Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας εφαρμόζεται με τον κανονικό συντελεστή δεκαεννέα τοις εκατό στα νέα ακίνητα. Μειωμένος συντελεστής πέντε τοις εκατό είναι διαθέσιμος για κατοικία που χρησιμοποιείται ως κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή, υπό προϋποθέσεις που αφορούν το εμβαδόν της κατοικίας, την αξία της, και το διάστημα για το οποίο πρέπει να διατηρηθεί ως κατοικία του αγοραστή.

Τα μεγέθη στα οποία στηρίζονται όλα τα ανωτέρω έχουν τροποποιηθεί περισσότερες από μία φορές, περιλαμβανομένων των μειώσεων που εφαρμόζονται στα μεταβιβαστικά τέλη και των ανώτατων ορίων που συνοδεύουν τον μειωμένο συντελεστή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας. Πρέπει να επιβεβαιώνονται για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά τον χρόνο της συναλλαγής και όχι να λαμβάνονται από οποιοδήποτε άρθρο, περιλαμβανομένου του παρόντος.

Πριν υπογράψετε

Ζητήστε από τον πωλητή τον ίδιο τον τίτλο ιδιοκτησίας και όχι μόνο το συμβόλαιο, και εξασφαλίστε πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο. Δυνάμει του Νόμου 132(Ι)/2023, ο πωλητής υποχρεούται σε κάθε περίπτωση να περιλάβει στο συμβόλαιο πώλησης, ως αναπόσπαστο μέρος του, πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου με ημερομηνία όχι προγενέστερη των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Αυτό είναι χρήσιμο, δεν υποκαθιστά όμως έρευνα που διενεργείται με δικές σας οδηγίες. Επιβεβαιώστε ότι οι άδειες οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης είναι εντάξει, και ότι όσα υφίστανται επί του τεμαχίου αντιστοιχούν σε όσα επιτράπηκαν. Όταν το ακίνητο δεν έχει ξεχωριστό τίτλο, διαπιστώστε γιατί, και τι πρέπει να γίνει προτού μπορέσει να εκδοθεί.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Για την πρώτη επικοινωνία

Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.

Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.

Ρωτήστε για τον νομικό έλεγχο →Στείλτε email+357 22 680 330WhatsApp

Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια

Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.

Τον αριθμό εγγραφής και την επαρχία, ή το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου αν το έχετε ήδη, το προσχέδιο του συμβολαίου, και το διαφημιστικό υλικό. Αν το ακίνητο δεν έχει ξεχωριστό τίτλο, στείλτε μας ό,τι έχει δώσει ο πωλητής σχετικά με την ανάπτυξη: άδειες, σχέδια, και το συμβόλαιο του ίδιου του κατασκευαστή με τον σημερινό ιδιοκτήτη. Μια έρευνα και μια πρώτη εξέταση απαιτούν ελάχιστο χρόνο, και αποτελούν το φθηνότερο σημείο μιας αγοράς στο οποίο η απάντηση μπορεί ακόμη να αλλάξει.

Ο έλεγχος τίτλου και οι μεταβιβάσεις εντάσσονται στον τομέα των ακινήτων. Αν η έρευνα αποκαλύψει σημειώσεις ή αδήλωτες κατασκευές, ή αν δεν υφίσταται ξεχωριστός τίτλος, το ζήτημα χρειάζεται χωριστή εξέταση πριν από την υπογραφή.

Σχετικά άρθρα

Ειδική εκτέλεση: τι προστατεύει η κατάθεση του συμβολαίου

Άδεια Υπουργικού Συμβουλίου για αγοραστές εκτός ΕΕ

Δικηγόροι ακινήτων στην Κύπρο

Αποποίηση Ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. για συμβουλή προσαρμοσμένη στη δική σας υπόθεση.

Του Κλείτου Πλατή, Δικηγόρου

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.

Περισσότερα από τη βιβλιοθήκη