Αποκλειστική χρήση δώματος: μπορώ να βάλω φωτοβολταϊκά;

Αγοράζετε, ή έχετε ήδη, διαμέρισμα με αποκλειστική χρήση του δώματος, και θέλετε να τοποθετήσετε εκεί φωτοβολταϊκά. Δύο ερωτήματα κρίνουν το θέμα: σε ποιον ανήκει το δώμα, και ποιος πρέπει να συμφωνήσει πριν μπουν τα πάνελ.

Οι απαντήσεις βρίσκονται στο Μέρος του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, για τις κοινόκτητες οικοδομές, στους πρότυπους κανονισμούς που το συνοδεύουν, στο άρθρο 3 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, και στο άρθρο 38 του Ν. 107(Ι)/2022 για τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. Στο τέλος εξηγούμε τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε και πώς να εξασφαλίσετε τις συγκαταθέσεις.

Η αποκλειστική χρήση είναι δικαίωμα χρήσης, όχι κυριότητας

Το δώμα παραμένει κοινόκτητη ιδιοκτησία όλης της πολυκατοικίας. Οικοδομή με πέντε τουλάχιστον μονάδες είναι κοινόκτητη οικοδομή (άρθρο 38Β), και κοινόκτητη ιδιοκτησία της είναι κάθε τμήμα που δεν έχει εγγραφεί ως μονάδα (άρθρο 38Α). Η κοινόκτητη ιδιοκτησία ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες των μονάδων μαζί, κατ’ εξ αδιαιρέτου μερίδια (άρθρο 38ΣΤ(1)).

Ορισμένο τμήμα της μπορεί να παραχωρηθεί για αποκλειστική χρήση ενός διαμερίσματος. Ο νόμος το ονομάζει περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία, και πρέπει να περιγράφεται ειδικά στην εγγραφή της μονάδας. Από αυτό προκύπτουν τρία πράγματα:

• Οι άλλοι εξακολουθούν να είναι συνιδιοκτήτες. Η αποκλειστική χρήση σάς δίνει τη χρήση του δώματος· δεν το βγάζει από την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
• Ακολουθεί το διαμέρισμα. Κάθε πώληση ή άλλη διάθεση του διαμερίσματος την περιλαμβάνει χωρίς ρητή αναφορά (άρθρο 38ΣΤ(3)).
• Δεν πωλείται χωριστά από το διαμέρισμα. Συναλλαγή σε σχέση με την περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία χωριστά από τη μονάδα είναι άκυρη.

Η αποκλειστική χρήση σάς επιτρέπει να χρησιμοποιείτε το δώμα. Δεν σας επιτρέπει να το χειρίζεστε σαν μέρος του διαμερίσματός σας.

Πού πρέπει να είναι γραμμένο το δικαίωμα

Ελέγξτε ότι η αποκλειστική χρήση αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας, όχι μόνο στη σύμβαση πώλησης. Κατά το άρθρο 38ΣΤ(2), το πιστοποιητικό εγγραφής της μονάδας αναφέρει την περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που της παραχωρήθηκε. Όπου η οικοδομή δεν έχει ακόμη ξεχωριστούς τίτλους, δείτε την άδεια διαίρεσης: το άρθρο 3(1Α) του Κεφ. 96 απαιτεί να καθορίζει τους κοινόχρηστους χώρους με αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης για κάθε μονάδα.

Δικαίωμα που υπάρχει μόνο στη σύμβαση πώλησης του επιχειρηματία ανάπτυξης είναι υπόσχεση που πρέπει ακόμη να περάσει στην άδεια και στην εγγραφή. Για το δώμα αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία. Οι ιδιοκτήτες του 75% τουλάχιστον μπορούν αργότερα να χαρακτηρίσουν τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ως περιορισμένη, αλλά το άρθρο 38ΣΤ εξαιρεί από αυτό τις σκάλες, τη στέγη, τα θεμέλια, τους κύριους τοίχους, τους ανελκυστήρες, τους διαδρόμους και τους χώρους που εξυπηρετούν τους ιδιοκτήτες. Απόφαση κατά παράβαση είναι άκυρη, και καμία εγγραφή δεν γίνεται με βάση αυτήν.

Τα φωτοβολταϊκά θέλουν συγκατάθεση, ακόμη κι αν το δώμα το χρησιμοποιείτε μόνο εσείς

Τα πάνελ είναι εξοπλισμός πάνω σε κοινόκτητη ιδιοκτησία, άρα η οικοδομή έχει λόγο. Οι πρότυποι κανονισμοί του Παραρτήματος του Κεφ. 224 είναι σαφείς σε δύο σημεία:

• Καμία παρέμβαση στην κοινόκτητη ιδιοκτησία. Τηρουμένων των δικαιωμάτων του επί της περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας που παραχωρήθηκε στη μονάδα του, κανένας ιδιοκτήτης δεν μετακινεί, αντικαθιστά ή παρεμβαίνει σε οποιοδήποτε τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας (Κανονισμός 7(γ)).
• Καμία συσκευή χωρίς τη συγκατάθεση της Επιτροπής. Χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της Διαχειριστικής Επιτροπής, κανένας ιδιοκτήτης ή κάτοχος δεν τοποθετεί κεραία, σύρμα, πάσσαλο «ή οποιαδήποτε άλλη συσκευή ή αντικείμενο» σε εξωτερικό τμήμα της οικοδομής ή σε οποιοδήποτε τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας (Κανονισμός 8(ιδ)).

Η οικοδομή σας μπορεί να έχει δικούς της Κανονισμούς. Οι ιδιοκτήτες του 75% τουλάχιστον μπορούν να τους συντάξουν και να τους τροποποιήσουν (άρθρο 38ΙΘ(2)), και αφού εγγραφούν δεσμεύουν κάθε ιδιοκτήτη και κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη (άρθρο 38Κ(1)). Διαβάστε τους πριν αγοράσετε ή εγκαταστήσετε οτιδήποτε: μπορεί να ρυθμίζουν ρητά το δώμα.

Για τα φωτοβολταϊκά ο νόμος ορίζει το 75%, όχι την ομοφωνία. Το άρθρο 38(2)(β) του Ν. 107(Ι)/2022 προβλέπει ότι, ανεξάρτητα από τις διατάξεις οποιουδήποτε άλλου νόμου, εγκατάσταση που παράγει ηλεκτρική ενέργεια από ανανεώσιμες πηγές για αυτοκατανάλωση σε κοινόχρηστο χώρο κτιρίου ή πολυκατοικίας, για τις ανάγκες του κτιρίου ή των μονάδων, μπορεί να υλοποιηθεί με τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών του 75% της ιδιοκτησίας. Η προϋπόθεση είναι να μην επηρεάζει την άνετη κάρπωση των υπόλοιπων ιδιοκτητών.

Η άδεια οικοδομής

Η εξαίρεση από άδεια για φωτοβολταϊκά σε υφιστάμενη οικοδομή αφορά τον έναν ιδιοκτήτη. Το άρθρο 3(1) του Κεφ. 96 απαγορεύει μετατροπή ή προσθήκη σε υφιστάμενη οικοδομή χωρίς άδεια. Μία επιφύλαξη εξαιρεί τα φωτοβολταϊκά στο κέλυφος υφιστάμενης οικοδομής, αλλά μόνο όταν η οικοδομή ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη ή σε συζύγους ή συμβίους.

Για υφιστάμενη οικοδομή με περισσότερους ιδιοκτήτες, η επόμενη επιφύλαξη παραπέμπει στο άρθρο 38(2)(β) του Ν. 107(Ι)/2022, δηλαδή στη συγκατάθεση του 75% που περιγράψαμε. Μεταγενέστερη επιφύλαξη θεωρεί εκδοθείσα την άδεια, όπου απαιτείται για φωτοβολταϊκά αυτοκατανάλωσης σε οροφή οικοδομής, αν πληρούνται οι όροι διατάγματος του Υπουργού δυνάμει του άρθρου 4Β. Οι όροι αυτοί είναι τεχνικοί, και ο εγκαταστάτης ή ο μηχανικός σας πρέπει να σας βεβαιώσει γραπτώς ότι το σύστημα τους πληροί. Το άρθρο μας για την αυτοκατανάλωση και τα φωτοβολταϊκά εξηγεί το υπόλοιπο ενεργειακό πλαίσιο.

Όταν ο εξοπλισμός μπαίνει χωρίς δικαίωμα

Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την αφαίρεσή του. Η Διαχειριστική Επιτροπή είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών και μπορεί να ενάγει σε κάθε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία (άρθρο 38ΚΣΤ). Τα δικαστήρια αντιμετωπίζουν από παλιά τον εξοπλισμό που τοποθετείται σε δώμα χωρίς δικαίωμα ως παράνομη επέμβαση.

Στην υπόθεση P & A Enterprises (Larnaca) Ltd v. Louis Tourist Agency Ltd (1987) 1 CLR 142, ενοικιαστές των κάτω ορόφων οικοδομής τοποθέτησαν κεραία στο δώμα χωρίς τη συγκατάθεση όσων το κατείχαν. Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν βρήκε τίποτα στη μίσθωση ούτε στον νόμο που να το επιτρέπει, έκρινε ότι επρόκειτο για παράνομη επέμβαση κατά τον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, και εξέδωσε απαγορευτικό διάταγμα. Η υπόθεση είναι προγενέστερη του σημερινού Μέρους του Κεφ. 224, αλλά το δίδαγμα ισχύει: η συγκατάθεση να δοθεί γραπτώς πριν μπουν τα πάνελ.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Πριν αγοράσετε, διαβάστε τι γράφουν ο τίτλος και η άδεια για το δώμα. Η αποκλειστική χρήση πρέπει να αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής ή, όπου δεν υπάρχουν ακόμη τίτλοι, στην άδεια διαίρεσης. Αν βρίσκεται μόνο στη σύμβαση, ρωτήστε πώς και πότε θα εγγραφεί, και φροντίστε η σύμβαση να λέει τι γίνεται αν δεν εγγραφεί. Ο νομικός έλεγχος ακινήτου καλύπτει αυτούς τους ελέγχους πριν πληρώσετε.

Ζητήστε τους Κανονισμούς και το μητρώο αποφάσεων. Οι εγγεγραμμένοι Κανονισμοί και οι αποφάσεις που καταχωρίζονται στο μητρώο σάς δεσμεύουν ως μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, και κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να επιθεωρεί το μητρώο (άρθρα 38Κ και 38Λ). Από εκεί θα δείτε αν ρυθμίζεται το δώμα και τι έχει ήδη αποφασίσει η Επιτροπή.

Εξασφαλίστε τις συγκαταθέσεις γραπτώς πριν από την εγκατάσταση. Ζητήστε από τη Διαχειριστική Επιτροπή τη συγκατάθεσή της για τη θέση και τη στήριξη των πάνελ και, για το ίδιο το σύστημα, τη γραπτή συγκατάθεση των ιδιοκτητών του 75% κατά τον Ν. 107(Ι)/2022. Μια σύντομη απόφαση, καταχωρισμένη στο μητρώο, προστατεύει εσάς και όποιον αγοράσει αργότερα το διαμέρισμα από εσάς.

Τα πάνελ μπήκαν ήδη χωρίς συγκατάθεση; Μιλήστε με την Επιτροπή πριν φτάσει το θέμα στο δικαστήριο. Μια συγκατάθεση που δίνεται τώρα και καταγράφεται σωστά είναι ο απλούστερος δρόμος. Τα έξοδα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, μαζί και του δώματος, τα εξηγούμε στο άρθρο μας για τα κοινόχρηστα και τις κοινόκτητες οικοδομές.

Ερωτήσεις που μας γίνονται

Πηγές

• Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, ενοποιημένο κείμενο, άρθρα 38Α, 38Β, 38Δ, 38ΣΤ, 38ΙΘ, 38Κ, 38ΚΣΤ και 38Λ, και οι πρότυποι κανονισμοί του Παραρτήματος, Κανονισμοί 7 και 8, CyLaw
• Ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 3(1) και οι επιφυλάξεις του, και άρθρο 3(1Α), CyLaw
• Ο περί Προώθησης και Ενθάρρυνσης της Χρήσης των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας Νόμος του 2022, Ν. 107(Ι)/2022, ενοποιημένο κείμενο, άρθρο 38(2)(β), CyLaw
• P & A Enterprises (Larnaca) Ltd v. Louis Tourist Agency Ltd (1987) 1 CLR 142, Πολιτική Έφεση 6840, Ανώτατο Δικαστήριο

Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε. Εγγεγραμμένη δικηγορική εταιρεία Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος HE 441973

Περαιτέρω ανάγνωση

Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com.

Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email

Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς

Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.

Αφήστε το κενό

Εγγραφή

Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.

Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.

Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.