Το μητρώο είναι ισχυρή απόδειξη, δεν είναι όμως αδιόρθωτο. Το Κεφ. 224 επιτρέπει στον Διευθυντή να διορθώνει λάθη, να ακυρώνει εγγραφές που έγιναν με ψευδείς δηλώσεις, και να επιλύει διαφορές συνόρων πριν τις αγγίξει οποιοδήποτε δικαστήριο, και δίνει σε όποιον διαφωνεί τριάντα ημέρες για έφεση.
Τα περισσότερα από όσα έχει γράψει αυτή η ιστοσελίδα για την κυπριακή γη προϋποθέτουν ότι το μητρώο έχει δίκιο: ο εγγεγραμμένος κύριος κρατά απέναντι σε δεκαετίες κατοχής, και τα δικαιώματα πάνω σε ξένη γη γεννιούνται από καταχωρισμένες παραχωρήσεις. Αυτό το άρθρο αφορά τις άλλες μέρες, όταν το πρόβλημα είναι το ίδιο το μητρώο. Λάθος όνομα, λάθος μερίδιο, σχέδιο που δεν συμφωνεί με το έδαφος, εγγραφή που δεν θα έπρεπε ποτέ να είχε γίνει.
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, τα αντιμετωπίζει όλα μέσω του Διευθυντή του Κτηματολογίου, και τυλίγει τις εξουσίες του σε ειδοποιήσεις, ενστάσεις και δικαίωμα έφεσης με σταθερές προθεσμίες. Το να ξέρετε τις προθεσμίες είναι το μεγαλύτερο μέρος του παιχνιδιού.
Λάθη και παραλείψεις: το άρθρο 61(1)
Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο, σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής. Κάθε Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό που διορθώθηκε έτσι έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ ωσάν το λάθος ή η παράλειψη να μην είχε γίνει.
Το εύρος έχει σημασία. Η εξουσία φτάνει στο ίδιο το μητρώο, στα βιβλία του γραφείου, στα χωρομετρικά σχέδια και στο πιστοποιητικό που έχετε στο συρτάρι σας, και η διόρθωση λειτουργεί ωσάν η καταγραφή να ήταν πάντα σωστή.
Εγγραφές που δεν έπρεπε να υπάρχουν: το άρθρο 61(2)
Όταν εγγραφή σε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου διενεργήθηκε λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης, που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, ο Διευθυντής δύναται, μετά τη διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να ακυρώσει την εγγραφή αυτή καθώς και κάθε πιστοποιητικό που σχετίζεται με αυτήν.
Αυτή είναι η διάταξη για την εγγραφή που εξασφαλίστηκε με δήλωση που δεν ήταν αληθής, και δεν απαιτεί απόδειξη δόλου: αρκεί ψευδής βεβαίωση που έγινε καλόπιστα. Αυτό που απαιτεί είναι να πειστεί ο Διευθυντής για τα αληθινά γεγονότα, που στην πράξη σημαίνει έγγραφα.
Οι δικλείδες: ειδοποίηση και ένσταση
Το άρθρο 61(3) είναι η προστασία του επηρεαζόμενου. Καμία τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των εδαφίων (1) ή (2) εκτός αν δοθεί προηγουμένως από τον Διευθυντή ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο μπορεί να επηρεαστεί. Εντός της περιόδου αυτής, οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται να καταχωρήσει ένσταση στον Διευθυντή, ο οποίος την εξετάζει και γνωστοποιεί την απόφασή του επ' αυτής στον ενιστάμενο.
Διαβασμένες από όποια πλευρά, οι τριάντα ημέρες είναι όλη η ευκαιρία. Αν ζητήσατε εσείς τη διόρθωση, περιμένετε την ένσταση της άλλης πλευράς και ετοιμαστείτε να την απαντήσετε. Αν λάβατε την ειδοποίηση, η ένσταση είναι το μόνο σας βήμα πριν από την απόφαση, και η σιωπή εκλαμβάνεται ως να μην είχατε τίποτα να πείτε.
Οι διαφορές συνόρων πάνε πρώτα στον Διευθυντή
Το άρθρο 58(1) κάνει δύο πράγματα ταυτόχρονα. Όταν αναφύεται διαφορά ως προς τα σύνορα οποιασδήποτε εγγεγραμμένης γης, ο Διευθυντής την επιλύει σε πρώτο στάδιο, κατόπιν ειδοποίησης τουλάχιστον δεκατεσσάρων ημερών προς τα μέρη, που τα πληροφορεί για τον χρόνο κατά τον οποίο θα επιθεωρηθούν τα υπό αμφισβήτηση σύνορα. Και κανένα δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται αγωγής ή άλλης διαδικασίας για τη διαφορά αυτή, εκτός αν επιλύθηκε πρώτα στο στάδιο αυτό.
Ο πόλεμος της μάντρας μεταξύ γειτόνων, με άλλα λόγια, δεν μπορεί να ξεκινήσει στο δικαστήριο. Ξεκινά με επιθεώρηση στο έδαφος, και το άρθρο 58(2) επιτρέπει στον Διευθυντή να αποφασίσει ακόμη κι αν ειδοποιημένο μέρος απουσιάσει.
Μόλις αποφασίσει, το άρθρο 58(3) τον υποχρεώνει να ειδοποιήσει τα μέρη και να τοποθετήσει όσα ορόσημα θεωρεί σκόπιμο για κατάδειξη του συνόρου. Το άρθρο 58(4) κατανέμει τότε τον λογαριασμό με κάποια κομψότητα: η δαπάνη τοποθέτησης βαρύνει το μέρος που κατά τη γνώμη του Διευθυντή βρίσκεται σε άδικο, και εισπράττεται όπως προβλέπεται για την είσπραξη χρεών.
Πιστοποιητικά που χάθηκαν ή κατακρατούνται: το άρθρο 59
Όταν αποδειχθεί προς ικανοποίηση του Διευθυντή ότι πιστοποιητικό που εξέδωσε για ακίνητη ιδιοκτησία απωλέσθηκε ή καταστράφηκε, ή κατακρατείται παράνομα από το πρόσωπο που δικαιούται σε αυτό, δύναται, με την καταβολή του καθορισμένου τέλους, να εκδώσει άλλο πιστοποιητικό στον δικαιούχο, καταχωρώντας την έκδοση στο Μητρώο. Κάθε τέτοιο πιστοποιητικό είναι έγκυρο και αποτελεσματικό για κάθε σκοπό.
Η τρίτη περίπτωση είναι αυτή που συναντούν οι οικογένειες: ο συγγενής που κρατά τον τίτλο και δεν τον δίνει δεν κρατά καμία εξουσία. Το πιστοποιητικό επανεκδίδεται πάνω από το κεφάλι του.
Η έφεση: το άρθρο 80, τριάντα ημέρες
Κάθε διαδρομή αυτού του άρθρου καταλήγει στην ίδια πόρτα. Κατά το άρθρο 80, κάθε πρόσωπο που έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει του Νόμου, δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησής της, να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο, το οποίο δύναται να εκδώσει επ' αυτής όποιο διάταγμα κρίνει.
Η επιφύλαξη χαλαρώνει την προθεσμία μόνο για σοβαρό λόγο: το Δικαστήριο δύναται να την παρατείνει αν ικανοποιηθεί ότι απουσία από τη Δημοκρατία, ασθένεια ή άλλη εύλογη αιτία εμπόδισε την εμπρόθεσμη καταχώριση, με τους όρους που θεωρεί σκόπιμους.
Τι σημαίνει στην πράξη
Αν η καταγραφή είναι λανθασμένη, η πρώτη αίτηση πάει στον Διευθυντή και όχι σε δικαστή, και κερδίζεται με έγγραφα: το συμβόλαιο, τα παλιά πιστοποιητικά, τη χωρομετρία, τις δηλώσεις που έγιναν και το τι πραγματικά έλεγαν. Η σειρά του δικαστηρίου έρχεται με την έφεση, εντός τριάντα ημερών από την απόφαση που δεν σας αρέσει.
Αν λάβετε ειδοποίηση του άρθρου 61(3) ότι εγγραφή υπέρ σας πρόκειται να διορθωθεί ή να ακυρωθεί, οι τριάντα ημέρες για ένσταση τρέχουν από την ημερομηνία που δόθηκε η ειδοποίηση. Εκπρόθεσμη ένσταση δεν προβλέπεται· έφεση κατά της τελικής απόφασης προβλέπεται, από χειρότερη όμως θέση.
Αν η διαφορά είναι συνοριακή, μην καταχωρίσετε πρώτα αγωγή. Το άρθρο 58 κάνει την επίλυση σε πρώτο στάδιο από τον Διευθυντή προϋπόθεση, και το πραγματικό πεδίο της μάχης είναι η επιτόπια επιθεώρηση: να είστε παρόντες, να έχετε τα σχέδια, και να έχετε μαζί όποιον μέτρησε.
Τι να μας στείλετε
Τους αριθμούς εγγραφής και αντίγραφα των πιστοποιητικών και από τις δύο πλευρές του προβλήματος, κάθε ειδοποίηση που λάβατε ήδη από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο με την ημερομηνία της, τα χωρομετρικά σχέδια ή τις μετρήσεις στις οποίες στηρίζεστε, και, όπου εγγραφή εξασφαλίστηκε με δήλωση, ό,τι δείχνει τι δηλώθηκε και γιατί ήταν λανθασμένο. Οι ημερομηνίες κρίνουν τις προθεσμίες, οπότε στείλτε πρώτα τα χρονολογημένα έγγραφα.
Συχνές ερωτήσεις
Υπάρχει λάθος στον τίτλο μου. Διορθώνεται;
Ναι. Κατά το άρθρο 61(1) του Κεφ. 224 ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο, σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και το διορθωμένο έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ ωσάν το λάθος ή η παράλειψη να μην είχε γίνει.
Η εγγραφή έγινε με ψευδή δήλωση. Τι γίνεται;
Κατά το άρθρο 61(2), όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης, που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργήθηκε εγγραφή, ο Διευθυντής δύναται, μετά τη διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να ακυρώσει την εγγραφή και κάθε πιστοποιητικό που σχετίζεται με αυτήν.
Θα ειδοποιηθώ πριν αλλάξει ή ακυρωθεί εγγραφή;
Ναι. Το άρθρο 61(3) απαιτεί προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών από τον Διευθυντή σε κάθε πρόσωπο που μπορεί να επηρεαστεί. Εντός των τριάντα ημερών οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται να καταχωρήσει ένσταση, την οποία ο Διευθυντής εξετάζει και γνωστοποιεί την απόφασή του στον ενιστάμενο.
Ο γείτονας αμφισβητεί το σύνορο. Πάμε στο δικαστήριο;
Όχι πρώτα. Κατά το άρθρο 58(1) του Κεφ. 224, διαφορά ως προς τα σύνορα εγγεγραμμένης γης επιλύεται σε πρώτο στάδιο από τον Διευθυντή, κατόπιν ειδοποίησης τουλάχιστον δεκατεσσάρων ημερών προς τα μέρη για τον χρόνο επιθεώρησης των αμφισβητούμενων συνόρων, και κανένα δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται αγωγής ή άλλης διαδικασίας για τη διαφορά αν δεν επιλύθηκε πρώτα σε αυτό το στάδιο.
Ποιος πληρώνει τα ορόσημα;
Μόλις ο Διευθυντής αποφασίσει, ειδοποιεί τα μέρη και τοποθετεί όσα ορόσημα θεωρεί σκόπιμο για κατάδειξη του συνόρου. Κατά το άρθρο 58(4) η δαπάνη τοποθέτησης βαρύνει το μέρος που κατά τη γνώμη του Διευθυντή βρίσκεται σε άδικο.
Μπορώ να προσβάλω την απόφαση του Διευθυντή;
Ναι. Κατά το άρθρο 80 του Κεφ. 224, κάθε πρόσωπο που έχει παράπονο κατά διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή δυνάμει του Νόμου δύναται, εντός τριάντα ημερών από την κοινοποίησή της, να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο. Το Δικαστήριο δύναται να παρατείνει την προθεσμία αν απουσία από τη Δημοκρατία, ασθένεια ή άλλη εύλογη αιτία εμπόδισε την εμπρόθεσμη καταχώριση.
Σχετική αρθρογραφία
Για το τι καταγράφει το μητρώο και τι αποδεικνύει ένα πιστοποιητικό, δείτε τους τίτλους ιδιοκτησίας. Γιατί το μητρώο κρατά απέναντι στη μακρόχρονη κατοχή εξηγείται στη χρησικτησία, και τα δικαιώματα που περνούν πάνω από σύνορα στο άρθρο για το δικαίωμα διόδου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.
Υποβολή ερωτήματος · +357 22 680 330 · office@kleanthousplatis.com