Η σημείωση σε πιστοποιητικό έρευνας που καταγράφει μη εξουσιοδοτημένες εργασίες, ή που απαγορεύει κάθε συναλλαγή, είναι από τις πιο καθοριστικές καταχωρίσεις και από τις πιο παρεξηγημένες. Το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται και ξεχωριστοί τίτλοι δεν εκδίδονται μέχρι να τακτοποιηθούν οι εργασίες.
Όποιος έχει διαβάσει κυπριακό πιστοποιητικό έρευνας τις έχει συναντήσει: σημειώσεις ότι εκδόθηκε πιστοποιητικό παράνομων εργασιών, ότι δεν επιτρέπεται καμία συναλλαγή με το ακίνητο, ή ότι υπάρχουν οικοδομές που δεν περιλαμβάνονται στην εγγραφή.
Μπορούν να μπλοκάρουν πώληση, να εμποδίσουν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, και να περάσουν κρυφές ευθύνες σε ανυποψίαστο αγοραστή.
Το νομικό πλαίσιο
Οι οικοδομικές εργασίες στην Κύπρο απαιτούν άδεια οικοδομής κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, και, από το 1990, πολεοδομική άδεια κατά τη νομοθεσία πολεοδομίας όπου εφαρμόζεται.
Με την ικανοποιητική αποπεράτωση των εργασιών σύμφωνα με τις άδειες εκδίδεται πιστοποιητικό έγκρισης. Όπου οι εργασίες έγιναν χωρίς άδεια, ή κατά παρέκκλιση από τα εγκεκριμένα σχέδια, οι αρχές μπορούν αντ' αυτού να εκδώσουν πιστοποιητικό παράνομων εργασιών, και αντίστοιχη σημείωση καταχωρίζεται εναντίον του ακινήτου.
Τι μπλοκάρει στην πράξη
Η πρακτική συνέπεια είναι απλή και βαριά: το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται και ξεχωριστοί τίτλοι δεν εκδίδονται μέχρι να τακτοποιηθούν οι εργασίες. Η σημείωση δεν είναι παρατήρηση· είναι φραγμός.
Για τον αγοραστή αυτό σημαίνει ότι μια συμφωνία που φαίνεται ολοκληρωμένη μπορεί να μείνει μετέωρη επ' αόριστον. Για τον ιδιοκτήτη σημαίνει ότι το ακίνητο δεν ρευστοποιείται ούτε υποθηκεύεται με τους συνήθεις όρους.
Οι διαδρομές εξόδου
Η τακτοποίηση είναι η κύρια διαδρομή, και το ερώτημα είναι πάντα ποιος την κάνει και ποιος την πληρώνει. Αυτό δεν είναι νομικό ερώτημα αλλά συμβατικό: αν η σύμβαση δεν το ορίζει, το κόστος καταλήγει σε όποιον χρειάζεται περισσότερο τη μεταβίβαση.
Γι' αυτό ο έλεγχος πριν από την υπογραφή δεν σταματά στο αν υπάρχει σημείωση. Ρωτά τι ακριβώς αφορά, τι απαιτείται για να αρθεί, πόσο κοστίζει, και ποιος αναλαμβάνει τη διαδικασία με προθεσμία και συνέπειες αν χαθεί.
Αν το ανακαλύψετε αφού πληρώσατε
Η θέση σας εξαρτάται από το τι λέει η σύμβαση και από το αν κατατέθηκε. Η κατατεθειμένη σύμβαση δίνει θέση απέναντι σε τρίτους· η άτυπη συμφωνία δίνει μόνο αξίωση εναντίον του πωλητή, που αξίζει όσο και η φερεγγυότητά του.
Τι να μας στείλετε
Πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας με όλες τις σημειώσεις, τη σύμβαση αν υπάρχει, τις άδειες και τα σχέδια, και ό,τι σας έχει ειπωθεί γραπτώς για την τακτοποίηση και τον χρόνο της.
Συχνές ερωτήσεις
Τι σημαίνει σημείωση παράνομων εργασιών;
Ότι εργασίες έγιναν χωρίς άδεια ή κατά παρέκκλιση από τα εγκεκριμένα σχέδια, και οι αρχές εξέδωσαν πιστοποιητικό παράνομων εργασιών αντί για πιστοποιητικό έγκρισης, με αντίστοιχη καταχώριση εναντίον του ακινήτου.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο με τέτοια σημείωση;
Η πρακτική συνέπεια είναι ότι το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται και ξεχωριστοί τίτλοι δεν εκδίδονται μέχρι να τακτοποιηθούν οι εργασίες. Χωρίς ρητή συμβατική ρύθμιση για το ποιος τακτοποιεί, πότε και με τι κόστος, η συμφωνία μπορεί να μείνει μετέωρη επ' αόριστον.
Ποιος πληρώνει την τακτοποίηση;
Δεν είναι νομικό αλλά συμβατικό ερώτημα. Αν η σύμβαση δεν το ορίζει, το κόστος καταλήγει σε όποιον χρειάζεται περισσότερο τη μεταβίβαση, που συνήθως είναι ο αγοραστής.
Το ανακάλυψα μετά την πληρωμή. Τι έχω;
Εξαρτάται από τη σύμβαση και από το αν κατατέθηκε. Η κατατεθειμένη σύμβαση δίνει θέση απέναντι σε τρίτους· η άτυπη συμφωνία δίνει μόνο αξίωση κατά του πωλητή, που αξίζει όσο η φερεγγυότητά του.
Σχετική αρθρογραφία
Τι καταγράφει το μητρώο είναι στους τίτλους ιδιοκτησίας, και η διόρθωσή του στο λάθος στο Κτηματολόγιο. Ο έλεγχος πριν την αγορά είναι στον έλεγχο ακινήτου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 16 Αυγούστου 2026
Χρειάζεστε συμβουλή για δική σας υπόθεση;
Στείλτε μας τα έγγραφα και μια σύντομη περιγραφή στο office@kleanthousplatis.com και θα σας απαντήσουμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας.
Ή συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας, στείλτε μας μήνυμα στο WhatsApp, ή τηλεφωνήστε στο +357 22 680 330.