Η σημείωση σε πιστοποιητικό έρευνας που καταγράφει μη εξουσιοδοτημένες εργασίες, ή που απαγορεύει κάθε συναλλαγή, είναι από τις πιο καθοριστικές καταχωρίσεις και από τις πιο παρεξηγημένες. Το Κεφ. 96 προβλέπει δύο πιστοποιητικά με διαφορετικές συνέπειες: το ένα αφήνει τον τίτλο να εκδοθεί με σημείωση παρατυπίας, το άλλο φέρνει απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης.
Όποιος έχει διαβάσει κυπριακό πιστοποιητικό έρευνας τις έχει συναντήσει: σημειώσεις ότι εκδόθηκε πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, ότι δεν επιτρέπεται καμία συναλλαγή με το ακίνητο, ή ότι υπάρχουν οικοδομές που δεν περιλαμβάνονται στην εγγραφή.
Μπορούν να μπλοκάρουν πώληση, να εμποδίσουν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, και να περάσουν κρυφές ευθύνες σε ανυποψίαστο αγοραστή.
Το νομικό πλαίσιο
Οι οικοδομικές εργασίες στην Κύπρο απαιτούν άδεια οικοδομής κατά τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, και, από το 1990, πολεοδομική άδεια κατά τη νομοθεσία πολεοδομίας όπου εφαρμόζεται.
Με την ικανοποιητική αποπεράτωση των εργασιών σύμφωνα με τις άδειες εκδίδεται πιστοποιητικό έγκρισης κατά το άρθρο 10. Όπου οι εργασίες έγιναν χωρίς άδεια ή κατά παρέκκλιση από τα εγκεκριμένα σχέδια, ο Νόμος δεν έχει μία απάντηση αλλά δύο, και η διαφορά τους κρίνει αν η πώληση μπορεί να ολοκληρωθεί.
Εξετάζετε ακίνητο με εκκρεμότητες στις άδειες;
Περιγράψτε σύντομα το ακίνητο και τι σας έχει αναφέρει ο πωλητής. Θα επιβεβαιώσουμε το αντικείμενο του νομικού ελέγχου και την αμοιβή, χωρίς να χρειάζεται να συγκεντρώσετε πρώτα όλα τα έγγραφα.
Ρωτήστε για τον νομικό έλεγχοΔύο πιστοποιητικά, δύο διαφορετικές συνέπειες
Για εργασίες επουσιώδους σημασίας που δεν συμφωνούν με την άδεια, το άρθρο 10Β επιτρέπει πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις. Σε αυτό σημειώνονται τα τμήματα που δεν συμφωνούν και η συγκεκριμένη παράβαση, αποστέλλεται στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, και θεωρείται ενυπάρχουσα απαίτηση για την εγγραφή σημείωσης παρατυπίας στον εκσυγχρονισμένο τίτλο. Ο τίτλος εκδίδεται, φέροντας τη σημείωση, και από μόνη της δεν εμποδίζει συναλλαγή.
Για εργασίες ουσιώδους σημασίας, δηλαδή ανέγερση ή διαχωρισμό εκτός των ορίων της ιδιοκτησίας, ουσιώδη επηρεασμό των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών, ή επηρεασμό της ασφάλειας του κοινού, άλλων οικοδομών ή της δημόσιας υγείας, το άρθρο 10Γ επιτρέπει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών. Αυτό θεωρείται απαίτηση για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης, και είναι εκείνο που σταματά την πώληση.
Η διάκριση είναι το πρώτο που πρέπει να διαβαστεί στο πιστοποιητικό έρευνας. Σημείωση παρατυπίας και απαγόρευση μεταβίβασης δεν είναι το ίδιο πράγμα, και μόνο το δεύτερο είναι φραγμός.
Ακόμα και η απαγόρευση έχει όρια που θέτει το ίδιο το άρθρο. Κατά το άρθρο 10Γ(2) δεν ισχύει σε μη εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση, σε κληρονομική διαδοχή, σε δωρεά σε σύζυγο, τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας, ούτε σε μεταβίβαση ή υποθήκευση προς όφελος αδειοδοτημένου πιστωτικού ιδρύματος ή εταιρείας εξαγοράς πιστώσεων στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης. Και κατά το άρθρο 10Γ(3), η εκούσια μεταβίβαση δεν περιλαμβάνει μεταβίβαση μετά από ειδική εκτέλεση, δικαστικό διάταγμα, αναγκαστική εκτέλεση ή εκποίηση συνεπεία υποθήκης. Ο αγοραστής που κατέθεσε το συμβόλαιό του δεν βρίσκεται δηλαδή στη θέση του πωλητή που προσπαθεί να πουλήσει εκούσια.
Για τον αγοραστή αυτό σημαίνει ότι μια συμφωνία που φαίνεται ολοκληρωμένη μπορεί να μείνει μετέωρη επ' αόριστον. Για τον ιδιοκτήτη σημαίνει ότι το ακίνητο δεν ρευστοποιείται ούτε υποθηκεύεται με τους συνήθεις όρους.
Τι είναι συνήθως οι εργασίες αυτές
Οι εργασίες που γεννούν τέτοιες σημειώσεις είναι συνήθως καθημερινές: στεγασμένη θέση στάθμευσης ή βεράντα που κλείστηκε, δωμάτιο που προστέθηκε στο δώμα, πισίνα, υπόγειο που μετατράπηκε σε χώρο διαμονής, ή ανάπτυξη που αποπερατώθηκε με παρεκκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια.
Σε αναπτύξεις πολλών μονάδων, παράνομες εργασίες οπουδήποτε μέσα στο έργο μπορούν να καθυστερήσουν την έκδοση ξεχωριστών τίτλων για κάθε μονάδα. Είναι από τους συχνότερους λόγους για τους οποίους αγοραστές απολύτως νόμιμων διαμερισμάτων περιμένουν χρόνια τον τίτλο τους.
Ποιος φέρει την ευθύνη μετά την πώληση
Η ευθύνη για παράνομες εργασίες ακολουθεί το ακίνητο. Ο αγοραστής που αποκτά ακίνητο με τέτοια σημείωση μπαίνει στη θέση του πωλητή, χωρίς δικαίωμα αναγωγής εκτός αν αυτό εξασφαλίστηκε συμβατικά.
Στην πράξη η επιβολή από τις αρχές κινείται κατά κύριο λόγο από καταγγελίες, και διατάγματα κατεδάφισης για επουσιώδεις εργασίες είναι σπάνια. Η νομική έκθεση όμως υπάρχει, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει νομιμοποίηση ή απομάκρυνση, και η σημείωση επανεμφανίζεται τη χειρότερη δυνατή στιγμή: όταν ο ιδιοκτήτης επιχειρήσει να πουλήσει, να υποθηκεύσει ή να μεταβιβάσει.
Πώς γίνεται η τακτοποίηση
Αναλόγως της φύσης των εργασιών, η τακτοποίηση μπορεί να επιτευχθεί με την εκ των υστέρων έκδοση των αναγκαίων αδειών, με τροποποίηση των εγκεκριμένων σχεδίων, ή με αξιοποίηση των σχεδίων τακτοποίησης που ο νομοθέτης θεσπίζει κατά καιρούς για επουσιώδεις και ενδιάμεσες παρατυπίες.
Η διαδικασία απαιτεί αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό να τεκμηριώσει τις εργασίες, εκτίμηση του αν είναι τεχνικά αδειοδοτήσιμες, και καταβολή των σχετικών τελών. Όπου η τακτοποίηση είναι εφικτή, η σημείωση αίρεται και ο δρόμος προς τους εκσυγχρονισμένους τίτλους ανοίγει ξανά.
Πέντε σημεία που αξίζουν προσοχή
Ερευνήστε πάντοτε πριν υπογράψετε. Πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο πριν από τη σύμβαση, επικαιροποιημένο πριν από τη μεταβίβαση, είναι ο μόνος αξιόπιστος τρόπος να εντοπιστούν σημειώσεις και απαγορεύσεις.
Διαβάστε τη σημείωση προσεκτικά. Οι σημειώσεις διαφέρουν σε έκταση και σε αποτέλεσμα. Άλλες απλώς καταγράφουν την ύπαρξη μη εγγεγραμμένων οικοδομών, και άλλες απαγορεύουν κάθε συναλλαγή.
Τιμολογήστε τον κίνδυνο ή μεταφέρετέ τον. Όπου υπάρχει σημείωση, η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει ρητά την ευθύνη και το κόστος τακτοποίησης, με μείωση τιμήματος, παρακράτηση μέρους του, ή αναλήψεις του πωλητή με πραγματικές συνέπειες.
Εμπλέξτε μηχανικό. Ανεξάρτητος μηχανικός μπορεί να σας πει αν οι επίμαχες εργασίες τακτοποιούνται ρεαλιστικά και με τι κόστος, πριν δεσμευτείτε.
Οι ιδιοκτήτες να κινούνται νωρίς. Η τακτοποίηση τώρα, σε χρόνο δικής σας επιλογής, είναι πάντοτε φθηνότερη και ταχύτερη από την τακτοποίηση υπό την πίεση εκκρεμούς πώλησης.
Οι διαδρομές εξόδου
Η τακτοποίηση είναι η κύρια διαδρομή, και το ερώτημα είναι πάντα ποιος την κάνει και ποιος την πληρώνει. Αυτό δεν είναι νομικό ερώτημα αλλά συμβατικό: αν η σύμβαση δεν το ορίζει, το κόστος καταλήγει σε όποιον χρειάζεται περισσότερο τη μεταβίβαση.
Γι' αυτό ο έλεγχος πριν από την υπογραφή δεν σταματά στο αν υπάρχει σημείωση. Ρωτά τι ακριβώς αφορά, τι απαιτείται για να αρθεί, πόσο κοστίζει, και ποιος αναλαμβάνει τη διαδικασία με προθεσμία και συνέπειες αν χαθεί.
Αν το ανακαλύψετε αφού πληρώσατε
Η θέση σας εξαρτάται από το τι λέει η σύμβαση και από το αν κατατέθηκε. Η κατατεθειμένη σύμβαση δίνει θέση απέναντι σε τρίτους· η άτυπη συμφωνία δίνει μόνο αξίωση εναντίον του πωλητή, που αξίζει όσο και η φερεγγυότητά του.
Για την πρώτη επικοινωνία
Περιγράψτε σύντομα την υπόθεση και αναφέρετε τυχόν προθεσμία. Δεν χρειάζεται να συγκεντρώσετε έγγραφα για το πρώτο σας μήνυμα.
Απαντούμε εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Θα ζητήσουμε τα έγγραφα αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε.
Στοιχεία που μπορεί να χρειαστούν στη συνέχεια
Αφού επιβεβαιώσουμε ότι μπορούμε να αναλάβουμε, θα σας καθοδηγήσουμε για τα στοιχεία που χρειάζονται. Η παρακάτω λίστα αφορά τον επόμενο έλεγχο, όχι το πρώτο μήνυμα.
Πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας με όλες τις σημειώσεις, τη σύμβαση αν υπάρχει, τις άδειες και τα σχέδια, και ό,τι σας έχει ειπωθεί γραπτώς για την τακτοποίηση και τον χρόνο της.
Συχνές ερωτήσεις
Τι σημαίνει σημείωση παράνομων εργασιών;
Ότι εργασίες έγιναν χωρίς άδεια ή κατά παρέκκλιση από τα εγκεκριμένα σχέδια, και οι αρχές εξέδωσαν πιστοποιητικό παράνομων εργασιών αντί για πιστοποιητικό έγκρισης, με αντίστοιχη καταχώριση εναντίον του ακινήτου.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο με τέτοια σημείωση;
Η πρακτική συνέπεια είναι ότι το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται και ξεχωριστοί τίτλοι δεν εκδίδονται μέχρι να τακτοποιηθούν οι εργασίες. Χωρίς ρητή συμβατική ρύθμιση για το ποιος τακτοποιεί, πότε και με τι κόστος, η συμφωνία μπορεί να μείνει μετέωρη επ' αόριστον.
Ποιος πληρώνει την τακτοποίηση;
Δεν είναι νομικό αλλά συμβατικό ερώτημα. Αν η σύμβαση δεν το ορίζει, το κόστος καταλήγει σε όποιον χρειάζεται περισσότερο τη μεταβίβαση, που συνήθως είναι ο αγοραστής.
Το ανακάλυψα μετά την πληρωμή. Τι έχω;
Εξαρτάται από τη σύμβαση και από το αν κατατέθηκε. Η κατατεθειμένη σύμβαση δίνει θέση απέναντι σε τρίτους· η άτυπη συμφωνία δίνει μόνο αξίωση κατά του πωλητή, που αξίζει όσο η φερεγγυότητά του.
Σχετική αρθρογραφία
Τι καταγράφει το μητρώο είναι στους τίτλους ιδιοκτησίας, και η διόρθωσή του στο λάθος στο Κτηματολόγιο. Ο έλεγχος πριν την αγορά είναι στον έλεγχο ακινήτου.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η νομοθεσία και η εφαρμογή της ενδέχεται να μεταβληθούν, ενώ κάθε περίπτωση διαφέρει. Για συμβουλή στη δική σας υπόθεση επικοινωνήστε με τον Κλείτο Πλατή στο klitos@kleanthousplatis.com ή στο +357 22 680 330.
Κλείτος Πλατής
Δικηγόρος, Συνέταιρος
Κλεάνθους & Πλατής Δ.Ε.Π.Ε., Λευκωσία · Δημοσιεύθηκε 14 Μαΐου 2026
Λάβετε νομικές ενημερώσεις με email
Όταν αλλάζει το κυπριακό δίκαιο, να το μαθαίνετε από εμάς
Ένα σύντομο email όταν αλλάζει κάτι που μετρά: νέα νομοθεσία, μια απόφαση που αξίζει να ξέρετε, μια προθεσμία. Γραμμένο από τους συνεταίρους, χωρίς διαφημίσεις, διαγραφή με ένα κλικ.
Είστε στη λίστα. Η επόμενη ενημέρωση για το κυπριακό δίκαιο θα έρθει στο email σας.
Η εγγραφή δεν ολοκληρώθηκε. Γράψτε στο office@kleanthousplatis.com και θα σας προσθέσουμε.
Η διεύθυνσή σας χρησιμοποιείται για αυτές τις ενημερώσεις και για τίποτε άλλο. Προστασία προσωπικών δεδομένων.